【正文】 －－政府：關(guān)注本項(xiàng)目，有助于項(xiàng)目建立形象標(biāo) 識(shí)，并具有特殊推介力； ? 經(jīng)營(yíng)管理者－－酒店管理公司、物業(yè)管理公司： 專業(yè)性的幫助，有助于降低系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)； ? 原材料供應(yīng)商－－商家：對(duì)項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略無(wú)影響。 123 購(gòu)買者分析 寫字樓 ——鎖定為外地或外資公司在青島的分公司（總部）及本地大中型企業(yè) 客戶劃分 交易方式 對(duì)價(jià)格的承受能力 對(duì)物業(yè)的核心要求 面積需求 對(duì)項(xiàng)目形象的影響 外地公司分公司 租賃或購(gòu)買 不明顯 設(shè)施、服務(wù) 不明顯 無(wú) 外地公司辦事處 租賃 較低 不明顯 較小 降低 外資企業(yè)分公司（總部） 租賃或購(gòu)買 較高 形象、設(shè)施、服務(wù) 較大 提升 外資企業(yè)辦事處 租賃 較高 形象、設(shè)施、服務(wù) 較小 無(wú) 本地大中型企業(yè) 自建、購(gòu)買或租賃 較高 形象 較大 提升 本地中小公司 購(gòu)買或租賃 不明顯 使用率、位置 較小 降低 124 購(gòu)買者分析 公寓 公寓類型 客戶類型 交易方式 對(duì)價(jià)格的承受能力 對(duì)物業(yè)的核心要求 對(duì)項(xiàng)目形象的影響 商務(wù)公寓 小公司 租賃或購(gòu)買 較低 服務(wù)、設(shè)施 降低 外地外資公司辦事處 租賃或購(gòu)買 不明顯 服務(wù)、設(shè)施 無(wú) 投資客 購(gòu)買 不明顯 有升值潛力 無(wú) 服務(wù)式住宅（酒店式公寓） 外籍人士 租賃或購(gòu)買 最高 服務(wù)、設(shè)施 提升 高級(jí)白領(lǐng) 購(gòu)買或租賃 較高 服務(wù)、設(shè)施 提升 SOHO 購(gòu)買或租賃 較高 服務(wù)、設(shè)施 無(wú) 投資客 購(gòu)買 不明顯 有升值潛力 無(wú) 產(chǎn)權(quán)式酒店 投資客 購(gòu)買 不明顯 有升值潛力 無(wú) 普通住宅 一般住宅客戶 購(gòu)買 較高 無(wú) 無(wú) 投資客 購(gòu)買 不明顯 有升值潛力 無(wú) 125 購(gòu)買者分析 商業(yè) 客戶類型 交易方式 對(duì)價(jià)格的承受能力 對(duì)面積的要求 對(duì)物業(yè)的核心要求 對(duì)項(xiàng)目形象的影響 百貨 租賃 較低 較大 人流、地段 提升 超市 租賃 較低 最大 人流 無(wú) 品牌店 租賃 不明顯 較小 人流 提升 餐飲 租賃或購(gòu)買 較高 不明顯 景觀 無(wú) 娛樂(lè) 租賃 較高 不明顯 不明顯 無(wú) 專業(yè)市場(chǎng) 租賃或購(gòu)買 較低 較大 交通 降低 126 研究模型 區(qū)域及地塊價(jià)值分析 開(kāi)發(fā)商的目標(biāo)與約束條件 項(xiàng)目界定 案例借鑒 項(xiàng)目發(fā)展模式判斷 競(jìng)爭(zhēng)分析 市場(chǎng)供求分析 項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略 項(xiàng)目定位 功能分區(qū) 經(jīng)濟(jì)測(cè)算 物業(yè)發(fā)展建議 同類物業(yè)發(fā)展模式 127 項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略 128 形成發(fā)展戰(zhàn)略的依據(jù) 市場(chǎng)供求分析 項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)分析 項(xiàng)目整體的發(fā)展戰(zhàn)略 129 項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略 項(xiàng)目總戰(zhàn)略 依托項(xiàng)目的資源條件，發(fā)揮綜合體各功能物業(yè)相互助益的優(yōu)勢(shì)，在產(chǎn)品的概念和設(shè)計(jì)上創(chuàng)新，整合形成項(xiàng)目的價(jià)值體系，以全方位超越競(jìng)爭(zhēng)者、脫離競(jìng)爭(zhēng)層面而取勝，并以物業(yè)功能的彈性來(lái)規(guī)避未來(lái)可能的風(fēng)險(xiǎn)。 130 項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略分解 分戰(zhàn)略之一 ——資源戰(zhàn)略 確立獨(dú)有的資源優(yōu)勢(shì)為本項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力，降低可替代性； 資源 無(wú)遮擋海景 八大關(guān) 太平山 CBD 奧運(yùn)賽場(chǎng) 景觀 地緣 文脈 131 項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略分解 分戰(zhàn)略之二 ——綜合體戰(zhàn)略 對(duì)各類型物業(yè)進(jìn)行合理的定位、功能劃分及配比，發(fā)揮綜合體資源共享、各功能相互助益的優(yōu)勢(shì) ； 綜合體的優(yōu)勢(shì) 設(shè)施共享 客戶共享 功能互動(dòng) 132 項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略分解 分戰(zhàn)略之三 ——產(chǎn)品戰(zhàn)略 在產(chǎn)品的概念和設(shè)計(jì)上進(jìn)行創(chuàng)新，對(duì)功能重新定義，并在規(guī)劃上突出其海景資源的核心優(yōu)勢(shì)，建立不可替代的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)； 戶戶海景 環(huán)保、生態(tài)概念 服務(wù)為先導(dǎo) 功能彈性 附加值 …… 規(guī)劃設(shè)計(jì) 產(chǎn)品創(chuàng)新 功能定義 產(chǎn)品戰(zhàn)略 133 項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略分解 分戰(zhàn)略之四 ——規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)戰(zhàn)略 物業(yè)功能保留彈性，在預(yù)計(jì)到風(fēng)險(xiǎn)時(shí)可進(jìn)行功能的轉(zhuǎn)化。 酒店（產(chǎn)權(quán)式酒店） 寫字樓 商務(wù)公寓 服務(wù)式住宅（酒店式公寓） 134 項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略總結(jié) 分戰(zhàn)略之四 ——規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)戰(zhàn)略 分戰(zhàn)略之三 ——產(chǎn)品戰(zhàn)略 分戰(zhàn)略之二 ——綜合體戰(zhàn)略 分戰(zhàn)略之一 ——資源戰(zhàn)略 超越競(jìng)爭(zhēng) 脫離競(jìng)爭(zhēng)層面 超級(jí) 競(jìng)爭(zhēng)者 發(fā)展戰(zhàn)略 項(xiàng)目定義 135 研究模型 區(qū)域及地塊價(jià)值分析 開(kāi)發(fā)商的目標(biāo)與約束條件 項(xiàng)目界定 案例借鑒 項(xiàng)目發(fā)展模式判斷 競(jìng)爭(zhēng)分析 市場(chǎng)供求分析 項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略 項(xiàng)目定位 功能分區(qū) 經(jīng)濟(jì)測(cè)算 物業(yè)發(fā)展建議 同類物業(yè)發(fā)展模式 136 項(xiàng)目整體定位 137 項(xiàng)目整體形象定位 天 幕 闊 景 ——青島之窗 山海都市增值綜合體 詮釋： 天幕闊景 ——360度的無(wú)遮擋景觀，反映項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力； 青島之窗 ——從這里可以看到青島的歷史、青島的文脈（八大關(guān)）， 可以看到青島的現(xiàn)在（ CBD） 、青島的發(fā)展（本項(xiàng) 目），可以看到青島的未來(lái)（ 2022奧運(yùn)）；可以看到青 島的最美的海、最綠的山、以及最有活力的都市； 山海都市 ——山海城的完美結(jié)合點(diǎn)； 增 值 ——物業(yè)創(chuàng)造的增值體系； 綜 合 體 ——多功能物業(yè)的組合。 138 項(xiàng)目功能定位 項(xiàng)目的發(fā)展模式 海天大酒店 office shopping apartment hotel plex = ＋ 寫字樓 酒店 （產(chǎn)權(quán)式酒店） 商務(wù)公寓 服務(wù)式住宅 （酒店式公寓） 普通住宅 （公寓） 彈性功能元素 139 公寓類型的確定 類型 商務(wù)公寓 服務(wù)式住宅（酒店式公寓） 產(chǎn)權(quán)式酒店 普通住宅 功能 辦公及居住 純居住 居住 純居住 裝修 一般裝修 精裝修、帶家具 精裝修、帶家具 可不帶裝修 附加價(jià)值 較高 很高 很高 較低 風(fēng)險(xiǎn)性 一般 一般 較高 較低 可轉(zhuǎn)化 寫字樓、服務(wù)式住宅（公寓） 、產(chǎn)權(quán)式酒店 產(chǎn)權(quán)式酒店、商務(wù)公寓 服務(wù)式住宅（公寓） 、商務(wù)公寓 服務(wù)式住宅（公寓） 與寫字樓的兼容性 完全兼容 兼容 兼容 不兼容 收益方式 可租可售 可租可售 銷售 銷售 后續(xù)操作管理 物業(yè)管理、辦公服務(wù) 酒店式管理 酒店式管理、經(jīng)營(yíng)管理（須較強(qiáng)的經(jīng)營(yíng)能力） 物業(yè)管理 公寓類型確定為商務(wù)公寓 +服務(wù)式住宅 項(xiàng)目功能定位 140 項(xiàng)目功能定位 項(xiàng)目滿足功能 辦公 居住 商業(yè) 純寫字樓 商務(wù)公寓 服務(wù)式住宅 裙樓商業(yè) 物業(yè)類型 注；辦公樓有部分自用 141 項(xiàng)目產(chǎn)品定位 寫字樓 頂級(jí)生態(tài)寫字樓 針對(duì)頂級(jí)客戶，提高進(jìn)入門檻，樹(shù)立頂級(jí)形象標(biāo)桿； 創(chuàng)新概念增值； 部分自用。 立體綠化、有氧辦公； 基本單位面積為 400或 600㎡ ，可拼合。 定位考慮的因素 產(chǎn)品定位 142 項(xiàng)目產(chǎn)品定位 商務(wù)公寓 SVO（服務(wù)式寫字樓） 與純寫字樓部分形成有效互補(bǔ)，降低風(fēng)險(xiǎn)； 小單位降低門檻； 針對(duì)相應(yīng)客戶，強(qiáng)化服務(wù)概念，增加產(chǎn)品價(jià)值。 定位考慮的因素 產(chǎn)品定位 將建筑同服務(wù)打包在一起的結(jié)合體； 基本單位面積為 60㎡ ，可拼合。 143 關(guān)于 SVO…… 是以最小面積發(fā)售，創(chuàng)業(yè)者承受得起的寫字樓， 它脫離了一般小公司商住辦公的環(huán)境，獨(dú)立在純粹的辦公環(huán)境中。 SVO是獨(dú)立的 SVO是自由的 最小的產(chǎn)權(quán)單位可隨意組合拆分， 打通就是大單位，分開(kāi)就是小單位。 144 關(guān)于 SVO…… SVO是專業(yè)的 專業(yè)的公共秘書服務(wù)，專業(yè)的律師咨詢，專業(yè)的會(huì)計(jì)師建議，您的周圍有一個(gè)專業(yè)隊(duì)伍隨時(shí)準(zhǔn)備為您服務(wù)。 SVO是管家，在你直奔主題的時(shí)候，處理好一切繁雜。 145 關(guān)于 SVO…… SVO是節(jié)約的 不再為低使用頻率的空間付費(fèi) ， 不必再為高成本的辦公設(shè)備占用固定資產(chǎn) ， 最大化的資源共享 ， 所有人都受益 。 146 項(xiàng)目產(chǎn)品定位 服務(wù)式住宅 創(chuàng)新產(chǎn)品： 彈性空間 flex housing 傳統(tǒng)產(chǎn)品： 普通高層豪宅 定位 方向 1 2 與寫字樓功能、形象兼容； 符合地塊區(qū)域的氣質(zhì)； 投資概念； 降低置業(yè)門檻； 創(chuàng)新產(chǎn)品提升物業(yè)價(jià)值。 強(qiáng)調(diào)低風(fēng)險(xiǎn)； 選擇市場(chǎng)上已經(jīng)被驗(yàn)證的產(chǎn)品。 定位考慮的因素 147 兩種定位的比較 與寫字樓更兼容，更符合地塊氣質(zhì) 具有強(qiáng)烈的投資概念 可自由拼合，戶型形式多樣，面積彈性大，置業(yè)門檻低，銷售速度快 市場(chǎng)無(wú)同類產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)，不受已形成價(jià)值體系的約束 設(shè)基本單元為 35㎡ 和 40㎡ 可拼合為 75㎡ 、 110㎡ 、 115㎡ 、 145㎡ 、 150㎡ 、 155㎡ 、 …… 、 300㎡ 、 …… 與項(xiàng)目的其他功能脫離，聯(lián)系不大 主要為居住概念 主要為大面積戶型，置業(yè)門檻較高，銷售速度受限 市場(chǎng)已經(jīng)驗(yàn)證，風(fēng)險(xiǎn)較小 市場(chǎng)存在競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品，受已形成價(jià)值體系的約束 主要戶型面積應(yīng)在 150㎡ 以上 創(chuàng)新產(chǎn)品： 彈性空間 flex housing 傳統(tǒng)產(chǎn)品： 普通高層豪宅 148 服務(wù)式公寓為板式高層。通過(guò)建筑設(shè)計(jì)，使公寓達(dá)到戶戶有海景的效果。同時(shí)公寓又是個(gè)性空間， soho場(chǎng)所。 彈性空間 flex housing 149 room α ?釋放小空間的多種可能 ?建筑無(wú)限可能的場(chǎng)所 BoxLiving的定位 ——彈性空間 150 滿足變化性需求 多樣的選擇 自由設(shè)計(jì) 順應(yīng)型 ?菜單式平面（ menu plan) ?個(gè)性化平面（ character plan) ?滿足不同生活方式的平面（ lifestyle plan) ?大空間平面（ free plan) ?具有可變性住宅 （ flex housing) ?可自行設(shè)計(jì)的住宅 (DIY) ?開(kāi)放式廚房 （ open kitchen) ?多功能室 (? room) α—room BoxLiving的定位 ——彈性空間 滿足 α—room（居住魔方） 個(gè)性化和適應(yīng)變化性要求 151 α —room （生活魔方） 大空間無(wú)限分隔的戶型設(shè)計(jì) 從傳統(tǒng)的 menu plan模式 ——大空間平面（ free plan）模式 152 + = + = + = or or 單一的組合模式 ——具有可變性住宅 （ flex housing） 模式 …… α—room 以單元模數(shù)的一個(gè) “ menu plan”（居住菜單） BoxLiving的平面組合形式 153 N P V H I O R N N P H V * I * R N P V H I O R N N P H V * I * R α—room（居住魔方）戶型設(shè)計(jì)的可變性與適應(yīng)性 α—room BoxLiving的針對(duì)客戶的典型組合方式 154 + = 從居住型小戶型向“ Studio”/ “SOHO”的轉(zhuǎn)變 α —room（居住魔方） 的演繹 ——菜單組合方式 155 + = “menu plan”（居住菜單）的縱向復(fù)式組合 利用樓梯間下方，增加一間多功能房，空間使用面積大于建筑面積 α —room（居住魔方） 的演繹 ——菜單組合方式 （ 縱向組合） 156 利用落地凸窗的特性，設(shè)置步入式陽(yáng)臺(tái)，模糊的陽(yáng)臺(tái)同房間區(qū)分，步入式陽(yáng)臺(tái)的設(shè)置可根據(jù)使用者的喜好選擇安裝，拋棄傳統(tǒng)的居家模式。 步入式 景觀凸窗 室內(nèi)地面 步入式陽(yáng)臺(tái) 步入式 景觀凸窗 步入式 陽(yáng)臺(tái) α —room（生活魔方） 的演繹 ——菜單組合方式 157 彈性空間 flex housing 一個(gè)單元的一個(gè)平面 5米 5米 7米