【正文】 內(nèi)因： ?各功能物業(yè)均為頂級形象、均具有一定規(guī)模，都可成為第一吸引物； ?各功能形象檔次統(tǒng)一，相互形在支撐，寫字樓為購物中心、酒店、公寓帶來客源，而其又為寫字樓形成良好的配套； ?統(tǒng)一的管理與相互服務(wù)，形成最大化的資源共享； ?各功能配合形成使用的全時段，保持 24小時都為活力中心； ?開發(fā)商對商家及客戶有力的控制，保持了整個物業(yè)的形象與檔次； ?設(shè)計良好，保證了各功能物業(yè)相互不受干擾，且充分利用為海景資源。 34 案例（ 2/2） ——北京華貿(mào)中心 北京華貿(mào)中心坐落于東長安街國貿(mào)以東 900米處，是東長安街上繼國貿(mào)中心和東方廣場之后，具有地標(biāo)性質(zhì)的百萬平米超大規(guī)模建筑集群。 35 案例（ 2/2） ——北京華貿(mào)中心 定位為 構(gòu)筑國際大都市生活的巨擘級建筑綜合體 5A智能寫字樓 +國際商業(yè)區(qū) +國際公寓 +五星級酒店 +體育中心 +展示中心 36 案例（ 2/2） ——北京華貿(mào)中心 寫字樓部分地上建筑面積約 23萬平方米。 一座高 135米， 28層，五層以上辦公部分： 二座高 151米， 32層，五層以上辦公部分： 三座高 167米， 36層，五層以上辦公部分： 裙樓面積： 地下一層至地上三層，面積 22022平方米 5A智能寫字樓 3座高達(dá)百米以上的集辦公自動化、信息自動化、安防自動化、管理自動化、通訊自動化于一身的超 5A級智能寫字樓自西向東依次走高； 其目標(biāo)客戶定位于大型國際機(jī)構(gòu)和企業(yè)，旨在營造全球一體化的商務(wù)交流平臺。 37 案例（ 2/2） ——北京華貿(mào)中心 國際商業(yè)區(qū) 總體規(guī)劃面積 20萬平米，多處商業(yè)設(shè)施有機(jī)分布于百萬平米建筑集群里。 16萬平米超大規(guī)模的水世界商城 超過百米臨街的金融商務(wù)中心 酒吧文化廣場 國際商業(yè)區(qū)集購物、休閑、娛樂、文化、商務(wù)、金融于一體，擁有專賣店、專業(yè)店、大型超市、零售、多廳電影院、大規(guī)模餐飲區(qū)、咖啡廳、金融區(qū)等多種功能規(guī)劃。 38 案例（ 2/2） ——北京華貿(mào)中心 國際公寓 公寓區(qū)占地 ，總建筑面積 20萬平米。 戶型齊全，既有少量投資型一居，又有主流的創(chuàng)意型二居和居住型三居，更有 20套頂層 CEO至尊空中別墅。 五星級酒店 引進(jìn)萬豪酒店集團(tuán)下屬兩大頂級品牌 超豪華酒店里茲 卡爾頓 (The RitzCarlton)和國際五星級酒店萬豪（ Marriott）。 39 案例（ 2/2） ——北京華貿(mào)中心 體育中心 占地約 15公頃的華貿(mào)中心運(yùn)動主題公園，以網(wǎng)球運(yùn)動為主題，擁有超大規(guī)模的健身場地和專業(yè)的健身教練， SPA、游泳、桑拿和保健設(shè)施均為世界一流。 VIP運(yùn)動會所，實行會員制服務(wù)。 展示中心 電力科技展示中心是國家級的電力科普教育基地。 40 案例（ 2/2） ——北京華貿(mào)中心 項目特色 整體規(guī)劃由世界最具盛名的建筑設(shè)計公司美國 KPF公司擔(dān)綱設(shè)計，商業(yè)區(qū)由國際商業(yè)建筑設(shè)計專家 英國 BENOY公司擔(dān)綱設(shè)計，具有國際水準(zhǔn)； 寫字樓的自動化和第一太平戴維斯提供的優(yōu)質(zhì)服務(wù)體系，以內(nèi)在最優(yōu)化的資源配置充分適應(yīng)未來國際商務(wù)市場的高速運(yùn)營； 商業(yè)分主題有機(jī)的分布于建筑群中，造就北京新的商業(yè)形態(tài)； 公寓采用圍合式，擁有中央公園、組團(tuán)式綠化和水體，形成社區(qū)； 兩座極負(fù)盛名的超豪華五星級酒店； 展示中心、體育中心集合了部分社會職能。 經(jīng)營方式 公寓租售并舉，其余均自行經(jīng)營。 各功能規(guī)模配比： 2： 1： 2： 2（ O:H:S:A） 41 案例（ 2/2） ——北京華貿(mào)中心 外因： ?優(yōu)越的地理位置，依托 CBD； ?北京借助奧運(yùn)這一 催化劑 正在全力創(chuàng)建具有中國特色國際大都市。 內(nèi)因： ?超大規(guī)模，形成建筑集群效應(yīng)，成為名符其實的“城中城”； ?利用高檔次的寫字樓和引入豪華五星級酒店帶動整體形象； ?各功能物業(yè)均以完善的服務(wù)體系為先導(dǎo)； ?體育中心、展示中心提升社會形象。 關(guān)鍵驅(qū)動因素 42 模式一的 KPI體系（關(guān)鍵績效指標(biāo)體系） KPI體系 外因 內(nèi)因 優(yōu)越的地理位置 ——CBD/城市中心 便利的交通條件 ——主干道沿線 /地鐵口 較大的規(guī)模 ——建筑面積 20萬㎡以上 強(qiáng)制性的視覺沖擊 ——超高層 /建筑群 高水準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計 ——各功能共融不互擾 功能化體系 五星級酒店 甲級寫字樓 頂級酒店式 /服務(wù)式公寓 高檔 /中高檔購物中心 專業(yè)的管理團(tuán)隊 ——物業(yè)管理 /經(jīng)營管理 開發(fā)商強(qiáng)勁的實力和豐富的經(jīng)驗 43 模式一的收益方式特征 功能類別 收益方式 酒店 外包經(jīng)營 寫字樓 銷售 /出租 商場 自行經(jīng)營 /出租 公寓 銷售 /出租 特征 各功能可自營、銷售、出租，且互不依賴和影響，有可長期收益的，也有可短期回收資金的。 44 模式二案例 廣州中信廣場 模式二：以寫字樓為核心功能的發(fā)展模式 shopping plex =office (主 ) +apartment(次 ) +hotel …… 深圳信興廣場 45 案例（ 1/2） ——廣州中信廣場 中信廣場位廣州商業(yè)、金融繁盛的天河區(qū)天河北路，雄居廣州南北向的城市新中軸線上，南向天河體育中心及珠江新城區(qū)，北靠廣州火車東站、港穗直通火車站及地鐵二號線總站，步行僅需 8分鐘。 占地面積： 23,000平方米 總建筑面積： 320,000平方米 廣場組成： 由一幢樓高 80層的商業(yè)大樓和兩幢 38層的酒店式公寓組 成，是集寫字樓、公寓、商場于一體的甲級綜合智能型大廈。 各功能面積配比： 6： 2： 1（ O： A： S） 46 案例（ 1/2） ——廣州中信廣場 定位為 廣州最頂級的超高層寫字樓 超高層寫字樓 +公寓 +小型購物商場 47 案例（ 1/2） ——廣州中信廣場 超高層寫字樓部分 樓高： 80層，標(biāo)高 333米； 單層面積： 2500㎡ ； 電梯： 34部進(jìn)口日立高速升降梯； 停車場：地庫二層，共 900個車位。 寫字樓部分平面圖 48 案例（ 1/2） ——廣州中信廣場 公寓部分 中信廣場公寓樓位于中信廣場寫字樓的左右兩翼，由兩幢 38層的大樓組成，總建筑面積達(dá) 69054平方米。 公寓的單元面積由 113至 237平方米不等，適合不同人士的需求。單元內(nèi)提供全套名優(yōu)家私和家電，廚房內(nèi)的用品一應(yīng)俱全。 49 案例（ 1/2） ——廣州中信廣場 購物中心部分 中信廣場購物城位于中信廣場的裙樓，樓高四層，每層的面積由 8000平方米至 10000平方米。一層經(jīng)營世界品牌精品，二層以流行、時尚的品牌為主。 50 案例（ 1/2） ——廣州中信廣場 關(guān)鍵驅(qū)動因素 外因： ?優(yōu)越的地理位置，廣州市新發(fā)展的金融商務(wù)區(qū)中心； ?受益于城市東移，區(qū)域具有較大的發(fā)展?jié)摿Γ? ?IT業(yè)和專業(yè)服務(wù)業(yè)的興起，在區(qū)域形成產(chǎn)業(yè)族群。 內(nèi)因： ?利用超高層寫字樓樹立頂級形象，迅速成為區(qū)域的標(biāo)志和領(lǐng)袖； ?以寫字樓功能為核心，其他功能均為寫字樓服務(wù)； ?公寓為寫字樓提供較好的配套； ?舍棄了較大的裙樓商業(yè)利益，保證高檔寫字樓所需大堂的昭示性。 51 案例（ 2/2） ——深圳信興廣場 深圳信興廣場（地王大廈）位于深圳市金融中心區(qū)，周邊聚集了深圳大多數(shù)的銀行、證券等金融機(jī)構(gòu)，為較成熟的商務(wù)中心。 物業(yè)高度： 384米 土地面積： 18,734平方米 地庫車位：兩層共 900個車位 物業(yè)管理：深圳熊谷物業(yè)管理有限公司 管理顧問：梁振英測量師行 建成日期： 1996年 52 案例（ 2/2） ——深圳信興廣場 69層甲級寫字樓 (單位面積由 127平方米起，全層共 2,161平方米 ) 34部進(jìn)口 三菱 升降機(jī)及 2部運(yùn)貨升降機(jī) 樓高 33層，提供 332個豪華服務(wù)公寓單位，面積由 68200平方米 實用率約 80% 每個單位均配備全套豪華家俬及電器 6部進(jìn)口 三菱 客用升降機(jī) 樓高五層，提供達(dá) 22,013平方米的商鋪面積 3部觀光升降機(jī)及 10部扶手電梯，方便游人穿梭各層 名店云集如 MaxMara、 Escada、 Bally、 HugoBoss、 Episode等 寫字樓 公寓 商場 53 案例（ 2/2） ——深圳信興廣場 關(guān)鍵驅(qū)動因素 外因： ?優(yōu)越的地理位置，深圳金融商務(wù)區(qū)中心； ?金融業(yè)駐商形成產(chǎn)業(yè)的支撐。 內(nèi)因： ?利用超高層寫字樓的頂級形象，深圳第一高樓擴(kuò)大知名度； ?從設(shè)計上將各部分功能獨立，各有出入口，做到互不干擾； ?建筑外觀形象突出，昭示性極強(qiáng)。 54 模式二的 KPI體系（關(guān)鍵績效指標(biāo)體系） KPI體系 外因 內(nèi)因 客戶（產(chǎn)業(yè)）支撐 ——已形成產(chǎn)業(yè)簇群 /引入核心客戶帶來相關(guān)簇群 /未來商務(wù)核心區(qū) 強(qiáng)制性的視覺沖擊 ——超高層 /建筑群 寫字樓大堂昭示性 功能化體系 ——寫字樓帶動其他功能，并定位其他功能的規(guī)模與檔次 配套完善 ——商場、公寓 55 模式二的收益方式特征 功能類別 收益方式 酒店 寫字樓 銷售 /出租 商場 一般出租 公寓 銷售 /出租 特征 各功能可銷售或出租，公寓收益受寫字樓租售情況的影響 56 模式三案例 模式三：以酒店為核心功能的發(fā)展模式 shopping plex = hotel(主 ) +apartment(次 ) + office …… 上海商城 57 案例 ——上海商城 上海商城位于南京西路，是成熟的商務(wù)、酒店區(qū)域。 總建筑面積 。 由一個五星級酒店、擁有 472間豪華公寓、國際水準(zhǔn)的辦公大樓、25000平方米世界知名品牌的購物商場、以及其它各種設(shè)施組成。 58 案例 ——上海商城 定位為 上海頂級國際化綜合體 city within a city 五星級酒店 +豪華公寓 +寫字樓 +商場 59 案例 ——上海商城 ?核心功能： 五星級酒店為主導(dǎo)，以五星級酒店帶動高檔公寓、寫字樓及商業(yè)。 ?功能配比： 酒店：公寓：寫字樓：商業(yè) 約為 45%： 30%：15%： 10%。 60 大堂 五星級酒店 Portman RitzCarlton 酒店擁有 564間客房，位于主樓 14到 45層。酒店內(nèi)有上海最大的、最高檔國際化健康中心，并與公寓共享。 案例 ——上海商城 61 豪華公寓 位于兩棟輔樓，共 472間豪華服務(wù)式公寓。公寓只租不賣，租金較辦公樓略高。面積從 47到 267平方米，以中大面積為主。 案例 ——上海商城 62 案例 ——上海商城 項目特色 一、建筑特色 追求空間含蘊(yùn)，體現(xiàn)中西交融 2. 外墻不加粉刷，保持水泥本色，呈現(xiàn)光澤 3. 庭院四周設(shè)置一組組商店和中西并蓄的餐廳 4. 庭院和大廳：從庭院登上自動扶梯或樓梯，可直達(dá)寬敞的大廳。各種展覽在大廳展示，根據(jù)需要優(yōu)化組合展廳。展廳占地 5500平方米。 二、國際化管理 聘請國際人士組成管理團(tuán)隊 采用五星級標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)管理 。 63 案例