【文章內容簡介】 這一類人才 置業(yè)不具備這種能力，也很難積累這種能力。必須由集團積累，置業(yè)配合進行 置業(yè)必須積極配合集團各板塊的發(fā)展，尤其是能源板塊的發(fā)展。積極參與各種籌備工作，熟悉當?shù)卣母鞣N資源 置業(yè)可以通過對置業(yè)現(xiàn)有業(yè)務與管理進行相應地轉型，以進行一定的積累，尤其在土地交易與多種物業(yè)開發(fā)經(jīng)營上，另外還有一部分能力需要新建 擁有打動政府的各種資源（產(chǎn)業(yè)投資、舊城改造、環(huán)境治理、基礎交通設施的建設 … ）、融資能力 ? ? ? ? 核心能力 核心能力積累的途徑 注： ??表示置業(yè)是否可以積累 29 可以發(fā)現(xiàn)，未來業(yè)務所需要的功能與現(xiàn)有組織功能差距較大 現(xiàn)有組織功能 未來組織所需要的功能 土地規(guī)劃 功能 大宗土地開發(fā) 功能 基礎建設功能 招商 功能 投資管理 功能 城市 管理 功能 內部管理功能 房產(chǎn)規(guī)劃 功能 土地開發(fā) 功能 房產(chǎn)施工功能 營銷 功能 內部管理功能 30 由于戰(zhàn)略的要求距離置業(yè)目前的組織功能有較大的差異，因此遠卓認為應設定一個過渡期，過渡期的時間長短根據(jù)集團戰(zhàn)略的實施進展而定 集團能源戰(zhàn)略的發(fā)展 置業(yè)的主要業(yè)務范圍 房產(chǎn)開發(fā) 項目小組的成立 成立項目法人：開發(fā)公司 房產(chǎn)開發(fā)不但不要萎縮，而應加強，為集團提供財務支持 招商階段 開發(fā)公司逐步擴大，置業(yè)員工向開發(fā)公司轉移 房產(chǎn)開發(fā)逐漸減少，熟悉規(guī)劃、管理的人員逐漸往開發(fā)公司轉移 運作階段 ?置業(yè)主體成為開發(fā)公司，進行綜合管理運營 ?少量經(jīng)營業(yè)務存續(xù) ?配套房產(chǎn)合作開發(fā) 3－ 5年過渡期 籌建與規(guī)劃階段 基礎建設階段 31 遠卓建議，置業(yè)應先成立項目組，配合集團的前期工作，隨著集團投資的深入，置業(yè)主體逐漸進行轉移 房產(chǎn)板塊 （現(xiàn)有組織結構） 項目組 （煤化工城） ? 企業(yè)管理 ? 項目開發(fā) ? 項目部 ? 營銷辦公室 ? … ? 土地開發(fā)規(guī)劃 ? 物業(yè)公司 ? 內部項目部 置業(yè)總經(jīng)理 32 第一階段的組織結構為： 營銷辦公室 開發(fā)規(guī)劃部 經(jīng)營管理部 技術質量部 人力資源部 副 總經(jīng)理 財務部 綜合辦 成本控制中心 總經(jīng)理 異地項目公司 本地項目部 內部項目 化工城建設項目組 地產(chǎn)項目 33 隨著集團投資的深入，項目組演變?yōu)槌鞘虚_發(fā)公司，置業(yè)主體逐漸進行轉移，最終形成理想的開發(fā)公司模式 房產(chǎn)板塊 （過渡組織結構） 項目組 城市開發(fā)公司 （過渡組織結構） ? 企業(yè)管理 ? 項目開發(fā) ? 項目部 ? 營銷辦公室 ? … ? 土地開發(fā)規(guī)劃 ? 物業(yè)公司 ? 內部項目部 ?招商部 ?土地開發(fā)部 ?物業(yè)管理部 ?內部項目部 ?規(guī)劃部 ?企業(yè)管理 城市開發(fā)公司成立的時間根據(jù)集團的戰(zhàn)略實施進展而定 34 第二階段的組織結構為： 營銷辦公室 開發(fā)規(guī)劃部 經(jīng)營管理部 技術質量部 人力資源部 副 總經(jīng)理 財務部 綜合辦 成本控制中心 總經(jīng)理 項目公司 內部項目 地產(chǎn)項目 ?招商部 ?土地開發(fā)部 ?物業(yè)管理部 ?內部項目部 ?規(guī)劃部 ?企業(yè)管理 化工城開發(fā)公司 35 在這一轉型階段中，一部分職能可以相對順利過渡，另一部分職能需要通過快速培訓積累才能過渡 房產(chǎn)板塊 （過渡組織結構） 項目組 城市開發(fā)公司 （過渡組織結構） ? 企業(yè)管理 ? 項目開發(fā) ? 項目部 ? 營銷辦公室 ? … ? 土地開發(fā)規(guī)劃 ? 物業(yè)公司 ? 內部項目部 ?招商部 ?土地開發(fā)部 ?物業(yè)管理部 ?內部項目部 ?規(guī)劃部 ?企業(yè)管理 加強投資管理職能 加強土地評估、土地交易能力 處理遺留業(yè)務，或整體轉向 轉換銷售思路，積累招商技能 小區(qū)物業(yè)管理加強為大型社區(qū)綜合管理 36 現(xiàn)有人才結構不足以滿足未來發(fā)展的需要，但是可以通過培訓、項目試探積累、招募等方式獲得戰(zhàn)略所需的人才 現(xiàn)有的人才 轉型后所需要的人才 ? 經(jīng)營管理人才 ? 房產(chǎn)規(guī)劃人才 ? 房產(chǎn)的項目管理人才 ? 房產(chǎn)的營銷人才 ? 物業(yè)經(jīng)營人才 ? 物業(yè)管理人才 ? ? 經(jīng)營管理人才 ? 產(chǎn)業(yè)規(guī)劃人才 ? 園區(qū)規(guī)劃人才 ? 園區(qū)建設的項目管理人才 ? 地產(chǎn)的招商人才 ? 園區(qū)的綜合管理人才 ? 物業(yè)經(jīng)營人才 ? 物業(yè)管理人才 ? 相對容易地轉型 ? 很難轉型，需要重新招募 需要培訓、項目試探積累后轉型 37 在現(xiàn)有人才結構中，仍然有許多方面需要加強 現(xiàn)有的人才 轉型需要加強的人才與技能 ? 經(jīng)營管理人才 ? 房產(chǎn)規(guī)劃人才 ? 房產(chǎn)的項目管理人才 ? 房產(chǎn)的營銷人才 ? 物業(yè)經(jīng)營人才 ? 物業(yè)管理人才 尤其要加強投資與投資管理能力、要加強融資管理能力、要加強財務評估能力 尤其要加強大型園區(qū)規(guī)劃的知識培訓與項目試探積累、要加強地產(chǎn)招商知識的培訓 尤其要加強綜合大型園區(qū)的管理能力，可以通過知識培訓與項目試探的方式進行積累、要加強多品種物業(yè)管理的知識培訓和業(yè)務試探、加強大型園區(qū)物業(yè)管理的知識培訓和項目積累 38 第三階段將置業(yè)集團業(yè)務重心全部轉到地產(chǎn)、房產(chǎn)遺留業(yè)務全為項目公司： 總經(jīng)理 投 資 管理部 城市管理部 人力資源部 綜合辦公室 財 務 部 土地開發(fā)部 內部項目部 招商部 基礎設施部 經(jīng)營管理部 規(guī)劃部 管理置業(yè)集團與下屬企業(yè) 管理地產(chǎn)業(yè)務（項目） 房產(chǎn)項目公司 管理可能仍存在的史遺留業(yè)務 副總 其他經(jīng)營性公司 39 第四階段出現(xiàn)多地產(chǎn)業(yè)務時的組織格局 總經(jīng)理 投 資 管理組 城市管理組 人力資源部 綜合管理部 財務部 土地開發(fā)組 招商組 基礎設施組 規(guī)劃組 最好逐漸剝離，或者采用財務管控方式管理 地產(chǎn)項目公司 A 其他業(yè)務 地產(chǎn)項目公司 … . 財務組 綜合管理組 土地開發(fā)部 規(guī)劃部 投 資 管理部 采用項目公司制 置業(yè)集團總部 40 目錄 附件一： 轉型期置業(yè)組織結構部門功能設置 41 重要說明 在本報告中將使用如下術語： 負責：屬于本部門事務，由本部門承擔責任?？梢哉埱笃渌块T支持 主持：需要與其他部門配合完成的工作，由本部門牽頭并承擔相關責任 組織：需要與其他部門配合完成的工作，由本部門承擔協(xié)調事務 支持：配合其他部門的工作，本部門不承擔責任 配合：不承擔主要職責，但必須在負責者領導下參與此項工作并承擔相關責任 42 公司管理條塊應清晰化 營銷辦公室 開發(fā)規(guī)劃部 經(jīng)營管理部 技術質量部 人力資源部 營銷總監(jiān) 財務部 綜合辦 成本控制中心 總經(jīng)理 總規(guī)劃師 總會計師 總工程師 行政財務總監(jiān) 項目副總經(jīng)理（若干） 項目公司 項目部 三總師屬于技術職稱，在相關的專業(yè)領域承擔最高責任 工程技術總監(jiān) 43 總經(jīng)理功能描述 總經(jīng)理 作為置業(yè)集團經(jīng)營的領導者與決策者，以支持集團業(yè)務發(fā)展 和保證置業(yè)集團持續(xù)、快速、穩(wěn)健發(fā)展為目標 . 領導各子企業(yè)制定業(yè)務戰(zhàn)略、確保各級經(jīng)理執(zhí)行公司決策， 達成業(yè)績目標，并完成平穩(wěn)的戰(zhàn)略轉型 公司發(fā)展戰(zhàn)略 － 主持制訂集團的總體目標及戰(zhàn)略方向，并制定戰(zhàn)略計劃 ,制定公司工作計劃和發(fā)展規(guī)劃，并組織實施。 帶領公司完成置業(yè)集團的戰(zhàn)略轉型和平穩(wěn)過渡 完成業(yè)績目標－ 對置業(yè)集團的盈利目標和業(yè)績達成全面負責 業(yè)務經(jīng)營－ 參與 ，匯報公司運營情況并接受工作質詢；審訂置業(yè)集團預算大綱、公司年度、季度業(yè)務計劃和公司預算；根據(jù)戰(zhàn)略確定置業(yè)集團組織結構、業(yè)務流程及各項管理制度，確保各級經(jīng)理執(zhí)行公司決策 投資決策－ 對投資項目 (含各種投資項目）的重大決策負責（集團所授予權限內） 人力資源－ 負責選配置業(yè)集團各部門管理人員，組成高效精干的技術骨干，建立科學管理系統(tǒng)；主持對下屬企業(yè)高層以及集團進行考核并決定相應獎罰 重要項目管控 －做為重要項目的總責任人，對項目的關鍵要素進行有效的過程管控 44 營銷總監(jiān) 全面負責企業(yè)的營銷與開發(fā)規(guī)劃。協(xié)助總經(jīng)理進行企業(yè)運營 參與核心決策 － 協(xié)助總經(jīng)理制訂集團的總體目標及戰(zhàn)略方向與戰(zhàn)略計劃，參與企業(yè)的重大決策，配合總經(jīng)理審定公司多項目滾動開發(fā)的月度、季度計劃 /預算，主持擬定公司多項目開發(fā)的市場計劃 /預算 主管開發(fā)規(guī)劃工作－ 主持公司前期的土地開發(fā)工作，參與初審項目可行性報告，參與項目土地開發(fā)立項審批，參與土地開發(fā)合同簽署審批工作 參與項目立項審定與土地開發(fā)合同簽署的最終審定，負責協(xié)調前期開發(fā)過程中開發(fā)規(guī)劃部門與項目部的銜接工作，按公司權限表參與其他的有關開發(fā)規(guī)劃的審定工作 主管營銷工作－ 主持制定房地產(chǎn)市場研究計劃，并監(jiān)督實施，領導下屬部門進行項目的前期市場策劃工作，主持市場策劃方案（客戶定位策略、產(chǎn)品策略、定價策略、廣告促銷策略）的制定，并參與方案的審批、 領導營銷辦公室積累各項目部營銷工作經(jīng)驗，提高專業(yè)水平 督導客戶服務與管理工作 營銷總監(jiān)功