【正文】 Strengths(優(yōu)勢(shì))：S1： 本項(xiàng)目的地理位置很好，直面重慶濱江沿線，且沿街面長(zhǎng)，能見度很高；S2： 本項(xiàng)目面向很好的江景資源，背靠南山；項(xiàng)目周邊預(yù)建公共綠地，也會(huì)為本項(xiàng)目的景觀增色；S3： 本項(xiàng)目的交通條件便利，特別是規(guī)劃中的各橋梁、軌道和隧道等交通設(shè)施都建成使用后，本項(xiàng)目的交通便利程度將得到提高，可更方便的通達(dá)重慶各大區(qū)域；S4： 綜合項(xiàng)目?jī)?nèi)部與本項(xiàng)目相配合的商業(yè)部分采取高端定位，可與本項(xiàng)目相呼應(yīng)，初步規(guī)劃中設(shè)有高檔會(huì)所、會(huì)議設(shè)施和精品餐飲等，可為本項(xiàng)目提供較完善的配套設(shè)施，并提升人氣。Weaknesses(劣勢(shì))：W1： 目前本項(xiàng)目周邊新建的項(xiàng)目仍以住宅為主，缺乏較成熟的商務(wù)氛圍和高端的商務(wù)散客，高檔的寫字樓項(xiàng)目較少，本項(xiàng)目在周邊區(qū)域內(nèi)可挖掘的商務(wù)客源比較有限；W2： 南岸區(qū)的政府機(jī)關(guān)、重慶國(guó)際會(huì)展中心及南坪商務(wù)聚集區(qū)都離本項(xiàng)目較遠(yuǎn)，且均規(guī)劃有內(nèi)部配套的或緊鄰的高檔酒店，從那些區(qū)域吸引客源到本項(xiàng)目的難度較大；W3： 本項(xiàng)目距離喜來登酒店的距離不足百米，一定程度上形成直接競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)系，須在項(xiàng)目定位上應(yīng)盡量避免與其客源上的沖突。Opportunities(機(jī)會(huì))：O1： 成渝特區(qū)的建設(shè)將為重慶帶來新一輪的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的機(jī)遇期，預(yù)計(jì)重慶在未來五年內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)能保持穩(wěn)步及快速地發(fā)展，特別是旅游經(jīng)濟(jì)、會(huì)展經(jīng)濟(jì)的地位不斷提高，將為本項(xiàng)目帶來新客源；O2： 本項(xiàng)目處于南濱路核心位置，南濱路因其具備的美麗江景及休閑娛樂設(shè)施可吸引和聚集大量人流，有利于本項(xiàng)目快速地提高市場(chǎng)知名度；O3： 本項(xiàng)目所在的南濱路幾年內(nèi)將規(guī)劃建成為集旅游、商務(wù)、會(huì)展為一身的新核心區(qū)域，所以本區(qū)域還是有較大的商務(wù)發(fā)展?jié)摿?，發(fā)展成熟后可為本項(xiàng)目提供較多的有效客源。O4： 重慶酒店市場(chǎng)上規(guī)劃中的高檔酒店供給量很大，但都以商務(wù)型酒店為主，尚無明確定位為以個(gè)性化需求型客戶為主要客源的特色酒店，獨(dú)辟蹊徑的產(chǎn)品定位能使本項(xiàng)目避免與那些常規(guī)高端酒店的直接競(jìng)爭(zhēng)，而開拓新的特色客源市場(chǎng)。Threats(威脅)：T1： 目前重慶整體酒店市場(chǎng)的發(fā)展速度相對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度來說并不快，平均出租率和平均房?jī)r(jià)還處于一個(gè)比較低的水平；T2： 重慶目前在建和規(guī)劃中的高星級(jí)酒店供給量很大且近兩年集中進(jìn)入市場(chǎng)，使酒店房間短期內(nèi)的供給大大超過了酒店需求的增長(zhǎng)速度，必然造成高檔酒店的整體入住率和平均房?jī)r(jià)的下滑，對(duì)本項(xiàng)目剛?cè)胧须A段的經(jīng)營(yíng)狀況也會(huì)造成一定影響；T3： 本項(xiàng)目周邊規(guī)劃預(yù)建的五星級(jí)酒店就有4家，將大幅度增加本區(qū)域內(nèi)的酒店客房供應(yīng)量，這也會(huì)對(duì)本項(xiàng)目的入住率造成一定影響。總結(jié)以上所有調(diào)研與分析，得出市場(chǎng)部分初步結(jié)論如下：基于對(duì)重慶宏觀經(jīng)濟(jì)、酒店市場(chǎng)以及本項(xiàng)目周邊區(qū)域現(xiàn)狀和規(guī)劃的綜合分析，我們建議本項(xiàng)目打破區(qū)位限制，細(xì)分出新的客源市場(chǎng)，以追求個(gè)性化需求的酒店客戶作為本項(xiàng)目的目標(biāo)客源，把輻射區(qū)域和客源范圍擴(kuò)大到整個(gè)重慶乃至重慶周邊大區(qū)域，以本項(xiàng)目的獨(dú)特資源、主題、特色為主要優(yōu)勢(shì)。二、本項(xiàng)目定位1 本項(xiàng)目檔次及客源定位本章節(jié)中，戴德梁行將根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研依據(jù)和市場(chǎng)需求情況，并綜合考量本區(qū)域的整體狀況，分別對(duì)酒店和公寓項(xiàng)目的檔次和客源定位作出建議和分析。 酒店項(xiàng)目檔次及客源定位 酒店項(xiàng)目檔次定位從整體市場(chǎng)狀況分析:根據(jù)前面市場(chǎng)部分的調(diào)研，重慶在中國(guó)的政治和經(jīng)濟(jì)地位正在不斷提升，重慶直轄十年來，經(jīng)濟(jì)發(fā)展全面提速，借助地處長(zhǎng)江上游經(jīng)濟(jì)核心地帶的地利和中國(guó)大力推動(dòng)中西部經(jīng)濟(jì)開發(fā)的天時(shí),重慶近幾年GOP的增長(zhǎng)一直保持在年均11%以上；通過對(duì)重慶酒店市場(chǎng)的綜合分析，近5年來（除2003年）重慶的旅游總收入呈現(xiàn)明顯的遞增，同時(shí)國(guó)際國(guó)內(nèi)的到訪人數(shù)也是一路攀升，整體發(fā)展呈現(xiàn)向好的趨勢(shì)，預(yù)測(cè)未來的5年這種上升的趨勢(shì)還將保持；由于重慶在國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)中的地位不斷提高，其承接商務(wù)、貿(mào)易活動(dòng)的機(jī)會(huì)也在近幾年內(nèi)呈現(xiàn)良好態(tài)勢(shì)，這些活動(dòng)為重慶的酒店市場(chǎng)帶來了豐厚的收益，而客源的不斷增加，催生重慶酒店業(yè)的不斷發(fā)展。 從本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)整體狀況分析：本項(xiàng)目所處區(qū)域位于重慶市南岸區(qū)濱江路，本區(qū)域內(nèi)最大的特點(diǎn)是當(dāng)?shù)刈钪牟惋嬕粭l街。很多在重慶乃至全國(guó)都很著名的餐廳已經(jīng)在這條路上落戶，成為當(dāng)?shù)厝搜缯?qǐng)賓客、接待朋友的理想之地；而作為宴請(qǐng)賓朋的理想場(chǎng)所還有另外一個(gè)更為重要的原因，就是在濱江路用餐的同時(shí)還可以欣賞長(zhǎng)江和江對(duì)岸的景色，尤其是在晚上山城夜景一覽無余；本區(qū)域的優(yōu)越地理位置已經(jīng)被眾多的開發(fā)商看好，目前在本區(qū)域內(nèi)在建和擬建的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目眾多，這些房地產(chǎn)項(xiàng)目的檔次和定位均屬于重慶的高端產(chǎn)品，預(yù)計(jì)未來南濱路將成為重慶高檔消費(fèi)區(qū)之一；本項(xiàng)目區(qū)塊內(nèi)的商業(yè)部分，按照高檔購(gòu)物休閑中心的規(guī)模進(jìn)行規(guī)劃，將是一個(gè)集精品購(gòu)物、休閑、娛樂、餐飲及會(huì)議展覽為一身的城市休閑消費(fèi)聚集區(qū)，為區(qū)塊內(nèi)帶來更加充分和多樣化的消費(fèi)客源，同時(shí)也能夠更利于提高本區(qū)塊的知名度；為了能夠配合本區(qū)域的整體檔次，建議本項(xiàng)目檔次也應(yīng)定位于高端，一方面與商業(yè)部分的整體檔次配合，另一方面也能夠提升緊鄰的公寓項(xiàng)目檔次，使本項(xiàng)目區(qū)塊內(nèi)的整體檔次相互提升并相互呼應(yīng)；由于距離本項(xiàng)目百米左右就是國(guó)際著名酒店品牌“喜來登”酒店，其規(guī)模和檔次均將達(dá)到國(guó)際五星級(jí)水準(zhǔn)，如果本項(xiàng)目也按照國(guó)際五星級(jí)酒店設(shè)計(jì)和建造，勢(shì)必要造成區(qū)內(nèi)臨近同級(jí)酒店的競(jìng)爭(zhēng)，給本項(xiàng)目帶來經(jīng)營(yíng)方面的壓力。同時(shí)，如果要達(dá)到五星級(jí)的標(biāo)準(zhǔn)，需要大量的配套設(shè)施來完善，而這些配套設(shè)施將會(huì)與本項(xiàng)目區(qū)塊內(nèi)商業(yè)部分的設(shè)施形成沖突，從而形成內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)，如果本項(xiàng)目同時(shí)面對(duì)這兩種競(jìng)爭(zhēng)，將會(huì)給未來的營(yíng)運(yùn)帶來諸多問題，同時(shí)也將會(huì)影響到商業(yè)部分的營(yíng)運(yùn)；根據(jù)前面市場(chǎng)調(diào)研章節(jié)中有關(guān)客源滲透分析，可以了解到在本項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)要吸引到常規(guī)和傳統(tǒng)的客源是有一定的難度，如果完全針對(duì)傳統(tǒng)客源中高端、個(gè)性化消費(fèi)需求高的消費(fèi)客人，那么本項(xiàng)目的客人來源面將更加寬廣，為了能夠吸引到這樣的客源，就要求本項(xiàng)目的定位應(yīng)該不同于傳統(tǒng)型的星級(jí)酒店，而更加側(cè)重特色和個(gè)性；目前在國(guó)際酒店業(yè)市場(chǎng)中最能夠體現(xiàn)特色和個(gè)性的產(chǎn)品就是精品酒店，為了配合本項(xiàng)目區(qū)塊內(nèi)的整體高端消費(fèi)檔次，戴德梁行建議本項(xiàng)目定位為豪華浪漫型精品酒店精品酒店的主張是提供“a home away from home”，即為客人營(yíng)造一種家的感覺，吸引那些追求個(gè)性品位的休閑或商務(wù)旅行者。如果說傳統(tǒng)的星級(jí)酒店是標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品，精品酒店的產(chǎn)生就意味著酒店個(gè)性化時(shí)代的到來，與傳統(tǒng)的大型品牌酒店提供的標(biāo)準(zhǔn)式服務(wù)不同，精品酒店為客戶提供了個(gè)性化的酒店環(huán)境和服務(wù)，精品酒店的經(jīng)營(yíng)策略是通過酒店的品位和風(fēng)格吸引客戶，把更多的資金用在設(shè)計(jì)和裝修上，營(yíng)造出獨(dú)特和個(gè)性化的風(fēng)格；本項(xiàng)目如果作為一家以豪華浪漫為突出主題的精品型酒店，建議在房間類型上打破高星級(jí)酒店的常規(guī)設(shè)計(jì)，打造以商務(wù)套房為主的酒店，降低標(biāo)準(zhǔn)房數(shù)量。并在各種套房的設(shè)計(jì)上采用不同的設(shè)計(jì)理念和色彩，營(yíng)造出非同凡響的住宿氛圍，勢(shì)必在重慶酒店市場(chǎng)具有獨(dú)特性。同時(shí)由于酒店的位置處于南濱路，其景觀也能夠更進(jìn)一步提升酒店的特色，將能夠成為酒店市場(chǎng)上富有競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品。在前面市場(chǎng)部分對(duì)重慶市酒店客源情況分析中可以看出，商務(wù)客戶、旅游客戶和會(huì)議客戶成為重慶酒店最主要的客源，這部分客源給酒店帶來最主要的經(jīng)濟(jì)收益；由于本項(xiàng)目是一個(gè)不同于市場(chǎng)上一般酒店產(chǎn)品的項(xiàng)目，所以其客源的來源也并不拘泥于區(qū)域周邊的商業(yè)和旅游資源，而其最主要的區(qū)別是本項(xiàng)目的客人是傳統(tǒng)客源中追求個(gè)性化生活和消費(fèi)方式的那一部分高端消費(fèi)群體；這部分客源追求生活的舒適化、環(huán)境和格調(diào)的特色化和個(gè)性化，同時(shí)對(duì)周邊環(huán)境的要求比較高，尤其是鐘愛在城市中最獨(dú)特的景觀，而非常重要的是，這部分客人對(duì)價(jià)格的承受能力比較高，所以有特色的、服務(wù)精良的精品酒店會(huì)為這部分客群青睞；本項(xiàng)目定位為豪華浪漫型精品酒店，勢(shì)必要在浪漫與精品方面大作文章，無論從設(shè)計(jì)裝修到服務(wù)水準(zhǔn)方面都要集中體現(xiàn)浪漫與精致的特色，同時(shí)借助本項(xiàng)目位于南濱路江岸區(qū)的特別地理位置營(yíng)造出獨(dú)特的氛圍以吸引高消費(fèi)能力的、對(duì)服務(wù)和酒店特色要求頗高的客人。建議本項(xiàng)目的客源定位為：高端個(gè)性化消費(fèi)需求客人由于在后面的章節(jié)中要根據(jù)不同的管理模式來討論本項(xiàng)目的客源比例和收益情況，由于每種管理模式下的銷售手段和策略有不同，所以客源比例也會(huì)有所差別，將在后面管理模式章節(jié)中分別做詳細(xì)的劃分。 本項(xiàng)目可比性競(jìng)爭(zhēng)酒店由于在南岸區(qū)內(nèi)沒有豪華型高檔次的酒店，僅有的3家四星級(jí)酒店整體檔次偏低，而且相對(duì)陳舊，價(jià)格偏低，如揚(yáng)子江假日2006年的平均價(jià)格僅為290元/間夜。因本項(xiàng)目定位為豪華型精品酒店，其客人的消費(fèi)水平應(yīng)該達(dá)到豪華酒店檔次，故在此提取了重慶的海逸、希爾頓、JW萬豪、南方君臨、君豪以及世紀(jì)金源，共6家五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的酒店作為主要分析對(duì)象。l 酒店房間數(shù)量（2006年）數(shù)據(jù)來源：戴德梁行從上圖中可以看出，目前在重慶，五星級(jí)酒店的體量適中；l 酒店平均房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)來源：戴德梁行從上圖中可以看出重慶五星級(jí)酒店2006年平均價(jià)格；各酒店06年的平均價(jià)格最低320元/間夜，到最高520元/間夜，相差較大。五星級(jí)酒店的平均房?jī)r(jià)為401元/間夜。l 酒店出租率 數(shù)據(jù)來源：戴德梁行 從出租率情況來看，各酒店出租率由53%至86%差別較大，%。因建議酒店定位在客房以套房為主接待高端客戶的豪華浪漫型精品酒店，故在這里提取了重慶五星級(jí)酒店豪華套房的門市價(jià)和2006年的實(shí)際平均房?jī)r(jià)作為本項(xiàng)目的參考。l 套房?jī)r(jià)格數(shù)據(jù)來源：戴德梁行從各酒店套房的價(jià)格情況來看，平均價(jià)格由730元至580元，差別較大，整體五星級(jí)酒店2006年套房平均價(jià)格為638元。 公寓項(xiàng)目檔次及客源定位在完成酒店部分的定位后，應(yīng)委托方的要求，在同一樓體內(nèi)需要再定位一服務(wù)公寓。戴德梁行根據(jù)委托方提供的重慶公寓及住宅市場(chǎng)的調(diào)研資料，進(jìn)行綜合分析后，對(duì)公寓項(xiàng)目的檔次和客源進(jìn)行了定位。 公寓項(xiàng)目檔次定位我們考慮到本項(xiàng)目與豪華浪漫型精品酒店處于同一棟樓體建筑內(nèi)，可認(rèn)定為同一項(xiàng)目。在同一項(xiàng)目中，不同業(yè)態(tài)的檔次和客源層次是應(yīng)當(dāng)相互呼應(yīng)的。因此，服務(wù)式公寓檔次和客源檔次定位不應(yīng)低于豪華浪漫型精品酒店。本項(xiàng)目處于重慶市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域內(nèi)，充分說明高端市場(chǎng)在本區(qū)域的存在和聚集。重慶市逐年增加的長(zhǎng)期居留的外籍人士，會(huì)為本項(xiàng)目提供一定的長(zhǎng)住客源。因此，本項(xiàng)目服務(wù)式公寓市場(chǎng)定位為：頂級(jí)服務(wù)式公寓戴德梁行認(rèn)為，本項(xiàng)目應(yīng)有高端的硬件設(shè)施（我們將在以后章節(jié)中提出詳盡建議）。但其成功開發(fā)的關(guān)鍵是有效控制開發(fā)成本，使總投資與項(xiàng)目建成后的平均房?jī)r(jià)水平相稱。根據(jù)潛在的需求客源，擬建的服務(wù)式公寓能夠?qū)崿F(xiàn)并達(dá)到匹配的平均房?jī)r(jià)（我們將在以后章節(jié)中做出進(jìn)一步分析和研究）。因此，我們建議在項(xiàng)目開發(fā)時(shí)，不應(yīng)以開發(fā)純粹的重慶市最高端服務(wù)式公寓為目標(biāo)，而應(yīng)更加追求成本效益的方式開發(fā)。因此，我們建議服務(wù)式公寓設(shè)施時(shí)，將盡可能地限制配備與本項(xiàng)目同一區(qū)塊內(nèi)相同的設(shè)施，但并不影響客人的使用功能，同樣能夠使擬建服務(wù)式公寓項(xiàng)目在重慶市具備足夠的競(jìng)爭(zhēng)力。此外，我們還建議，在開發(fā)過程中，應(yīng)注重與酒店的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，特別注意控制內(nèi)部設(shè)計(jì)、家具、裝飾、設(shè)備及設(shè)施等方面的成本，為項(xiàng)目創(chuàng)造出整體追求高效益的設(shè)計(jì)風(fēng)格。由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的存在，我們認(rèn)為，擬建服務(wù)式公寓將會(huì)最大限度地受益于國(guó)際品牌管理公司的管理，這將幫助擬建服務(wù)式公寓進(jìn)入更強(qiáng)大的市場(chǎng)推廣和預(yù)定系統(tǒng)，從而使服務(wù)式公寓在更高收益的國(guó)際客源市場(chǎng)和商務(wù)客源中獲得更高的回報(bào)。同時(shí)，品牌管理將會(huì)使擬建服務(wù)式公寓有進(jìn)一步區(qū)別于競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中其他服務(wù)式公寓。216。 租期分析為了很直觀的看到本項(xiàng)目客戶定位的依據(jù)，我們匯總了以北京、上海為代表的服務(wù)式公寓客源比例和重慶現(xiàn)有長(zhǎng)住客戶市場(chǎng)比例如下：租期\服務(wù)式公寓所處地域北京、上海重慶本項(xiàng)目預(yù)測(cè)130天5%15%10%20%5%10%31天6個(gè)月35%55%40%60%60%70%6個(gè)月以上1年30%40%15%30%20%30%1年以上15%30%5%10%5%10%從入住時(shí)間上分析，重慶長(zhǎng)住客戶主要密集分布在月租至半年租區(qū)域內(nèi)，此類客戶占總體客戶的5070%，同時(shí)會(huì)有2040%的半年至一年以上的長(zhǎng)租客戶存在。 針對(duì)本項(xiàng)目，考慮同區(qū)塊內(nèi)的酒店客源，建議不接待租期一周以內(nèi)的客人入住，即只有入住在一周時(shí)間以上的客人才可以入住公寓，其余短住在一周以下的客人全部在酒店入住。但不排除酒店出現(xiàn)滿房情況，和接待酒店高端商務(wù)短住的客人。根據(jù)現(xiàn)有市場(chǎng)，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目開業(yè)后的客源比例以月租和半年及以上租戶為主要客源?？蛻粜枨蟮姆治鲋卸唐冢ㄒ恢苤烈粋€(gè)月）中長(zhǎng)期（一個(gè)月以上）商務(wù)人士階段性項(xiàng)目工作人員旅游/度假客人長(zhǎng)期外派工作人員 對(duì)住所本身附屬和配套設(shè)施的關(guān)注度：一般 對(duì)住所周邊環(huán)境的關(guān)注度：較高 但住所的地段決定公寓的價(jià)格； 住所位置應(yīng)有所側(cè)重：或旅游度假勝地；或市中心 少有攜帶家庭成員或無兒童家庭 對(duì)住所本身附屬和配套設(shè)施的關(guān)注度：低 對(duì)住所周邊環(huán)境的關(guān)注度：高 但住所的地段決定公寓的價(jià)格； 住所位置應(yīng)為市中心或副中心 攜帶家庭成員，可能攜帶兒童2 本項(xiàng)目產(chǎn)品定位根據(jù)前面章節(jié)本項(xiàng)目的檔次和客源定位建議，在本章節(jié)中，戴德梁行將分別對(duì)酒店和公寓項(xiàng)目的客房規(guī)模和設(shè)施做出定位建議。 酒店項(xiàng)目產(chǎn)品定位建議本項(xiàng)目客房數(shù)量約90間/套據(jù)前述市場(chǎng)分析所述，本項(xiàng)目定位