【正文】 輕盈、規(guī)模較小的建筑特點，在水晶石內(nèi)部安排健身、休閑、會議和西式餐飲，而占用面積較大、最高檔的中式餐廳，因為需要的面積較大，建議設在水晶島寫字樓的一層。具體功能安排從產(chǎn)生較大噪音和濕氣、蒸汽的康體娛樂項目。如健身、臺球等，安排在水晶石的底層，而相對安靜的西式餐飲和會議廳等安排在一層，在二層布置較為安靜的功能，如特色酒吧、閱覽室，原則為從地下到地上到頂層逐步由喧鬧過度到寧靜。地下一層總規(guī)模約平方米；有單獨的出入口直接面臨唐延路，入口處設下沉式廣場，室外空間形態(tài)較為豐富；參考北京的同檔次俱樂部，如京城俱樂部、長安俱樂部等，共同的功能布局特點是將健身、游泳池、乒乓球、音像室等容易產(chǎn)生較大噪音的空間集中布置在地下室，以免影響上部的安靜環(huán)境；由于水晶石的地上二、三層在空間上完全貫通，如果將噪音較大的功能布置在地上二、三層，將會干擾所有的房間，不能滿足高檔俱樂部對于環(huán)境安靜的基本需求，故此種布局方式對于水晶石尤其適合；所以我行建議在地下室主要安排與健身相關的內(nèi)容，包含游泳池、桑拿、健身、臺球、淋浴、氧吧?？紤]到本項目目前施工的進度，水晶石地基已經(jīng)作完，加設游泳池困難較大；但考慮為保持整個水晶石能夠成為較為地道和標準的高檔俱樂部，具備輻射整個西安市的吸引力，我行仍然建議如果可能，應當加設游泳池。地下室目前可以安排的功能如下：：無游泳池的布局：桑拿：位置：12軸——1/14軸、1A軸——1/A軸圍合區(qū)域。面積：500平方米功能：桑拿、洗浴、SPA水療、保健按摩、休息。健身位置：1/14軸——1/15軸、1/F軸——1/B軸圍合區(qū)域。面積：250平方米功能：更衣淋浴、體操房、器械室。VIP臺球：位置： 1/14軸——17軸、1/A軸——3/A軸圍合區(qū)域。面積：210功能： VIP臺球室5間氧吧位置：1/15軸——1/16軸、1C軸——1F軸圍合區(qū)域。面積：160平方米功能：氧吧、休息廳。：設有游泳池的布局由于房間形狀及長度的限制，游泳池作成自由形狀的帶有戲水功能的游泳池，建議布置自然風格，如加入熱帶植物、人造沙灘等，以自然風光彌補非標準游泳池的不足；由于游泳池規(guī)模較大，其它健身功能需選擇主要功能，分布在游泳池的周邊，形成以游泳池為中心的功能布局，突出游泳池的功能和吸引力，弱化其它功能空間較小的問題。將方案一中的男女桑拿、健身和氧吧合并為一體，作為游泳池的空間，共約900平方米；健身房設在1/117軸之間原KTV包間的位置，面積約60平方米。桑拿、更衣設在原KTV包間的位置。地上一層總規(guī)模約為平方米。按照由喧鬧到安靜的豎向功能分區(qū)，地上一層安排會議、高檔西餐廳、咖啡廳、設置個性化的會議室、咖啡廳、兒童活動室。l 個性化的會議室會議是高檔俱樂部的主要功能之一，結(jié)合目標客戶特點，水晶石的會議室為個性化的會議室；考慮目標客戶個性化的需求特點，本俱樂部的會議室規(guī)模應以小會議室為主，但空間具有靈活可變性，同時咖啡廳的裝修等考慮未來進行功能轉(zhuǎn)換的可能，以便在必要時也可作為俱樂部的大會議室，位置：16軸——1/17軸、1E——2/A軸圍合區(qū)域。面積：220平方米功能：含3個會議室，可通過裝修形成三種不同的風格，如奢華的古羅馬風格、沉靜的日本風格和古色古香的中式風格等。目標客戶：俱樂部會員、周邊及整個城市的高端人群。l 多功能的宴會廳/高檔西餐廳高檔西餐廳是俱樂部主要的空間之一，需要較為寬大的空間，作為多功能的宴會廳和高檔西餐廳的復合功能空間，具有西餐廳、高檔宴會廳、報告廳、大型財富聚會、高檔晚宴的多重功能。建議設置在空間的中部，與寫字樓內(nèi)的高檔中餐廳接近，兩者高檔次的豪華裝修遙相呼應，形成水晶石高品質(zhì)的形象和氛圍。位置：1/5軸——1/6軸、1/C——2/A軸圍合區(qū)域。面積：300平方米功能：提供高檔西式餐飲。目標客戶：俱樂部會員、周邊及整個城市的高端人群。l 咖啡廳高檔的咖啡廳是提升俱樂部檔次的有效途徑之一。結(jié)合水晶石的平面特點，考慮咖啡廳屬于較為輕松、休閑、開放性的場所，建議設在靠近大堂位置；其高品質(zhì)的裝修也是對水晶石整體品質(zhì)的有力支撐。位置：1/4軸——1/5軸、1B——2/A軸圍合區(qū)域。面積：約300平方米功能：提供高檔咖啡飲料及服務。l 兒童活動室兒童活動室作為會員空間的附屬空間，主要解決會員攜家消費時的兒童活動空間，是人性化的必要的設施。建議在入口的東南角，設兒童活動室，并附設家長休息室，便于家長看護和休息。其內(nèi)設柔軟地面及兒童玩具等，空間相對封閉，以免干擾其它空間。位置：11軸——12軸、1E——2/A軸圍合區(qū)域。面積：約120平方米功能：兒童游戲場地和相關游樂設施。l 超豪華專屬中餐廳如前所述，水晶石空間有限，而組成俱樂部功能在重要元素——高檔中餐廳需要較大面積，故只能選擇設在寫字樓的首層，靠近水晶石主體的位置。其高檔的裝修、寬敞的環(huán)境與水晶石通透的形象相匹配，同時對于寫字樓也具有提升檔次的作用。位置：在寫字樓一層，131BG軸圍合區(qū)域。面積：約1240平方米功能：提供高檔中式餐飲。目標客戶：俱樂部會員、周邊及整個城市的高端人群。地上二層空間較小，與地上一層具有良好的溝通；在此適宜設置相對安靜的功能，包括針對目標客戶的高檔特色酒吧、閱覽室。l 特色酒吧設置特色風情酒吧，裝修奢華，并具有強烈個性，空間封閉，相對獨立，位于二層，與安靜的圖書室相臨，互不干擾，而高檔的形象能夠產(chǎn)生相互的支持作用。位置：15軸——17軸、1B——1/F軸圍合區(qū)域。面積：320平方米功能：高檔休閑、商務洽談場所。l 閱覽室是所有功能中最為安靜的場所，同時也是顯示目標客戶的文化底蘊的空間。需要較為豪華的裝修以襯托其檔次。位置：14軸——15軸、1A——1/F軸圍合區(qū)域。面積：240平方米功能：圖書閱覽及信息服務。目前水晶石的地下一層與上部沒有直接聯(lián)系的豎向信道，需要通過室外進入地上一層和二層。水晶石作為一個整體俱樂部，需要有內(nèi)部豎向貫通的交通核；考慮與目標客戶的身份地位、行為習慣相匹配，應由高檔的電梯和高檔裝修的樓梯組成，形成高舒適和豪華的交通空間，與水晶石其它的功能空間的豪華保持一致。 在水晶石的南側(cè)和北側(cè)各設一個交通核，其中南側(cè)的交通核為主要豎向交通信道，應當設置高檔電梯一部。而北側(cè)交通核作為輔助疏散樓梯，可以考慮僅設樓梯即可。：l 南側(cè)主樓梯設在12——1/12軸、1F——3/A軸線圍合的區(qū)域內(nèi)，由地下一層到地上二層；l 北側(cè)輔助樓梯設在1/8——1/9軸、1E——3/A軸線圍合的區(qū)域內(nèi)，由地上一層到地上二層。六、項目不同功能的互動關系（一）項目功能互動關系分析1. 綜合建筑體不同功能的相互影響的一般規(guī)律（1）規(guī)模比例關系為詳細研究商務綜合建筑體的基本規(guī)律，我們對北京檔次較高的綜合性項目進行了分析，發(fā)現(xiàn)寫字樓、公寓、酒店和商業(yè)是最重要和基本的功能，大部分綜合性項目中都含有四種功能。我們選取七個有代表性的項目，這些項目在開發(fā)初期區(qū)位條件與水晶島有些類似，也不是商務氛圍最濃厚的區(qū)域，隨著綜合性項目的聚集，逐步帶動了區(qū)域的發(fā)展，形成商務區(qū)。北京綜合性項目不同功能規(guī)模比例名稱物業(yè)類型總規(guī)模（萬m2）寫字樓比例公寓比例商業(yè)比例酒店比例國貿(mào)寫字樓、公寓、酒店、會展、商業(yè)56%%%%嘉里中心寫字樓、公寓、酒店、商業(yè)%%%%東方廣場寫字樓、公寓、酒店、商業(yè)80%%%%賽特廣場寫字樓、酒店、商業(yè)%\%%恒基中心寫字樓、公寓、商業(yè)28%%%\盈科中心寫字樓、公寓、商業(yè)%%%\燕莎中心寫字樓、公寓、酒店、商業(yè)16%%%%通過對其規(guī)模比例的分析，對于由四種功能構(gòu)成的商務綜合建筑體而言，其合理的規(guī)模比例如下：功能類型寫字樓酒店公寓商業(yè)規(guī)模比例30－40％10－30％15－25％10－20％這樣的規(guī)模比重一般而言可以保障項目中各功能間比較協(xié)調(diào)，不會相互影響，使項目總體效益最佳。（2）功能影響關系分析為分析商務綜合性建筑體內(nèi)不同功能的相互影響關系，我們以國貿(mào)項目為比較標準，對其他各項目內(nèi)外因素進行必要的修正，將其修正到與國貿(mào)相同的標準后，通過分析比較各項目的規(guī)模、功能內(nèi)容、各物業(yè)所占比例對于租金的影響，發(fā)現(xiàn)各物業(yè)之間的相互影響關系。在各項目進行比較時，以國貿(mào)各項因素為1，將其他案例項目的位置、交通、環(huán)境、停車、裝修設備、開發(fā)商、開盤時間等七個因素，基本根據(jù)經(jīng)驗再結(jié)合一些實際情況進行修正。各項目修正對比情況如下：寫字樓功能修正對比公寓功能修正對比酒店功能修正對比商業(yè)功能修正對比通過以上的對比分析，我們發(fā)現(xiàn)商務綜合性項目中，不同物業(yè)功能的關系有如下特點：l 綜合性項目中，寫字樓一般規(guī)模比例較大，是相對主流的物業(yè)類型，是項目能否獲得預期收益的主要力量。一般而言，綜合性項目大多是以寫字樓為核心進行功能的設置。l 綜合性項目中的酒店一般為四星級或五星級的高檔酒店，對于寫字樓和服務式公寓都有積極的促進作用。有酒店的綜合性項目寫字樓租金都較高，而且酒店檔次與寫字樓租金水平基本呈同向趨勢。說明寫字樓與酒店之間是相互積極影響和促進的。l 綜合性項目中公寓多為配套功能，而且多為服務式公寓，目標客戶主要以周邊寫字樓商務人士居住為主。由于服務式公寓租金水平較高，有良好的回報率，因此也吸引了眾多的投資者購買服務式公寓。服務式公寓對于寫字樓的品質(zhì)和租金都有進一步的提升作用。同時項目中酒店檔次越高，公寓租金水平越高，說明酒店與公寓，特別是服務式公寓并沒有競爭關系，而是一種相互促進和積極影響的關系。l 綜合性項目中大多有商業(yè)功能，說明只要處理好商業(yè)與寫字樓之間的獨立性和交通組織，以及合理的業(yè)態(tài)形式，商業(yè)對于寫字樓不會造成過多的負面影響。反而高檔次的商業(yè)和有特色的商業(yè)，除為綜合性項目中其它功能的使用者帶來方便，而且能夠擴大項目知名度，在市場中樹立高檔次的項目形象，有利于項目租金水平的提高。例如，國貿(mào)、燕莎、賽特是北京最高檔的購物中心和百貨公司，他們的寫字樓租金都是比較高的。2. 本項目中不同物業(yè)功能的互動關系（1）主體物業(yè)間的關系l 規(guī)模比例關系本項目的物業(yè)功能包括寫字樓、酒店、投資型服務公寓、俱樂部、商業(yè)配套。其規(guī)模比例關系如下：物業(yè)功能寫字樓酒店公寓商業(yè)（俱樂部+商業(yè)配套）總規(guī)模規(guī)模（平方米）36000253002670014500102500規(guī)模比例%%%%%可以看出，與較為理想的商務綜合建筑體的比較合理的規(guī)模比例相比，本項目各部分的功能比例是完全吻合基本規(guī)律的。因此從規(guī)模而言，各功能的比例是合適的。l 功能間的相互關系物業(yè)功能作用客戶與其它物業(yè)功能的關系寫字樓統(tǒng)領物業(yè)，主要的收益來源主要是規(guī)模較大實力較強的企業(yè)內(nèi)外資企業(yè)項目的核心物業(yè)，是項目能否成功的關鍵因素之一，其它物業(yè)功能、檔次的定位應當與寫字樓不矛盾，并相互協(xié)調(diào)，突出商務氛圍，促進寫字樓價值提升酒店項目的商務服務功能，是項目總體保值增值的保證租客是短期居住的商務客人，寫字樓中的企業(yè)的業(yè)務伙伴首先是酒店的理想客戶，同時為整個高新區(qū)服務高檔次酒店對寫字樓有促進作用，尤其酒店定位于商務客人，與寫字樓的功能聯(lián)系就更為緊密，高檔次酒店與高檔次寫字樓是匹配的，相互促進投資型服務公寓配套長住客戶，國內(nèi)外高級商務人士和高級白領為主，為寫字樓客戶服務，同時服務于周邊寫字樓為寫字樓高級白領提供服務優(yōu)良的長期居所，使寫字樓的配套更完善；同時客戶定位于長期客戶，與酒店的短期客戶形成錯位，相得益彰俱樂部項目最大亮點和差異化優(yōu)勢，并填補市場空白商務人士中的最高端客戶，可能同時是上述物業(yè)的使用者最高端的商務產(chǎn)品，與項目總體的商務范圍相協(xié)調(diào)，因其品質(zhì)檔次高，對寫字樓、酒店等都有帶動作用（2）商業(yè)配套與主體物業(yè)的關系本項目公寓及寫字樓都有較大面積的底商配套，底商的功能與主體物業(yè)的功能密切相關，而且根據(jù)主體物業(yè)客戶群的需求和實際可利用的空間合理安排底商的內(nèi)容和位置，并且作為綜合性項目，底商的共享性比較強，除為底商上面的主體物業(yè)服務外，還可能為其它物業(yè)服務。不同商業(yè)配套與主體物業(yè)的關系情況如下：l 酒店底商配套酒店底商配套一層咖啡吧商務中心前臺服務對象酒店客人二層美容美發(fā)餐廳服務對象酒店客人作為高檔酒店，其基本配套是為酒店客人服務的，由于酒店底商面積較小，配套不足，因此需要使用其他物業(yè)的商業(yè)配套，可將健身休閑、購物的配套功能在公寓的首層底商解決，商務會議和高檔餐飲共享寫字樓底商配套。l 公寓底商配套公寓底商配套一層美容、美體保健中心花店藥店、西餐廳面包房休息廳高檔超市服務對象除服務公寓客戶外，還為整個項目提供服務，兼顧對外二層桑拿、淋浴健身房體操房兒童活動室球類運動室圖書室空中花園服務對象以公寓客人為主，兼顧酒店客戶，彌補酒店健身休閑設施配套不足的問題公寓底商的一層由于大部分配套臨街，因此配套設施除主要為公寓客人服務外，還可以為寫字樓客戶、酒店客戶使用，并對外經(jīng)營。二層作為公寓的會所，以服務公寓客人為主，同時為酒店客人服務，以彌補配套設施不足的問題。l 寫字樓底商配套寫字樓底商配套一層銀行會議室商務中心咖啡廳南側(cè)高檔餐廳超豪華專屬餐廳員工餐廳、郵局（地下）服務對象寫字樓客戶為主，兼顧酒店、公寓和對外寫字