【正文】 等各種功能均衡發(fā)展的模式 plex =office+hotel+shopping+apartment+…… 香港太古廣場(chǎng) 北京華貿(mào)中心 特點(diǎn)：各功能均具有自身的特色，都可以成為綜合體的核心，他們可以互相補(bǔ)充和支撐，但相互間的依賴并不嚴(yán)重。 34 案例（ 2/2） ——北京華貿(mào)中心 北京華貿(mào)中心坐落于東長(zhǎng)安街國(guó)貿(mào)以東 900米處，是東長(zhǎng)安街上繼國(guó)貿(mào)中心和東方廣場(chǎng)之后，具有地標(biāo)性質(zhì)的百萬(wàn)平米超大規(guī)模建筑集群。 關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素 42 模式一的 KPI體系（關(guān)鍵績(jī)效指標(biāo)體系） KPI體系 外因 內(nèi)因 優(yōu)越的地理位置 ——CBD/城市中心 便利的交通條件 ——主干道沿線 /地鐵口 較大的規(guī)模 ——建筑面積 20萬(wàn)㎡以上 強(qiáng)制性的視覺沖擊 ——超高層 /建筑群 高水準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì) ——各功能共融不互擾 功能化體系 五星級(jí)酒店 甲級(jí)寫字樓 頂級(jí)酒店式 /服務(wù)式公寓 高檔 /中高檔購(gòu)物中心 專業(yè)的管理團(tuán)隊(duì) ——物業(yè)管理 /經(jīng)營(yíng)管理 開發(fā)商強(qiáng)勁的實(shí)力和豐富的經(jīng)驗(yàn) 43 模式一的收益方式特征 功能類別 收益方式 酒店 外包經(jīng)營(yíng) 寫字樓 銷售 /出租 商場(chǎng) 自行經(jīng)營(yíng) /出租 公寓 銷售 /出租 特征 各功能可自營(yíng)、銷售、出租，且互不依賴和影響，有可長(zhǎng)期收益的，也有可短期回收資金的。 由一個(gè)五星級(jí)酒店、擁有 472間豪華公寓、國(guó)際水準(zhǔn)的辦公大樓、25000平方米世界知名品牌的購(gòu)物商場(chǎng)、以及其它各種設(shè)施組成。 華潤(rùn)中心項(xiàng)目分北、中、南三個(gè)部分，涵蓋了不同功能特點(diǎn)的寫字樓、購(gòu)物及娛樂中心、五星級(jí)酒店以及服務(wù)式公寓。 Consulting. Inc 零售設(shè)計(jì)顧問 香港仲量聯(lián)行有限公司 交通設(shè)計(jì)顧問 香港 MVA公司 深圳市城市交通規(guī)劃研究中心 工料測(cè)量師 香港利比建筑工料測(cè)量師有限公司 工程監(jiān)理 中國(guó)國(guó)際工程咨詢公司 廣告推廣策劃顧問 深圳市蔚藍(lán)時(shí)代廣告有限公司 73 案例（ 1/2） ——深圳華潤(rùn)中心 關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素 外因： ?優(yōu)越的地理位置，良好的交通可達(dá)性； ?區(qū)域成熟后發(fā)展受限，需要一個(gè)新的亮點(diǎn)來(lái)激發(fā)活力； ?區(qū)域內(nèi)一直缺乏一個(gè)大型商業(yè)來(lái)統(tǒng)領(lǐng)區(qū)域的商業(yè)形象。 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)： 全部出租，發(fā)展商只獲取長(zhǎng)期利潤(rùn)，不進(jìn)行銷售。因此，本項(xiàng)目發(fā)展模式為 plex = office + shopping + apartment +…… + hotel 海天大酒店 本項(xiàng)目 本項(xiàng)目與海天大酒店共同組成一個(gè)互相支撐、互相融合的類似模式一的綜合體，其各項(xiàng)功能均衡發(fā)展，均有自身的特色，并都可成為綜合體的核心。 定位考慮的因素 產(chǎn)品定位 142 項(xiàng)目產(chǎn)品定位 商務(wù)公寓 SVO（服務(wù)式寫字樓） 與純寫字樓部分形成有效互補(bǔ)，降低風(fēng)險(xiǎn)； 小單位降低門檻； 針對(duì)相應(yīng)客戶，強(qiáng)化服務(wù)概念，增加產(chǎn)品價(jià)值。 彈性空間 flex housing 149 room α ?釋放小空間的多種可能 ?建筑無(wú)限可能的場(chǎng)所 BoxLiving的定位 ——彈性空間 150 滿足變化性需求 多樣的選擇 自由設(shè)計(jì) 順應(yīng)型 ?菜單式平面（ menu plan) ?個(gè)性化平面（ character plan) ?滿足不同生活方式的平面（ lifestyle plan) ?大空間平面（ free plan) ?具有可變性住宅 （ flex housing) ?可自行設(shè)計(jì)的住宅 (DIY) ?開放式廚房 （ open kitchen) ?多功能室 (? room) α—room BoxLiving的定位 ——彈性空間 滿足 α—room（居住魔方） 個(gè)性化和適應(yīng)變化性要求 151 α —room （生活魔方） 大空間無(wú)限分隔的戶型設(shè)計(jì) 從傳統(tǒng)的 menu plan模式 ——大空間平面（ free plan）模式 152 + = + = + = or or 單一的組合模式 ——具有可變性住宅 （ flex housing） 模式 …… α—room 以單元模數(shù)的一個(gè) “ menu plan”（居住菜單） BoxLiving的平面組合形式 153 N P V H I O R N N P H V * I * R N P V H I O R N N P H V * I * R α—room（居住魔方）戶型設(shè)計(jì)的可變性與適應(yīng)性 α—room BoxLiving的針對(duì)客戶的典型組合方式 154 + = 從居住型小戶型向“ Studio”/ “SOHO”的轉(zhuǎn)變 α —room（居住魔方） 的演繹 ——菜單組合方式 155 + = “menu plan”（居住菜單）的縱向復(fù)式組合 利用樓梯間下方，增加一間多功能房，空間使用面積大于建筑面積 α —room（居住魔方） 的演繹 ——菜單組合方式 （ 縱向組合） 156 利用落地凸窗的特性，設(shè)置步入式陽(yáng)臺(tái)，模糊的陽(yáng)臺(tái)同房間區(qū)分，步入式陽(yáng)臺(tái)的設(shè)置可根據(jù)使用者的喜好選擇安裝，拋棄傳統(tǒng)的居家模式。 130 項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略分解 分戰(zhàn)略之一 ——資源戰(zhàn)略 確立獨(dú)有的資源優(yōu)勢(shì)為本項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力，降低可替代性； 資源 無(wú)遮擋海景 八大關(guān) 太平山 CBD 奧運(yùn)賽場(chǎng) 景觀 地緣 文脈 131 項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略分解 分戰(zhàn)略之二 ——綜合體戰(zhàn)略 對(duì)各類型物業(yè)進(jìn)行合理的定位、功能劃分及配比，發(fā)揮綜合體資源共享、各功能相互助益的優(yōu)勢(shì) ； 綜合體的優(yōu)勢(shì) 設(shè)施共享 客戶共享 功能互動(dòng) 132 項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略分解 分戰(zhàn)略之三 ——產(chǎn)品戰(zhàn)略 在產(chǎn)品的概念和設(shè)計(jì)上進(jìn)行創(chuàng)新，對(duì)功能重新定義，并在規(guī)劃上突出其海景資源的核心優(yōu)勢(shì)，建立不可替代的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)； 戶戶海景 環(huán)保、生態(tài)概念 服務(wù)為先導(dǎo) 功能彈性 附加值 …… 規(guī)劃設(shè)計(jì) 產(chǎn)品創(chuàng)新 功能定義 產(chǎn)品戰(zhàn)略 133 項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略分解 分戰(zhàn)略之四 ——規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)戰(zhàn)略 物業(yè)功能保留彈性，在預(yù)計(jì)到風(fēng)險(xiǎn)時(shí)可進(jìn)行功能的轉(zhuǎn)化。 106 研究模型 區(qū)域及地塊價(jià)值分析 開發(fā)商的目標(biāo)與約束條件 項(xiàng)目界定 案例借鑒 項(xiàng)目發(fā)展模式判斷 競(jìng)爭(zhēng)分析 市場(chǎng)供求分析 項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略 項(xiàng)目定位 功能分區(qū) 經(jīng)濟(jì)測(cè)算 物業(yè)發(fā)展建議 同類物業(yè)發(fā)展模式 107 項(xiàng)目發(fā)展模式判斷 108 四種模式 KPI（外因）與本項(xiàng)目條件的擬合分析 模式 KPI（外因） 本項(xiàng)目具備的條件 擬合情況 判斷 模式一 地理位置 ——CBD/城市中心 城市 CBD邊緣 差異主要存在于規(guī)模方面 交通條件 ——主干道沿線 /地鐵口 主干道沿線 建筑面積 20萬(wàn)㎡以上 建筑面積 ㎡ 模式二 客戶（產(chǎn)業(yè)）支撐 ——已形成產(chǎn)業(yè)簇群 /引入核心客戶帶來(lái)相關(guān)簇群 /未來(lái)商務(wù)核心區(qū) 未形成產(chǎn)業(yè)簇群 /核心客戶引入有難度 /已基本發(fā)展成熟 不符合 模式三 地理位置 ——不遠(yuǎn)離城市核心區(qū) 城市 CBD邊緣 基本符合，需加強(qiáng)對(duì)商務(wù)客戶的吸引 交通可達(dá)性 ——主干道沿線 主干道沿線 客戶支持 ——商務(wù)客戶 有一定量商務(wù)客戶支持 模式四 地理位置 ——城市核心區(qū) 城市 CBD邊緣 不符合 交通可達(dá)性地鐵口 /主干道沿線 主干道沿線 區(qū)域功能的缺乏，需求旺盛 區(qū)域商業(yè)較少，需求不明顯 人流及商業(yè)氣氛 人流量不大，商業(yè)氣氛缺乏 擬合度最高 擬合度最低 經(jīng)初步判斷，模式三與本項(xiàng)目條件基本相符。 3）鮮明、濃郁的西方建筑色彩和風(fēng)格。 規(guī)劃與功能比例 72 案例（ 1/2） ——深圳華潤(rùn)中心 華潤(rùn)中心建設(shè)團(tuán)隊(duì) ——精英團(tuán)隊(duì) 群英薈萃 投資商 華潤(rùn)（集團(tuán)）有限公司 發(fā)展商 華潤(rùn)（深圳）有限公司 建筑設(shè)計(jì) 美國(guó) RTKL Associates Inc 廣東省建筑設(shè)計(jì)研究院 園林景觀設(shè)計(jì) 澳大利亞 Place Planning amp。 63 案例 ——上海商城 關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素 外因： ? 處在 CBD區(qū)邊緣，以五星級(jí)酒店、頂級(jí)商場(chǎng)及高檔娛樂中心使綜合體在南京西路上形成地標(biāo)和中心化區(qū)域具有較大的發(fā)展?jié)摿Γ? ? 區(qū)域內(nèi)已形成酒店經(jīng)濟(jì)和會(huì)展經(jīng)濟(jì)的氛圍。 物業(yè)高度： 384米 土地面積： 18,734平方米 地庫(kù)車位：兩層共 900個(gè)車位 物業(yè)管理：深圳熊谷物業(yè)管理有限公司 管理顧問：梁振英測(cè)量師行 建成日期： 1996年 52 案例（ 2/2） ——深圳信興廣場(chǎng) 69層甲級(jí)寫字樓 (單位面積由 127平方米起，全層共 2,161平方米 ) 34部進(jìn)口 三菱 升降機(jī)及 2部運(yùn)貨升降機(jī) 樓高 33層，提供 332個(gè)豪華服務(wù)公寓單位，面積由 68200平方米 實(shí)用率約 80% 每個(gè)單位均配備全套豪華家俬及電器 6部進(jìn)口 三菱 客用升降機(jī) 樓高五層，提供達(dá) 22,013平方米的商鋪面積 3部觀光升降機(jī)及 10部扶手電梯，方便游人穿梭各層 名店云集如 MaxMara、 Escada、 Bally、 HugoBoss、 Episode等 寫字樓 公寓 商場(chǎng) 53 案例（ 2/2） ——深圳信興廣場(chǎng) 關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素 外因： ?優(yōu)越的地理位置，深圳金融商務(wù)區(qū)中心； ?金融業(yè)駐商形成產(chǎn)業(yè)的支撐。 40 案例（ 2/2） ——北京華貿(mào)中心 項(xiàng)目特色 整體規(guī)劃由世界最具盛名的建筑設(shè)計(jì)公司美國(guó) KPF公司擔(dān)綱設(shè)計(jì)，商業(yè)區(qū)由國(guó)際商業(yè)建筑設(shè)計(jì)專家 英國(guó) BENOY公司擔(dān)綱設(shè)計(jì)，具有國(guó)際水準(zhǔn)； 寫字樓的自動(dòng)化和第一太平戴維斯提供的優(yōu)質(zhì)服務(wù)體系，以內(nèi)在最優(yōu)化的資源配置充分適應(yīng)未來(lái)國(guó)際商務(wù)市場(chǎng)的高速運(yùn)營(yíng)； 商業(yè)分主題有機(jī)的分布于建筑群中，造就北京新的商業(yè)形態(tài)； 公寓采用圍合式，擁有中央公園、組團(tuán)式綠化和水體，形成社區(qū)； 兩座極負(fù)盛名的超豪華五星級(jí)酒店； 展示中心、體育中心集合了部分社會(huì)職能。 各功能間的互連互通大大延展了共享空間，統(tǒng)一管理與相互服務(wù)達(dá)成了最 大化的資源共享。 產(chǎn)生的條件 建筑綜合體的出現(xiàn)是城市聚集的產(chǎn)物，當(dāng)人口聚集、用地緊張到一定程度的時(shí)候，在這個(gè)區(qū)域的 核心部分 就會(huì)出現(xiàn)這樣一種綜合物業(yè)。 太古廣場(chǎng)三座： 建筑面積 644,000平方呎、樓高 34層的甲級(jí)商廈，每層面積約 20,000平方呎。 38 案例（ 2/2） ——北京華貿(mào)中心 國(guó)際公寓 公寓區(qū)占地 ，總建筑面積 20萬(wàn)平米。 公寓的單元面積由 113至 237平方米不等，適合不同人士的需求。 案例 ——上海商城 61 豪華公寓 位于兩棟輔樓，共 472間豪華服務(wù)式公寓。 69 案例（ 1/2） ——深圳華潤(rùn)中心 項(xiàng)目立意 “與您攜手，改變生活” “構(gòu)筑深圳新天地” ——喚起了深圳人共同的心聲 70 案例（ 1/2） ——深圳華潤(rùn)中心 投資 ?40億人民幣 建設(shè)模式 ?十家國(guó)際知名合作單位參與設(shè)計(jì)和包裝；包括設(shè)計(jì)、建筑、景觀、營(yíng)銷、招商、廣告等相關(guān)行業(yè) 經(jīng)營(yíng)模式 ?華潤(rùn)總部進(jìn)駐，為華潤(rùn)面向全國(guó)的形象典范； ?直接在海外進(jìn)行招商，且國(guó)際招商與項(xiàng)目建設(shè)同步完成 。 功能配比： 寫字樓 商場(chǎng) 福岡劇院 及商場(chǎng) 商業(yè)區(qū)主入口 76 案例（ 2/2） ——日本福岡博多運(yùn)河城 項(xiàng)目立意 —