【正文】 群力新區(qū)規(guī)劃用地面積2733公頃，總建筑規(guī)模3200萬平方米。群力新區(qū)開發(fā)期計(jì)劃1315年。新區(qū)的開發(fā)建設(shè)將從東區(qū)入手，東區(qū)占地面積1363公頃，開發(fā)期計(jì)劃分3期共8年完成。經(jīng)過2006年大面積征遷工作完成后，目前群力新區(qū)東部起步區(qū)已形成凈地。規(guī)劃群力新區(qū)由城市三環(huán)路和延伸的康安路，劃分成九個(gè)功能體，并形成簇狀組團(tuán)模式，各功能體由中央商務(wù)區(qū)(CBD)、旅憩商務(wù)區(qū)(RBD)及相應(yīng)的生活區(qū)構(gòu)成。新區(qū)在空間結(jié)構(gòu)布局上采用一核、二帶、兩軸、七片的空間格局。一核指商務(wù)核心區(qū)；二帶指沿康安路規(guī)劃的景觀綠化帶，在節(jié)點(diǎn)處設(shè)置主題公園，如國際寒帶植物園、體育公園、民族風(fēng)情園、科技風(fēng)情園等，另一帶為沿江規(guī)劃的游覽觀光帶，其間設(shè)置造型優(yōu)美的景觀建筑；兩軸指交通軸線和景觀軸線，其中交通軸線由康安路和規(guī)劃三環(huán)路組成，景觀軸線主軸為齒輪路——體育公園，次軸線為查家屯——游艇碼頭；七片指新區(qū)七個(gè)居住功能組團(tuán)。新區(qū)建成后是一處集高級(jí)住宅、娛樂、旅游、商貿(mào)于一體，由多、高層公寓，TOWNHOUSE、商業(yè)、辦公樓，CBD中心及休閑娛樂、教育衛(wèi)生等配套設(shè)施組成的具有21世紀(jì)特色的現(xiàn)代化、生態(tài)型、高尚生活新城區(qū)。二、交通優(yōu)勢(shì)◆對(duì)外交通四通八達(dá)★，距離哈爾濱太平國際機(jī)場(chǎng)20公里?！锶毫π聟^(qū)距道里市級(jí)商業(yè)中心極近，直線距離約5公里，通過友誼路的打通、康安路的延續(xù)，車行時(shí)間僅為5分鐘，與道里商業(yè)圈形成緊密的“鄰街”位勢(shì)?！锿ㄟ^現(xiàn)有的工農(nóng)大街及齒輪路的延續(xù)，與南崗區(qū)相貫通。★規(guī)劃三環(huán)路在群力區(qū)通過，同時(shí)貫穿南崗區(qū)、松北區(qū)、道外區(qū)、香坊區(qū)。使群力新區(qū)成為城市交通中的一個(gè)重要新節(jié)點(diǎn)?！魞?nèi)部交通縱橫通暢：★結(jié)合新區(qū)組團(tuán)式布局結(jié)構(gòu)，道路系統(tǒng)由三環(huán)路和康安路構(gòu)成十字形式，與城市軌道交通線共同形成快捷的對(duì)外聯(lián)系通道。★東西向主要聯(lián)系道路為規(guī)劃的沿堤路、康安路和工農(nóng)大街哈雙北線，南北向主要聯(lián)系道路為規(guī)劃的四環(huán)路、天平路、燕山路、三環(huán)路、齒輪路、武威路和職工街。形成的每個(gè)組團(tuán)之間至少有兩條通道相連，組團(tuán)內(nèi)部道路基本為方格網(wǎng)形式?！锏缆饭卜譃樗膫€(gè)等級(jí)：城市快速路一條，城市主干道七條，城市次干道九條，城市支路五條?！铮?。；。三、群力新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施供熱： 新區(qū)供熱集中由全國五大發(fā)電集團(tuán)之一的中國大唐集團(tuán)公司。一期工程2臺(tái)300兆瓦發(fā)電機(jī)組，2008年竣工，采取24小時(shí)低溫常供方式，實(shí)現(xiàn)供熱面積1700萬平方米。采用當(dāng)今世界上先進(jìn)的成熟環(huán)保技術(shù)—“煙塔合一”排煙技術(shù)，同步配套建設(shè)煙氣脫硝、脫硫裝置。提高城市熱電聯(lián)產(chǎn)供熱水平，保持良好的生態(tài)環(huán)境不受污染。給水：群力新區(qū)的供水實(shí)行分質(zhì)供水，飲用水由即將竣工的磨盤山水庫供水，生活或生產(chǎn)用水由松花江作水源。供氣：群力新區(qū)將使用天燃?xì)狻＝诓捎锰角f天燃?xì)?，遠(yuǎn)期采用大慶氣源。 配套設(shè)施群力新區(qū)在起步建設(shè)中堅(jiān)持“配套設(shè)施先行”的理念，讓學(xué)校、醫(yī)院、體育場(chǎng)館等基本生活設(shè)施逐漸完善起來，為新區(qū)的進(jìn)一步的建設(shè)“鋪路”。起步區(qū)配套設(shè)施用地規(guī)模：★ 醫(yī)療衛(wèi)生：，★ 教育科技：，★ 文化娛樂：，★ 體育： ，★ 中小學(xué)： ，市區(qū)聯(lián)建、政策引導(dǎo)：為從快、從優(yōu)加強(qiáng)群力新區(qū)的配套設(shè)施建設(shè)工作，群力新區(qū)起步區(qū)配套設(shè)施建設(shè)采用市群力新區(qū)開發(fā)辦與道里區(qū)共同聯(lián)合建設(shè)的方式，充分利用道里區(qū)的現(xiàn)有配套設(shè)施，在最短的時(shí)間完善配套服務(wù)設(shè)施。同時(shí)，群力新區(qū)對(duì)自身配套設(shè)施建設(shè)制定一系列的優(yōu)惠政策，引導(dǎo)配套設(shè)施先行建設(shè)完備。四、景觀優(yōu)勢(shì)●濱江景觀帶：水岸花園 生態(tài)休閑 沿濱江景觀帶，依江畔而行，水天一色，風(fēng)景怡然，有著道不盡的詩意田園風(fēng)格，是一處悠閑心境，徜徉自然的好去處。 根據(jù)群力新區(qū)總體規(guī)劃，在群力堤防工程的基礎(chǔ)上加寬至50米，形成濱江景觀帶，總長度10650米。遵循堤內(nèi)和諧過渡、強(qiáng)化節(jié)點(diǎn)，堤上自然流暢、節(jié)制開發(fā)，堤外環(huán)境保育、適度利用的設(shè)計(jì)原則，通過打造不同風(fēng)格的鄰里花園、臺(tái)地花園、親水碼頭等節(jié)點(diǎn)，采用臺(tái)地式、緩坡式等手法營造不同風(fēng)格的堤坡景觀。必將成為集旅游、休閑、生態(tài)及交通為一體的臨江景觀大道?！駜?nèi)河、內(nèi)湖：水漫生姿 自然宜居 靜謐、幽美的內(nèi)河、內(nèi)湖水系及依水所建的公園，使居民在整個(gè)新區(qū)可處處感受到“地綠、天藍(lán)、水清、空氣新鮮”的良好生態(tài)環(huán)境。 群力新區(qū)內(nèi)將新建一條景觀內(nèi)河，內(nèi)河自西向東，長10公里，宛若巴黎的塞納河，蜿蜒于新區(qū)之內(nèi)，既增加新區(qū)景觀，提高宜居環(huán)境情趣，又可兼顧雨水自然排出。水系工程由河道和湖面組成，河道水面平均寬度為25米，景觀綠化面積約63萬平方米。規(guī)劃沿水系兩側(cè)修建2530米的綠化帶，綠帶中開辟步行游覽道，并沿水系流經(jīng)的區(qū)域建設(shè)主題公園、游憩廣場(chǎng)、景觀標(biāo)志等。 利用內(nèi)河水系及現(xiàn)有的水聚集場(chǎng)地，在內(nèi)河流域建設(shè)都市樂園、居住綠洲兩個(gè)內(nèi)湖公園。這兩個(gè)內(nèi)湖公園水面最大寬度分別為320米、80米。兩個(gè)內(nèi)湖公園間利用一條連續(xù)貫穿的濱水漫步游線連接。（）●綠地景觀：出于天然 綠色新城 身居新區(qū)之中，碧色蔥蔥，花香滿徑，綠意濃濃，空氣清新，滿目皆是純正的自然風(fēng)情。綠地景觀是新區(qū)生態(tài)的一大特色，%；。各組團(tuán)間既有大面積公園、綠地、林帶相分隔，又有帶狀綠地相聯(lián)系，同時(shí)利用現(xiàn)有水塘，布置中心區(qū)人工湖，共同形成“點(diǎn)、線、面”的綠地系統(tǒng)，構(gòu)成全區(qū)生態(tài)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。大手筆地打造獨(dú)特的綠地景觀，產(chǎn)生綠地聚集效應(yīng)。五、新區(qū)點(diǎn)評(píng)群力新區(qū)整體空間格局部署明確，景觀資源優(yōu)勢(shì)明顯， 配套完善，是未來哈爾濱高端客群在置業(yè)時(shí)的首選區(qū)域，將大量分流哈西新區(qū)高端客群資源，但其目前屬于發(fā)展起步階段，在區(qū)域成熟度上比哈西新區(qū)晚810年，對(duì)本案造成影響不大。第五章 哈西新區(qū)北20地塊自身分析第一節(jié) 項(xiàng)目基本情況一、 北20地塊位置該項(xiàng)目位于城市新中心的核心區(qū)域，座落于西客站周邊地區(qū)兩大主干道【哈西大街、哈爾濱大街（學(xué)府四道街）】交匯處，毗鄰區(qū)域內(nèi)唯一的建成公園——?dú)W亞之窗，是區(qū)域內(nèi)素質(zhì)最為優(yōu)秀的地塊之一。該案地塊由哈西大街、學(xué)府四道街、保健路、尤家街四街圍合，屬矩形用地，地勢(shì)西高東低；項(xiàng)目四至描述如下：北至：北臨學(xué)府四道街，該街是目前進(jìn)入哈西新區(qū)唯一的主干道，“學(xué)府四道街”已更名為“哈爾濱大街”，可見該街在區(qū)域發(fā)展中的重要戰(zhàn)略位置；本案隔學(xué)府四道街臨大型在建項(xiàng)目西典家園。西至：西臨哈西大街，隔哈西大街斜對(duì)紅房子創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地，哈西大街是原區(qū)域規(guī)劃中的主干道，規(guī)劃寬度60米，與學(xué)府四道街共同構(gòu)成原哈西新區(qū)規(guī)劃的交通樞紐，即使哈西地區(qū)規(guī)劃調(diào)整，其交通樞紐地位仍不會(huì)改變；哈西大街日前開始拓寬建設(shè)。南至：南臨規(guī)劃中的保健路，亦是西客站周邊地區(qū)的主干道路之一。東至：東臨尤家街，尤家街是一條小街，平時(shí)鮮有車輛穿行，本案隔尤家街臨區(qū)域內(nèi)唯一的大型景觀公園歐亞之窗。二、項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo)占地面積17萬㎡，建筑面積約43萬㎡，規(guī)劃住宅體量約為32萬㎡，商業(yè)體量約為11萬㎡，㎡，㎡商業(yè)，第二節(jié) 區(qū)域環(huán)境一、教育資源區(qū)域內(nèi)學(xué)院林立：幼兒：幸福幼兒園、黑大幼兒園小學(xué)：富強(qiáng)小學(xué)中學(xué)：哈爾濱市清華園高中學(xué)校、哈爾濱市第六十八中、哈爾濱第六十九中、哈爾濱163中學(xué)大學(xué)：哈爾濱醫(yī)科大學(xué)、哈爾濱財(cái)經(jīng)學(xué)院與管理學(xué)院、哈爾濱學(xué)院藝術(shù)與設(shè)計(jì)學(xué)院、?？疲核耐娔X學(xué)校、政法管理干部學(xué)院、哈爾濱環(huán)保設(shè)備研究所、省城建干校、哈爾濱市醫(yī)藥技工學(xué)校、哈藥集團(tuán)制藥總廠教育中心、哈爾濱大千職業(yè)技校、哈爾濱市立維英語學(xué)校二、醫(yī)療機(jī)構(gòu)中國人民解放軍第二一一醫(yī)院、哈藥醫(yī)院、圣琪口腔門診三、金融商貿(mào)項(xiàng)目2公里內(nèi)無銀行或ATM，批發(fā)市場(chǎng)較多，但無高檔百貨第三節(jié) 地塊SWOT分析S—優(yōu)勢(shì)：坐擁國家AAA級(jí)景區(qū)——?dú)W亞之窗，獨(dú)享景觀資源區(qū)域內(nèi)教育資源眾多W—劣勢(shì)：地塊內(nèi)尚有未拆遷廠房，影響開發(fā)周期地塊雖然方正，但狹長，且限高明確，產(chǎn)品布局有一定難度總建筑面積40萬平米項(xiàng)目，其中11萬體量的商業(yè)，配比較高O—機(jī)會(huì)：片區(qū)大規(guī)模開發(fā)建設(shè)，作為城市規(guī)劃的升級(jí)，將吸引大量購買客群關(guān)注哈爾濱房地產(chǎn)市場(chǎng)尚未真正成熟，產(chǎn)品創(chuàng)新空間較大擁有較為完備的政府前期規(guī)劃思路，升值潛力巨大。T—威脅：哈西新區(qū)待開發(fā)與已開發(fā)用地較多，市場(chǎng)競爭異常激烈，項(xiàng)目后期操作困難較多第六章 哈西新區(qū)北20地塊前期策劃216。 把本案塑造成哈爾濱的城市宜居名片，提升區(qū)域內(nèi)土地價(jià)值，為后期土地運(yùn)營奠定基礎(chǔ)，縮短項(xiàng)目運(yùn)作周期；216。 借勢(shì)建設(shè)南郡品牌，把本地的中高端客群吸引過來，引領(lǐng)新城市生活方式，樹立區(qū)域和本案在哈爾濱市地產(chǎn)項(xiàng)目的品牌度和市場(chǎng)美譽(yù)度。第一節(jié) 項(xiàng)目整體定位建議一、整體定位二、項(xiàng)目形象定位178。 哈爾濱CLD(中央生活區(qū))，完善的公共交通系統(tǒng)；優(yōu)越的自然環(huán)境；擁有學(xué)校、醫(yī)院等生活配套178。 哈西新區(qū)復(fù)合型中高端樣板社區(qū)，“要完美體現(xiàn)歐陸風(fēng)情及中高端人士生活樣板社區(qū)”178。 提出哈爾濱首家健康住宅地產(chǎn)項(xiàng)目，引領(lǐng)生活新趨勢(shì)。第二節(jié) 項(xiàng)目客群定位解析一、各階層生活方式分析根據(jù)居民擁有房產(chǎn)的情況大致分為如下各階層：u 在城市中沒有住房的。主要包括：原沒有穩(wěn)定收入的城市居民，倒閉的企業(yè)工人或下崗的工人，新移民；擁有一套住房是他們的奢望。u 在城市中有1套住房的。主要包括：城市中收入比較低下的本地居民，新移民中收入較高的、有穩(wěn)定收入的居民；多數(shù)人欠了不少貸款，還清貸款是他們的奮斗目標(biāo)。u 城市非中心地段有23套住房的。主要包括：城市中學(xué)歷較高，得到過分房福利的本地居民。u 城市中心有23套住房的。主要是：事業(yè)單位的工作人員，單位福利好，收入比較高的、得到過分房福利的本地居民，朝九晚五，生活較為安逸。u 有多套中高檔住宅、更高收入的商人。他們注重身份和地位的體現(xiàn)，在充分享受生活的同時(shí)仍不斷奮斗，以積累更多的財(cái)富。同時(shí)也較注重投資。 二、中高檔樓盤消費(fèi)行為特征分析u 行政機(jī)構(gòu)人員：在東北各地中高檔樓盤的購買群體中行政辦公人員所占的比重都比較大，這部分群體購買住宅時(shí)主要注重小區(qū)環(huán)境和社區(qū)內(nèi)部的生活氛圍，要求社區(qū)內(nèi)有比較完善的配套。u 企事業(yè)中高層管理人員：這部分包括私營企業(yè)的中高層管理人員，他們大多有自己的住房，購買的主要目的是改善居住環(huán)境和居住氛圍。他們比較注重小區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施。注重戶型設(shè)計(jì)的功能合理，追求房產(chǎn)的性價(jià)比。u 私營企業(yè)老板及個(gè)體工商戶：這部分人多是依靠自己的艱苦創(chuàng)業(yè)而成為成功人士的，多數(shù)文化水平不高，這部分群體在房地產(chǎn)消費(fèi)方面，主要注重身份和地位的體現(xiàn)，注重社區(qū)的規(guī)模及社區(qū)環(huán)境，在戶型方面主要追求寬敞舒適。三、本案客群定位根據(jù)對(duì)哈爾濱房地產(chǎn)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)分析，同時(shí)結(jié)合產(chǎn)品自身的特點(diǎn)及總價(jià)區(qū)間我們對(duì)產(chǎn)品的主力客群作出如下定位：“扎實(shí)穩(wěn)重的中高端財(cái)富階層”四、客戶描述職業(yè)劃分：企業(yè)高管、私營企業(yè)主、公務(wù)員、員工教育程度：大專以上學(xué)歷。年齡：大約在3045歲,屬于事業(yè)有成的階段,是社會(huì)的中堅(jiān)力量。家庭年收入：10萬元以上。購買用途：自住為主，主要是改善居住環(huán)境。家庭結(jié)構(gòu)：已婚，三口之家居多；孩子多數(shù)已到學(xué)齡。生活方式：絕大多數(shù)客戶正經(jīng)歷過創(chuàng)業(yè)時(shí)期。重視產(chǎn)品舒適度、私密性和安全性，注重品味、關(guān)注孩子的教育問題。對(duì)區(qū)域價(jià)值有高度認(rèn)同感，更重視戶型設(shè)計(jì)的獨(dú)到性。置業(yè)經(jīng)歷方面，有經(jīng)驗(yàn)的二次置業(yè)人群占一定的比例，該類人群對(duì)房產(chǎn)置業(yè)有一定的經(jīng)驗(yàn)，且相對(duì)較為理性。第三節(jié) 項(xiàng)目規(guī)劃布局建議第四節(jié) 項(xiàng)目建筑風(fēng)格建議建筑風(fēng)格——新古典主義點(diǎn)綴古羅馬元素 新古典主義建筑風(fēng)格，這一風(fēng)格曾三度出現(xiàn)，最早一次是1750至1880年，他是歐洲古典主義的最后一個(gè)階段，其特點(diǎn)是體量宏偉，柱式運(yùn)用嚴(yán)謹(jǐn)，而且很少用裝飾。另一次出現(xiàn)在19001920年，帶有一定的復(fù)古特征。第三次出現(xiàn)在1982年，其主要特征是把古典主義和現(xiàn)代主義結(jié)合起來，并加入新形勢(shì)，這一風(fēng)格在當(dāng)今世界各國頗為流行。 古羅馬的建筑藝術(shù)是古希臘建筑藝術(shù)的繼承和發(fā)展。古羅馬的建筑不僅借助更為先進(jìn)的技術(shù)手段，發(fā)展了古希臘藝術(shù)的輝煌成就，而且也將古希臘建筑藝術(shù)風(fēng)格的和諧、完美、崇高的特點(diǎn)，在新的社會(huì)、文化背景下，從“神殿”轉(zhuǎn)入世俗，賦予這種風(fēng)格以嶄新的美學(xué)趣味和相應(yīng)的形式特點(diǎn)。建筑的基本原則應(yīng)當(dāng)是“須講求規(guī)例、配置、勻稱、均衡、合宜以及經(jīng)濟(jì)”。這可以說是對(duì)古羅馬建筑特點(diǎn)及其藝術(shù)風(fēng)格的一種理論總結(jié)。第5節(jié) 園林景觀建議一、園林風(fēng)格設(shè)計(jì)基本原則v 園林風(fēng)格可與建筑風(fēng)格形成差異化和諧v 以北歐風(fēng)格為園林主題，現(xiàn)代風(fēng)情園林v 突出文化、大氣的感覺v 建立圍繞商業(yè)街區(qū)、公共綠地打造景觀核心區(qū)二、園林風(fēng)格設(shè)計(jì)建議v 要求：體現(xiàn)健康養(yǎng)生、休閑文化、格調(diào)及品味v 整體設(shè)計(jì)可采用主題鮮明、風(fēng)格清晰、風(fēng)情引入打造強(qiáng)勢(shì)園林－雕塑主題情景風(fēng)格v 多組團(tuán)園林：各組團(tuán)之間采用不同的小主題，主題要與產(chǎn)品在項(xiàng)目中的級(jí)次相匹配v 加強(qiáng)品質(zhì)感，注重細(xì)節(jié)處理，以細(xì)節(jié)體現(xiàn)品質(zhì)第六節(jié) 項(xiàng)目住宅建議一、區(qū)域內(nèi)住宅樓層情況地塊周邊的四個(gè)項(xiàng)目除早期開發(fā)的西典家園，都有多層產(chǎn)品，從售價(jià)上看，每平米比高層多出15003000，售價(jià)雖然高出甚多，但銷售狀況火爆，說明市場(chǎng)認(rèn)知度極高。二、本案建筑類別建議北2004地塊建造花園洋房及小高層，緊鄰五星級(jí)酒店，并可申報(bào)建設(shè)部國家級(jí)健康住宅，提升地塊整體品質(zhì)；拔高北2006地塊限高，建造30層高板，打造地標(biāo)性觀景社區(qū)，保證本案整體容積率。第七節(jié) 項(xiàng)目車位建議考慮到哈爾濱氣候因素，和目前社區(qū)人車分流的整體趨勢(shì)， 建議打造地下車庫；北2004地塊的花園洋房社區(qū)建議車位配比為1：1；北2006地塊的觀景社區(qū)建議車位配比為1：。第八節(jié) 項(xiàng)目幼兒園建議哈爾濱雙語幼兒園語言教育從娃娃抓