【文章內容簡介】 ——上海商城 關鍵驅動因素 外因： ? 處在 CBD區(qū)邊緣，以五星級酒店、頂級商場及高檔娛樂中心使綜合體在南京西路上形成地標和中心化區(qū)域具有較大的發(fā)展?jié)摿Γ? ? 區(qū)域內已形成酒店經濟和會展經濟的氛圍。 內因： ? 定位準確，基于本區(qū)域經濟圈，五星級酒店帶動其它功能，并定位其它功能規(guī)模及檔次； ? 五星級酒店及高檔公寓的入住客，為國際一線品牌專賣店帶來持續(xù)的生意； ? 娛樂時尚、高檔餐飲及會展功能使其成為活力中心； ? 波特曼酒店及國際一線品牌專賣店匯聚又奠定了綜合體在南京路的頂級地位。 64 模式三的 KPI體系（關鍵績效指標體系） KPI體系 外因 內因 功能化體系 ——五星級酒店帶動公寓、寫字樓，并定位其的規(guī)模與檔次 配套設施 ——頂級商場 地理位置 ——不遠離城市核心區(qū) 交通可達性 ——主干道沿線 客戶支持 ——商務客戶 定位差異化 ——通過提供頂級差異化服務而非直面競爭建立其核心地位 開發(fā)商有足夠的經濟實力 65 模式三的收益方式特征 功能類別 收益方式 酒店 外包經營 寫字樓 出租 商場 自行經營 /出租 公寓 一般出租 特征 全為出租或經營等長期收益的物業(yè)，寫字樓、商場、公寓受酒店經營情況影響較大 66 模式四案例 深圳華潤中心 模式四：以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式 office plex =shopping (主 ) +hotel apartment …… 日本福岡博多運河城 67 案例（ 1/2） ——深圳華潤中心 華潤中心是一座以大型購物中心為核心，集商業(yè)、辦公、居住、酒店等諸多功能于一體的綜合性、現代化、標志性、高品質的建筑群體。 項目占地面積 77,292平方米，總建筑面積 480,935平方米，設置車位 2,988個，其中一期項目車位 1,034個。 華潤中心項目分北、中、南三個部分，涵蓋了不同功能特點的寫字樓、購物及娛樂中心、五星級酒店以及服務式公寓。 68 案例（ 1/2） ——深圳華潤中心 區(qū)域歷史背景 ： 羅湖已形成的金融中心和財富圈層，但成熟后區(qū)域的發(fā)展空間受到限制以及新區(qū)競爭。 項目區(qū)位： 深圳金融中心區(qū)，與地王大廈相對而立。 時機： 區(qū)域可開發(fā)用地極少。 項目使命： 作為隆重登場的華潤集團，作為如此大規(guī)模的項目開發(fā)， 必須由受區(qū)域發(fā)展限制的框框中跳出來，領導區(qū)域發(fā)展、創(chuàng)造市場。 69 案例（ 1/2） ——深圳華潤中心 項目立意 “與您攜手，改變生活” “構筑深圳新天地” ——喚起了深圳人共同的心聲 70 案例（ 1/2） ——深圳華潤中心 投資 ?40億人民幣 建設模式 ?十家國際知名合作單位參與設計和包裝；包括設計、建筑、景觀、營銷、招商、廣告等相關行業(yè) 經營模式 ?華潤總部進駐，為華潤面向全國的形象典范； ?直接在海外進行招商，且國際招商與項目建設同步完成 。 ? 50%的國際一線品牌 。30%的亞洲一線品牌 ,20%的國際二、三線品牌及國內一線品牌 . ?全部只租不售，長期經營。 建設與經營模式 71 案例（ 1/2） ——深圳華潤中心 首期規(guī)劃 北區(qū)寫字樓 +中區(qū)購物及娛樂中心，總建筑面積達 23萬平方米，提供約 1000個車位 寫字樓 ——，高度為 139米，其中 13層為高檔國際時裝旗艦店， 4層為開放式屋頂花園， 528層為寫字樓，頂層為多功能廳。 萬象城 ——，包含零售、餐飲、娛樂休閑、文化、康體等諸多消費元素，由超級市場、大型百貨商店、時尚零售商店、電影院、真冰溜冰場及各類餐飲等近 300家零售店面組成。 2022年 10月開工，約在 2022年底、 2022年初竣工開業(yè)。 二期規(guī)劃 占地 ，總建筑面積達 25萬平方米，提供約 2022個車位 開放式購物空間、五星級酒店和服務式公寓的組成。 規(guī)劃與功能比例 72 案例（ 1/2） ——深圳華潤中心 華潤中心建設團隊 ——精英團隊 群英薈萃 投資商 華潤（集團）有限公司 發(fā)展商 華潤（深圳）有限公司 建筑設計 美國 RTKL Associates Inc 廣東省建筑設計研究院 園林景觀設計 澳大利亞 Place Planning amp。 Design 燈光設計顧問 Kaplan Partners Architectural Lighting 機電設計顧問 Flack+Kurtz Consulting Engineers 消防與安全設計顧問 Rolf Jensen amp。 電梯設計顧問 Hesselberg. Keesee amp。 Associates .Inc 幕墻設計顧問 Curtain Wall Design amp。 Consulting. Inc 零售設計顧問 香港仲量聯(lián)行有限公司 交通設計顧問 香港 MVA公司 深圳市城市交通規(guī)劃研究中心 工料測量師 香港利比建筑工料測量師有限公司 工程監(jiān)理 中國國際工程咨詢公司 廣告推廣策劃顧問 深圳市蔚藍時代廣告有限公司 73 案例（ 1/2） ——深圳華潤中心 關鍵驅動因素 外因： ?優(yōu)越的地理位置，良好的交通可達性； ?區(qū)域成熟后發(fā)展受限，需要一個新的亮點來激發(fā)活力； ?區(qū)域內一直缺乏一個大型商業(yè)來統(tǒng)領區(qū)域的商業(yè)形象。 內因： ?超強的實力與品牌號召力； ?集購物、娛樂等為一體的體驗式； ?項目立意高，與深圳人內心的價值觀相符； ?一流的精英團隊。 74 案例（ 2/2） ——日本福岡博多運河城 建造地點： 日本福岡博多站一帶，是西日本地區(qū)的交通中心和樞紐站 交通： 距地鐵站「中洲川端」徒步約十分鐘 占地面積： ㎡ 建筑面積 :222,960㎡ 設計： The Jerde partner Ship； 竣工時間： 1996年 75 案例（ 2/2） ——日本福岡博多運河城 運河城市中心包括 2個飯店、 1個大型購物娛樂場所和 1棟辦公樓。 商業(yè)、酒店和辦公的配比約為 4： 4： 1。 商業(yè)有突出的旅游形象，以建筑中的人工運河、造型奇特的噴泉和夜間彩燈而得名。 功能配比： 寫字樓 商場 福岡劇院 及商場 商業(yè)區(qū)主入口 76 案例（ 2/2） ——日本福岡博多運河城 項目立意 —— 「化都市為劇場」 猶如都市中的一個多元化未來都市。 包羅萬象，其樂無窮。 是當地舉辦大型節(jié)日慶典、商品市場推廣及社區(qū)公益表演的最佳場所。 項目的吸引力來自： 有名的福岡凱悅大飯店； 四季劇團的第一個專用劇場“福岡城市劇場”； 匯集 13個電影院的 “ AMC運河城 13”； 高科技游藝主題公園“福岡快樂國”等。 無論內容還是規(guī)模都是空前無比的。 77 案例（ 2/2） ——日本福岡博多運河城 設計思路 ——觀光與商業(yè)結合 建筑師把為人創(chuàng)造空間放在第一位 ,其次才是商業(yè) 1）將三個原有步行街區(qū)結合成為一個更大的統(tǒng)一體中，在室內創(chuàng)造室外化的互通內街。 2）空間的處理： 水平體系設置了三個節(jié)點 一太陽廣場、星星庭院和海洋庭院 ,三者通過月亮街和地球街相連，并形成 5大主題區(qū)域； 豎直體系包括“運間”和“百老匯街” ，是創(chuàng)造節(jié)日氣氛的地方。 3）鮮明、濃郁的西方建筑色彩和風格。 4）不同主題區(qū)提供不同的風格的購物廊，增強觀光性。 78 案例（ 2/2） ——日本福岡博多運河城 植物溝通了上下層之間的聯(lián)系 異國情調購物廊 傳統(tǒng)風格的購物廊 星星庭院之二 太陽廣場是現場表演的場所 星星庭院之一 月亮街 月亮街夜景 79 案例（ 2/2） ——日本福岡博多運河城 經營管理 ——專業(yè)團隊和完善計劃 專業(yè)團隊： 開發(fā)商和建筑師組織了陣容龐大的設計組 ,包括景園、環(huán)境、水體、燈光設計部門。 經營計劃： 業(yè)主與建筑師一起確定了項目的經營、規(guī)劃、運作和出租的計劃。 項目運營： 全部出租，發(fā)展商只獲取長期利潤，不進行銷售。 專業(yè)的商業(yè)運營公司運營。 80 案例（ 2/2） ——日本福岡博多運河城 市場反饋：前八個月 ,游客人數達到 1200萬人 81 案例（ 2/2） ——日本福岡博多運河城 關鍵驅動因素 外因： ?優(yōu)越的地理位置； ?良好的交通可達性。 內因： ?超強的實力與品牌號召力； ?獨特的建筑設計，觀光與商業(yè)結合成為其核心功能； ?多項高規(guī)格的體驗式娛樂設施； ?一流的精英團隊。 82 模式四的 KPI體系（關鍵績效指標體系） KPI體系 外因 內因 明確定位 ——大規(guī)模綜合 /娛樂性 /觀光性 /頂級 /… 功能化體系 ——商業(yè)為主導，其他功能為輔 一流的合作團隊 地理位置 ——城市核心區(qū) 交通可達性 ——地鐵口 /主干道沿線 區(qū)域功能的缺乏、需求旺盛 獨具特色 ——建筑形式 /業(yè)態(tài) /服務內容 /… 人流及商業(yè)氣氛 規(guī)劃設計 經營管理 83 模式四的收益方式特征 功能類別 收益方式 酒店 外包經營 寫字樓 銷售 /出租 商場 自行經營 /出租 公寓 銷售 /出租 特征 各功能可自營、銷售、出租，且互不依賴和影響 84 研究模型 區(qū)域及地塊價值分析 開發(fā)商的目標與約束條件 項目界定 案例借鑒 項目發(fā)展模式判斷 競爭分析 市場供求分析 項目整體發(fā)展戰(zhàn)略 項目定位 功能分區(qū) 經濟測算 物業(yè)發(fā)展建議 同類物業(yè)發(fā)展模式 85 四種模式 KPI體系的總結 模式一： 酒店、寫字樓、商場、公寓等各種功能均衡發(fā)展的模式 模式二： 以寫字樓為核心功能的發(fā)展模式 模式三： 以酒店為核心功能的發(fā)展模式 模式四： 以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式 外因 優(yōu)越的地理位置 ——CBD/城市中心 便利的交通條件 ——主干道沿線 /地鐵口 較大的規(guī)模 ——建筑面積 20萬㎡以上 客戶（產業(yè)）支撐 ——已形成產業(yè)簇群 /引入核心客戶帶來相關簇群 /未來商務核心區(qū) 地理位置 ——不遠離城市核心區(qū) 交通可達性 ——主干道沿線 客戶支持 ——商務客戶 地理位置 ——城市核心區(qū) 交通可達性地鐵口 /主干道沿線 區(qū)域功能的缺乏，需求旺盛 人流及商業(yè)氣氛 內因 強制性的視覺沖擊 ——超高層 /建筑群 高水準規(guī)劃設計 ——各功能共融不互擾 功能化體系 ——五星級酒店 /甲級寫字樓 /高檔 /中高檔購物中心 /頂級酒店式 /服務式公寓 開發(fā)商強勁的實力和豐富的經驗 專業(yè)的管理團隊 ——物業(yè)管