【正文】 望身份標(biāo)榜、能體現(xiàn)自身社會(huì)地位等。發(fā)揮高端樓盤運(yùn)作的營(yíng)銷張力，建立高端務(wù)實(shí)形象； C、通過(guò)創(chuàng)新突破，打造片區(qū)乃至整個(gè)太原市品質(zhì)標(biāo)桿，塑造獨(dú)特個(gè)性的品質(zhì)名盤； 規(guī)避劣勢(shì)： A、科學(xué)合理的差異化市場(chǎng)定位，從市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出； B、先進(jìn)超前產(chǎn)品規(guī)劃，加以專業(yè)營(yíng)銷推廣以產(chǎn)品和人文來(lái)提升項(xiàng)目的品質(zhì)； C、通過(guò)品質(zhì)展示，配套先行，情景體驗(yàn)，弱化片區(qū)生活不便的劣勢(shì)； 項(xiàng)目 SWOT分析對(duì)策 36 項(xiàng)目營(yíng)銷策略 FOCUS ３ 推廣策略 項(xiàng)目定位 營(yíng)銷節(jié)點(diǎn) 37 目標(biāo)客戶空間布局 : 重點(diǎn)地市 大太原 周邊區(qū)域 項(xiàng)目周邊長(zhǎng)風(fēng)商務(wù)區(qū) ,高新區(qū) ,高校區(qū) ,公司白領(lǐng) ,企事業(yè)單位中高層 大太原區(qū)域企事業(yè)單位中 ,高層管理人員 ,私營(yíng)業(yè)主 ,政府官員 本市及周邊地市、郊縣的與煤、焦、鐵有關(guān)的私營(yíng)企業(yè)主 38 第一區(qū)域 來(lái)自地緣性客戶（如：長(zhǎng)風(fēng)文化商務(wù)區(qū)、高新區(qū)、高校區(qū)等），這些人群在本項(xiàng)目周邊工作生活，對(duì)項(xiàng)目周邊的交通及生活機(jī)能熟悉，對(duì)項(xiàng)目的選擇更注重產(chǎn)品的內(nèi)在戶型、價(jià)格、品質(zhì)及配套等方面。交通通達(dá)性強(qiáng)。項(xiàng)目的整個(gè)地塊坐東朝西，呈長(zhǎng)方形，占地約 83畝，地形完整方正，利于進(jìn)行合理規(guī)劃。 26 項(xiàng)目名稱 客戶分布 東岸龍園 高新區(qū)地緣性客戶為主，企事業(yè)單位管理人員及單位職員， 銀海水韻 二次置業(yè)，太原市周邊縣市，礦業(yè)系統(tǒng)及企事業(yè)單位管理人員，私營(yíng)企業(yè)主，政府公務(wù)員及等 汾河景觀 360 1回遷戶 2教委、學(xué)校配套住宅 高新區(qū)客源 外銷客戶： 銀行系統(tǒng)、高新區(qū)客戶 周邊縣城個(gè)體、城南事業(yè)單位團(tuán)購(gòu) 客戶主要以二次以上置業(yè)，企事業(yè)單位管理人員，私營(yíng)企業(yè)主，政府公務(wù)員 個(gè)盤客戶分析 27 項(xiàng)目分析 FOCUS ２ 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目界定 項(xiàng)目ＳＷＯＴ分析 項(xiàng)目核心問題 28 一、地理位置 本案處于學(xué)府街與南中環(huán)街之間，位于濱河?xùn)|路東側(cè) ,南面與小高層住宅是大馬新村小區(qū)毗鄰，北面是華宇綠洲。 二、走完全的性價(jià)比路線。 一、在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上走純高端路線（如軟硬配套、功能設(shè)施等等）。如 汾河外灘。缺少渠道 其宣傳方向也是以高端 奢華的 豪宅路線為主，事實(shí)上產(chǎn)品本身并沒有形成真正的差異化 ,整體產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重 .加之同期政府政策調(diào)控 ,受宏觀市場(chǎng)走勢(shì)影響。力求實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。 ； 20 宏觀經(jīng)濟(jì)分析 宏觀政策 太原房地產(chǎn)態(tài)勢(shì) 競(jìng)品分析 市場(chǎng)分析 FOCUS 1 片區(qū)分析 21 地段 濱河?xùn)|路長(zhǎng)風(fēng)橋南 100米 建筑類型 現(xiàn)在開賣 1棟 27層高層 容積率 主力戶型 主力 150平米， 190平米，少量300平米樓中樓 均價(jià) 10000 slogan – 山水生活 巔峰大宅 最大利益點(diǎn)：汾河景觀帶 ,成熟社區(qū) ,區(qū)位優(yōu)勢(shì) 付款方式： 一次付清，分期 山西青龍房地產(chǎn) 濱東花園 (二期 )12號(hào)樓 個(gè)盤分析 22 地段 南中環(huán)街與濱河?xùn)|路交匯處 建筑類型 2棟板式高層 32 建筑面積 約為 125500平米 主力戶型 168 均價(jià) 6700 slogan – 汾河畔，十中旁，水岸名宅 最大利益點(diǎn)：汾河景觀帶，區(qū)位優(yōu)勢(shì)，性價(jià)比高 付款方式： 一次付清，承諾辦按揭 山西垣躍實(shí)業(yè)集團(tuán) 銀海 從 04年開始的濱河小區(qū)、望景花園等商品房項(xiàng)目到 06年以來(lái)的大唐奧林匹克花園、原上園和汾河外灘等住宅項(xiàng)目，都是在滿足本地地緣性客戶需求基礎(chǔ)上，以市內(nèi)河?xùn)|中高檔客戶為潛在客群 。 片區(qū)分析 14 東山板塊 “北展東擴(kuò)”提供東山地區(qū)廣闊的房地產(chǎn)想象空間，長(zhǎng)風(fēng)街東延和東山過(guò)境高速公路完工刺激周邊地塊成為開發(fā)熱土，原有城市邊緣村鎮(zhèn)所屬土地成為“造鎮(zhèn)”計(jì)劃土地基礎(chǔ)。 核心區(qū)域 南城板塊 本板塊從南內(nèi)環(huán)街向南，地域涵蓋整個(gè)小店區(qū)，接壤榆次新區(qū)。本區(qū)域未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展將呈現(xiàn)出“兩極分化”的態(tài)勢(shì)；部分 8萬(wàn)平方米規(guī)模左右中檔房地產(chǎn)產(chǎn)品將以本地人群作為目標(biāo)客戶；以富力地產(chǎn)、萬(wàn)達(dá)集團(tuán)為代表的一線開發(fā)商借國(guó)企改制或舊城改建時(shí)機(jī)，打造超級(jí)大盤。 (原太原玻璃瓶廠 ) —— —— —— 上海綠地 長(zhǎng)風(fēng)街東口 獨(dú)棟、聯(lián)排 別墅 500畝 200400 07 恒大集團(tuán) 大運(yùn)路以西、康寧街以北 小高層、高層 住宅 1048畝 80214 0810 當(dāng)代紅華 長(zhǎng)風(fēng)橋西 長(zhǎng)風(fēng)商務(wù)區(qū)西北角 私產(chǎn)酒店 130畝 —— 0810 大連萬(wàn)達(dá) 集團(tuán) 北大街 (龍?zhí)豆珗@ ) 住宅、寫字樓 650畝 150180 0812 一線品牌地產(chǎn)商在太原項(xiàng)目說(shuō)明 11 宏觀經(jīng)濟(jì)分析 宏觀政策 太原房地產(chǎn)態(tài)勢(shì) 個(gè)盤分析 市場(chǎng)分析 FOCUS 1 片區(qū)分析 12 三、太原市房地產(chǎn)板塊發(fā)展情況分析 太原市房地產(chǎn)由發(fā)展時(shí)序和物業(yè)類型 分為五個(gè)板塊： 北城板塊 中央?yún)^(qū)板塊 南城板塊 東山板塊 河西板塊 片區(qū)說(shuō)明 13 北城板塊 北城板塊是以太鋼集團(tuán)、礦機(jī)機(jī)器廠和機(jī)車車輛廠為主框架的傳統(tǒng)工業(yè)園區(qū)。 ? 未來(lái)價(jià)格繼續(xù)上揚(yáng)，銷售速度相對(duì)放緩。 高檔項(xiàng)目大多以別墅和高層建筑為主 ， 價(jià)格約在6500元 /平米到 8000左右 ， 這些市場(chǎng)上供應(yīng)的高檔項(xiàng)目 ， 戶型設(shè)計(jì)主要集中在 120— 180平米之間 。 恒大 、 富力 、 綠地 、 萬(wàn)達(dá)等國(guó)內(nèi)一線開發(fā)商已先后涌入太原 ， 這些地產(chǎn)大鱷讓本地開發(fā)商看到了極為激烈的土地爭(zhēng)奪戰(zhàn) ， 預(yù)示 2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入大盤博弈的時(shí)代 ， 同時(shí) ， 加劇了太原市房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng) 。 ◆據(jù) 2023上半年太原 房地產(chǎn) 銷售率情況 房地局統(tǒng)計(jì)顯示， 2023年 16月份，太原市商品房登記銷售面積為 ，同比下降 15%，其中預(yù)售面積 ，現(xiàn)售面積 ；商品住房登記銷售面積 ，同比下降了 %。 ◆2023上半年太原房地產(chǎn)銷售價(jià)格 2023年上半年，受全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的影響，太原市商品房?jī)r(jià)格不在出現(xiàn) 2023年的大幅上漲趨勢(shì)，但是仍基本保持平穩(wěn)的增長(zhǎng)，但是從下半年開始略有回調(diào)跡象。 宏觀政策對(duì)房地產(chǎn)的影響 7 宏觀經(jīng)濟(jì)分析 太原市概況 太原房地產(chǎn)態(tài)勢(shì) 個(gè)盤分析 市場(chǎng)分析 FOCUS 1 片區(qū)分析 8 2023年上半年太原房地產(chǎn)