【正文】 lting. Inc 零售設(shè)計(jì)顧問 香港仲量聯(lián)行有限公司 交通設(shè)計(jì)顧問 香港 MVA公司 深圳市城市交通規(guī)劃研究中心 工料測(cè)量師 香港利比建筑工料測(cè)量師有限公司 工程監(jiān)理 中國(guó)國(guó)際工程咨詢公司 廣告推廣策劃顧問 深圳市蔚藍(lán)時(shí)代廣告有限公司 73 案例（ 1/2） ——深圳華潤(rùn)中心 關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素 外因： ?優(yōu)越的地理位置，良好的交通可達(dá)性； ?區(qū)域成熟后發(fā)展受限，需要一個(gè)新的亮點(diǎn)來激發(fā)活力； ?區(qū)域內(nèi)一直缺乏一個(gè)大型商業(yè)來統(tǒng)領(lǐng)區(qū)域的商業(yè)形象。 規(guī)劃與功能比例 72 案例（ 1/2） ——深圳華潤(rùn)中心 華潤(rùn)中心建設(shè)團(tuán)隊(duì) ——精英團(tuán)隊(duì) 群英薈萃 投資商 華潤(rùn)（集團(tuán)）有限公司 發(fā)展商 華潤(rùn)（深圳）有限公司 建筑設(shè)計(jì) 美國(guó) RTKL Associates Inc 廣東省建筑設(shè)計(jì)研究院 園林景觀設(shè)計(jì) 澳大利亞 Place Planning amp。 建設(shè)與經(jīng)營(yíng)模式 71 案例（ 1/2） ——深圳華潤(rùn)中心 首期規(guī)劃 北區(qū)寫字樓 +中區(qū)購(gòu)物及娛樂中心，總建筑面積達(dá) 23萬(wàn)平方米，提供約 1000個(gè)車位 寫字樓 ——，高度為 139米，其中 13層為高檔國(guó)際時(shí)裝旗艦店， 4層為開放式屋頂花園， 528層為寫字樓，頂層為多功能廳。 項(xiàng)目使命： 作為隆重登場(chǎng)的華潤(rùn)集團(tuán)，作為如此大規(guī)模的項(xiàng)目開發(fā)， 必須由受區(qū)域發(fā)展限制的框框中跳出來，領(lǐng)導(dǎo)區(qū)域發(fā)展、創(chuàng)造市場(chǎng)。 華潤(rùn)中心項(xiàng)目分北、中、南三個(gè)部分，涵蓋了不同功能特點(diǎn)的寫字樓、購(gòu)物及娛樂中心、五星級(jí)酒店以及服務(wù)式公寓。 63 案例 ——上海商城 關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素 外因： ? 處在 CBD區(qū)邊緣，以五星級(jí)酒店、頂級(jí)商場(chǎng)及高檔娛樂中心使綜合體在南京西路上形成地標(biāo)和中心化區(qū)域具有較大的發(fā)展?jié)摿Γ? ? 區(qū)域內(nèi)已形成酒店經(jīng)濟(jì)和會(huì)展經(jīng)濟(jì)的氛圍。 案例 ——上海商城 62 案例 ——上海商城 項(xiàng)目特色 一、建筑特色 追求空間含蘊(yùn)，體現(xiàn)中西交融 2. 外墻不加粉刷，保持水泥本色，呈現(xiàn)光澤 3. 庭院四周設(shè)置一組組商店和中西并蓄的餐廳 4. 庭院和大廳：從庭院登上自動(dòng)扶梯或樓梯，可直達(dá)寬敞的大廳。酒店內(nèi)有上海最大的、最高檔國(guó)際化健康中心，并與公寓共享。 由一個(gè)五星級(jí)酒店、擁有 472間豪華公寓、國(guó)際水準(zhǔn)的辦公大樓、25000平方米世界知名品牌的購(gòu)物商場(chǎng)、以及其它各種設(shè)施組成。 物業(yè)高度： 384米 土地面積： 18,734平方米 地庫(kù)車位：兩層共 900個(gè)車位 物業(yè)管理：深圳熊谷物業(yè)管理有限公司 管理顧問：梁振英測(cè)量師行 建成日期： 1996年 52 案例（ 2/2） ——深圳信興廣場(chǎng) 69層甲級(jí)寫字樓 (單位面積由 127平方米起，全層共 2,161平方米 ) 34部進(jìn)口 三菱 升降機(jī)及 2部運(yùn)貨升降機(jī) 樓高 33層，提供 332個(gè)豪華服務(wù)公寓單位，面積由 68200平方米 實(shí)用率約 80% 每個(gè)單位均配備全套豪華家俬及電器 6部進(jìn)口 三菱 客用升降機(jī) 樓高五層，提供達(dá) 22,013平方米的商鋪面積 3部觀光升降機(jī)及 10部扶手電梯，方便游人穿梭各層 名店云集如 MaxMara、 Escada、 Bally、 HugoBoss、 Episode等 寫字樓 公寓 商場(chǎng) 53 案例（ 2/2） ——深圳信興廣場(chǎng) 關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素 外因： ?優(yōu)越的地理位置，深圳金融商務(wù)區(qū)中心； ?金融業(yè)駐商形成產(chǎn)業(yè)的支撐。一層經(jīng)營(yíng)世界品牌精品，二層以流行、時(shí)尚的品牌為主。 寫字樓部分平面圖 48 案例（ 1/2） ——廣州中信廣場(chǎng) 公寓部分 中信廣場(chǎng)公寓樓位于中信廣場(chǎng)寫字樓的左右兩翼，由兩幢 38層的大樓組成，總建筑面積達(dá) 69054平方米。 關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素 42 模式一的 KPI體系（關(guān)鍵績(jī)效指標(biāo)體系） KPI體系 外因 內(nèi)因 優(yōu)越的地理位置 ——CBD/城市中心 便利的交通條件 ——主干道沿線 /地鐵口 較大的規(guī)模 ——建筑面積 20萬(wàn)㎡以上 強(qiáng)制性的視覺沖擊 ——超高層 /建筑群 高水準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì) ——各功能共融不互擾 功能化體系 五星級(jí)酒店 甲級(jí)寫字樓 頂級(jí)酒店式 /服務(wù)式公寓 高檔 /中高檔購(gòu)物中心 專業(yè)的管理團(tuán)隊(duì) ——物業(yè)管理 /經(jīng)營(yíng)管理 開發(fā)商強(qiáng)勁的實(shí)力和豐富的經(jīng)驗(yàn) 43 模式一的收益方式特征 功能類別 收益方式 酒店 外包經(jīng)營(yíng) 寫字樓 銷售 /出租 商場(chǎng) 自行經(jīng)營(yíng) /出租 公寓 銷售 /出租 特征 各功能可自營(yíng)、銷售、出租，且互不依賴和影響，有可長(zhǎng)期收益的，也有可短期回收資金的。 40 案例（ 2/2） ——北京華貿(mào)中心 項(xiàng)目特色 整體規(guī)劃由世界最具盛名的建筑設(shè)計(jì)公司美國(guó) KPF公司擔(dān)綱設(shè)計(jì)，商業(yè)區(qū)由國(guó)際商業(yè)建筑設(shè)計(jì)專家 英國(guó) BENOY公司擔(dān)綱設(shè)計(jì)，具有國(guó)際水準(zhǔn)； 寫字樓的自動(dòng)化和第一太平戴維斯提供的優(yōu)質(zhì)服務(wù)體系，以內(nèi)在最優(yōu)化的資源配置充分適應(yīng)未來國(guó)際商務(wù)市場(chǎng)的高速運(yùn)營(yíng)； 商業(yè)分主題有機(jī)的分布于建筑群中，造就北京新的商業(yè)形態(tài)； 公寓采用圍合式，擁有中央公園、組團(tuán)式綠化和水體，形成社區(qū)； 兩座極負(fù)盛名的超豪華五星級(jí)酒店； 展示中心、體育中心集合了部分社會(huì)職能?？栴D (The RitzCarlton)和國(guó)際五星級(jí)酒店萬(wàn)豪（ Marriott）。 16萬(wàn)平米超大規(guī)模的水世界商城 超過百米臨街的金融商務(wù)中心 酒吧文化廣場(chǎng) 國(guó)際商業(yè)區(qū)集購(gòu)物、休閑、娛樂、文化、商務(wù)、金融于一體，擁有專賣店、專業(yè)店、大型超市、零售、多廳電影院、大規(guī)模餐飲區(qū)、咖啡廳、金融區(qū)等多種功能規(guī)劃。 34 案例（ 2/2） ——北京華貿(mào)中心 北京華貿(mào)中心坐落于東長(zhǎng)安街國(guó)貿(mào)以東 900米處，是東長(zhǎng)安街上繼國(guó)貿(mào)中心和東方廣場(chǎng)之后，具有地標(biāo)性質(zhì)的百萬(wàn)平米超大規(guī)模建筑集群。 各功能間的互連互通大大延展了共享空間，統(tǒng)一管理與相互服務(wù)達(dá)成了最 大化的資源共享。 G、 Herm232。 太古廣場(chǎng)二座： 建筑面積 700,000平方呎、樓高 27層的甲級(jí)商廈，每層面積由 21,000平方呎至 22,000平方呎。 14 綜合體（ plex） 附：綜合體與單功能物業(yè)的比較 比較因素 綜合體 單功能物業(yè) 功能 復(fù)合性、適應(yīng)性 單一性 區(qū)位 一般在城市核心區(qū)域 根據(jù)功能確定 建筑形式 多樣化 單一 投資風(fēng)險(xiǎn) 較小 較大 總投資 一般較大 相對(duì)較小 經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn) 較大 較小 客戶來源 具有自我寄生功能， 部分來自于內(nèi)部 全部來自于外部 客戶活動(dòng) 體驗(yàn)式的 目的性的 客戶綜合使用成本 較小 較大 15 綜合體的四種發(fā)展模式 16 綜合體發(fā)展模式（ 1/2） 在城市中心區(qū)域，綜合體一般以下四種發(fā)展模式： 模式一：酒店、寫字樓、商場(chǎng)、公寓等各種功能均衡發(fā)展的模式 plex =hotel+office+shopping+apartment+…… 案例：香港太古廣場(chǎng)、 北京華貿(mào)中心 模式二：以寫字樓為核心功能的發(fā)展模式 shopping plex =office (主 ) +apartment(次 ) +hotel …… 案例：廣州中信廣場(chǎng)、深圳信興廣場(chǎng) 17 綜合體發(fā)展模式（ 2/2） 模式三：以酒店為核心功能的發(fā)展模式 shopping plex = hotel(主 ) +apartment(次 ) + office …… 案例：上海商城 模式四：以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式 office plex =shopping (主 ) +hotel apartment …… 案例：深圳華潤(rùn)中心、日本福岡博多運(yùn)河城 18 研究模型 區(qū)域及地塊價(jià)值分析 開發(fā)商的目標(biāo)與約束條件 項(xiàng)目界定 案例借鑒 項(xiàng)目發(fā)展模式判斷 競(jìng)爭(zhēng)分析 市場(chǎng)供求分析 項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略 項(xiàng)目定位 功能分區(qū) 經(jīng)濟(jì)測(cè)算 物業(yè)發(fā)展建議 同類物業(yè)發(fā)展模式 19 案例研究 20 案例研究?jī)?nèi)容 ? 背景資料 ? 項(xiàng)目定位 ? 功能構(gòu)成 ? 經(jīng)營(yíng)方式 ? 項(xiàng)目特色 ? 關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素 21 模式一案例 模式一：酒店、寫字樓、商場(chǎng)、公寓等各種功能均衡發(fā)展的模式 plex =office+hotel+shopping+apartment+…… 香港太古廣場(chǎng) 北京華貿(mào)中心 特點(diǎn)：各功能均具有自身的特色，都可以成為綜合體的核心，他們可以互相補(bǔ)充和支撐，但相互間的依賴并不嚴(yán)重。 產(chǎn)生的條件 建筑綜合體的出現(xiàn)是城市聚集的產(chǎn)物，當(dāng)人口聚集、用地緊張到一定程度的時(shí)候，在這個(gè)區(qū)域的 核心部分 就會(huì)出現(xiàn)這樣一種綜合物業(yè)。1 謹(jǐn)呈：青島世紀(jì)廣場(chǎng)投資有限公司 青島青島世紀(jì)廣場(chǎng)項(xiàng)目 2 首先需要明確和達(dá)成共識(shí)的是，在規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的前提下，盡量挖掘和提升物業(yè)的價(jià)值是本報(bào)告的核心思想，所有提出的舉措及建議都是以此思想為基礎(chǔ)的。而且隨著城市聚集度的提高 ,土地資源的緊張 ,這種綜合體建筑形式會(huì)越來越多。 22 案例（ 1/2） ——香港太古廣場(chǎng) 太古廣場(chǎng)位于金鐘地鐵站上蓋，是香港及九龍 (荃灣 )兩條地鐵線的交匯點(diǎn)； 太古廣場(chǎng)座落于香港核心地帶，香港的重要地點(diǎn)，例如香港公園、香港政府辦公大樓、高等法院、英國(guó)領(lǐng)事館及英國(guó)文化協(xié)會(huì)等都近在咫尺，占盡地利優(yōu)勢(shì)； 太古廣場(chǎng)向北可擁覽浩瀚的海景，而向南則面對(duì)占地十公頃香港公園寧?kù)o的環(huán)境。 太古廣場(chǎng)三座： 建筑面積 644,000平方呎、樓高 34層的甲級(jí)商廈，每層面積約 20,000平方呎。s、 Gucci、登喜路 香港唱片、環(huán)宇影音中心 屈臣氏 集雅堂、世界畫廊、萬(wàn)寶龍、高登眼鏡、亞歷山大 星巴克、北京樓、錦江春 花旗、匯豐、揸打 UA金鐘電影院 27 案例（ 1/2） ——香港太古廣場(chǎng) 頂級(jí)購(gòu)物中心部分 ?國(guó)際品牌專賣店為主、主力核心店為國(guó)際品牌百貨店； ? 除百貨店外，全部采用室內(nèi)街； ?優(yōu)越的共享空間。 二、海景價(jià)值的利用 設(shè)計(jì)上考慮盡可能多面海景的辦公樓 高層單位面海景的酒店式公寓 酒店中通透且直面海景的咖啡吧 32 案例（ 1/2） ——香港太古廣場(chǎng) 經(jīng)營(yíng)方式 ? 各酒店均采用持有 20