【文章內(nèi)容簡介】 有 — 4萬人 ， 其中考慮到區(qū)域商品住宅的入住率較低的因素 。 3。 2 消費(fèi)能力 ： 項(xiàng)目所在區(qū)域是青島市重要的高檔住宅集中區(qū)，金帝山莊、凱旋山莊、建飛花園、錦園等是青島市高檔住宅的典型代表。區(qū)域的地區(qū)屬性決定了區(qū)域內(nèi)消費(fèi)者的消費(fèi)能力較強(qiáng)，屬于中高檔層次消費(fèi)者。消費(fèi)者的消費(fèi)能力導(dǎo)致了 項(xiàng)目未來商業(yè)經(jīng)營檔次必然以中高檔消費(fèi)為主，充分滿足中高檔消費(fèi)者的消費(fèi)需求，甚至是心理需求是項(xiàng)目商業(yè)必須注重的因素。 4。未來發(fā)展?fàn)顩r 嶗山區(qū)確定了構(gòu)建區(qū)域性 “ 五大中心 ” 作為嶗山發(fā)展的基本定位 、 基本特色和主攻方向 ， 并且加快推進(jìn)的步伐 。 其中 加快構(gòu)建 青島東部商貿(mào)中心 是重要的一環(huán) 。 東部商貿(mào)中心要以海爾路周邊 、 沿海一線為重點(diǎn) ， 加快中央商務(wù)區(qū)的規(guī)劃建設(shè) ， 開建一批高樓大廈 ， 突出樓宇經(jīng)濟(jì) 、 城市服務(wù)業(yè) 、 房地產(chǎn)業(yè) 、 金融保險(xiǎn)業(yè) 、虛擬經(jīng)濟(jì)五大板塊 ， 構(gòu)建高層次 、 高容量 、 高效益的現(xiàn)代商貿(mào)產(chǎn)業(yè)鏈 。 現(xiàn)階段，嶗山區(qū)已經(jīng)開始了部分項(xiàng)目的網(wǎng)上招商，其中 購物中心項(xiàng)目 是其中重要的一部分。 5 競爭項(xiàng)目情況介紹 項(xiàng)目類別：購物中心 項(xiàng)目類型：新建 項(xiàng)目建設(shè)周期： 項(xiàng)目建設(shè)位置： 嶗山區(qū)香港東路與世紀(jì)廣場交界處 項(xiàng)目建設(shè)用地： 100畝 項(xiàng)目總投資： 6000萬美元 項(xiàng)目內(nèi)容：集高檔名品 、 購物休閑為一體的綜合性高檔購物中心 招商目的：滿足日常生活和旅游觀光及城區(qū)配套的需求 6 。麥島區(qū)域市場特征 過對區(qū)域市場的調(diào)查分析 ， 本區(qū)域市場表現(xiàn)出以下明顯特征 : ≯ 麥島項(xiàng)目所在區(qū)域市場 目前商業(yè)氛圍較差 ， 但是考慮到區(qū)域未來較大的房地 產(chǎn)市場發(fā)展?jié)摿?， 區(qū)域未來的人流必然激增 ， 而且區(qū)域的住宅市場以高檔物業(yè)為主 ， 消費(fèi)能力較強(qiáng) ， 具有較強(qiáng)的消費(fèi)能力 。 ≯ 麥島區(qū)域現(xiàn)階段市場發(fā)展的低迷也表明了 區(qū)域商業(yè)市場存在相應(yīng)的發(fā)展機(jī)會(huì) ≯ 麥島項(xiàng)目的位置優(yōu)勢明顯 ， 屬于市南區(qū)東部與嶗山區(qū)板塊市場的橋頭堡 ， ≯ 嶗山區(qū)確定的發(fā)展青島東部商業(yè)中心的區(qū)域發(fā)展規(guī)劃 。 為商業(yè)市場的發(fā)展 提供了有力的政策扶持 ≯ 東部商圈對項(xiàng)目區(qū)域市場的商業(yè)發(fā)展帶來了不利的影響 ≯ 麥島區(qū)域目前商業(yè)業(yè)態(tài)布局較為散亂 ， 專業(yè)化程度差 。 滿足中高檔消費(fèi)者日常消費(fèi)的場所匱乏 ， 同時(shí)針對中高檔消費(fèi)者的專業(yè)化商業(yè)設(shè)施不足 。 綜上所述 ， 麥島區(qū)域現(xiàn)階段的商業(yè)發(fā)展較為緩慢 ， 但是隨著區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展 ， 存在較大的市場需求 ， 麥島區(qū)域恰恰存在較大的市場真空地帶 。 因此 ， 麥島項(xiàng)目發(fā)展商業(yè)物業(yè)還是具有相當(dāng)大的市場空間 ， 關(guān)鍵在于準(zhǔn)確的商業(yè)形態(tài)定位 。 7 市場總結(jié) 7。 1 青島市經(jīng)濟(jì)發(fā)展對項(xiàng)目的影響 青島市宏觀經(jīng)濟(jì)的分析表明 ， 青島市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展保持著高速 、 健康的發(fā)展態(tài)勢 ，經(jīng)濟(jì)總量的高速增長為青島市商業(yè)市場的發(fā)展提供了重要的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ) ， 從近年青島市宏觀經(jīng)濟(jì)的走勢圖可以看出 ， 經(jīng)濟(jì)的發(fā)展呈直線上升的趨勢 ， 表明未來一段時(shí)期內(nèi) 青島市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展將仍然保持著較高速度的上升走勢 。 隨著青島市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展， 2021年人均收入已達(dá) 10000元，青島市城市居民的人均可支配收入、職工收入水平等都有了非常顯著的提高，青島市消費(fèi)者消費(fèi)支出也顯著增加，消費(fèi)支出的增加，為城市商業(yè)市場的發(fā)展提供了有利的市場基礎(chǔ)。隨著消費(fèi)者消費(fèi)支出能力的提高，消費(fèi)者的消費(fèi)水平同時(shí)隨之提高。這從青島市的恩格爾系數(shù)的變動(dòng)方面體現(xiàn)的最為明顯， 2021年青島市的恩格爾系數(shù)為 %， 青島市恩格爾系數(shù)的下降反映出青島市居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，即食品支出下降， 衣著、交通和通信、教育文化娛樂服務(wù)的支出比重上升， 青島市消費(fèi)者的消費(fèi)水平發(fā)生了明顯的變化，對高檔消費(fèi)品的需求明顯增加。 7 市場總結(jié) 7。 2 不同的經(jīng)營形態(tài)可滿足不同的顧客需求（下面用表簡要比較說明） 經(jīng)營形態(tài) 顧客的需求 倉儲(chǔ)式賣場 追求價(jià)格的低廉 便利店 、 超市 追求方便 電視直銷 、 郵購 、 網(wǎng)絡(luò)商店 追求省時(shí) 、 省力 大型百貨商店 追求高質(zhì)量 、 優(yōu)質(zhì)服務(wù) 大型百貨商店 、 專賣店 追求優(yōu)質(zhì)服務(wù) 、 追求品牌 8 區(qū)域商業(yè)市場現(xiàn)狀對未來商業(yè)發(fā)展的影響 麥島區(qū)域商業(yè)市場的現(xiàn)狀主要表現(xiàn)在商業(yè)氛圍較差 、 商業(yè)發(fā)展較為散亂 。 區(qū)域內(nèi)商業(yè)業(yè)態(tài)的構(gòu)成仍然是以臨街商鋪為主要的構(gòu)成形式 ， 店面式經(jīng)營是區(qū)域商業(yè)的主要經(jīng)營形式 。 區(qū)域商業(yè)的經(jīng)營業(yè)態(tài)較為凌亂 ， 業(yè)態(tài)多而雜 ， 且也區(qū)域的地區(qū)屬性不相匹配 ， 很難滿足區(qū)域內(nèi)高檔消費(fèi)者的消費(fèi)需求 ， 這也是造成區(qū)域消費(fèi)力 “ 外流 ”的一個(gè)主要原因之一 。 麥島項(xiàng)目所在區(qū)域是青島市重要的高檔住宅居住區(qū) ， 消費(fèi)者的消費(fèi)能力較強(qiáng) ，但是 目前表現(xiàn)的最突出的問題是趨于高檔住宅的居住率較低 ， 這一方面是由于區(qū)域住宅購買的投資目的為主 ， 另一方面也與區(qū)域商業(yè)的發(fā)展有關(guān) 。 隨著項(xiàng)目的建設(shè)以及區(qū)域配套條件的日益改善 ， 區(qū)域的居住現(xiàn)狀將會(huì)有較大的改善 。 針對區(qū)域的商業(yè)市場現(xiàn)狀， 麥島區(qū)域內(nèi)商業(yè)市場最缺乏的一方面是滿足日常生活消費(fèi)的賣場。另一方面是缺乏可以滿足中高檔消費(fèi)者需求的專業(yè)性高檔消費(fèi)場所。因此，麥島項(xiàng)目未來的商業(yè)建設(shè)應(yīng)充分考慮以上兩方面因素。 9 麥島區(qū)域商業(yè)市場現(xiàn)狀對未來商業(yè)發(fā)展的影響 結(jié) 論： ≯ 青島市的經(jīng)濟(jì)持續(xù) 、 高速發(fā)展為商業(yè)的發(fā)展提供了有利的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境 ≯ 城市居民人均可支配收入的提高 、 消費(fèi)支出的增長則為城市商業(yè)的發(fā)展提供 了有利的市場支撐 ≯ 青島市消費(fèi)的主要特征是消費(fèi)水平的不斷提高 ， 居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生了重大的 變化 ≯ 麥島 區(qū)域內(nèi)商業(yè)市場的發(fā)展空間較大 ≯ 嶗山區(qū)確定的東部商貿(mào)中心的發(fā)展方向也為項(xiàng)目未來的商業(yè)運(yùn)作提供了有利 的政策支持 ≯ 麥島 區(qū)域內(nèi)消費(fèi)者消費(fèi)能力較強(qiáng) ， 區(qū)域商業(yè)經(jīng)營商品檔次以中高檔為主 ≯ 結(jié)合麥島項(xiàng)目區(qū)域市場環(huán)境，考慮到東部商圈對區(qū)域商業(yè)的影響等因素，對 于本案未來的商業(yè)