【導(dǎo)讀】主要業(yè)務(wù)是地產(chǎn)開發(fā)以及城市。未來要實(shí)現(xiàn)開發(fā)經(jīng)營并舉。短期內(nèi)異地專攻住宅?？鐓^(qū)域發(fā)展，形成集約型格局。資源的全國市場的調(diào)控。落實(shí)土地資源、土地。園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施（主。保障單一業(yè)務(wù)的順利開展。促進(jìn)組織實(shí)現(xiàn)職能目標(biāo)。鼓勵部門內(nèi)規(guī)模經(jīng)濟(jì)。促進(jìn)深層次技能提高。一種或少數(shù)幾種產(chǎn)品時最優(yōu)。由集團(tuán)總部直接操作控制?總部控制投資決策與計劃。項目主要考慮及時收尾，總部負(fù)責(zé)高層任命、業(yè)績。財務(wù)型管控＋關(guān)鍵。管理（財務(wù)、人事、考核、但是，企業(yè)常常陷入一個。項目部只負(fù)責(zé)施工現(xiàn)場管理。員工介入雙重職權(quán)之中，需要。公司高層介入項目協(xié)調(diào)工作。項目數(shù)量較多，需要人才共享，客戶較穩(wěn)定，但不確定性較高。公司有專業(yè)技能提升要求。項目執(zhí)行風(fēng)險較大；不利于。前期的客戶定位非常準(zhǔn)確。對項目環(huán)境反應(yīng)靈敏

　　

【正文】 ? 中鴻天（紅石） 多業(yè)務(wù)房地產(chǎn)板塊類 ? 中遠(yuǎn)房地產(chǎn) 組織結(jié)構(gòu)主要特點(diǎn)： 業(yè)務(wù)復(fù)雜，多采用經(jīng)營與開發(fā)分開的方式 完全控制，以職能式組織模式為主，項目經(jīng)理只是施工管理經(jīng)理。項目由總經(jīng)理進(jìn)行全程控制 兩類情況： 放權(quán)較多的項目經(jīng)理負(fù)責(zé)制； 控制較多的矩陣管理式和職能管理式 核心權(quán)利總部把握，其他權(quán)利由項目公司經(jīng)理負(fù)責(zé) 區(qū)域分公司 大多是項目公司，但是其組織結(jié)構(gòu)基本健全，在當(dāng)?shù)負(fù)碛幸欢ǖ淖灾鳈?quán) ? 北京珠江地產(chǎn) 59 “本地少項目類 ” 的中鴻天（紅石）組織結(jié)構(gòu)十分簡單，但其重點(diǎn)明顯偏向市場與客戶服務(wù)，總經(jīng)理對項目總盈利負(fù)責(zé)，項目經(jīng)理僅為施工管理 銷 售 部 市 場 推 廣 部 客 戶 服 務(wù) 部 財 務(wù) 部 總經(jīng)理 工 程 部 人事內(nèi)務(wù)部 ?公司的組織結(jié)構(gòu)設(shè)置較為簡單，更類似項目組織； ?20xx年才設(shè)置人力資源部門，目前行政內(nèi)務(wù)事務(wù)有一個崗，設(shè)置在人事內(nèi)務(wù)部門內(nèi) 各位副總經(jīng)理 公司全稱： 北京中鴻天房地產(chǎn)有限公司 /北京紅石實(shí)業(yè)有限公司 成立時間： 1995年 企業(yè)性質(zhì)： 私營 股東情況： 潘石屹、張欣 凈資產(chǎn)： 3億 總資產(chǎn)： 25億 土地儲備： 無 年銷售收入： 客戶定位： 公司的客戶定位中國正在快速成長當(dāng)中的， 5％的最富有的人群，他們對生活時尚有強(qiáng)烈的追求，期望生活方式比較另類和前衛(wèi) 品牌知名度： 主要來自 SOHO現(xiàn)代城的銷售，北京房地產(chǎn)開發(fā)商中營銷高手 60 “本地多項目類 ” 的華潤置地（北京）股份有限公司采用了職能管理式，項目經(jīng)理弱職能，隸屬于工程管理部 ?公司總部職能部門較多，強(qiáng)調(diào)總部各部門的專業(yè)性及對下屬項目的協(xié)調(diào)管理； ?項目經(jīng)理弱職能，隸屬于工程管理部； ?總部有多個副總經(jīng)理和總經(jīng)理助理，工作協(xié)調(diào)成本高 總經(jīng)理 研究發(fā)展部 市場部 法律部 網(wǎng)絡(luò)管理部 經(jīng)營管理部 工程管理部 房管部 綜合辦 人力資源部 計劃管理部 財務(wù)管理部 資金結(jié)算中心 客戶服務(wù)中心 招標(biāo)采購中心 銷售代理公司 物業(yè)管理公司 俱樂部管理公司 項目組（開發(fā)） 子公司（投資） 副總經(jīng)理 技術(shù)部 61 采用矩陣式管理型項目運(yùn)作模式的華潤置地公司，由于項目協(xié)調(diào)工作很多，經(jīng)營決策層副總較多，出現(xiàn)了決策效率慢的問題 研 究 發(fā) 展 部 開 發(fā) 部 技 術(shù) 部 市 場 部 總經(jīng)理 工 程 管 理 部 招 標(biāo) 采 購 部 副總 副總 副總 副總 副總 副總 副總 89個總經(jīng)理助理 副總 銷 售 公 司 物 業(yè) 公 司 … … … 項目部 項目部 …… 項目管理模式 ?華潤 2年前開始試行項目經(jīng)理制度，目前是大職能部門，弱項目經(jīng)理的狀況，屬于矩陣式管理型的項目管理模式 實(shí)施表現(xiàn) ?項目經(jīng)理的權(quán)限過小，目前只是執(zhí)行部門，對于項目變更、合同簽訂等沒有任何決策權(quán)，也不能直接和職能部門協(xié)調(diào)，項目上的協(xié)調(diào)通過項目經(jīng)理向總部的工程管理部匯報，再由其和總部其他部門協(xié)調(diào)，解決問題效率過慢 ?加之高層層設(shè)置過多， 決策效率進(jìn)一步降低 ， 對項目問題、客戶問題的反響不及時 資料來源：華潤置地公司調(diào)研與訪談 62 “本地多項目類 ” 的萬通則采取了 項目管理型組織結(jié)構(gòu)，所有項目皆采用項目公司的形式獨(dú)立運(yùn)作，項目經(jīng)理的權(quán)力較大 ?所有項目皆采用項目公司的形式獨(dú)立運(yùn)作，項目經(jīng)理的權(quán)力較大 ?總部只有業(yè)務(wù)發(fā)展部和工程預(yù)算部參與項目有關(guān)工作 ?業(yè)務(wù)發(fā)展部是主要的投資決策部門的人才培養(yǎng)和輸出部門 總經(jīng)理 副總裁 財務(wù)總監(jiān) 業(yè)務(wù)發(fā)展部 工程預(yù)算部 法律部 綜合辦 人事行政部 財務(wù)部 會計部 北京萬置房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 北京萬通世界房地產(chǎn)有限公司 北京萬通新世界商城有限責(zé)任公司 北京萬通新概念集成住宅開發(fā)有限公司 北京萬通廣場房地產(chǎn)有限公司 北京萬通發(fā)展大廈 北京萬通龍山置業(yè)有限公司 北京萬通鼎安國際物業(yè)管理顧問有限公司 北京京伯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 北京東潤科技發(fā)展有限責(zé)任公司 北京萬通東方策略咨詢有限責(zé)任公司 北京萬泉花園物業(yè)開發(fā)有限公司 63 但采用項目主導(dǎo)型項目運(yùn)作模式存在著較大的項目執(zhí)行風(fēng)險，萬通表示將可能轉(zhuǎn)型成矩陣結(jié)構(gòu)，加大總部的監(jiān)控力度 總經(jīng)理 各副總 萬通組織結(jié)構(gòu)示意圖 項目管理模式 ? 項目主導(dǎo)型項目管理模式 ? 總部的經(jīng)營部負(fù)責(zé)項目前期的策劃工作，當(dāng)項目決策后公司任命項目經(jīng)理組建項目公司，項目經(jīng)理作為項目與公司之間的接口，全權(quán)負(fù)責(zé)項目管理工作 實(shí)施條件 ? 項目決策期公司必須全面把握客戶的需求和為產(chǎn)品的特性 ? 對項目經(jīng)理的要求很高，既要能夠把握客戶需求又要能夠領(lǐng)導(dǎo)項目公司實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的要求 總部職能部門 項目經(jīng)理 項目公司 開 發(fā) 部 技 術(shù) 部 市 場 部 工 程 管 理 部 資料來源：萬通集團(tuán)調(diào)研與訪談 實(shí)施風(fēng)險 ? 雖然這種項目管理模式，能夠適應(yīng)不斷變化的環(huán)境，及時決策，但項目執(zhí)行的風(fēng)險很高，一旦項目經(jīng)理的能力不足，將很可能導(dǎo)致項目的失敗 未來發(fā)展方向 ? 在與馮倫董事長的訪談中他提到：萬通未來的項目管理模式將是目前萬科的矩陣式管理模式。 64 金地集團(tuán)由深圳走向了多區(qū)域發(fā)展，其組織結(jié)構(gòu)也具有多區(qū)域管理的特點(diǎn) 總裁 副總裁 財務(wù)總監(jiān) 總裁辦公室 人力資源部 企業(yè)發(fā)展部 投資 部 信息中心 計劃財務(wù)部 市 場 部 設(shè)計工程部 成本管理部 深圳地產(chǎn)部 深圳市金地物業(yè)管理有限公司 深圳市金地置業(yè)顧問有限公司 深圳市金地會所有限公司 深圳市金地廣告有限公司 深圳市經(jīng)貿(mào)發(fā)展有限公司 北京金地興業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 北京鴻業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 上海格林房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 上海格林風(fēng)范房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 上海格林春岸房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 金地集團(tuán)武漢房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 總部 65 …… 萬科房地產(chǎn)總部對區(qū)域公司采用區(qū)域管理模式運(yùn)營，而萬科區(qū)域公司采用的是職能管理型的項目管理方式（舉例） 總經(jīng)理 各副總 萬科全國 總部職能部門 資料來源：萬科集團(tuán)調(diào)研與訪談 北京公司 上海公司 天津公司 其它區(qū)域公司 項目執(zhí)行 專業(yè)化積累、標(biāo)準(zhǔn)制定、實(shí)施監(jiān)督 開 發(fā) 部 技 術(shù) 部 市 場 部 工 程 管 理 部 招 標(biāo) 采 購 部 銷 售 部 萬科區(qū)域性公司的項目組織方式－（北京、天津） ?萬科有明確的客戶群體定位及產(chǎn)品定位，其要求較一致，容易標(biāo)準(zhǔn)化多項目并行運(yùn)作； ?人員素質(zhì)較高，企業(yè)文化較強(qiáng)，部門間配合意識很強(qiáng)； 項目一 項目二 66 屬于區(qū)域公司的北京珠江地產(chǎn)組織結(jié)構(gòu)分成兩條主線，開發(fā)業(yè)務(wù)主線由一位常務(wù)副總經(jīng)理擔(dān)任，管理主線由總經(jīng)理負(fù)責(zé)。項目采用項目公司制，項目經(jīng)理權(quán)利較大 人力資源部 計劃財務(wù)部 市場營銷部 預(yù)算審核部 董事長 辦公室 項目公司 前期部 規(guī)劃設(shè)計中心 總工辦 投資部 總經(jīng)理 常務(wù)副總經(jīng)理 總工程師 項目采用項目公司制，項目經(jīng)理權(quán)利較大 67 北京中海采用矩陣式管理，每個項目的項目經(jīng)理均是總助級別，因此項目經(jīng)理仍能夠行使全程責(zé)任 總經(jīng)理 投資策劃部 經(jīng)營銷售部 設(shè)計研究部 合約管理部 中海紫金苑 中 海 馥 園 中海雅園 中海西都名苑 資金財務(wù)部 人力資源部 行政公關(guān)部 經(jīng)營管理部 副總 建筑師 總助 總助 總助 副總 經(jīng)濟(jì)師 總助 68 大集團(tuán)附屬的房地產(chǎn)公司往往業(yè)務(wù)復(fù)雜，采用開發(fā)與經(jīng)營分開的情況較多 公司本部 經(jīng)營管理事業(yè)部 房地產(chǎn)開發(fā)事業(yè)部 市場開發(fā)部 工程審預(yù)算部 客戶服務(wù)中心 綜合管理部 財務(wù)部 北京公司（虛擬） 異地項目部 異地公司 財務(wù)部 項目公司 項目部 職能部門 總 經(jīng) 辦 存量資產(chǎn)管理公司 中介租賃銷售公司 物業(yè)管理公司 其它下屬公司 人 力 資 源 部 信 息 中 心 中遠(yuǎn)房地產(chǎn)未來的轉(zhuǎn)型模式 69 中遠(yuǎn)房地產(chǎn)在北京地區(qū)采用的是項目經(jīng)理半負(fù)責(zé)制，營銷不在項目部而在公司統(tǒng)一的北京營銷公司，較多的考慮了人力資源的情況 副總經(jīng)理 （ 經(jīng)營管理） 市場營銷部 工程技術(shù)部 審計監(jiān)督部 人力資源部 經(jīng)營管理部 財務(wù)部 總經(jīng)理 黨委書記 副總經(jīng)理 （ 市場營銷） 副總經(jīng)理 （ 工程技術(shù)） 財務(wù)總監(jiān) 辦公室 項目部 項目公司 控股公司 參股公司 中遠(yuǎn)房地產(chǎn)考慮目前項目經(jīng)理成熟度后的項目經(jīng)理半負(fù)責(zé)制