【正文】 媒介 附： 百惠 合作模 式及收費標(biāo)準(zhǔn)。王制： ―王者之制祿爵， 公 侯 伯 子 男 ，凡五等 ‖。 自中國先秦時代開始，已有君主賜封公爵，是中國古代封建制度五等爵的第一等。 “公爵卡”可購 5A 寫字樓，“伯爵卡”可購高檔公寓。金爵會員卡門檻2020元，購房不成功可退。時間節(jié)點根據(jù)現(xiàn)場客戶積累情況。 建議 ： 對 現(xiàn)有售樓部 進一步軟 裝修 ，增加會客功能； 實際銷售中增設(shè)迎賓和保安職位。 本項目渠道選擇 ? 路牌、戶外廣告是宣傳渠道的重要部分 ? 車體及站牌廣告效果逐漸顯現(xiàn)，可以考慮 ? 圈層營銷，老客戶帶動新客戶 ? 營銷活動 效果明顯，可經(jīng)常開展小型活動 ? 短信平臺建議采用，低成本高效率 ? 電視字幕、車體條幅、 DM單頁、網(wǎng)站等在重要節(jié)點跟近 亞瀚房地產(chǎn)智庫 海量房地產(chǎn)資料下載 ? 讓客戶記住相關(guān)信息，轉(zhuǎn)化為購買力 ? 讓客戶感受項目形象的影響力 ? 讓客戶建立形象 和項目之間的關(guān)聯(lián)性 開盤前期 開盤及開盤后 傳遞項目基本信息 高形象占位市場 樹立區(qū)域高品質(zhì)形象 強化產(chǎn)品賣點 制造熱銷氛圍 配合銷售拔高形象 總體上，要配合銷售節(jié)奏、工程節(jié)奏，不斷吸引市場關(guān)注 營銷各階段目標(biāo) 整體目標(biāo) 各階段目標(biāo) 亞瀚房地產(chǎn)智庫 海量房地產(chǎn)資料下載 五、項目包裝 售樓處 包裝 —— 客戶體驗 售樓處要設(shè)計獨特新異，力爭為消費者創(chuàng)造一個良好的購房環(huán)境。 引進大客戶， 通過大客 戶入駐帶動項目熱銷。 通過體驗式營銷，樹立項目良好口碑，為后續(xù)的經(jīng)營奠定市場基礎(chǔ)。 持續(xù)銷售階段 持續(xù)延伸全新形象，持續(xù)高端調(diào)性。 住宅（高檔公寓） 寫字樓 亞瀚房地產(chǎn)智庫 海量房地產(chǎn)資料下載 推廣節(jié)點 2020年 11—— 01年 2月 2020年 3月 4月 —— 6月底 12月 推售策略 形象樹立、客戶積累階段 清晰產(chǎn)品對外形象 ,明確產(chǎn)品賣點 . 放大項目純粹優(yōu)勢，以事件引發(fā)市場關(guān)注。 引進大客戶，通過大客戶入駐帶動項目熱銷。 通過體驗式營銷，樹立項目良好口碑， 為后續(xù)的經(jīng)營奠定市場基礎(chǔ)。 持續(xù)銷售階段 持續(xù)延伸全新形象，持續(xù)高端形象。時代廣場 30 公寓 4000 上下 鉑宮 16 公寓 3900 左右 家樂福廣場 30 公寓 未開盤 兩淮新城 16 住宅 3000 上下 總均價 —— —— 22500 亞瀚房地產(chǎn)智庫 海量房地產(chǎn)資料下載 二、 營銷總體策略 樹立宿州寫字樓市場的行業(yè)標(biāo)桿 ， 凸顯城市綜合體一站式的工作生活方式 ， 展現(xiàn)產(chǎn)品稀缺色彩 ， 建立輿論體系 高位營銷 高形象 高姿態(tài) 高收益 組合營銷鏈 產(chǎn)品鏈 形象鏈 客戶鏈 亞瀚房地產(chǎn)智庫 海量房地產(chǎn)資料下載 三、 階段性策略 第二階段 第三階段 第一階段 形象樹立、客戶積累階段 清晰產(chǎn)品對外形象 ,明確產(chǎn)品賣點 . 放大項目純粹優(yōu)勢，以事件引發(fā)市場關(guān)注。 ? 隨著時間的推移和市場的變化，價格于后期將在成本的基礎(chǔ)上做出相應(yīng)調(diào)整。 亞瀚房地產(chǎn)智庫 海量房地產(chǎn)資料下載 視頻辦公系統(tǒng) 可直接通過視頻辦公系統(tǒng)整棟大樓及對外交流溝通 亞瀚房地產(chǎn)智庫 海量房地產(chǎn)資料下載 產(chǎn)品建議 細節(jié)體現(xiàn)品質(zhì) ? 電梯： 電梯內(nèi)部裝修必須到位，建議適當(dāng)提高轎廂尺寸，體現(xiàn)人性化需求； ? 智能化： 完全參照五星級酒店對于智能化配備的要求，以保證項目檔次； ? 公共裝修： 以五星級酒店的檔次來進行公共部分的裝修； ? 套房裝修： 邀請著名設(shè)計師設(shè)計交樓標(biāo)準(zhǔn)，并選用進口國際品牌的用材，提升項目整體檔次。 ? 結(jié)合樓頂造型，可運用雷射燈光映射出項目 LOGO、名稱等增加項目的展示性 ； ? 增添樓宇電子顯示屏； ? 投入使用后，夜景也可成為項目的獨有特色，增加項目的展示性，同時亦可通過電子顯示屏增收利潤 亞瀚房地產(chǎn)智庫 海量房地產(chǎn)資料下載 入口建議 寫字樓入口處采用外延式頂棚，結(jié)合大堂，顯示氣派與大度 要點： ? 地面、天花、墻面有一定的裝飾符號和圖案，通過地面和天花圖案吸引無意識的人流 ? 設(shè)置咨詢臺；醒目位置設(shè)水牌 亞瀚房地產(chǎn)智庫 海量房地產(chǎn)資料下載 關(guān)鍵詞： 智能進出、每層監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)置 通風(fēng)好、流線設(shè)計科學(xué) 每層安裝 360 度旋轉(zhuǎn)云臺攝像機 根據(jù)不同需求的停車客人，準(zhǔn)備有 月、季、年租泊車位智慧卡，或者隨機取定時票停車 亞瀚房地產(chǎn)智庫 海量房地產(chǎn)資料下載 寫字樓裝修建議 國際 5A 標(biāo)準(zhǔn)裝修 高端 商務(wù) 時尚 亞瀚房地產(chǎn)智庫 海量房地產(chǎn)資料下載 六星級酒店服務(wù) ? 每一位用戶都持有一張非接觸式 IC 卡，在大廈內(nèi)部實現(xiàn)一卡通消費； ? 識別系統(tǒng)可以根據(jù)使用權(quán)限確定進入的樓層、辦公室，還可以在商業(yè)區(qū)、商務(wù)吧進行消費； ? 水電氣、電話、物管費都通過該卡結(jié)清；方便快捷； ? 對外通過專業(yè)網(wǎng)聯(lián)設(shè)備，與英特網(wǎng)高速專線連接，支持專線和光纖到桌面。 外立面 物業(yè)管理 商務(wù)中心 大堂裝修 客戶首要關(guān)注因素 空調(diào) 電梯 客戶次要關(guān)注因素 邊緣因素 可不考慮因素 室內(nèi)裝修 走道 樓梯 電梯廳 網(wǎng)絡(luò) 會 議室 公共衛(wèi)生 信息來源中國寫字樓研究中心 亞瀚房地產(chǎn)智庫 海量房地產(chǎn)資料下載 寫字樓產(chǎn)品價值提升建議 我們的出發(fā)點 原則： 一切均基于 CVA 即“競爭的價值增加” (Competition Value Added) 需要說明的是： 我們給出的不是具體的設(shè)計方案， 我們提出的是能形成價值點和競爭力的因素 （市場接受的產(chǎn)品特征和驅(qū)動客戶購買的因素） 亞瀚房地產(chǎn)智庫 海量房地產(chǎn)資料下載 管家服務(wù)建議 每層或每兩層設(shè)置一個 私人管家 ，為客戶及時 解決各種問題及需求 亞瀚房地產(chǎn)智庫 海量房地產(chǎn)資料下載 電梯廳建議 電梯廳提供良好的通風(fēng)以提高空氣質(zhì)量，通過設(shè)計（如玻璃、植物）增加空間的通透感 要點 : ? 電梯到達的聲音提示 ? 設(shè)電子公告牌（限首層） ? 分層標(biāo)識，上下指示清晰 ? 背景輕音樂 ? 有一定的裝飾、細部精致，有視覺趣味點 ? 監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)置 ? 各樓層設(shè)整層平面圖及公司、單位指示牌 亞瀚房地產(chǎn)智庫 海量房地產(chǎn)資料下載 公共走道建議 公共走道的裝修也是影響寫字樓檔次的重要因素。 寫字樓目標(biāo)客戶定位 ：亞瀚房地產(chǎn)智庫 海量房地產(chǎn)資料下載 重要客戶 大企業(yè) 駐宿州機構(gòu) 核心客戶 具有發(fā)展?jié)摿Φ?中小型企業(yè) ，如貿(mào)易、咨詢類行業(yè)。 高 檔公寓部分： 私營業(yè)主、企業(yè)高管 —— 有相當(dāng)?shù)慕?jīng)濟實力，需要擁有與之身份相配的住宅，以顯示其身份地位品味與眾不同。 企業(yè)擴張及辦公環(huán)境的改善 —— 企業(yè)為吸引更多的優(yōu)秀人才需要改善辦公環(huán)境，營造良好的工作氛圍，以保證較好的工作效率，增強員工對企業(yè)的歸屬感。 ■從項目自身情況分析 □ 本項目規(guī)劃設(shè)計理念超前 ， 44 層超高層建筑其實恢宏 ， 而且自身配套設(shè)施相當(dāng)高檔 ， 五星級酒店、高級行政酒廊、休閑觀光、高級公寓、 5A寫字樓一應(yīng)俱全 ，匯集了宿州時下最時尚最高端的物業(yè)形態(tài)，是宿州當(dāng)?shù)啬酥镣畋钡貐^(qū)高端人士居住、商務(wù)辦公、休閑的不二之選 。 亞瀚房地產(chǎn)智庫 海量房地產(chǎn)資料下載 ■從 宿州 房地產(chǎn)市場的調(diào)研分析 □ 從宿州整個房地產(chǎn)市場需求來看 ， 整個宿州市還沒有這樣一個高端物業(yè)來滿足少數(shù)高端人士的需求 。 ■ 從 城市發(fā)展需求 分析： □ 從一個城市的發(fā)展需要來看：提升城市知名度和城市形象也需要地標(biāo)建筑，地標(biāo)建筑好比是一張城市名片，宿州中央廣場就是這樣的一張名片 。 三、項目定位 一、項目整體定位 我們的項目是什么樣的項目？ 項目整體定位描述： 針對項目特點充分挖掘地塊的自身優(yōu)勢，高層公寓、 5A智能辦公與五星級酒店高度融合，配以豐富的文化健康設(shè)施，把項目建成以居住為主、辦公，兼具休閑、健身功能的配套完善、規(guī)劃超前，擁有高尚生活工作形態(tài)的財富精英領(lǐng)地。 項目市場威脅分析 （ Threat） 亞瀚房地產(chǎn)智庫 海量房地產(chǎn)資料下載 ? 項目自身設(shè)計缺陷有可 能導(dǎo)致市場接受度不足，如超過 110 ㎡的戶型市場接受度普遍較差，而本項目公寓戶型達到 137 ㎡和 143 ㎡，總價過高，勢必造成去化緩慢 。 ■ 該區(qū)域內(nèi)環(huán)境質(zhì)素不斷改善 。 ■ 宿州現(xiàn)尚無同類競爭項目，地標(biāo)項目，沒有競爭壓力 。 上述弱勢點都為暫時性的，只要規(guī)避得當(dāng)，可以進行有