【正文】 1 謹呈：青島世紀廣場投資有限公司 青島青島世紀廣場項目 2 首先需要明確和達成共識的是，在規(guī)避風險的前提下，盡量挖掘和提升物業(yè)的價值是本報告的核心思想，所有提出的舉措及建議都是以此思想為基礎的。 3 青島世紀廣場 項目定位和整體發(fā)展戰(zhàn)略 世聯地產顧問（中國）有限公司 二○○四年三月 4 第一部分 報告正文 5 研究模型 區(qū)域及地塊價值分析 開發(fā)商的目標與約束條件 項目界定 案例借鑒 項目發(fā)展模式判斷 競爭分析 市場供求分析 項目整體發(fā)展戰(zhàn)略 項目定位 功能分區(qū) 經濟測算 物業(yè)發(fā)展建議 同類物業(yè)發(fā)展模式 6 研究步驟 區(qū)域及地塊價值分析 開發(fā)商的目標與約束條件 項目界定 案例借鑒 項目發(fā)展模式判斷 競爭分析 市場供求分析 項目整體發(fā)展戰(zhàn)略 項目定位 功能分區(qū) 經濟測算 物業(yè)發(fā)展建議 同類物業(yè)發(fā)展模式 7 項目界定 8 項目區(qū)位分析 項目位置 老城區(qū)中心 老城區(qū)中心 新城區(qū)中心 沿海岸線 風景區(qū) 八大關風景區(qū) 青島綠肺 太平山 9 地塊規(guī)劃指標 占地面積： ㎡ 地塊形狀：類似長方形，長約為 155162米（臨海面）， 寬為 128133米 容 積 率： 4 土地用途：公寓、辦公樓、會議、娛樂等 建筑功能：辦公、公寓、商業(yè)、停車 10 本項目界定為 城市中心區(qū)域的綜合體物業(yè) 具有的特點： CBD的邊緣，緊鄰行政中心； 整個中心區(qū)域的絕版地塊； 擁有極好的自然資源； 包含有辦公、商業(yè)、公寓等多種功能； 總建筑面積較小，約 ㎡。 11 綜合體（ plex） 定義 綜合體是將城市中 商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛、交通 等城市生活空間的三項以上進行組合，并在各部分之間建立一種相互依存、相互助益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率復雜而統(tǒng)一的建筑或建筑群。 產生的條件 建筑綜合體的出現是城市聚集的產物，當人口聚集、用地緊張到一定程度的時候，在這個區(qū)域的 核心部分 就會出現這樣一種綜合物業(yè)。而且隨著城市聚集度的提高 ,土地資源的緊張 ,這種綜合體建筑形式會越來越多。 12 綜合體（ plex） 綜合體的兩種表現形式 一種是城市形態(tài)的表現，在城市核心區(qū)域為了降低綜合商務成本而為之，比如在一幢高層建筑內集合辦公、餐飲、商業(yè)等服務場所的獨棟式綜合建筑體； 另一種是經濟形態(tài)的表現，隨著項目開發(fā)規(guī)模的不斷增大，規(guī)劃了辦公、居住、商業(yè)設施等多種獨立場所，并通過一個連廊或其它各種形式將它們聯結在一起，形成新型的獨立式的建筑綜合體，這種集群式的建筑綜合體比起那種在一個建筑體內聚集多種功能的獨棟式建筑綜合體，顯得更為經濟、專業(yè)和實用。 13 綜合體（ plex） 綜合體的特點 ? 是一種城市設計的縮影，較小依賴其他配套、其自身功能互相補充，而且能夠互相支撐； ? 一般位于城市中心區(qū)域； ? 能有效的解決城市中交通等方面的壓力； ? 向業(yè)態(tài)互動、功能復合化、使用全時段的方向發(fā)展； ? 多種功能有機匹配，可以減少投資風險； ? 一般規(guī)模較大，投資較高，經濟風險大； ? 對建筑設計要求較高。 14 綜合體（ plex） 附：綜合體與單功能物業(yè)的比較 比較因素 綜合體 單功能物業(yè) 功能 復合性、適應性 單一性 區(qū)位 一般在城市核心區(qū)域 根據功能確定 建筑形式 多樣化 單一 投資風險 較小 較大 總投資 一般較大 相對較小 經濟風險 較大 較小 客戶來源 具有自我寄生功能， 部分來自于內部 全部來自于外部 客戶活動 體驗式的 目的性的 客戶綜合使用成本 較小 較大 15 綜合體的四種發(fā)展模式 16 綜合體發(fā)展模式（ 1/2） 在城市中心區(qū)域，綜合體一般以下四種發(fā)展模式： 模式一：酒店、寫字樓、商場、公寓等各種功能均衡發(fā)展的模式 plex =hotel+office+shopping+apartment+…… 案例：香港太古廣場、 北京華貿中心 模式二：以寫字樓為核心功能的發(fā)展模式 shopping plex =office (主 ) +apartment(次 ) +hotel …… 案例：廣州中信廣場、深圳信興廣場 17 綜合體發(fā)展模式（ 2/2） 模式三：以酒店為核心功能的發(fā)展模式 shopping plex = hotel(主 ) +apartment(次 ) + office …… 案例：上海商城 模式四：以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式 office plex =shopping (主 ) +hotel apartment …… 案例：深圳華潤中心、日本福岡博多運河城 18 研究模型 區(qū)域及地塊價值分析 開發(fā)商的目標與約束條件 項目界定 案例借鑒 項目發(fā)展模式判斷 競爭分析 市場供求分析 項目整體發(fā)展戰(zhàn)略 項目定位 功能分區(qū) 經濟測算 物業(yè)發(fā)展建議 同類物業(yè)發(fā)展模式 19 案例研究 20 案例研究內容 ? 背景資料 ? 項目定位 ? 功能構成 ? 經營方式 ? 項目特色 ? 關鍵驅動因素 21 模式一案例 模式一：酒店、寫字樓、商場、公寓等各種功能均衡發(fā)展的模式 plex =office+hotel+shopping+apartment+…… 香港太古廣場 北京華貿中心 特點：各功能均具有自身的特色，都可以成為綜合體的核心，他們可以互相補充和支撐，但相互間的依賴并不嚴重。 22 案例（ 1/2） ——香港太古廣場 太古廣場位于金鐘地鐵站上蓋，是香港及九龍 (荃灣 )兩條地鐵線的交匯點； 太古廣場座落于香港核心地帶，香港的重要地點，例如香港公園、香港政府辦公大樓、高等法院、英國領事館及英國文化協會等都近在咫尺，占盡地利優(yōu)勢； 太古廣場向北可擁覽浩瀚的海景，而向南則面對占地十公頃香港公園寧靜的環(huán)境。 23 案例（ 1/2） ——香港太古廣場 太古廣場總占地三十二萬平方呎，于一九九零年落成，包括四座大樓及一個購物中心，共提供近五百萬平方呎的樓面，包括有甲級寫字樓、酒店式公寓、三間五星級酒店、購物商場和會議中心等。 太古廣場一座 太古廣場二座 太古廣場三座 24 案例（ 1/2） ——香港太古廣場 定位為 香港最頂級的綜合體物業(yè) 甲級寫字樓 +頂級購物中心 +五星級酒店 +頂級公寓 25 案例（ 1/2） ——香港太古廣場 甲級寫字樓部分 太古廣場一座： 建筑面積 860,000平方呎、樓高 36層的甲級商廈，每層面積由 20,000平方呎至 22,000平方呎，首層為會議中心設施。 太古廣場二座： 建筑面積 700,000平方呎、樓高 27層的甲級商廈，每層面積由 21,000平方呎至 22,000平方呎。 太古廣場三座： 建筑面積 644,000平方呎、樓高 34層的甲級商廈，每層面積約 20,000平方呎。 一座 二座 三座 26 案例（ 1/2） ——香港太古廣場 頂級購物中心部分 太古廣場購物中心共分四層，建筑在一個有五百個車位的停車場之上，提供樓面面積七十一萬平方呎，場內提供超過一百三十間零售店鋪及食肆，并提供多個展覽場地 。 主要租客： 百貨公司 女士時裝 /男士時裝 童裝 /玩具 皮革制品 /皮鞋 /手袋 運動用品 護理 /美容 珠寶 /鐘表 /飾物 書籍 /音樂 /電子用品 藝術品 /家居布置 /禮品 電影院 食肆 銀行 /服務 經營業(yè)態(tài)： 香港西武、連卡佛、馬莎百貨 A/T、 Versace、 D amp。 G、 Herm232。s、 Gucci、登喜路 香港唱片、環(huán)宇影音中心 屈臣氏 集雅堂、世界畫廊、萬寶龍、高登眼鏡、亞歷山大 星巴克、北京樓、錦江春 花旗、匯豐、揸打 UA金鐘電影院 27 案例（ 1/2） ——香港太古廣場 頂級購物中心部分 ?國際品牌專賣店為主、主力核心店為國際品牌百貨店； ? 除百貨店外，全部采用室內街； ?優(yōu)越的共享空間。 商場業(yè)態(tài)特點及布局： 28 案例（ 1/2） ——香港太古廣場 五星級酒店部分 港麗酒店 513間客房的五星級酒店 港島香格里拉酒店 565間客房的五星級酒店 萬豪酒店 602間客房的五星級酒店 29 案例（ 1/2） ——香港太古廣場 頂級公寓部分 柏舍 ?共 243個單位 ?套房面積由 1,220平方呎至 2,650平方呎 ?位于港麗酒店的 11樓至 37樓 ?由港麗酒店提供 24小時房間餐飲服務 、 洗衣服務及可使用港麗酒店的游泳池 、 健體中心及商務中心 曦暹軒 ?共 136個單位 ?房間及套房面積由 606平方呎至 3,388平方呎 ?海景 、 中央冷氣調節(jié) ， 以及由萬豪酒店提供的 24小時房間餐飲服務 ?可使用萬豪酒店的游泳池 、 健體中心及商務中心 ?備有自助洗衣服務 30 案例（ 1/2） ——香港太古廣場 各功能規(guī)模構成 各功能規(guī)模配比： 3： 2： 1： 1（ O:H:S:A） 31 案例（ 1/3） ——香港太古廣場 項目特色 一、綜合體價值的利用 太古廣場為中環(huán)地區(qū)的時尚品牌與活力中心： 太古購物廣場匯集國際名流； 會議展覽中心使綜合體成為香港時尚發(fā)布場； 金鐘電影院引領港島娛樂文化； 高檔餐飲品牌店以及融入商場各角落的咖啡休閑吧； 多家五星級商務酒店集聚與高級酒店式公寓使綜合體成為夜間中環(huán)的活力中心。 通過國際五星級酒店及國際品牌商場建構綜合體價值標桿： 萬豪酒店、太古購物廣場國際頂級品牌百貨店及國際品牌專賣店奠定綜合體的展示 價值，即消費者的感知價值得到最大化挖掘。 各功能間的互連互通大大延展了共享空間，統(tǒng)一管理與相互服務達成了最 大化的資源共享。 二、海景價值的利用 設計上考慮盡可能多面海景的辦公樓 高層單位面海景的酒店式公寓 酒店中通透且直面海景的咖啡吧 32 案例（ 1/2） ——香港太古廣場 經營方式 ? 各酒店均采用持有 20%的權益的方式； ? 酒店式公寓部分全部銷售； ? 寫字樓和購物中心采用出租經營的方式。 33 案例（ 1/2） ——香港太古廣場 關鍵驅動因素 外因： ?優(yōu)越的地理位置，依托于港島 CBD，位于商業(yè)區(qū)核心區(qū)； ?良好的交通環(huán)境，位于地鐵上蓋。