【正文】 效的弱化改善。 ■ 所處 區(qū) 域有待開(kāi)發(fā) ，周邊 低矮民房 和 老舊建筑，視覺(jué)上感覺(jué)不舒服。 亞瀚房地產(chǎn)智庫(kù) 海量房地產(chǎn)資料下載 ■ 地標(biāo)建筑，物業(yè)檔次高，不僅是皖北城市建筑標(biāo)桿，也是居住及辦公、酒店的新標(biāo)桿。 2．周邊市政配套設(shè)施調(diào)查 餐飲： 喜爾頓大酒店等 超市、百貨： 樂(lè)購(gòu)超市（在建） ； 人民路商業(yè)街 商業(yè)街 （規(guī)劃中） 等 醫(yī)療機(jī)構(gòu) 宿州市 醫(yī)院 、礦務(wù)局醫(yī)院 等 文化教育 下關(guān)中學(xué)等 政府機(jī)構(gòu)事業(yè)單位： 移動(dòng)公司 市容辦 市政 管理 處 亞瀚房地產(chǎn)智庫(kù) 海量房地產(chǎn)資料下載 市煙草專賣局 市檢察院 環(huán)保局環(huán)科所 皖北煤電集團(tuán)公司 中國(guó)電信 中石化宿州分公司 市法院 第一建安公司 宿州市國(guó)稅局 宿州供水股份公司 宿州市房產(chǎn)局 等 地塊 SWOT 分析 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析 （ Strength） 考察本項(xiàng)目之地產(chǎn)因子，可以看出其具有以下優(yōu)勢(shì)： ■ 升值潛力較大：本項(xiàng)目位于 人民路 核心地段，也是 承接老城區(qū)擴(kuò)張 的核心位置，居住環(huán)境、商業(yè)環(huán)境和 城市副中心 正在形成之中，未來(lái)投資潛力巨大。 附 圖：（項(xiàng)目四至） 項(xiàng)目 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 總用地面積： ㎡ 建筑總面積： 103452㎡ 五星級(jí)酒店面積： 56514㎡ 其它面積 46938㎡ 地上建筑面積： 89800㎡ 地下建筑面積： 13652㎡ 容積率： 建筑密度： % 綠化率： 12% 停車位： 209輛 地上： 32輛 地下： 177輛 亞瀚房地產(chǎn)智庫(kù) 海量房地產(chǎn)資料下載 總高度： 構(gòu)筑物最高點(diǎn)： m 總層數(shù)： 40層 塔樓實(shí)用率： % 本項(xiàng)目可售物業(yè)包含兩部分：高尚公寓、 5A 寫(xiě)字樓 二 、項(xiàng)目 S、 W、 O、 T 分析 1．地塊交通條件調(diào)查 1）地塊周邊的市政路網(wǎng)及其公共交通起始線路的現(xiàn)狀 主要的交通主干道 A． 城市 干道：人民路、澮水路 人民路 、澮水路是一級(jí)城市干道， 其中 人民路 將是宿州重點(diǎn)打造的商業(yè)街， 離高速路口僅 2 公里距離 。東臨人民路，北靠澮水路。 亞瀚房地產(chǎn)智庫(kù) 海量房地產(chǎn)資料下載 第三部分 項(xiàng)目定位 宿州高層項(xiàng)目分析總結(jié) ? 市場(chǎng)上高層項(xiàng)目越來(lái)越多，但跟本項(xiàng)目形成直接競(jìng)爭(zhēng)的項(xiàng)目幾乎沒(méi)有， 由于市場(chǎng)定位有差別 ，在售高層與本項(xiàng)目沒(méi)有可比性，但把它作為市場(chǎng)的一個(gè)考量； ? 市場(chǎng)上沒(méi)有單純寫(xiě)字樓項(xiàng)目，主要以住宅及公寓為主 ； ? 高層在售項(xiàng)目的戶型從 40140㎡不等，但是面積較小的銷售情況較好，面積大的普遍滯銷； ? 市區(qū)高層均價(jià)突破 3600元 /㎡，老城區(qū)邊緣的項(xiàng)目?jī)r(jià)格均難以超過(guò) 3200元 /㎡。鳳凰假日 項(xiàng)目位置： 勝利路與人民路交匯處 開(kāi) 發(fā) 商： 宿州中盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 建筑面積 ： 9萬(wàn)方 物業(yè)類型： 多層、小高層、高層 形象定位： 城市中堅(jiān)領(lǐng)域，陽(yáng)光雙景名宅 核心賣點(diǎn)： 區(qū)位、配套 戶型范圍： 高層 100123㎡，多層85134㎡ 價(jià)格情 況： 多層均價(jià) 2500元 /㎡， 高 層 均 價(jià)2700元 /㎡ 銷售情況 ：目前推售四幢多層，兩幢高層， 亞瀚房地產(chǎn)智庫(kù) 海量房地產(chǎn)資料下載 安廈 亞瀚房地產(chǎn)智庫(kù) 海量房地產(chǎn)資料下載 綜合點(diǎn)評(píng)： （ 1） 項(xiàng)目位于老城區(qū)與新城區(qū)結(jié)合部，周邊配套較成熟 ； （ 2） 項(xiàng)目起價(jià)較低，戶型較大，銷售一般。 亞瀚房地產(chǎn)智庫(kù) 海量房地產(chǎn)資料下載 兩淮 （ 4）戶型面積偏大，總價(jià)較高，影響項(xiàng)目銷售 亞瀚房地產(chǎn)智庫(kù) 海量房地產(chǎn)資料下載 恒馨 亞瀚房地產(chǎn)智庫(kù) 海量房地產(chǎn)資料下載 尚街 宿州市場(chǎng)將逐漸進(jìn)入高層時(shí)代 隨著城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，宿州市城市用地規(guī)模有限，住宅必然走向高層時(shí)代，這是未來(lái)發(fā)展的必然趨勢(shì)，預(yù)計(jì)到 2020 年后，市場(chǎng)上高層項(xiàng)目的供應(yīng)將成為主流。祥福園 約 5 萬(wàn)方 總 計(jì) 120 萬(wàn)方 24 萬(wàn)方 預(yù)計(jì) 2020 年全年推量 約 35 萬(wàn)方 宿州市高層住宅市場(chǎng)總評(píng) ? 宿州 市目前仍以多層物業(yè)為主，小高層和高層試探市場(chǎng) 在售項(xiàng)目仍以多層物業(yè)為主，但在售在建項(xiàng)目基本都規(guī)劃有小高層和高層物業(yè)，由于目前小高層和高層市場(chǎng)抗性較大，各項(xiàng)目基本都延遲了高層物業(yè)的入市時(shí)間。美廬奧城、香林 銀河廣場(chǎng)、河畔一號(hào)、新都市 國(guó)際新天地、安廈宿州新城、中盛祥福園 區(qū) 位 位于西昌路與銀河一路交匯處，新區(qū)中心 位于銀河一路與人民路交匯處 位于西昌南路與紡織路交匯處細(xì) 位于經(jīng)開(kāi)區(qū)交匯處 總 體 量 50 萬(wàn)方 9 萬(wàn)方 萬(wàn) 方 21 萬(wàn)方 物業(yè)類型 多層、小高層、高層 小高層、商業(yè) 多層、小高層、高層 多層、小高層、高層、商業(yè) 主 訴 求 50 萬(wàn)平米綠色水岸生活空間 宿州首席豪宅！ 知本地標(biāo)，名仕領(lǐng)域 在 售 高 層 體 量 在售 3 幢小高層，約 3 萬(wàn)方 在售四幢小高層，約 4 萬(wàn)方 在售兩幢小高層。體量 萬(wàn)方 在售兩幢高層約 2 萬(wàn)方 在售戶型 92 ㎡兩室， 118 ㎡、 131 ㎡三室 75140 ㎡兩居到四居 80 ㎡兩室， 1 130 ㎡三室 92136 ㎡兩室和三室 價(jià)格情況 3100— 3700 元 /㎡，均價(jià) 3450元 /㎡ 均價(jià) 3600 元 /㎡ 小高層均價(jià) 2800 元 /㎡ 起價(jià) 2400 元 /㎡，均價(jià) 2900 元 /㎡ 銷售情況 目前銷售 40%左右 50%左右 銷售率不足 20% 10 月份開(kāi)盤(pán)，目前銷售 30% 后期推量 后期高層存量約 8 萬(wàn)方 存量約 萬(wàn)方 后期存量約 5 萬(wàn)方 后期體量較大，估計(jì)有 40 萬(wàn)方 亞瀚房地產(chǎn)智庫(kù) 海量房地產(chǎn)資料下載 宿州市在售高層項(xiàng)目分析 項(xiàng)目名稱 環(huán)宇 鳳凰假日 兩淮 國(guó)際新天地 恒馨 西區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目較少，區(qū)位無(wú)優(yōu)勢(shì)， 一些項(xiàng)目以低價(jià)入市，在近期關(guān)注度較高；距市商業(yè)中心相對(duì)較遠(yuǎn)，但樓盤(pán)價(jià)格在各區(qū)中較底，開(kāi)發(fā)氛圍濃厚，幾個(gè)優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)的帶動(dòng)，使這個(gè)區(qū)域迅速受到市場(chǎng)關(guān)注多為改造項(xiàng)目， 開(kāi)發(fā)量少，不為人們所關(guān)注。位置優(yōu)越，交通便利，生活配套齊全，房?jī)r(jià)在各區(qū)中最高城市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，受城市規(guī)劃發(fā)展引導(dǎo)，區(qū)域內(nèi)開(kāi)發(fā)氛圍濃厚，樓盤(pán)品質(zhì)高，規(guī)模大。西區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目較少，區(qū)位無(wú)優(yōu)勢(shì)， 一些項(xiàng)目以低價(jià)入市，在近期關(guān)注度較高；距市商業(yè)中心相對(duì)較遠(yuǎn)，但樓盤(pán)價(jià)格在各區(qū)中較底，開(kāi)發(fā)氛圍濃厚，幾個(gè)優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)的帶動(dòng)，使這個(gè)區(qū)域迅速受到市場(chǎng)關(guān)注多為改造項(xiàng)目， 開(kāi)發(fā)量少，不為人們所關(guān)注。位置優(yōu)越，交通便利，生活配套齊全，房?jī)r(jià)在各區(qū)中最高城市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，受城市規(guī)劃發(fā)展引導(dǎo)，區(qū)域內(nèi)開(kāi)發(fā)氛圍濃厚，樓盤(pán)品質(zhì)高，規(guī)模大。 銀河綠苑環(huán)宇 國(guó)際花園藍(lán)石 城市花園同科 康城尚街 時(shí)代廣場(chǎng)眾德 城市佳苑兩淮 鳳凰假日河畔一號(hào)新景第安廈 麗景灣恒馨 錦繡江南光彩 華庭項(xiàng)目 即將推出項(xiàng)目明日 銀河綠苑環(huán)宇 國(guó)際花園藍(lán)石 城市花園同科 康城尚街 時(shí)代廣場(chǎng)眾德 城市佳苑兩淮 鳳凰假日河畔一號(hào)新景第安廈 麗景灣恒馨 錦繡江南光彩 華庭在售 項(xiàng)目 即將推出項(xiàng)目明日 亞瀚房地產(chǎn)智庫(kù) 海量房地產(chǎn)資料下載 一、宿州房地產(chǎn)板塊與分布 ? 宿州市的房地產(chǎn)板塊目前可以分為六個(gè)，分別是老城區(qū)板塊、汴河新區(qū)板塊、道東板塊、西區(qū)板塊、南區(qū)板塊 和經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)板塊 ； ? 幾大板塊相互聯(lián)系，構(gòu)成宿州 “ L” 的城市發(fā)展空間。 ? 宿州市的 GDP 增長(zhǎng)率也低于其他城市，低于全省平均水平， 表現(xiàn)出經(jīng)濟(jì)發(fā)展的后勁不足。 亞瀚房地產(chǎn)智庫(kù) 海量房地產(chǎn)資料下載 汴河新區(qū) 南部片區(qū) 東部片區(qū) 符離鎮(zhèn)區(qū) 亞瀚房地產(chǎn)智庫(kù) 海量房地產(chǎn)資料下載 三、 宿州經(jīng) 濟(jì)發(fā)展 —— GDP 總值 宿州市 GDP總量一直 呈現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì) ， 但增長(zhǎng)率時(shí)有波動(dòng)，且低于安徽省同期 GDP增長(zhǎng)率（近五年平均 %）； 經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度較慢 。 自然資源豐富，名特產(chǎn)品眾多 ，其中 靈璧奇石為中國(guó) “ 四大奇石 ” 之一 。東經(jīng) 176。與 徐州市 更是 近鄰，地理上無(wú)縫對(duì)接，文化上一脈相承，產(chǎn)業(yè)上相輔相連， 在徐州的輻射帶動(dòng)下，新的都市形象正在崛起。 宿州市東臨洪澤（湖），西接芒碭（山），南瀕渦淮（河），北駕故黃（河）；襟蚌埠帶徐州，望連云（港）接亳（州 )商 (丘），處在 淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)腹地、長(zhǎng)江三角洲經(jīng)濟(jì)帶西緣 ，是隴海經(jīng)濟(jì)帶的龍頭，又是歐亞大 陸橋的橋頭堡；是承接?xùn)|部沿海發(fā)達(dá)地區(qū)向內(nèi)陸輻射的前沿，又是南北經(jīng)濟(jì)文化交匯的要沖 。始建于唐憲宗元和四年 (公元 809 年 )，具有歷史的意義。 由于時(shí)間較倉(cāng)促，本次報(bào)告的內(nèi)容主要是表達(dá)我司對(duì)項(xiàng)目的初判及策略的方向 性 思考。 在 進(jìn)行了大量的數(shù)據(jù)收集和 部分 市場(chǎng)調(diào)研 工亞瀚房地產(chǎn)智庫(kù) 海量房地產(chǎn)資料下載 作后， 完成了本項(xiàng)目 的 定位，并對(duì)項(xiàng)目營(yíng)銷作了細(xì)致的闡述。亞瀚房地產(chǎn)智庫(kù) 海量房地產(chǎn)資料下載 宿州中央大廈項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告 目錄 第一部分 宿州概況 及經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況 ????????