【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ——上海商城 關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素 外因： ? 處在 CBD區(qū)邊緣，以五星級(jí)酒店、頂級(jí)商場(chǎng)及高檔娛樂中心使綜合體在南京西路上形成地標(biāo)和中心化區(qū)域具有較大的發(fā)展?jié)摿Γ? ? 區(qū)域內(nèi)已形成酒店經(jīng)濟(jì)和會(huì)展經(jīng)濟(jì)的氛圍。 內(nèi)因： ? 定位準(zhǔn)確，基于本區(qū)域經(jīng)濟(jì)圈，五星級(jí)酒店帶動(dòng)其它功能，并定位其它功能規(guī)模及檔次； ? 五星級(jí)酒店及高檔公寓的入住客，為國(guó)際一線品牌專賣店帶來(lái)持續(xù)的生意； ? 娛樂時(shí)尚、高檔餐飲及會(huì)展功能使其成為活力中心； ? 波特曼酒店及國(guó)際一線品牌專賣店匯聚又奠定了綜合體在南京路的頂級(jí)地位。 64 模式三的 KPI體系（關(guān)鍵績(jī)效指標(biāo)體系） KPI體系 外因 內(nèi)因 功能化體系 ——五星級(jí)酒店帶動(dòng)公寓、寫字樓，并定位其的規(guī)模與檔次 配套設(shè)施 ——頂級(jí)商場(chǎng) 地理位置 ——不遠(yuǎn)離城市核心區(qū) 交通可達(dá)性 ——主干道沿線 客戶支持 ——商務(wù)客戶 定位差異化 ——通過(guò)提供頂級(jí)差異化服務(wù)而非直面競(jìng)爭(zhēng)建立其核心地位 開發(fā)商有足夠的經(jīng)濟(jì)實(shí)力 65 模式三的收益方式特征 功能類別 收益方式 酒店 外包經(jīng)營(yíng) 寫字樓 出租 商場(chǎng) 自行經(jīng)營(yíng) /出租 公寓 一般出租 特征 全為出租或經(jīng)營(yíng)等長(zhǎng)期收益的物業(yè)，寫字樓、商場(chǎng)、公寓受酒店經(jīng)營(yíng)情況影響較大 66 模式四案例 深圳華潤(rùn)中心 模式四：以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式 office plex =shopping (主 ) +hotel apartment …… 日本福岡博多運(yùn)河城 67 案例（ 1/2） ——深圳華潤(rùn)中心 華潤(rùn)中心是一座以大型購(gòu)物中心為核心，集商業(yè)、辦公、居住、酒店等諸多功能于一體的綜合性、現(xiàn)代化、標(biāo)志性、高品質(zhì)的建筑群體。 項(xiàng)目占地面積 77,292平方米，總建筑面積 480,935平方米，設(shè)置車位 2,988個(gè)，其中一期項(xiàng)目車位 1,034個(gè)。 華潤(rùn)中心項(xiàng)目分北、中、南三個(gè)部分，涵蓋了不同功能特點(diǎn)的寫字樓、購(gòu)物及娛樂中心、五星級(jí)酒店以及服務(wù)式公寓。 68 案例（ 1/2） ——深圳華潤(rùn)中心 區(qū)域歷史背景 ： 羅湖已形成的金融中心和財(cái)富圈層，但成熟后區(qū)域的發(fā)展空間受到限制以及新區(qū)競(jìng)爭(zhēng)。 項(xiàng)目區(qū)位： 深圳金融中心區(qū)，與地王大廈相對(duì)而立。 時(shí)機(jī)： 區(qū)域可開發(fā)用地極少。 項(xiàng)目使命： 作為隆重登場(chǎng)的華潤(rùn)集團(tuán)，作為如此大規(guī)模的項(xiàng)目開發(fā)， 必須由受區(qū)域發(fā)展限制的框框中跳出來(lái)，領(lǐng)導(dǎo)區(qū)域發(fā)展、創(chuàng)造市場(chǎng)。 69 案例（ 1/2） ——深圳華潤(rùn)中心 項(xiàng)目立意 “與您攜手，改變生活” “構(gòu)筑深圳新天地” ——喚起了深圳人共同的心聲 70 案例（ 1/2） ——深圳華潤(rùn)中心 投資 ?40億人民幣 建設(shè)模式 ?十家國(guó)際知名合作單位參與設(shè)計(jì)和包裝；包括設(shè)計(jì)、建筑、景觀、營(yíng)銷、招商、廣告等相關(guān)行業(yè) 經(jīng)營(yíng)模式 ?華潤(rùn)總部進(jìn)駐，為華潤(rùn)面向全國(guó)的形象典范； ?直接在海外進(jìn)行招商，且國(guó)際招商與項(xiàng)目建設(shè)同步完成 。 ? 50%的國(guó)際一線品牌 。30%的亞洲一線品牌 ,20%的國(guó)際二、三線品牌及國(guó)內(nèi)一線品牌 . ?全部只租不售，長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)。 建設(shè)與經(jīng)營(yíng)模式 71 案例（ 1/2） ——深圳華潤(rùn)中心 首期規(guī)劃 北區(qū)寫字樓 +中區(qū)購(gòu)物及娛樂中心，總建筑面積達(dá) 23萬(wàn)平方米，提供約 1000個(gè)車位 寫字樓 ——，高度為 139米，其中 13層為高檔國(guó)際時(shí)裝旗艦店， 4層為開放式屋頂花園， 528層為寫字樓，頂層為多功能廳。 萬(wàn)象城 ——，包含零售、餐飲、娛樂休閑、文化、康體等諸多消費(fèi)元素，由超級(jí)市場(chǎng)、大型百貨商店、時(shí)尚零售商店、電影院、真冰溜冰場(chǎng)及各類餐飲等近 300家零售店面組成。 2022年 10月開工，約在 2022年底、 2022年初竣工開業(yè)。 二期規(guī)劃 占地 ，總建筑面積達(dá) 25萬(wàn)平方米，提供約 2022個(gè)車位 開放式購(gòu)物空間、五星級(jí)酒店和服務(wù)式公寓的組成。 規(guī)劃與功能比例 72 案例（ 1/2） ——深圳華潤(rùn)中心 華潤(rùn)中心建設(shè)團(tuán)隊(duì) ——精英團(tuán)隊(duì) 群英薈萃 投資商 華潤(rùn)（集團(tuán)）有限公司 發(fā)展商 華潤(rùn)（深圳）有限公司 建筑設(shè)計(jì) 美國(guó) RTKL Associates Inc 廣東省建筑設(shè)計(jì)研究院 園林景觀設(shè)計(jì) 澳大利亞 Place Planning amp。 Design 燈光設(shè)計(jì)顧問(wèn) Kaplan Partners Architectural Lighting 機(jī)電設(shè)計(jì)顧問(wèn) Flack+Kurtz Consulting Engineers 消防與安全設(shè)計(jì)顧問(wèn) Rolf Jensen amp。 電梯設(shè)計(jì)顧問(wèn) Hesselberg. Keesee amp。 Associates .Inc 幕墻設(shè)計(jì)顧問(wèn) Curtain Wall Design amp。 Consulting. Inc 零售設(shè)計(jì)顧問(wèn) 香港仲量聯(lián)行有限公司 交通設(shè)計(jì)顧問(wèn) 香港 MVA公司 深圳市城市交通規(guī)劃研究中心 工料測(cè)量師 香港利比建筑工料測(cè)量師有限公司 工程監(jiān)理 中國(guó)國(guó)際工程咨詢公司 廣告推廣策劃顧問(wèn) 深圳市蔚藍(lán)時(shí)代廣告有限公司 73 案例（ 1/2） ——深圳華潤(rùn)中心 關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素 外因： ?優(yōu)越的地理位置，良好的交通可達(dá)性； ?區(qū)域成熟后發(fā)展受限，需要一個(gè)新的亮點(diǎn)來(lái)激發(fā)活力； ?區(qū)域內(nèi)一直缺乏一個(gè)大型商業(yè)來(lái)統(tǒng)領(lǐng)區(qū)域的商業(yè)形象。 內(nèi)因： ?超強(qiáng)的實(shí)力與品牌號(hào)召力； ?集購(gòu)物、娛樂等為一體的體驗(yàn)式； ?項(xiàng)目立意高，與深圳人內(nèi)心的價(jià)值觀相符； ?一流的精英團(tuán)隊(duì)。 74 案例（ 2/2） ——日本福岡博多運(yùn)河城 建造地點(diǎn)： 日本福岡博多站一帶，是西日本地區(qū)的交通中心和樞紐站 交通： 距地鐵站「中洲川端」徒步約十分鐘 占地面積： ㎡ 建筑面積 :222,960㎡ 設(shè)計(jì)： The Jerde partner Ship； 竣工時(shí)間： 1996年 75 案例（ 2/2） ——日本福岡博多運(yùn)河城 運(yùn)河城市中心包括 2個(gè)飯店、 1個(gè)大型購(gòu)物娛樂場(chǎng)所和 1棟辦公樓。 商業(yè)、酒店和辦公的配比約為 4： 4： 1。 商業(yè)有突出的旅游形象，以建筑中的人工運(yùn)河、造型奇特的噴泉和夜間彩燈而得名。 功能配比： 寫字樓 商場(chǎng) 福岡劇院 及商場(chǎng) 商業(yè)區(qū)主入口 76 案例（ 2/2） ——日本福岡博多運(yùn)河城 項(xiàng)目立意 —— 「化都市為劇場(chǎng)」 猶如都市中的一個(gè)多元化未來(lái)都市。 包羅萬(wàn)象，其樂無(wú)窮。 是當(dāng)?shù)嘏e辦大型節(jié)日慶典、商品市場(chǎng)推廣及社區(qū)公益表演的最佳場(chǎng)所。 項(xiàng)目的吸引力來(lái)自： 有名的福岡凱悅大飯店； 四季劇團(tuán)的第一個(gè)專用劇場(chǎng)“福岡城市劇場(chǎng)”； 匯集 13個(gè)電影院的 “ AMC運(yùn)河城 13”； 高科技游藝主題公園“福岡快樂國(guó)”等。 無(wú)論內(nèi)容還是規(guī)模都是空前無(wú)比的。 77 案例（ 2/2） ——日本福岡博多運(yùn)河城 設(shè)計(jì)思路 ——觀光與商業(yè)結(jié)合 建筑師把為人創(chuàng)造空間放在第一位 ,其次才是商業(yè) 1）將三個(gè)原有步行街區(qū)結(jié)合成為一個(gè)更大的統(tǒng)一體中，在室內(nèi)創(chuàng)造室外化的互通內(nèi)街。 2）空間的處理： 水平體系設(shè)置了三個(gè)節(jié)點(diǎn) 一太陽(yáng)廣場(chǎng)、星星庭院和海洋庭院 ,三者通過(guò)月亮街和地球街相連，并形成 5大主題區(qū)域； 豎直體系包括“運(yùn)間”和“百老匯街” ，是創(chuàng)造節(jié)日氣氛的地方。 3）鮮明、濃郁的西方建筑色彩和風(fēng)格。 4）不同主題區(qū)提供不同的風(fēng)格的購(gòu)物廊，增強(qiáng)觀光性。 78 案例（ 2/2） ——日本福岡博多運(yùn)河城 植物溝通了上下層之間的聯(lián)系 異國(guó)情調(diào)購(gòu)物廊 傳統(tǒng)風(fēng)格的購(gòu)物廊 星星庭院之二 太陽(yáng)廣場(chǎng)是現(xiàn)場(chǎng)表演的場(chǎng)所 星星庭院之一 月亮街 月亮街夜景 79 案例（ 2/2） ——日本福岡博多運(yùn)河城 經(jīng)營(yíng)管理 ——專業(yè)團(tuán)隊(duì)和完善計(jì)劃 專業(yè)團(tuán)隊(duì)： 開發(fā)商和建筑師組織了陣容龐大的設(shè)計(jì)組 ,包括景園、環(huán)境、水體、燈光設(shè)計(jì)部門。 經(jīng)營(yíng)計(jì)劃： 業(yè)主與建筑師一起確定了項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)、規(guī)劃、運(yùn)作和出租的計(jì)劃。 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)： 全部出租，發(fā)展商只獲取長(zhǎng)期利潤(rùn)，不進(jìn)行銷售。 專業(yè)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司運(yùn)營(yíng)。 80 案例（ 2/2） ——日本福岡博多運(yùn)河城 市場(chǎng)反饋：前八個(gè)月 ,游客人數(shù)達(dá)到 1200萬(wàn)人 81 案例（ 2/2） ——日本福岡博多運(yùn)河城 關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素 外因： ?優(yōu)越的地理位置； ?良好的交通可達(dá)性。 內(nèi)因： ?超強(qiáng)的實(shí)力與品牌號(hào)召力； ?獨(dú)特的建筑設(shè)計(jì)，觀光與商業(yè)結(jié)合成為其核心功能； ?多項(xiàng)高規(guī)格的體驗(yàn)式娛樂設(shè)施； ?一流的精英團(tuán)隊(duì)。 82 模式四的 KPI體系（關(guān)鍵績(jī)效指標(biāo)體系） KPI體系 外因 內(nèi)因 明確定位 ——大規(guī)模綜合 /娛樂性 /觀光性 /頂級(jí) /… 功能化體系 ——商業(yè)為主導(dǎo)，其他功能為輔 一流的合作團(tuán)隊(duì) 地理位置 ——城市核心區(qū) 交通可達(dá)性 ——地鐵口 /主干道沿線 區(qū)域功能的缺乏、需求旺盛 獨(dú)具特色 ——建筑形式 /業(yè)態(tài) /服務(wù)內(nèi)容 /… 人流及商業(yè)氣氛 規(guī)劃設(shè)計(jì) 經(jīng)營(yíng)管理 83 模式四的收益方式特征 功能類別 收益方式 酒店 外包經(jīng)營(yíng) 寫字樓 銷售 /出租 商場(chǎng) 自行經(jīng)營(yíng) /出租 公寓 銷售 /出租 特征 各功能可自營(yíng)、銷售、出租，且互不依賴和影響 84 研究模型 區(qū)域及地塊價(jià)值分析 開發(fā)商的目標(biāo)與約束條件 項(xiàng)目界定 案例借鑒 項(xiàng)目發(fā)展模式判斷 競(jìng)爭(zhēng)分析 市場(chǎng)供求分析 項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略 項(xiàng)目定位 功能分區(qū) 經(jīng)濟(jì)測(cè)算 物業(yè)發(fā)展建議 同類物業(yè)發(fā)展模式 85 四種模式 KPI體系的總結(jié) 模式一： 酒店、寫字樓、商場(chǎng)、公寓等各種功能均衡發(fā)展的模式 模式二： 以寫字樓為核心功能的發(fā)展模式 模式三： 以酒店為核心功能的發(fā)展模式 模式四： 以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式 外因 優(yōu)越的地理位置 ——CBD/城市中心 便利的交通條件 ——主干道沿線 /地鐵口 較大的規(guī)模 ——建筑面積 20萬(wàn)㎡以上 客戶（產(chǎn)業(yè)）支撐 ——已形成產(chǎn)業(yè)簇群 /引入核心客戶帶來(lái)相關(guān)簇群 /未來(lái)商務(wù)核心區(qū) 地理位置 ——不遠(yuǎn)離城市核心區(qū) 交通可達(dá)性 ——主干道沿線 客戶支持 ——商務(wù)客戶 地理位置 ——城市核心區(qū) 交通可達(dá)性地鐵口 /主干道沿線 區(qū)域功能的缺乏，需求旺盛 人流及商業(yè)氣氛 內(nèi)因 強(qiáng)制性的視覺沖擊 ——超高層 /建筑群 高水準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì) ——各功能共融不互擾 功能化體系 ——五星級(jí)酒店 /甲級(jí)寫字樓 /高檔 /中高檔購(gòu)物中心 /頂級(jí)酒店式 /服務(wù)式公寓 開發(fā)商強(qiáng)勁的實(shí)力和豐富的經(jīng)驗(yàn) 專業(yè)的管理團(tuán)隊(duì) ——物業(yè)管