合肥房地產(chǎn)市場專題報告-資料下載頁
2025-02-21 10:53本頁面
【正文】 顯現(xiàn)，由知名開發(fā)商開發(fā)的產(chǎn)品價格也水漲船高，通常與周邊小開發(fā)商的產(chǎn)品價格相差 200—500 元 /平米不等，知名開發(fā)商引領(lǐng)著合肥房地產(chǎn)市場的主流，如上海綠地、香港元一、浙江綠城等。順馳中原集團 安徽第三部分 樓盤及競爭對手分析二、價格規(guī)律東區(qū)價格最低 東區(qū)是合肥市傳統(tǒng)的棚戶區(qū)，房地產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)相對薄弱。目前東區(qū)房地產(chǎn)的均價低于合肥市的整體均價，同時其發(fā)展?jié)摿σ草^大。除東區(qū)外，地段對價格影響逐漸減弱 除東區(qū)外，合肥市的房地產(chǎn)市場發(fā)展整體比較平均，區(qū)域之間的房價相差不大。合肥市政府對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控非常成熟，土地供應(yīng)有計劃、節(jié)奏的分區(qū)域供應(yīng)，造成合肥市房地產(chǎn)的發(fā)展并不是單一片區(qū)的繁榮，而是市場整體的繁榮，客戶沒有地域偏好。龐大的市場需求支撐著這種繁榮現(xiàn)象的持續(xù)。房價受地段的影響不很明顯。順馳中原集團 安徽第三部分 樓盤及競爭對手分析三、產(chǎn)品特征 100－ 130平米戶型為主，戶型設(shè)計風格多樣。市場對中小戶型（90㎡ 130㎡ ）的消化速度較快，對大戶型（ 140㎡ 以上）的接受程度一般，面積超過 150平米的大戶型銷售緩慢。產(chǎn)品形式齊全，別墅、花園洋房、多層、小高和高層。小高在住宅產(chǎn)品類型中的比例逐漸增大，市場對小高和高層的認可度較高，客戶的接受度非常成熟。順馳中原集團 安徽第三部分 樓盤及競爭對手分析三、產(chǎn)品特征客戶對產(chǎn)品形式和地域沒有刻意偏好但小區(qū)內(nèi)整體規(guī)劃及景觀設(shè)計成為影響客戶需求及選擇的最重要部分，很多開發(fā)商聘請國外專業(yè)的設(shè)計公司進行設(shè)計。小區(qū)景觀設(shè)計風格趨于多樣化，水平不斷提高。小區(qū)相關(guān)教育配套設(shè)施提高很快，小區(qū)智能化功能已經(jīng)非常成熟。順馳中原集團 安徽第三部分 樓盤及競爭對手分析四、操作水平分析 開發(fā)速度較慢，周期較長。合肥市房地產(chǎn)開發(fā)商為了追求最大利潤，大多數(shù)開發(fā)商都盡量放慢開發(fā)速度、延長開發(fā)周期，等待房價上漲，獲取最大利潤。這種開發(fā)習慣使得一些開發(fā)商在一些小地塊上的競爭優(yōu)勢明顯。 銷售水平參差不齊，整體水平一般。合肥市各樓盤銷售水平差異很大，很多售樓人員不能清楚的闡述自己的產(chǎn)品特點，客戶意識差，團隊協(xié)作意不強。我公司在快速操作、整體銷售能力、客戶意識、團隊協(xié)作能力上的競爭優(yōu)勢明顯。順馳中原集團 安徽第三部分 樓盤及競爭對手分析四、操作水平分析 廣告主訴求不明確、投放點不準確，多數(shù)摟盤只有幾幅戶外廣告、幾版報紙的宣傳，幾乎依靠的是自然銷售。我公司依靠推廣節(jié)奏的控制和銷售節(jié)奏控制相結(jié)合的優(yōu)勢，和我公司的品牌宣傳、推廣能力，會使我公司在合肥市場競爭中取得先機。 品牌開發(fā)商操作水平較高，應(yīng)變能力較強。如元一能夠在資金緊張時迅速開盤銷售，并且銷售火爆；綠地能夠在二期銷售火爆的情況下三期迅速開工，有望年底開盤。我公司進入合肥市場，對競爭對手的操作水平及資金運做能力方面不能忽視。順馳中原集團 安徽五、銷售情況分析對產(chǎn)品形式的需求：分析： 從圖中我們可以看到，多層住宅依舊是需求的主流，但隨著城市的發(fā)展，對于小高層的需求也逐步增多。第三部分 樓盤及競爭對手分析順馳中原集團 安徽五、銷售情況分析住房需求面積：分析： 需求面積 100－140平米以上的客戶群體占到了總需求的 ％，這部分客戶也必將是我們的主要目標客戶群。第三部分 樓盤及競爭對手分析順馳中原集團 安徽五、銷售情況分析客戶構(gòu)成及來源： 合肥城市房地產(chǎn)市場周邊區(qū)域吸收最多只能達到 40％。合肥市中心區(qū)域的客戶向四周發(fā)散，可以為周邊樓盤提供 30％左右的客戶。合肥市匯聚能力較強，有 5％－ 10％的外地客戶在合肥置業(yè)。合肥市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、新站開發(fā)區(qū)的客戶習慣就近購房。第三部分 樓盤及競爭對手分析順馳中原集團 安徽第三部分 樓盤及競爭對手分析 五、銷售情況分析 客戶構(gòu)成及來源： 合肥市 04年市區(qū)人口達到 165萬，每年有 10萬人（總?cè)丝诘?6％）的人口增長；合肥市公務(wù)員、老師、國企干部、公司白領(lǐng)、個體工商戶、外來人才等中高收入人群占相當?shù)谋壤?；二手房交易量迅速增加，合肥改善需求增加明顯。充足的客戶來源為我公司在合肥持續(xù)發(fā)展提供廣闊的空間。順馳中原集團 安徽第三部分 樓盤及競爭對手分析六、競爭對手分析 合肥市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)眾多。其中一級資質(zhì) 5家，二級 56家，三級 133家。有開發(fā)項目企業(yè) 361家（包括三縣）。合肥市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實力參差不齊，操作手法多種多樣。 合肥市有實力的開發(fā)商在合肥市場更多的是表現(xiàn)操作水平、產(chǎn)品特點，競爭壓力不大，整個市場沒有形成激烈的競爭。 我們選取了三家外地企業(yè)和兩家本土企業(yè)為代表，分析其操作特點，尋找競爭優(yōu)勢。順馳中原集團 安徽第三部分 樓盤及競爭對手分析六、競爭對手分析代表企業(yè)分析企業(yè)名稱 外來開發(fā)企業(yè) 本地開發(fā)企業(yè)浙江綠城（年銷售面積面10萬方）上海綠地（年銷售面積 25萬方）香港元一（年銷售面積 20萬方）郵電物業(yè)（年銷售面積 5萬方）合肥城建發(fā)展（年銷售面積 5萬方）在售項目 綠城桂花園（建面 41萬方）國際花都（建面 70萬方）元一濱水城（建面 25萬方）柏 景灣（建面 30萬方）世紀陽光花園（建面 57萬方）品牌影響力 小區(qū)景觀精致，產(chǎn)品奠定公司在市民心中地位合肥市民對公司品牌期望過高，其產(chǎn)品一般公司、項目品牌在合肥深受客戶認可合肥本土開發(fā)商的驕傲，項目深入人心項目的影響力遠大于公司品牌影響力操作特點充分表現(xiàn)產(chǎn)品景觀優(yōu)勢，準確把握目標客群大盤分五期滾動開發(fā)，開發(fā)節(jié)奏較快，調(diào)整能力較強對合肥的小高層、高層開發(fā)經(jīng)驗非常成熟重視項目品質(zhì)的提升，分多期持續(xù)開發(fā)，操作速度緩慢擁有深厚的政府背景，享受較多優(yōu)惠政策，但操作水平一般土地儲備 合作化路與黃山路交口，原自行車廠（ 400畝）目前無土地儲備 目前無土地儲備 長江西路，和平路與南陵路交口（總 300畝）建材二廠、佳通輪胎廠（總 500畝）順馳中原集團 安徽第三部分 樓盤及競爭對手分析綠地桂花園會 所 游 泳 池 二期玫瑰苑綠地國際花都 元一濱水城順馳中原集團 安徽第三部分 樓盤及競爭對手分析 柏 景 灣郵 電 物 業(yè)世紀陽光花園合肥城建發(fā)展順馳中原集團 安徽第三部分 樓盤及競爭對手分析六、競爭對手分析我們的競爭優(yōu)勢 》 我們對市場的準確把握，對客戶的深刻理解，是我們領(lǐng)先市場的競爭優(yōu)勢； 》 公司迅速的品牌推廣能力，全員客戶意識，可以使我們快速的被客戶所接受，形成品牌優(yōu)勢。 》 項目的快速操作能力，這使我公司在相對不成熟的區(qū)域能迅速形成影響，先于其他公司搶占市場，贏得政府的支持； 》 順馳公司所追求政府、客戶以及企業(yè)多贏的原則，使我們可以和政府、客戶建立持續(xù)的、良好的關(guān)系。 順馳中原集團 安徽第三部分 樓盤及競爭對手分析小結(jié) : 我公司在產(chǎn)品、景觀、戶型設(shè)計上的優(yōu)勢并不明顯，我公司明顯的競爭優(yōu)勢在于整體操作水平、品牌推廣、客戶意識、銷售能力以及對市場的準確把握。順馳中原集團 安徽結(jié)論快速獲取規(guī)模地塊、強勢進入合肥， 支持中南整體戰(zhàn)略 !順馳中原集團 安徽謝 謝！順馳中原集團 安
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