【正文】 權(quán)不得進一步下放至次級政府。 高力國際咨詢與研究部董事李慶賢認(rèn)為，由于一般 房地產(chǎn) 投資項目數(shù)額大都超過 5000萬美元，所以外商投資項目的審批權(quán)并未實質(zhì)性下放，因此市場仍將延續(xù)著外商投資 房地產(chǎn)業(yè)減緩、投資開發(fā) 房地產(chǎn) 項目周期拉長等的狀況。 當(dāng)前全球經(jīng)濟放緩，國內(nèi)貨幣政策持續(xù)從緊，部分城市房價出現(xiàn)回調(diào)，本土開發(fā)商融資需求增大，這對一些資金充裕的外資開發(fā)商來說是難得的機會。但外商仍受制于資金進入渠道的收緊，在限外政策不斷深化和完善下，似乎外資在政策層面可以靈活操作的余地不多，目前的局面只有在政策大方向發(fā)生改變時才能有所改善。預(yù)計在 房地產(chǎn) 市場和宏觀經(jīng)濟，包括金融市場在短期調(diào)整后進入一個較穩(wěn)定的中期趨勢時，政策面才可能有較大的舉措出現(xiàn)。李慶賢表示。 李慶賢還分析道，今年以來，外資收購成熟物業(yè)的案例大多以離岸交易方式進行，這在具體操作上可以繞開國內(nèi)對外資投資 房地產(chǎn) 業(yè)的各種限制，此舉將成為海外資金投資中國 房地產(chǎn) 市場的 主要交易方式。不過這種交易只限制于外資與外資之間，所以他們抄底的余地不大。但隨著開發(fā)商對資金的饑渴需求，外資以入股項目公司的方式進行股權(quán)投資，也正在成為外資投資國內(nèi)樓市的另一種選擇。 大摩分析師看空樓市 雖然摩根士丹利在行動上表達出看好中國樓市，但其大中華區(qū)首席經(jīng)濟學(xué)家王慶在最新研究報告中指出， 2022 年第三季度以來，房屋銷量下滑顯著，未來幾個月樓市將面臨供大于求的風(fēng)險。如果 房地產(chǎn) 銷售持續(xù)放緩，那么遲早會表 現(xiàn)出 房地產(chǎn) 投資放緩。 王慶認(rèn)為，未來可能發(fā)生兩種情況。一種是 房地產(chǎn) 開發(fā)商不得不以低價改善房屋供應(yīng)水平，重新引發(fā)市場興趣，帶動銷售。如果 房地產(chǎn) 投資增長保持在一定水平，那么 房地產(chǎn) 可以繼續(xù)擔(dān)當(dāng)其經(jīng)濟引擎的作用，并且經(jīng)濟將實現(xiàn)軟著陸。 另一種情況則是，即便房價下降，銷售依然萎靡。這將導(dǎo)致 房地產(chǎn) 行業(yè)喪失經(jīng)濟引擎的地位，甚至?xí)l(fā)經(jīng)濟硬著陸。 不過，在我們看來，這種情況發(fā)生的幾率低于 25%，問題關(guān)鍵還是政府會否放松政策限制。 王慶進一步分析了政府可能采取的政策，包括借貸要求上的放松，降低貸款利率等，這些措施加上房價下降都有助于提高房 屋購買能力，改善市場情緒。至于政策放松的時間點，王慶認(rèn)為，將取決于出口下滑的速度。根據(jù)預(yù)測，中國的出口增長可能在 2022 年第一季度顯著下滑到個位數(shù)水平，屆時將會引發(fā)政策調(diào)整。 房價“迫降”剛開始？專家：樓市前景還很難說 20220905 09:43:07 作者： 中房聯(lián)網(wǎng) 來源： 房產(chǎn)人民網(wǎng) “只有不了解樓市深層規(guī)律的局外人才會對短期的低迷產(chǎn)生恐慌，市場的前景還很難說。 ”一位上海樓市專家認(rèn)為，這一觀點令堅定看空樓市的絕大多數(shù)市場人士和購房者感到困惑。 萬科在上海降價了，這一舉措令上海萬科在短短幾天內(nèi)收回了 2 億元的現(xiàn)金。這是繼今年春天上演大促銷后萬科又一次領(lǐng)銜降價。無論外界如何質(zhì)疑 王石 的 “拐點論 ”，有一點可以肯定，強大如萬 科者確實同樣面臨艱難的資金 “寒冬 ”。 開發(fā)商前所未有的資金鏈緊張已經(jīng)迫使其走上了低價回款之路。有分析人士認(rèn)為，樓市寒冬已經(jīng)來臨， “房價 迫降 才剛剛開始 ”的說法在業(yè)內(nèi)流傳。 筆者則認(rèn)為，目前的低迷一方面來自市場濃厚的觀望情緒，另一方面是開發(fā)商短期資金驟緊的結(jié)果，而這兩個方面又極易受到輿論導(dǎo)向和調(diào)控政策的影響，政策層面的一些轉(zhuǎn)暖跡象都可能引來樓市成交的全面回升。 所以，判斷房價根本的發(fā)展趨勢，要看更長遠的全球和中國宏觀經(jīng)濟的形勢。目前，支持中國 房地產(chǎn) 市場發(fā)展的基石并未動搖，其中包括城市化進程在未來 20年呈現(xiàn)擴展趨勢，城市化率將由目前的 45%左右向 70%靠攏。人民幣對外升值對內(nèi)貶值的過程，將導(dǎo)致不動產(chǎn)日益成為投資的避險工具。因此，在開發(fā)商資金鏈可以忍受的范圍內(nèi)，房價一定還會因為需求的回歸穩(wěn)定在較高的房價收入比上。 近日，經(jīng)濟學(xué)家謝國忠發(fā)表文章稱，中國即將迎來 30 年來最大一次經(jīng)濟調(diào)整。隨著資產(chǎn)價格下跌，許多公司與地方政府將面臨償債危機，生產(chǎn)成本上升也會考驗低成本的擴張戰(zhàn)略。為解決這些問題，專家建 議增加地方財政收入份額，加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，來緩沖經(jīng)濟增長減速。如果有關(guān)措施取得成功，中國經(jīng)濟在未來兩年有望繼續(xù)保持平穩(wěn)較快增長，略有回頭跡象的房價也可能再次上漲 . 通州房價領(lǐng)跌 北京二手房每平方米普降千元 20220904 10:58:03 作者： 中房聯(lián)網(wǎng) 來源： 中國經(jīng)濟時報 住在北京 通州的唐小姐最近發(fā)現(xiàn)，附近中介掛出來的二手房價比 7 月時低了不少。之前她認(rèn)為每平方米至少能賣 9000 元的房子，中介卻說最多賣 8200 元。 “今年 6 月份，我們小區(qū)的一個鄰居剛將手中的房子賣出， 76 平方米的小兩居每平方米賣了 9600 元。如果按照當(dāng)時的價格我的房子賣 9000 元肯定沒問題。 ”唐小姐說。 唐小姐所居住的小區(qū)距離地鐵八通線八里橋站僅 200 米，小區(qū)環(huán)境較好，處在朝陽區(qū)與通州區(qū)的交界處，無論是售價還是小區(qū)配套在通州均屬于中上游水平。 8 月初，唐小姐發(fā)現(xiàn)小區(qū)附近的中介門店里掛出了一套每平方米只 要 7600 元的房子。她特地到中介公司去問是否小區(qū)里真有只賣 7600 元的房子，中介解釋說房主著急用錢，所以報價比較低，這套房子掛出沒多久就賣了，最近成交的房子價格大多在每平方米 8000 到 8200 元之間。 ” 不只唐小姐，住在八通線末端梨園站附近的劉小姐也感覺到通州房價下降的氣息，她發(fā)現(xiàn)最近來小區(qū)擺攤的中介增加了不少，幾乎每天都有中介公司的工作人員在小區(qū)門口出現(xiàn)。 “2022 年 6 月我們在梨園小鎮(zhèn)買的房，當(dāng)時的價格也就每平方米 4500 元，今年年初聽說小區(qū)里有人賣出每平方米 7000 元的價格，現(xiàn)在 6000 元 就能在我們小區(qū)買到房子。 ”她說。 通州房價是真降還是 “假摔 ”？ 9 月 1 日，中國經(jīng)濟時報記者前往通州調(diào)查，多家中介門店的工作人員對前去暗訪的記者表示，通州大多數(shù)樓盤的二手房均出現(xiàn)不同程度的價格調(diào)整。相比 6 月底 7 月初高位時的價格，熱點區(qū)域的實際成交價每平米的降幅已達到每平方米 1000 元。 長橋園小區(qū)外的中介公司工作人員證實了唐小姐的說法，他表示自從 6 月達到房價的高峰，之后的幾個月房價就一直走低。 “7 月份還有房主要高價，但是一直都沒有人愿意買，后來有一些著急賣房的房主主動降價。 ”中介公司的工作人 員告訴記者，在這里買房的人多以自住為主，但是周邊教育資源匱乏，許多房主不得不因為孩子上學(xué)而離開。 據(jù)介紹，通州的許多小區(qū)都建成于 2022 年后，當(dāng)時買房的人多為初次置業(yè)的年輕人，他們的下一代集中在近幾年出生，考慮到孩子的教育，不得不出售通州的房產(chǎn)，搬去其他地方；還有一些人收入增加，便將通州的房子賣掉，去城八區(qū)買房。 與唐小姐有同樣感受的還有住在八通線梨園站附近的劉小姐，她居住的 “梨園小鎮(zhèn) ”房價也比之前有所下降，附近經(jīng)紀(jì)公司的工作人員告訴記者，這里的房價在今年 7 月初就已經(jīng)有所松動。 “就在梨園地鐵旁有 個還沒開的新盤，原來號稱每平方米售價 13000 元，現(xiàn)在又傳言開盤價 8000 元，肯定會影響到附近的二手房價格。 ” 種種跡象顯示，房價下滑已經(jīng)在通州呈現(xiàn)出蔓延趨勢，不僅號稱房價最為堅挺的地鐵沿線多個樓盤價格都有所下降，就連通州地區(qū)的高檔樓盤 “新華聯(lián) ”也出現(xiàn)明顯下調(diào)，附近中介打出 113 平方米三居售價 100 萬元的廣告。中介公司的工作人員對前往暗訪的記者說，這個價位的房子數(shù)量并不少，買房還有較大的挑選余地。 “新華聯(lián)小區(qū)在通州的二手房中，算是比較高檔的，今年 6 月份時我們賣的房子大部分都在每平方米 10000 元以上，現(xiàn)在已經(jīng)便宜了差不多 1000 元。 ”這位工作人員表示，如果記者愿意等，可能會有著急用錢的房主報出更低的價格。 成交量大幅下挫被認(rèn)為是通州房價下行的重要原因。北京某大型經(jīng)紀(jì)公司的相關(guān)人員告訴記者，北京地區(qū) 8 月的二手房成交量同比 7 月降幅高達三成，其中通州地區(qū)的成交量下滑幅度接近北京市的平均水平。 “現(xiàn)在市場比較微妙，我們都不愿意去談房價問題，你問我通州房價的情況，我只能告訴你我們沒有對具體數(shù)據(jù)進行統(tǒng)計，但是房主的報價確實比之前低了一些。 ”上述人士稱。 專家 :央行銀監(jiān)會通知將加大中小房企經(jīng)營風(fēng)險 根據(jù)《通知》，其要求各金融機構(gòu)嚴(yán)格商業(yè)性 房地產(chǎn) 信貸管理，包括金融機構(gòu)禁止向 房地產(chǎn) 開發(fā) 企業(yè) 發(fā)放專門用于繳交土地出讓價款的貸款；對利用農(nóng)村集體土地開發(fā)商業(yè)性 房地產(chǎn) 的，不得發(fā)放任何形式的貸款；對購買農(nóng)村集體土地上建設(shè)的住房的城鎮(zhèn)居民，不得發(fā)放住房貸款。 對此，梁福濤認(rèn)為，此時，央行和銀監(jiān)會下發(fā)《通知》的意義可能在于， 2022年下半年經(jīng)濟下滑風(fēng)險增大，緊縮政策和信貸控制力變小，此時商業(yè)銀行強烈的信貸沖動將被釋放， 房地產(chǎn) 行業(yè)由于急需開發(fā)資金愿意接受很高的貸款利率，因此，如不加以控制，下半年 房地產(chǎn) 投資可能借 “保增長 ”大幅反彈。 “限制土地信貸政策的出臺體現(xiàn)了政府 ?有保有壓 ?的調(diào)控方針，在保證經(jīng)濟穩(wěn)定增長的同時，堅決抑制過熱的 房地產(chǎn) 投資，推動經(jīng)濟結(jié)構(gòu)改善。 ”梁福濤說，但從投資結(jié)構(gòu)上分析， 房地產(chǎn) 行業(yè)投資和 房地產(chǎn) 相關(guān)行業(yè)如鋼材、建材、運輸?shù)日伎偼顿Y比例較大，隨著 房地產(chǎn) 行業(yè)投資受限制，下半年投資增速將放緩，即使消費仍保持上半年的強勁增速，總體國民經(jīng)濟增速下滑的趨勢未改變。 此外，就銀行方面而言，梁福濤認(rèn)為，從上市銀行半年報數(shù)據(jù)來看，資產(chǎn)質(zhì)量依然良好，撥備覆蓋率都在 100%以上，不良貸款率繼續(xù)下降，而且新增貸款中不良貸款占比下降說明 了銀行經(jīng)營水平和風(fēng)險控制能力提高。 “盡管資產(chǎn)質(zhì)量風(fēng)險被高估、估值水平處于安全邊際，但是業(yè)績增長可能趨于下降。主要原因有二，一是經(jīng)濟增長處于下降周期；二是經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整及政策限制影響，銀行貸款增長受到抑制。 ”梁福濤表示。 企業(yè)動態(tài)： 萬科回應(yīng)不接受 退房 要求 8 月銷售環(huán)比增 3 成 20220909 11:35:42 作者： 中房聯(lián)網(wǎng) 來源： 焦點房地產(chǎn)網(wǎng) 萬科無論何時都是輿論關(guān)注的焦點。昨日一篇偽造的《萬科松山湖會議紀(jì)要》在網(wǎng)絡(luò)瘋傳，近期由降價引發(fā)的 “退房 ”風(fēng)波猶未平復(fù)，以及萬科公司債受到市場追捧 …… 面對市場的調(diào)整和波動，萬科是如何看待，有何對策？針對近期的一些熱點話題，焦點 房地產(chǎn) 網(wǎng)采訪了萬科執(zhí)行副總裁肖莉。 市場傳萬科無擔(dān)保公司債網(wǎng)下機構(gòu)認(rèn)購踴躍，超額認(rèn)購創(chuàng)下公司債發(fā)行的 歷史記錄，可有此事，對此公司如何看？ 穩(wěn)健策略支撐投資信心 萬科有擔(dān)保債券的原定利率區(qū)間為 %%，無擔(dān)保債券為 %%，由于投資者的認(rèn)購熱情超乎預(yù)期，其利率最終分別以區(qū)間下限確定。此外，公司在原定15 億元發(fā)行的基礎(chǔ)上追加了 14 億元。 和股票投資者更關(guān)注公司收益、成長性不同，債券的持有人最關(guān)心的是發(fā)債主體的經(jīng)營風(fēng)險和信用安全性。擁有 房地產(chǎn) 行業(yè)最高的信用評級，可能是萬科債格外受到熱捧的重要原因之一。而在這個評級的背后，是萬科一貫的穩(wěn)健經(jīng)營策略。 2022 年中國 房地產(chǎn) 市場出現(xiàn)了十年以來罕見的快速上漲局面，然而正當(dāng)行業(yè)內(nèi)一片歡欣鼓舞的時候，萬科的中期報告中卻出現(xiàn)了不同的聲音。萬科在報告中寫道：“住宅 企業(yè) 在快速發(fā)展的過程中，對短期內(nèi)可能的市場波動應(yīng)該存有充分的思想準(zhǔn)備 …… 公司管 理層認(rèn)為，應(yīng)在市場的變化前保持冷靜，堅持萬科對行業(yè)趨勢的一貫 判斷，堅持萬科既定的發(fā)展策略。一直以來，萬科從不會因為市場的亢奮而轉(zhuǎn)向激進，反而會因此更為重視成長的質(zhì)量和財務(wù)的穩(wěn)健性。 ” 在定期報告中提示經(jīng)營環(huán)境變化中蘊含的風(fēng)險，本來是上市公司向投資者應(yīng)盡的義務(wù)。但像萬科這樣，在行業(yè)表面上呈現(xiàn)前所未有的繁榮景象時作出風(fēng)險警示，卻需要勇氣。 一位私募基金經(jīng)理表示： “上市公司在定期報告中，對尚未明朗的風(fēng)險提出警告，至少說明兩點，第一是他們的判斷非常堅定，沒有任何搖擺；第二是他們很重視風(fēng)險。類似萬科這樣的 ?盛世危言 ?，在中國資本市場可能是唯一的案例。 ” 今年以來，開發(fā)商對拿地均表現(xiàn)出謹(jǐn)慎狀態(tài)，而 07 年，受房價推動，地價被推高，萬科也拿了一些高地價的土地，面對調(diào)整，公司有什么應(yīng)對措施？ 相對最輕的土地倉位 當(dāng) 2022 年 房地產(chǎn) 行業(yè)正處于亢奮峰頂?shù)臅r候，萬科在三季度報告中這樣表述：“面對二季度以來各主要城市地價大幅度上漲的局面 …… 考慮到目前地價水平中含有較多的預(yù)期因素，萬科認(rèn)為當(dāng)前的項目資源保有 量是更恰當(dāng)?shù)?。萬科具有在短期內(nèi)進一步擴充項目資源的能力，但管理層認(rèn)為，我們可以選擇更合理的時機、以更有利的方式來體現(xiàn)這一能力。 ” 正是這樣的判斷使得萬科在 2022 年第三季度的地價高峰期減少了土地的購置量。這樣的決定在當(dāng)時可能會被視為保守甚至怯懦，但當(dāng)行業(yè)調(diào)整逐漸浮出水面的時候，萬科的穩(wěn)健策略開始體現(xiàn)價值。從本次發(fā)行中機構(gòu)投資者對萬科債券的青睞程度來看，投資者對萬科財務(wù)安全性和經(jīng)營穩(wěn)定性具有極高的認(rèn)同度。 在本次債券的網(wǎng)絡(luò)路演上，萬科總裁郁亮總結(jié)了萬科在調(diào)整期內(nèi)把握的三個基本要點： “首先，確保即使 出現(xiàn)最嚴(yán)峻的局面，萬科的經(jīng)營安全性仍然有保障；其次，盡可能抓住市場變化