房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分-資料下載頁(yè)
2025-06-18 13:08本頁(yè)面
【正文】 目前為置信金沙園和中房蘭苑，均價(jià)分別為2800和3400元，但因其品牌因素，競(jìng)爭(zhēng)不在一個(gè)層面上。E． 從潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手看，2500—3000元市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較2000—2500元更加激烈?？梢?jiàn)：?jiǎn)蝺r(jià)2000—2500元市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)較小，可以選取。2．運(yùn)用成本加成法確定具體價(jià)格根據(jù)項(xiàng)目前期可研結(jié)果看，項(xiàng)目的成本大約為1850元/M2，現(xiàn)設(shè)定項(xiàng)目目標(biāo)利潤(rùn)率為25%，則單價(jià)＝1850*（1+25%）247。（%）＝2460元/M23．運(yùn)用價(jià)值定價(jià)法，讓消費(fèi)者感覺(jué)物超所值，因此可以考慮以中端價(jià)格，中高端產(chǎn)品滿足消費(fèi)者需求，通過(guò)建筑外立面，小區(qū)環(huán)境、理念傳播、物業(yè)管理來(lái)提升產(chǎn)品品質(zhì)。 4．單價(jià)建議 均價(jià)：2460元/M2，其中，多層：2450元/M2，小高層2500元/M2起價(jià)：2060元/M2，最高價(jià)：2900元/M2。 總價(jià)： 17—21萬(wàn)占22%，23—24萬(wàn)占10%，25—28萬(wàn)占35%，28—32萬(wàn)占25%，34—42萬(wàn)占8%。 32萬(wàn)以下的比例達(dá)92%，完全符合對(duì)中端市場(chǎng)的選擇。（四） 建筑結(jié)構(gòu)根據(jù)我們對(duì)成都眾多中端產(chǎn)品的了解，消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)，只要戶型設(shè)計(jì)合理，抗震能達(dá)到國(guó)家要求，對(duì)磚混結(jié)構(gòu)沒(méi)有太大異議。從嚴(yán)格控制成本的角度考慮，建議采用磚混結(jié)構(gòu)（多層）。（五） 物業(yè)形態(tài)1． 從目前城西供給情況看，多層仍是供給主流，占54%，小高層的供給比例增長(zhǎng)較快，占42%。2． 從2002年春交會(huì)的情況看，%，%.3． 從中成公司的調(diào)查中，潛在消費(fèi)者選擇多層的比例仍為最高，%，小高層占23%?？傮w上可以看出，多層仍是大多數(shù)消費(fèi)者的首選，小高層需求比例也在增加，說(shuō)明人們正在逐步人可。特別是現(xiàn)在作為購(gòu)房主力的年輕人追求時(shí)尚現(xiàn)代的東西，對(duì)小高層有所偏愛(ài)。考慮到我項(xiàng)目選定的目標(biāo)客戶群，結(jié)合市場(chǎng)情況和成本控制，建議：多層為主，占80% ；小高層占20%（六） 建筑風(fēng)格和園林風(fēng)格現(xiàn)代（七） 裝修建議根據(jù)最新專(zhuān)項(xiàng)調(diào)查，%%，從中可以看出市場(chǎng)主流需求，也可以看出成都人對(duì)住房室內(nèi)裝修個(gè)性化需求的特征。建議：清水房+菜單式裝修，供購(gòu)房者自由選擇。（八） 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏控制建議根據(jù)項(xiàng)目的總體規(guī)模、公司資金狀況、地塊情況、臨界項(xiàng)目進(jìn)展情況及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況，建議按三組團(tuán)分期實(shí)施開(kāi)發(fā)。1． 一期開(kāi)發(fā)A、B地塊。1．A、B地塊距青羊大道433米，預(yù)計(jì)H線一年內(nèi)初步形成通車(chē)能力。待我項(xiàng)目推出之時(shí)，這兩塊地周邊環(huán)境初顯，社區(qū)逐步成熟。1．，規(guī)劃用途為住宅和商業(yè)用地。建議臨H線部分建體量不大的商業(yè)物業(yè)，預(yù)計(jì)建筑面積4400平米；其余為中檔住宅。以多層磚混為主，輔加一幢小高層。預(yù)計(jì)該塊地可建住宅47000平米左右，其中多層37000平米，小高層10000平米。1．A地塊用地性質(zhì)主要為商業(yè)和公建配套，從各方面因素考慮，建議開(kāi)發(fā)集中式商業(yè)休閑長(zhǎng)廊，兼顧小區(qū)會(huì)所和部分配套設(shè)施，這樣可以為商業(yè)物業(yè)聚集人氣，也使小區(qū)環(huán)境營(yíng)造更好。1．在入市時(shí)機(jī)上，B地塊先期動(dòng)工，A地塊可稍緩幾月，只需先建臨H線部分，以便為銷(xiāo)售造勢(shì)。二期開(kāi)發(fā)C地塊，前提是中學(xué)成功調(diào)出。臨H線部分仍為商業(yè)物業(yè)，其余為住宅，檔次與一期相近。C地塊雖然與蘭苑相鄰，但考慮到A地塊醫(yī)院和商業(yè)物業(yè)的影響，且C地塊相對(duì)獨(dú)立，難以共享社區(qū)大環(huán)境，不宜定位于中高檔次。預(yù)計(jì)住宅面積48000平米，仍以多層磚混為主，小高層為輔。三期開(kāi)發(fā)D、E、F地塊，這三塊地連接較為緊密，便于整體規(guī)劃設(shè)計(jì)，且入市時(shí)周邊環(huán)境已較為成熟，因此可以考慮住宅品質(zhì)較一、二期有所提升。F地塊利用防護(hù)綠地和限高要求，可建一部分花園洋房；D、E地塊可考慮為框架多層和小高層電梯公寓，各自所占比例可根據(jù)當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)情況做調(diào)整。 由于三塊地面積較大，可分階段漸進(jìn)推出。12 / 1
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