【正文】 ， 900 平方米建筑面積 ? 總樓層 : 28 層 ? 標準層面積 : 2500 平方米建筑面積 ? 凈層高 : ? 地板 : 水泥地 ? 電梯數(shù) : 16+2 ? 停車位 : 500 ? 實用率 : 75% 發(fā)展商 臺灣蔡 家族 ， 發(fā)展過長寧區(qū)住宅項目 — 華敏世紀廣場 。華敏翰尊國際是其在上海的第一個寫字樓項目 。 該公司擁有自己的物業(yè)管理公司 。 之前沒有任何上海寫字樓發(fā)展經(jīng)驗 。 公司治理有濃厚的家族管理風格 。 95 設計理念及宣傳賣點 華敏翰尊國際 ?建筑外觀及內部公共空間的設計以古典風格為主， 建筑元素上突出 “ 帝王 ” 的主題 ， 力求營造大氣 、 尊榮 、 豪華的氛圍 。 ? 宣傳賣點上主打 “ 眼光 ” 主題 ， 意在突出 “ 有投資眼光的人就會看準本案投資機會 ” 的主題 ， 通過 “ 拉 ” 的方式展開一系列的營銷宣傳 。 96 營銷策略 寫字樓標準房型設計比較理想，適合整層或大型用戶的空間設計布局。 目前擁有自己的近 30個人的銷售隊伍。中級主管為新進的原太平洋房屋的臺灣籍干部，市場總經(jīng)理為女性， 30歲，市場經(jīng)驗比較薄弱。 ?科技設計有新意，獨創(chuàng)有 萬兆光纖 ?5000平方米豪華共享大堂，風格獨特 ?住宅銷售理念，會有相當大的媒體廣告投放 ?充分利用原住宅的會所提供服務 ?比元海早取得預售證，有時間優(yōu)勢 華敏翰尊國際 ?延安路高架影響難以避免 ?地理位置難顯標志性 ?管理層懷疑下屬能力、內部 “ 派系 ” 斗爭不斷 項目優(yōu)勢 項目劣勢 97 發(fā)展商 臺灣地產(chǎn)商，在上海的第一個地產(chǎn)項目。沒有任何上海寫字樓發(fā)展經(jīng)驗， 該項目位于人民廣場東側（西藏路以東，汕頭路以南，云南路以西，廣東路以北）是一座與基地環(huán)境呼應，集普遍的建筑形態(tài)和靈活的平面布局于一體的純智能化辦公大樓。 都市總部大樓（黃浦 104地塊） ?預計交付日期 : 2022 年第 二 季度 ?總面積 : 40950 平方米建筑面積 ?總樓層 : 22 層 ?標準層面積 : 2022 平方米建筑面積 ?凈層高 : ?地板 : 架空地板 ?電梯數(shù) : 待確認 ?停車位 : 138 ?實用率 : 75% 98 設計理念 由世界著名的日本丹下都市建筑設計公司進行設計。 都市總部大樓（黃浦 104地塊） 都市總部大樓 文化 政治 歷史 與環(huán)境協(xié)調 節(jié)能 傳統(tǒng) 對應 歷久彌新 耐久力 結構 安全 莊重、安全感 自然空間 柔和性 功能性 舒適性 99 設計理念 都市總部大樓（黃浦 104地塊） 項目周圍有市政府、博物館、大劇院、工人文化宮等公共、文化、歷史性建筑，正面是人民廣場。在保持與人民廣場的空間連續(xù)性同時，兼顧與南側工人文化宮協(xié)調性。 與環(huán)境協(xié)調 追求不為時代所改變的經(jīng)典性建筑形態(tài)。根據(jù)不同歷史階段的需求變化提供靈活的平面形式。選擇最大程度節(jié)省能源的機電設施。 歷久彌新 為使用者提供物理的舒適性基礎上，確保對四周建筑物擁有開闊的眺望性，將合理的自然光引入辦公空間內部，提高使用者的精神舒適性。 舒適性 通過光與影相互交織突出獨特的存在感，通過對稱式構圖獲得穩(wěn)定感。為該項目內部使用者和由外部眺望的人們提供莊重厚實和安全感。 莊重、安全感 100 營銷策略 寫字樓標準房型設計比較理想，為了符合智能化，在標準層設置了 150毫米高的架空地板，在核心筒設計基礎上，可做彈性分割的二分割及四分割法，使每個客戶可分別設立設計布局。 主入口：符合整層或大型用戶的空間至今未委托任何物業(yè)咨詢機構對其進行專業(yè)的市場推廣，租售和價格策略一直不明朗。 都市總部大樓（黃浦 104地塊） ?地理位置優(yōu)越，正人民廣場，交通便利 ?周圍環(huán)境和景觀理想，視野開闊 ?設計合理，硬件水準超前 ?附近市級商業(yè)、文化設施完備 ?尚未指定任何專業(yè)團隊的支持與配合 項目優(yōu)勢 項目劣勢 101 項目競爭分析 潛在競爭分析 102 發(fā)展商 原為香港陸姓玩具制造商，在上海發(fā)展過三個項目，分別為寫字樓 港陸黃浦中心、港陸廣場和別墅項目 嘉華山莊。由于其創(chuàng)始人在幾年前過世，后人沒有能力打理上海的業(yè)務，因此將三個項目公司賣給香港和記黃埔地產(chǎn)集團。 在接手上述幾個質素并非良好的資產(chǎn)后，和記黃埔已經(jīng)在市場上開始帶租約暗標出售港陸廣場的中區(qū)部分樓層。出售成交價約為美金 22002400/平方米建筑面積，現(xiàn)有租約的租金水平大概在美金 ，投資回報率不夠吸引投資客戶。但市場反應不夠積極。為盡快出手，在下半年不排除和記黃埔下調成交價格的可能性。 港陸廣場 103 華爾登廣場二期 （ THE CENTRE） ? 預計交付日期 : 2022 年第 季度 ? 總面積 : 85， 350 平方米建筑面積 ? 總樓層 : 40 ? 標準層面積 : 2140 平方米建筑面積 ? 凈層高 : ? 地板 : 架空地板 ? 電梯數(shù) : 18 ? 停車位 : 300 ? 實用率 : 7075% 發(fā)展商 此項目是香港和記黃埔地產(chǎn)集團自己在上海發(fā)展的第三個，也是最高品質的國際甲級寫字樓。該項目的設計參照香港長江中心，是上海第一個嘗試地板送風系統(tǒng)的寫字樓。和記黃埔力圖將此項目作為浦西地區(qū)的新地標。 104 華爾登廣場二期 （ THE CENTRE） 層數(shù) 40層 建筑結構 核心筒外框架結構 外墻 玻璃幕墻 樓面面積 約 2200平方米 實用率 約 72% 外墻至墻間距離 約 樓面承載能力 300公斤 /平方米 標準樓板與樓板間高度 高架地板高度 500毫米 客用電梯 18部可載 21人 (1650公斤）的高速電梯分布 4個使用區(qū)域 消防 /載貨用電梯 2部消防 /載貨用電梯服務于各個樓層 暖氣，通風及空調系統(tǒng) 空調均采用四管式地臺送風，同時每層配備直接數(shù)控式可變風量系統(tǒng)。 空調系統(tǒng)設計標準 室溫標準 —— 夏季 24度 —— 冬季 22度 鮮風量 —— /秒 /人 電力負載設計 130VA/平方米 緊急電力供應 600KVA供租戶使用 停車場 地下 12層車庫設 263個車位 預計落成日期 約 2022年初 發(fā)展商 上海新匯房產(chǎn)開發(fā)有限公司 上海和匯房產(chǎn)開發(fā)有限公司 —— 由香港和記黃埔地產(chǎn)有限公司及香港長江實業(yè) (集團）有限公司共同投資的企業(yè) 建筑設計 泰瑞爾 建筑師 陳世民建筑師事務所 室內設計顧問 利是百順設計有限公司 園林設計顧問 怡境師 結構設計顧問 奧雅納工程顧問有限公司 機電設備設計顧問 重威工程 結構、機電設備工程師 第九設計研究院 人防工程師 上海市地下建筑設計研究所 合作伙伴 結構摘要 105 華爾登廣場二期 （ THE CENTRE） 設計理念 106 上海精英會 發(fā)展商 原為靜安區(qū)商委和 。 現(xiàn)已由人民集團股權置換下此項目公司。 人民集團沒有任何寫字樓發(fā)展經(jīng)驗 。 該項目的地理位置比較優(yōu)越，地處 “ 梅泰恒 ” 地區(qū)，并享有地鐵 2號線石門路站上蓋的優(yōu)勢。寫字樓租戶有德國 零售部分的主力租戶為肯德基和必勝客。 寫字樓的主入口在吳江路，進出不太方便。租戶中的跨國公司和外資機構駐滬辦事處大部分是由于業(yè)務需要或預算不足去 “梅泰恒 ” 才搬遷至此。由于使用不便等因素日益體現(xiàn)，預計在附近新的寫字樓落成后大多會搬離此地。 107 發(fā)展商 臺灣 ， 在上海的第一個地產(chǎn)項目 。 沒有任何寫字樓發(fā)展經(jīng)驗 。 長春藤大廈 ?項目發(fā)展初期的成本非常高，僅樓板價就為美金 900/平方米建筑面積。 ?亞洲金融危機對其的影響比較大，增加了不少財務融資成本并因此停工數(shù)年。 ?在 2022年復工后，發(fā)展商在項目功能定位上又有多次反復，至今仍未明確租售政策。 ?該項目的 “ 風水 ” 在業(yè)內人士看來也是有比較大的問題。 108 項目競爭分析 SWOT分析 109 元海大廈 110 SWOT 分析 項目優(yōu)勢 ? 地理位置優(yōu)越，地處靜安，黃浦，盧灣三區(qū)的交界。 ? 依托人民廣場地區(qū)的發(fā)展，周邊商業(yè)設施齊全，有著良好的商務環(huán)境。 ?交通便捷， ?南京西路，提升品質 ?項目未設計建造，可以在前期及項目施工中介入營銷、物業(yè)等，為項目提供完善的方案 ? 項目在電力、弱電等方面可以采用較新的標準。 ? 項目所處區(qū)域人文環(huán)境良好，為項目的品質提供支持。 項目劣勢 ? 項目原有初步設計與目前的市場及項目定位存在較大的差距，而且在原有初步的設計在某些方面難以改進，項目在硬件上較難達到新建甲級寫字樓水平 ? 項目所在地離高架較近，因此而產(chǎn)生的空氣，噪音污染會對本項目的品質有一定影響。 ? 項目所處地區(qū)非傳統(tǒng) CBD地區(qū)，辦公聚集效應不明顯。 111 項目威脅 ? 中國加入 WTO效應的顯現(xiàn)，世博會的成功申辦將為上海發(fā)展提供較長期的利好，本項目交付的 2022年左右將是寫字樓需求的高峰。 ? 上海經(jīng)濟的發(fā)展帶動大量企業(yè)對寫字樓擴租的需求。 ? 上海今后第三產(chǎn)業(yè)的大力發(fā)展將直接產(chǎn)生對寫字樓的需求。 ? 大量外資、外地企業(yè)進滬發(fā)展產(chǎn)生了對寫字樓的新生需求。 ? 寫字樓發(fā)展將由追求硬件配置向追求軟件服務、辦公環(huán)境、辦公品位過渡，這將使本項目的優(yōu)勢得以發(fā)揮。 ? 對辦公環(huán)境要求高的廣告、設計、文化類公司及外資辦事處將在未來幾年大量增加，這將使本項目的優(yōu)勢得以發(fā)揮。 ?人民廣場的定位及改造。 ?大型買客的時機。 項目機會 ? 全國性的房地產(chǎn)泡沫警告將在一定程度上影響到寫字樓市場。 ? 上海未來 3~5年甲級寫字樓的集中大量供應將使市場競爭更為激烈。 ? 最新出臺的非住宅稅收政策將較大影響寫字樓投資收益，進而抑制客戶投資購買寫字樓。 ? 大量銷售型寫字樓過度營銷將對寫字樓市場造成多方面的負面影響。 ? 今后 3~5年上海寫字樓市場面臨多區(qū)域的供應格局，各區(qū)將用政策留駐區(qū)域性客戶。 ?大量同類型供應 ?政策風險 ?價格 SWOT 分析 112 項目競爭分析 案例分析 113 華夏銀行大廈（原名京銀大廈） 發(fā)展商 上海京銀大廈建設發(fā)展有限公司，中方為中國華能集團，外方為韓國漢拿能源集團。該物業(yè)的總建筑面積是 70,650 平方米，座落于浦東小陸家嘴中心地區(qū)。是少有的以售為主的甲級寫字樓。在 1999年落成并對外銷售。 挑戰(zhàn) 京銀大廈在 2022年曾經(jīng)整棟銷售給一家投資機構。但因各種原因，業(yè)主目前收回該物業(yè)并分拆出售。外界對此間情況不明確。 解決方案 為了爭取到足夠的投資者和市場注意力，戴德梁行建議業(yè)主接受獨家代理作市場推廣。全力調動戴德梁行本身資源被并作大批量郵遞、特別開幕儀式和各類研討軟性推廣活動。 成果 在戴德梁行入駐后對國內外各類個人與機構投資者開展強力的推廣過程和安排外地巡回推廣等。推廣期間，戴德梁行與業(yè)主事先確認階段售價底線并有充分授權，業(yè)主只負責對銷售面積的控制。 因此八個月內與客戶達成占寫字樓出售面積近 90%的成交同時吸引到華夏銀行、愛使股份、上海能源等大型金融企業(yè)和上市公司并將成功改名為華夏銀行大廈。 114 圣愛大廈 發(fā)展商 中房集團、上?；浇虆f(xié)會和一家港資公司。該物業(yè)的總建筑面積是 平方米，座落于徐家匯中心地區(qū)。是少有的以售為主的甲級寫字樓。在 2022年落成并對外銷售。 挑戰(zhàn) 但因各種原因，業(yè)主的建設資金一直存在問題，原計劃 2022年落成的物業(yè)因資金原因沒有完工，并分拆出售。外界對此間情況不明確。 解決方案 以低價和于徐家匯中心地區(qū)新的寫字樓物業(yè)的唯一性作市場推廣， 成果 吸引到上海外商服務中心等有影響力的機構， 王經(jīng)理 115 兆豐數(shù)碼廣場 發(fā)展商 新長寧集團。該物業(yè)的總建筑面積是 平方米，座落于中山公園地區(qū)，地鐵 2號線的上蓋。是長寧區(qū)規(guī)劃的商業(yè)和交通集散樞紐中心地區(qū)。是少有的以售為主的甲級寫字樓。在 2022年落成并對外銷售。 挑戰(zhàn) 此地一向是居住和商業(yè)區(qū)，很少有商務辦公的氛圍，周邊的商務配套設施也捉襟見肘。 解決方案 為了爭取到足夠的投資者和市場注意力，邀請高力房地產(chǎn)顧問作為聯(lián)合獨家代理作市場推廣。原本希