【正文】 2006年星級(jí)酒店等級(jí)分布（按酒店數(shù)量）數(shù)據(jù)來源：重慶旅游局216。2005年國內(nèi)訪客來訪目的分析數(shù)據(jù)來源：重慶旅游局國際訪客分析除2003年受非典的影響，國際訪客數(shù)量及旅游外匯收入有所降低外，2002年以來重慶國際到訪旅客和國際旅游外匯收入一直呈穩(wěn)步快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。 市場(chǎng)需求分析“十?五”期間，重慶入境旅游穩(wěn)健增長(zhǎng)，國內(nèi)旅游全面發(fā)展，旅游接待和收入等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)大幅增長(zhǎng)。南濱路兼具有傳統(tǒng)CBD與現(xiàn)代RBD兩種功能，具有旅游吸引力，吸引大量旅游者和市民的商業(yè)區(qū)，同時(shí)兼具會(huì)展商務(wù)功能。按照2005年南坪區(qū)域的規(guī)劃，南坪核心區(qū)最終規(guī)劃為五條步行街，總長(zhǎng)4公里，計(jì)劃于2007年建成。新南湖社區(qū)從2002年開始，新南湖社區(qū)開始進(jìn)入重慶南岸城市中心區(qū)域。組團(tuán)組團(tuán)是指片區(qū)內(nèi)由于地形地貌條件或其他因素分割，城市功能相對(duì)完善，緊湊發(fā)展的城市建設(shè)區(qū)域。 中心城市中心都市區(qū)城市中心是面向西部地區(qū)和重慶市域的中心，主要指中央商務(wù)區(qū)（CBD），由江北城、解放碑和彈子石濱江地區(qū)共同組成。 總體規(guī)劃根據(jù)最新的《重慶2020——都市區(qū)城市總體規(guī)劃(2004～2020)綱要》，重慶市定位為具有“都市定位、省域特征”的直轄市，其都市區(qū)是市域中心城市，包含了渝中區(qū)、大渡口區(qū)、江北區(qū)、南岸區(qū)、沙坪壩區(qū)、九龍坡區(qū)、北碚區(qū)下圖顯示了近年來重慶社會(huì)消費(fèi)品零售總額的變化：數(shù)據(jù)來源：重慶統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，%，比GDP的平均增長(zhǎng)速度稍高。第三產(chǎn)業(yè)和對(duì)外經(jīng)濟(jì)的快速健康發(fā)展，將會(huì)給酒店市場(chǎng)帶來源源不斷的旅游和商務(wù)客源。重慶主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo), 2006經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2006年比上年增長(zhǎng)國內(nèi)生產(chǎn)總值（億元）%外貿(mào)進(jìn)出口額（億美元）%外商直接投資（億美元）%固定資產(chǎn)投資額（億元）%房地產(chǎn)投資額（億元）%人均可支配收入（元）11570%社會(huì)消費(fèi)品零售總額（億元）%國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）是判斷當(dāng)?shù)貒窠?jīng)濟(jì)發(fā)展運(yùn)行是否良好的最重要標(biāo)準(zhǔn)。截止到2005年底，重慶已建成成渝、渝長(zhǎng)、長(zhǎng)涪、渝黔二期、渝合、渝鄰、梁萬、合武等12條高速公路，共計(jì)750公里，形成“一環(huán)五射”骨架路網(wǎng)。據(jù)重慶機(jī)場(chǎng)集團(tuán)公司發(fā)展計(jì)劃，將把江北國際機(jī)場(chǎng)建成中國第四大樞紐和亞洲領(lǐng)先的大型國際商業(yè)門戶樞紐機(jī)場(chǎng)。全年平均氣溫18℃左右，常年降雨量10001400毫米，春夏之交，夜雨較多，素有“巴山夜雨”之說。110176。注：在本報(bào)告中我們將重慶中央大街項(xiàng)目統(tǒng)稱為本項(xiàng)目。重慶中央大街酒店和公寓項(xiàng)目策劃報(bào)告重慶東原房地產(chǎn)開發(fā)有限公司前言首先，非常榮幸接受重慶東原房地產(chǎn)開發(fā)有限公司委托，對(duì)重慶中央大街酒店和公寓項(xiàng)目提供項(xiàng)目策劃和功能布局建議，并進(jìn)行總投資和經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)。 本報(bào)告中所提及的貨幣單位，除特殊說明外均為人民幣。1139。重慶云霧較多，日照較少，有霧都之稱。20052007年及2010年機(jī)場(chǎng)旅客吞吐量（單位：萬人次）下圖顯示了江北機(jī)場(chǎng)近年來年旅客吞吐量的變化：數(shù)據(jù)來源：重慶國際機(jī)場(chǎng)集團(tuán)，2007年和2010年數(shù)據(jù)為預(yù)測(cè)值。 旅游資源重慶市旅游資源得天獨(dú)厚，巴山綿延，渝水縱橫，文化積淀深厚，構(gòu)成了集山、水、林、泉、瀑、峽、洞等為一體的壯麗自然景色。下圖顯示了自2001年來重慶的GDP水平及其年均增長(zhǎng)狀況：20012006年GDP（單位：億元）及增長(zhǎng)率（%）數(shù)據(jù)來源：重慶統(tǒng)計(jì)局可以看出，近年來重慶的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r較好，%的兩位數(shù)的高增長(zhǎng)速度，GDP也由2001年的1750億元增長(zhǎng)到2006年的3486億元。下圖顯示了近年來重慶第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r：20012006年第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值（單位：億元）及增長(zhǎng)率數(shù)據(jù)來源：重慶統(tǒng)計(jì)局可以看出，重慶的第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r較好，2006年第三產(chǎn)業(yè)增加值達(dá)1558億元，并且每年的增長(zhǎng)幅度也屢創(chuàng)新高。由以上分析我們可以看出，重慶充分利用三峽工程建設(shè)和西部大開發(fā)的契機(jī)，大力調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，積極擴(kuò)大開放，加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，已取得較明顯成就。、渝北區(qū)、巴南區(qū)九個(gè)行政區(qū)全部轄區(qū)范圍，總面積5473平方公里。城市副中心重慶CBD：市級(jí)行政辦公集中地，市級(jí)商業(yè)及文化娛樂中心解放碑、江北城、南濱路上的彈子石將形成金三角中心商務(wù)區(qū)。中部片區(qū)渝中組團(tuán)、大楊石組團(tuán)、沙坪壩組團(tuán)、大渡口組團(tuán)北部片區(qū)觀音橋組團(tuán)、兩路組團(tuán)、蔡家組團(tuán)、大竹林禮嘉組團(tuán)、唐家沱組團(tuán)南部片區(qū)南坪組團(tuán)、李家沱魚洞組團(tuán)西部片區(qū)西永組團(tuán)、北碚組團(tuán)、西彭組團(tuán)、走馬功能區(qū)東部片區(qū)茶園組團(tuán)、魚嘴組團(tuán)、五寶功能區(qū)、界石功能區(qū)、一晶功能區(qū)、南彭功能區(qū)、惠民功能區(qū) 南岸區(qū)規(guī)劃目前南岸區(qū)的規(guī)劃可分為四大板塊：茶園、新南湖社區(qū)、南坪、南濱路。該社區(qū)東望南山，緊鄰四公里立交橋，南連學(xué)府大道，北接南岸中心行政區(qū)，西與鵝公巖大橋相連，步行10分鐘可達(dá)南坪商業(yè)步行街，與規(guī)劃中的公交總站僅一條馬路之隔。1號(hào)步行街將著重打造綜合性商場(chǎng)；2號(hào)步行街以家居裝飾商場(chǎng)為主，兼顧會(huì)展業(yè)務(wù)；3號(hào)步行街預(yù)計(jì)將修建西南最大的MALL；4號(hào)步行街定位于休閑娛樂；5號(hào)步行街則以餐飲業(yè)為主打。根據(jù)規(guī)劃，南濱路未來發(fā)展業(yè)態(tài)會(huì)延伸、區(qū)域會(huì)拓寬。2006年是“十一?五”的開端，重慶旅游市場(chǎng)又有新進(jìn)展，%，%。%，其中重慶長(zhǎng)江三峽沿線接待入境旅游者約占45%。 酒店規(guī)模因?yàn)樗?、五星?jí)的高檔酒店占重慶星級(jí)酒店總量的比例相對(duì)較小，重慶酒店規(guī)模也較小，因此總體酒店房間供給的增長(zhǎng)速度也不快。目前沙坪壩區(qū)和南岸區(qū)尚無正式營(yíng)業(yè)的五星級(jí)酒店。下表顯示了星級(jí)酒店的房?jī)r(jià)水平及增長(zhǎng)速度：20042006年星級(jí)酒店年平均房?jī)r(jià)/年平均入住率數(shù)據(jù)來源：重慶旅游局入住率20042006年，重慶酒店的入住率有所增長(zhǎng)，但增長(zhǎng)幅度較??；而從各星級(jí)酒店的子市場(chǎng)來看，重慶酒店呈現(xiàn)明顯兩極分化的狀況。l 四星級(jí)酒店主力客群也來自商務(wù)客，約占總量的60%；其中外籍人士所占比例相對(duì)較低，只占其中的18%左右。其中由國內(nèi)酒店管理公司和香港酒店管理公司管理的酒店占多數(shù)。合理調(diào)整星級(jí)飯店布局結(jié)構(gòu)，主城區(qū)重點(diǎn)發(fā)展高星級(jí)飯店和特色主題飯店。五”規(guī)劃中預(yù)測(cè)到2010年，重慶人均地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到18000元，有巨大潛力的第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展必將為酒店市場(chǎng)提供更堅(jiān)實(shí)的需求基礎(chǔ)。這種五星級(jí)酒店擴(kuò)張的速度已超過了重慶經(jīng)濟(jì)可預(yù)期的增長(zhǎng)速度，也高于目標(biāo)客戶群的增長(zhǎng)速度，很可能會(huì)造成重慶高端酒店市場(chǎng)供大于求的狀況，酒店品牌競(jìng)爭(zhēng)加劇，可能會(huì)使重慶五星級(jí)酒店市場(chǎng)整體入住率將有所下降。本項(xiàng)目屬于東原中央大街綜合項(xiàng)目的酒店部分?？傮w來看，本項(xiàng)目西北方向的景觀最佳，項(xiàng)目臨街面直對(duì)沿江濱線，前方有海棠煙雨公園、南濱公園等沿江景觀，可欣賞到長(zhǎng)江的江景，亦可從最佳角度遙望渝中半島橫切面，正望解放碑區(qū)域，在夜間更可全盤欣賞到渝中半島的夜景。從南濱路煙雨路口往南正在建設(shè)江南體育中心，即將建設(shè)江南大劇院。武夷濱江項(xiàng)目該項(xiàng)目總用地面積約300畝，總建筑面積約36萬平方米，為住宅項(xiàng)目，面江房型高達(dá)85%以上。陽光100國際美食中心（規(guī)劃預(yù)建）位于城市廣場(chǎng)上的國際美食中心，底部20M架空（近七層樓高）與千年慈云寺和廣場(chǎng)相連。社區(qū)分為A、B、C、D四大區(qū)域，是重慶市迄今為止規(guī)模最大的生態(tài)園林景觀社區(qū)，共分二期開發(fā)。占地約13萬平方米，總建筑面積約46萬平方米，擁有700余米的長(zhǎng)江岸線，將在2009年落成。由一棟超高層5A級(jí)地標(biāo)型寫字樓，2棟為會(huì)展經(jīng)濟(jì)服務(wù)的“SSO寫字樓”——即集購物（SHOP）、展示（SHOW）、辦公（OFFICE）于一體——和高檔商務(wù)步行街、商務(wù)公館、酒店式公寓、高級(jí)江景公寓等組成。繼成功舉辦“亞太市長(zhǎng)峰會(huì)”后，“全國糖酒會(huì)”、“全國圖書交易會(huì)”和“全國工藝美術(shù)展”等和重慶市“兩會(huì)”都在此舉行。南濱公園景觀分為三大部分：187道路景觀工程、六大主題景區(qū)、180景區(qū)連接段。具體為：可容納3萬人的體育場(chǎng)、3500人的體育館（已建成）、1500人的室內(nèi)游泳館、青少年活動(dòng)中心、體育主題公園（廣場(chǎng)）等。大劇院占地30畝。驕陽游艇俱樂部將以“游艇運(yùn)動(dòng)、三峽風(fēng)光、庫區(qū)支流景點(diǎn)、橋島文化、美食商務(wù)”為特色，主要從事水上游艇游樂、旅游、休閑、度假、運(yùn)動(dòng)、商務(wù)活動(dòng)、會(huì)務(wù)接待及餐飲等體閑娛樂項(xiàng)目。麗華酒店麗華酒店比鄰南濱路風(fēng)景飲食中心。另有海德會(huì)議中心面積960平方米，可容納150人或580人同時(shí)參會(huì)；以及多功能會(huì)議室5個(gè)。低中商務(wù)類商務(wù)散客多高客戶走入，從酒店前臺(tái)獲得價(jià)格；或通過訂房中心。所以我們將從周邊在建的項(xiàng)目和規(guī)劃進(jìn)行分析，預(yù)測(cè)周邊區(qū)域可為本項(xiàng)目貢獻(xiàn)的客源為：l 旅游休閑類客源：南濱景區(qū)、南濱公園各景點(diǎn)、即將建成的江南體育中心、江南大劇院和游艇碼頭等都可吸引大量旅游類客源，但這些景點(diǎn)所需的逗留時(shí)間不長(zhǎng)，且此區(qū)域離市中心交通便利，所以本項(xiàng)目在吸引這些客源方面的優(yōu)勢(shì)并不明顯。由于南濱路江景區(qū)以及江南體育中心、江南大劇院等休閑設(shè)施在重慶具有獨(dú)一無二的優(yōu)勢(shì)和人流聚集效應(yīng)，所以本項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢(shì)對(duì)各類客戶均有很大的吸引力，而與客戶的類型（按傳統(tǒng)劃分）并無直接的聯(lián)系。由此可以看出，從住宿需求型到個(gè)性化需求型客戶，客源的檔次是逐步攀高的。隨著當(dāng)?shù)鼐频晔袌?chǎng)需求的檔次不斷提高，精品酒店的市場(chǎng)也將隨之得到更快速的發(fā)展。 SWOT分析Strengths(優(yōu)勢(shì))：S1： 本項(xiàng)目的地理位置很好，直面重慶濱江沿線，且沿街面長(zhǎng)，能見度很高；S2： 本項(xiàng)目面向很好的江景資源，背靠南山；項(xiàng)目周邊預(yù)建公共綠地，也會(huì)為本項(xiàng)目的景觀增色；S3： 本項(xiàng)目的交通條件便利，特別是規(guī)劃中的各橋梁、軌道和隧道等交通設(shè)施都建成使用后，本項(xiàng)目的交通便利程度將得到提高，可更方便的通達(dá)重慶各大區(qū)域；S4： 綜合項(xiàng)目?jī)?nèi)部與本項(xiàng)目相配合的商業(yè)部分采取高端定位，可與本項(xiàng)目相呼應(yīng)，初步規(guī)劃中設(shè)有高檔會(huì)所、會(huì)議設(shè)施和精品餐飲等，可為本項(xiàng)目提供較完善的配套設(shè)施，并提升人氣。 從本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)整體狀況分析：本項(xiàng)目所處區(qū)域位于重慶市南岸區(qū)濱江路，本區(qū)域內(nèi)最大的特點(diǎn)是當(dāng)?shù)刈钪牟惋嬕粭l街。 本項(xiàng)目可比性競(jìng)爭(zhēng)酒店由于在南岸區(qū)內(nèi)沒有豪華型高檔次的酒店，僅有的3家四星級(jí)酒店整體檔次偏低，而且相對(duì)陳舊，價(jià)格偏低，如揚(yáng)子江假日2006年的平均價(jià)格僅為290元/間夜。戴德梁行根據(jù)委托方提供的重慶公寓及住宅市場(chǎng)的調(diào)研資料，進(jìn)行綜合分析后，對(duì)公寓項(xiàng)目的檔次和客源進(jìn)行了定位。根據(jù)潛在的需求客源，擬建的服務(wù)式公寓能夠?qū)崿F(xiàn)并達(dá)到匹配的平均房?jī)r(jià)（我們將在以后章節(jié)中做出進(jìn)一步分析和研究）。 針對(duì)本項(xiàng)目，考慮同區(qū)塊內(nèi)的酒店客源，建議不接待租期一周以內(nèi)的客人入住，即只有入住在一周時(shí)間以上的客人才可以入住公寓，其余短住在一周以下的客人全部在酒店入住。根據(jù)現(xiàn)有市場(chǎng)，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目開業(yè)后的客源比例以月租和半年及以上租戶為主要客源。因此，我們建議服務(wù)式公寓設(shè)施時(shí)，將盡可能地限制配備與本項(xiàng)目同一區(qū)塊內(nèi)相同的設(shè)施，但并不影響客人的使用功能，同樣能夠使擬建服務(wù)式公寓項(xiàng)目在重慶市具備足夠的競(jìng)爭(zhēng)力。在同一項(xiàng)目中，不同業(yè)態(tài)的檔次和客源層次是應(yīng)當(dāng)相互呼應(yīng)的。l 酒店房間數(shù)量（2006年）數(shù)據(jù)來源：戴德梁行從上圖中可以看出，目前在重慶，五星級(jí)酒店的體量適中；l 酒店平均房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)來源：戴德梁行從上圖中可以看出重慶五星級(jí)酒店2006年平均價(jià)格；各酒店06年的平均價(jià)格最低320元/間夜，到最高520元/間夜，相差較大。同時(shí)，如果要達(dá)到五星級(jí)的標(biāo)準(zhǔn)，需要大量的配套設(shè)施來完善，而這些配套設(shè)施將會(huì)與本項(xiàng)目區(qū)塊內(nèi)商業(yè)部分的設(shè)施形成沖突，從而形成內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)，如果本項(xiàng)目同時(shí)面對(duì)這兩種競(jìng)爭(zhēng)，將會(huì)給未來的營(yíng)運(yùn)帶來諸多問題，同時(shí)也將會(huì)影響到商業(yè)部分的營(yíng)運(yùn)；根據(jù)前面市場(chǎng)調(diào)研章節(jié)中有關(guān)客源滲透分析，可以了解到在本項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)要吸引到常規(guī)和傳統(tǒng)的客源是有一定的難度，如果完全針對(duì)傳統(tǒng)客源中高端、個(gè)性化消費(fèi)需求高的消費(fèi)客人，那么本項(xiàng)目的客人來源面將更加寬廣，為了能夠吸引到這樣的客源，就要求本項(xiàng)目的定位應(yīng)該不同于傳統(tǒng)型的星級(jí)酒店，而更加側(cè)重特色和個(gè)性；目前在國際酒店業(yè)市場(chǎng)中最能夠體現(xiàn)特色和個(gè)性的產(chǎn)品就是精品酒店，為了配合本項(xiàng)目區(qū)塊內(nèi)的整體高端消費(fèi)檔次，戴德梁行建議本項(xiàng)目定位為豪華浪漫型精品酒店精品酒店的主張是提供“a home away from home”，即為客人營(yíng)造一種家的感覺，吸引那些追求個(gè)性品位的休閑或商務(wù)旅行者。Opportunities(機(jī)會(huì))：O1： 成渝特區(qū)的建設(shè)將為重慶帶來新一輪的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的機(jī)遇期，預(yù)計(jì)重慶在未來五年內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)能保持穩(wěn)步及快速地發(fā)展，特別是旅游經(jīng)濟(jì)、會(huì)展經(jīng)濟(jì)的地位不斷提高，將為本項(xiàng)目帶來新客源；O2： 本項(xiàng)目處于南濱路核心位置，南濱路因其具備的美麗江景及休閑娛樂設(shè)施可吸引和聚集大量人流，有利于本項(xiàng)目快速地提高市場(chǎng)知名度；O3： 本項(xiàng)目所在的南濱路幾年內(nèi)將規(guī)劃建成為集旅游、商務(wù)、會(huì)展為一身的新核心區(qū)域，所以本區(qū)域還是有較大的商務(wù)發(fā)展?jié)摿?，發(fā)展成熟后可為本項(xiàng)目提供較多的有效客源。所以，我們建議本項(xiàng)目把金字塔的最上層，即個(gè)性化需求型客源作為目標(biāo)客源，把客源范圍擴(kuò)大到整個(gè)重慶市場(chǎng)乃至重慶周邊區(qū)域，以特色為主打優(yōu)勢(shì)，針對(duì)客源的個(gè)性化需求進(jìn)行本項(xiàng)目的檔次和規(guī)模定位。目前重慶酒店市場(chǎng)上現(xiàn)存的大多數(shù)酒店都屬于常規(guī)酒店。216。 政府單位：本項(xiàng)目周邊無政府機(jī)關(guān)單位，最近的南岸區(qū)