【正文】 62657788海淀圖書城對面寫字樓7000063153框剪3．73—3．53000地上1620000500未定金隅嘉業(yè)框剪量子銀座北三環(huán)知春路大運村公寓內(nèi)公寓立項2360080局部90221框剪1279無無摩碼大廈朝陽北路金葉大廈西公寓立項2100060221框剪2．92．7800地上一層600130售14萬租400項目名稱電梯配套設(shè)施底商空調(diào)系統(tǒng)保安系統(tǒng)消防系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)裝修品牌數(shù)量租金元售價元風(fēng)格價格元/㎡后現(xiàn)代城OFFICE合資三菱3觀6客商場、餐飲、娛樂未定8000中央空調(diào)24小時閉路電視監(jiān)控每戶兩個語音接口，一個數(shù)據(jù)現(xiàn)代，墻面藍色500/㎡住邦2000銀行，餐飲，商務(wù)中心等未定12300分戶式中央空調(diào)24小時安防監(jiān)控紅外線監(jiān)控自動報警系統(tǒng)煙感探測千兆以太網(wǎng)毛坯房英特公寓餐飲，商務(wù)中心等未定1240024小時東方銀座銀行，餐飲，商務(wù)中心等18000中央空調(diào)24小時安防監(jiān)控及攝像頭優(yōu)士閣餐飲，商務(wù)中心等未定8500壁掛24小時，可視對講，自動報警系統(tǒng)煙感探測每戶兩個信息點現(xiàn)代，墻面藍色500財智中心銀行，餐飲，商務(wù)中心等3．509300分戶式中央空調(diào)24小時安防監(jiān)控及攝像頭自動報警系統(tǒng)煙感探測寬帶網(wǎng)入戶毛坯房毛坯房左岸公社銀行，餐飲，商務(wù)中心等未定12000分戶式中央空調(diào)24小時安防監(jiān)控及攝像頭自動報警系統(tǒng)煙感探測毛坯房毛坯房金隅嘉業(yè)餐飲，商務(wù)中心等未定5800起24小時自動報警系統(tǒng)煙感探測量子銀座合資三菱3客1貨周邊只租不售中央空調(diào)24小時安防監(jiān)控及攝像頭自動報警系統(tǒng)煙感探測信息點,/5㎡頻率1000MHZ現(xiàn)代辦公500摩碼大廈合資三菱2客1貨銀行，餐飲，商務(wù)中心等未定8600預(yù)留空調(diào)機位24小時安防監(jiān)控及攝像頭閉路電視監(jiān)控100兆以太網(wǎng)毛坯房毛坯房項目名稱使用率%凈使用率%大堂挑高M首層高度M凈高價格主力戶型面積㎡開工日期入駐時間付款方式報價起價均價最高價后現(xiàn)代城OFFICE75443．6700068007000730011011/20025/2004一次、8成20年按揭住邦200075708．77．9900086009000124001309/20015/2003一次、8成20年按揭優(yōu)士閣7973887．585007600850089001304/20038/2004一次、8成20年按揭財智中心75708．208．207．509300860093009800785/200212/2003一次、8成20年按揭左岸公社62657788757099120001100012000140001306/20025/2003一次性。 ☆ 現(xiàn)代城寫字樓：時尚無處不在的SOHO推廣主題，演變成今天的純商務(wù)投資型現(xiàn)代辦公樓； ☆ 數(shù)碼01：以國貿(mào)近肩的位置及現(xiàn)代智能配設(shè)、兩三百平米的戶型，一周時間征服整棟樓宇80%以上的客戶。區(qū)域?qū)傩裕焊黜椖克幇鍓K特征明顯，具備相當(dāng)成熟的辦公氛圍或具備迅速發(fā)展?jié)摿Φ男屡d辦公環(huán)境。對生活配套尤其是私家車的依賴性強。根據(jù)甲級寫字樓（可售）、乙級寫字樓（可售）、商務(wù)樓及商住項目，可以將競爭物業(yè)細分為三類：◇ 商住價值型物業(yè)：住宅及公建立項的商務(wù)樓宇及商住項目；◇ 寫字樓價值型物業(yè)：寫字樓立項的辦公樓宇；◇ 純粹辦公型物業(yè)：住宅及公建立項的純粹辦公高檔樓宇。寫字樓較為集中，且以租賃為主。但必須確保運行推廣的每一步都必須叫響——非同凡響。 區(qū)域市場◇周邊和平里北小街及東直門海運倉段拆遷片區(qū)，將出現(xiàn)部分臨街寫字樓供量，如現(xiàn)已整售的華冠麗景寫字樓等；是本案的地緣性競爭區(qū)域；一墻之隔的正陽大廈及項目對面的雍和家園二期（如住宅將不考慮其競爭）將是本案的第一個案競爭；◇和平里大社區(qū)2005年前全部拆遷完畢，屆時100萬平米的住宅體量亦將有部分綜合體建筑入市；如和平新城二期后期將打造成商住產(chǎn)品；由于拆遷規(guī)模大，拆遷難度較大，于本案不會構(gòu)成直面競爭，我部將一直關(guān)注其動態(tài)；◇今年冠海集團、三全房地產(chǎn)開發(fā)公司于太陽宮地區(qū)累計將有220萬平米的住宅供量入市，甲級寫字樓、酒店式商住公寓將分化本案部分客群；受國門概念及地鐵13號線促動，今年太陽宮將成為本案主要競爭區(qū)域；◇東直門交通商務(wù)圈競爭個案較多，如目前資金擱置的60萬平米東華廣場（綜合體），陽光都市三期（甲級寫字樓），當(dāng)代萬國城甲級寫字樓，元嘉國際（鈦度）（部分寫字樓）、東華廣場二期（甲級寫字樓）等；是為本案的第一競爭區(qū)域；◇朝外板塊東大橋路打通后，新盤迭出，如20萬平米昆泰國際中心（綜合體）、東黎廣場公司朝外項目（酒店式商住公寓）、佳匯中心（寫字樓）、恒富廣場（綜合體）、怡景園三期（甲級寫字樓），華遠集團的尚都國際中心等，成為本案輔助競爭區(qū)域；◇安貞橋至太陽宮橋東北三環(huán)沿線，供量以商住產(chǎn)品居多。包括雍和宮、國子監(jiān)、地毯地區(qū)的規(guī)劃建設(shè)。 產(chǎn) 品：建筑形式以塔樓為主，追求高容積率，建筑風(fēng)格都市感強烈。項目名稱總規(guī)模總套數(shù)開盤時間銷售率月銷售速度東方銀座16萬平米602戶02年3月4棟公寓出售2/3平均30套當(dāng)代萬國城260萬平米前期800套01年3月已售600套20套左右雍和家園544戶01年售罄不足10戶華冠麗景100萬平米前期400戶01年一二三期住宅售完，寫字樓整售30套以上市場變化：新項目及潛在項目供給巨大，后期競爭壓力加大；同時高端產(chǎn)品租售率普遍下跌，投資者較為謹慎；競爭對手分布更為散化，競爭面擴大。 a 實效概念主義——擯棄了前幾年以概念提升銷售力的泡沫炒作行為，注重從嶄新辦公方式塑造及項目于市場中的差異化地位贏得綜合眼球經(jīng)濟。項目名稱總規(guī)模（萬平米）總套數(shù)（套）開盤時間銷售率月銷售速度（套/月）住邦2000300余套2001年9月90%30套以上后現(xiàn)代城8500余套2003年3月30套以上財智中心300套左右2002年6月100%100套市場變化： 隨著新型商務(wù)辦公樓的熱銷，東西南北公建立項的寫字樓層出不窮，許多原先商住一體的公寓樓隨著市場的變化后期紛紛改為純粹商務(wù)樓。南——東二環(huán)光明橋天玉大廈綜合點評：住宅公建立項的高檔寫字樓熱銷的幾大因素可以歸納為：適合辦公氛圍的交通區(qū)位、現(xiàn)代辦公風(fēng)格的形象與氣質(zhì)、首付遞延交付與低單價高按揭年限、自由組合小戶型、高使用率和凈高、可滿足發(fā)展的車位中央空調(diào)配設(shè)等六大要素。如東三環(huán)沿線的太陽宮區(qū)域、點狀分布的當(dāng)代萬國城、昆泰國際中心、怡景園三期、東環(huán)廣場二期等。來自日本、東環(huán)廣場、周邊項目如陽光都市的投資客群，大單成交迅速帶動了項目的整體銷售率。而朝外板塊從早期的東環(huán)廣場、聯(lián)合大廈、泛利大廈、豐聯(lián)大廈、昆泰大廈到近期的佳匯中心、人壽大廈，已經(jīng)形成了較之CBD、東直門更為成熟的朝外商圈，且使館區(qū)涉外消費氛圍獨具，從側(cè)面反映本案不能將戶型面積增大，價格檔次做高，以無謂擴大強敵競爭面。案例6：昆泰國際中心（朝外板塊代表性樓盤）65995906/07/08發(fā) 展 商：北京昆泰集團 建筑設(shè)計：香港巴馬丹拿國際公司代 理 商：上古經(jīng)紀(jì)位 置：朝陽門外大街（原雅寶市場）占 地：3萬平米 建筑面積：20萬平米容 積 率： 綠化面積：6736平米寫 字 樓：總建面7萬平米均 價：16000元/平米左右工 期：03年9月正負零，04年6月封頂，05年下半年交房標(biāo) 準(zhǔn) 層：2900平米 樓 高：27層，總高106米外 立 面：北立面采用混合中空保溫玻璃幕墻，低輻射度（lowE）中空玻璃降低噪音，建筑東南及西向采用鋁質(zhì)遮陽板，橫條型窗戶大 堂：270平米，挑空8米戶 型：躍層、錯層、LOFT多樣套型層 高：底 商：7000平米環(huán)繞商業(yè)街車 位：1000余個配 套：3000平米溫泉會所、5000平米文化廣場，配獨立衛(wèi)生間、開飯式廚房、咖啡吧臺電 梯：12部電梯，三菱或同等檔次品牌，最大載重量1600KG，最高速度設(shè)計4米/秒空調(diào)系統(tǒng)：中央空調(diào)主機采用特靈、約克或同檔次品牌，冬季空調(diào)供熱采用大市政熱；分區(qū)兩管制系統(tǒng)，高品質(zhì)新風(fēng)系統(tǒng)消防系統(tǒng)：火災(zāi)自動報警系統(tǒng)通過運用CRT系統(tǒng)進行火災(zāi)現(xiàn)場圖文顯示，公共區(qū)域設(shè)背景音樂，有事故發(fā)生時即為廣播系統(tǒng)監(jiān)控系統(tǒng)：對地下停車場、寫字樓出入口、電梯轎廂、樓梯口、商業(yè)部分等主要場所布設(shè)攝像點監(jiān)控實時情況。首先對本案有競爭影響的是商務(wù)公寓。項目檔次定位（1）北京房地產(chǎn)市場上乙級寫字樓標(biāo)準(zhǔn)大致如下：外墻裝修：局部優(yōu)質(zhì)貴重材料室內(nèi)公共部分裝修：相當(dāng)于三星級酒店裝修室外及綠化：局部高檔材料停 車 位：每150—250平米一個車位電梯等候時間：40—90秒電力：60—100W/平米夜間藝術(shù)照明設(shè)計：可以有通訊：一部電話/15平米控制：部分自動化擦窗機：必須有空調(diào)：集中空調(diào)（兩管式），溫度自動控制（2）項目檔次定位以上是根據(jù)地理位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)施水平得出的產(chǎn)品硬件檔次標(biāo)準(zhǔn)，但本案既不同于乙級寫字樓的硬件配套，于產(chǎn)品軟設(shè)計方面甚至部分超越了甲級寫字樓才堪具備的技術(shù)指標(biāo)，而常規(guī)的空調(diào)設(shè)置不見得會有?！磁c本身的寫字樓配套相對共享。以上定價在分析了近50個可借鑒性住宅公建立項的寫字樓，并結(jié)合目標(biāo)客群可接受度調(diào)查、60多張定量分析報告得出。第二部分產(chǎn)品定位一、產(chǎn)品定位區(qū)位認知屬性界定：與北二環(huán)區(qū)域市場中位置價值型物業(yè)相比較，屬于有升值及發(fā)展?jié)摿Φ某鞘性僭熘亟M區(qū)域。50平米以下戶型其購買力十分有限，且公攤后使用面積較低，不適合高檔辦公樓宇，故設(shè)計時一概不予考慮； ◇戶型平均面積指數(shù) 。衛(wèi)生間◇標(biāo)準(zhǔn)層：各層辦公室的私用衛(wèi)生間位置要做合理的調(diào)整，將衛(wèi)生間管道對劃分空間的影響降到最低限度。底商◇底商業(yè)態(tài)功能定位及業(yè)態(tài)分布 藍胄國際場東向毗鄰東直門北小街，西側(cè)為雍和宮大街，北依主干北二環(huán)，建成后四面臨街，并擁有二環(huán)通暢的地鐵立體交通網(wǎng)，商業(yè)交通縱深足夠，位于東西干道的中間地帶，四方向均有一定步行距離的緩沖，吻合購物聚集消費的商業(yè)特征。建議一層沿街精品店建筑面積1050200300平米不等，如考慮底商店中店用途，建筑面積也不宜過大，其中統(tǒng)一應(yīng)以4050平米為主；小店鋪可以拉高租售。地上一二層——可預(yù)留做商場用途，規(guī)模大小視招商情況而定，初步擬定為商業(yè)招商用途。具體如下：（1） C1:衛(wèi)生間位置由西北角挪到西南角。以均價9000元/平米為例，各種朝向的基本定價結(jié)構(gòu)分析如下：南向 % ——9105北向 % ——9145東向 % —8900西向 % ——8850東樓平均每層每單元三梯十戶、三梯十二戶。80100平米為中小型公司的需求主流，更多地為一次置業(yè)，事業(yè)處于起步或稍有積蓄階段，如亞運村南移的簇群，為本案的主要輔助客群； 區(qū)位認知的主題概念：都會核心市場預(yù)期良好，爭取半年左右能夠結(jié)案，入住前均價將上浮至1萬元/平米左右?！?。即——國際準(zhǔn)甲級寫字樓或星級寫字樓或高檔寫字樓價格定位 （1）定價原則◇應(yīng)以支持實現(xiàn)高速銷售目標(biāo)為確定銷售價格的前提◇以全程銷售期內(nèi)具有良好性價比優(yōu)勢作為市場競爭的重要手段◇以入市形成較好