【正文】 8 風格建議： 強有力的建筑沖擊 重點推薦 —— 創(chuàng)意而現(xiàn)代的新荷蘭建筑，在株洲市場尚未被采用 代表產(chǎn)品 —— 深圳優(yōu)品藝墅、武漢萬科金色家園： ?特點：色調偏沉穩(wěn)、 用“盒子狀”的懸挑、色塊的變化 等強調幾何感和設計感。 Code of this report | 79 169。 Copyright Centaline Group, 2022 新荷蘭建筑的中國實踐 —— 龍湖 ﹒ 春森彼岸，懸挑、色塊的變化與陽臺內包式處理 建筑特色 —— 玻璃元素的大量應用； ?特點：立面完整感、公建氣息； ?運用荷蘭建筑的借鑒意義：玻璃及各色塊的應用，陽臺臵于玻璃掛件后； ?與項目適配度仍需考慮的問題：立飾切得過于零碎，以致于影響挺拔感。 可借鑒性 ： ?陽臺內包于立面之內的處理方式。 風格建議： 強有力的建筑沖擊 Code of this report | 80 169。 Copyright Centaline Group, 2022 建筑特色 —— 陽臺和外沿空間的應用； ?特點：立面挺拔； ?運用荷蘭建筑的借鑒意義：在色調變化上與幸福里有相似之處、維持一致風格，陽臺和外沿空間的內包式處理能使里面更加公建化，與底部街區(qū)形象呼應。 萬科 ﹒ 金色家園 關于公寓外立面：建議重點借鑒武漢萬科金色家園的公寓立面風格 可借鑒性 ： ?陽臺內包于立面之內的處理方式； ?色彩和體塊低調且統(tǒng)一的變化。 風格建議： 強有力的建筑沖擊 Code of this report | 81 169。 Copyright Centaline Group, 2022 震撼的景觀展示 景觀展示： 震撼的景觀展示是客戶接觸項目的重要遭遇 Code of this report | 82 169。 Copyright Centaline Group, 2022 居住空間尺度感隨面積增加而增大，臥室、客廳開間隨面積的增加適度增大，客廳開間不低于 或寬廳設計， 120平及以上面積戶型，臥室設計為獨立套房，帶衛(wèi)生間、更衣室，部分可以增加化妝間 隨面積的增加增設功能空間，陽光房、健身房、獨立工人房等 注重創(chuàng)新，如局部錯層、挑空設計；增加贈送面積。主要包括：增加飄窗、入戶花園、錯層露臺、陽光房等。同時還可以增加，空中院館、私家候梯間等 居住的空間改善 結合項目的實際情況，本項目戶型建議方向 創(chuàng)新戶型： Code of this report | 83 169。 Copyright Centaline Group, 2022 頂層復式（空中別墅）退臺設計，加大附加值的贈送，提高去化率 退臺空中別墅 ? 客廳挑空，頂層主人套房，類別墅的生活體驗 ? 儲藏室，多功能房等空間的利用，增加居住的舒適便捷 ? 大露臺空中花園，居高臨下，一覽城市景觀 客廳 挑空 大退臺空中花園 主臥套房 頂層復式： 居住的空間改善 Code of this report | 84 169。 Copyright Centaline Group, 2022 新技術的合理運用 在控制成本的前提下，適當采用讓客戶易感知新技術，拉升項目形象，提高居住品質 提升尊貴感 智能家居拓展系統(tǒng)：為客戶安裝智能家居提供可能 中央背景音樂：音源設在廚房，各個房間設有末端，藝術社區(qū)落地 無線局域網(wǎng) : WIFI社區(qū) 提高舒適度 斷熱鋁材窗框、 外墻保溫系統(tǒng)、中空鍍膜 LOWE玻璃、 中水系統(tǒng) +直飲水系統(tǒng)、 生態(tài)滅蚊機 保障安全性 識別系統(tǒng)： 刷卡入小區(qū)、可視門禁、電梯刷卡入戶 、指紋識別 保安系統(tǒng)： 周界報警、紅外線監(jiān)控 、車輛識別、家庭防盜 一線城市較低成本的主流新技術 建 議： Code of this report | 85 169。 Copyright Centaline Group, 2022 服務體系設臵 細節(jié)分類 主要內容 搭建專署 價值體系 提升居住價值 將常規(guī)服務執(zhí)行到極致，讓物業(yè)歷久彌新首創(chuàng)社區(qū)“氛圍管理”，通過引導和感化來實現(xiàn)管理有序，同時營造社區(qū)尊貴氛圍和高尚氣質 擴大投資價值 為業(yè)主提供專業(yè)化的物業(yè)保養(yǎng)服務，持續(xù)提升服務與管理，提高項目的投資及珍藏價值 關注合作價值 在各個領域內尋找最為頂級的業(yè)者與之合作，整合眾多社會資源，提供專屬服務，超越單純的居住 實行服務分級 物業(yè)經(jīng)理人 為最高級別服務，負責社區(qū)各項事務，極高職業(yè)素養(yǎng)，協(xié)助處理禮儀、社交、物業(yè)投資、物業(yè)保養(yǎng)等多個領域問題； 物業(yè)私人助理 最直接面對業(yè)主的服務者，提供私人助理服務， 24小時在線，包括生活顧問、出游安排、代為繳費、房屋代管等全方位服務 社區(qū)衛(wèi)士 經(jīng)過社區(qū)衛(wèi)士培訓基地嚴格培訓，各負專職，具有極強的職業(yè)敏感性及對事物的洞察力；分為園區(qū)雙人巡警 /隱性特衛(wèi)隊 /護衛(wèi)儀仗隊 深度禮賓式 指南針服務 對生活消費場所進行全面調查，設計消費服務菜單，提供生活顧問 健康服務 為業(yè)主建立家庭健康檔案 /提供 24小時醫(yī)療急救援助 /定期舉辦健康知識講座 /私人陪護服務 /提供健康顧問，心理咨詢等 異地 SOS服務 在港澳及國內開通地區(qū)服務熱線，提供異地緊急援助 前臵服務 設立溝通大使 /收樓大使 /裝修大使等，在購樓過程中提供全程服務 個性化服務 私人隨護 /四點鐘學校 /愛心服務 /物業(yè)理財 /保姆培訓 /家居服務 /代辦服務 …… ?著眼于細節(jié)，在傳統(tǒng)物業(yè)服務基礎上將程度提升到極致的同時，再從高端客戶的切身需求出發(fā)，制訂出專署的私有化的服務體系及內容， 物業(yè)服務： 高標準的禮賓服務為項目增值（借鑒中海 物業(yè)） 便利的專屬服務 Code of this report | 86 169。 Copyright Centaline Group, 2022 項目本體分析 市場競爭 項目判斷 提出問題 項目發(fā)展戰(zhàn)略 項目整體定位 經(jīng)濟測算 客戶分析 提綱： Code of this report | 87 169。 Copyright Centaline Group, 2022 4億利潤營銷保障措施簡略 產(chǎn)品優(yōu)勢化 中原代理， 保駕護航 商業(yè)后臵銷售， 待片區(qū)成熟切入 市場 集中式商業(yè)最小 化，且臨街部分 最大化 靈活的銷售模 式，部分招商出 售產(chǎn)權鋪 Code of this report | 88 169。 Copyright Centaline Group, 2022 產(chǎn)品優(yōu)勢化。 根據(jù)客戶特征，本項目定位產(chǎn)品可分為： 附送系列、舒適系列 、創(chuàng)新系列 產(chǎn)品永遠是領先市場一步，滿足各類客戶需求，精細化設置，好產(chǎn)品才最有競爭力。 產(chǎn)品類型 戶均面積 套數(shù) 預估 針對客戶 客戶來源 設計要點 產(chǎn)品歸屬 （㎡） 一房 3045 480 區(qū)域價值看好者，投 資型客戶 蘆淞區(qū)客戶、天 元、五縣 帶陽臺，送飄窗 特色小戶型 二房 5070 200 投資型產(chǎn)權購買者 蘆淞區(qū)客戶、天 元、五縣 帶陽臺，送飄窗 兩房 70 193 剛需首次臵婚房群體 市中心上班族、 天元區(qū) 朝南、贈送、面積 控制 贈送系列 2加一房 8589 414 首套房，剛需、需求 3房 天元區(qū)、市區(qū)其 他 朝南、贈送、面積 控制 三房 95105 180 首次臵業(yè)婚房（追求一步到位）、改善型客戶 天元區(qū)客戶 功能空間完善、舒 適、朝南 舒適系列 三加一房 110125 190 剛需、改善型 天元區(qū)為主、蘆 淞、五縣 功能完善、舒適朝 南 產(chǎn)品上 Code of this report | 89 169。 Copyright Centaline Group, 2022 中原掌握了最豐富的本土動態(tài)，把握市場脈搏 營銷本土化。 縱觀眾多開發(fā)商進入三線城市后在項目定位上都遇到了 本土化難題。中原具備這樣協(xié)助開發(fā)商進行本土化實踐的經(jīng)驗。 營銷專業(yè)度上 Code of this report | 90 169。 Copyright Centaline Group, 2022 中原對于開發(fā)商目標洞察、在維持商業(yè)運營同時，擴大商業(yè)價值。 商鋪價值化。 眾多開發(fā)商減輕資金壓力，把商業(yè)的輔助功能作為本盤開發(fā)模式 廣場 內 外 示意圖 設計上 Code of this report | 91 169。 Copyright Centaline Group, 2022 商業(yè)后置化。 商業(yè)后置化的最大核心是借機而動，依仗區(qū)域發(fā)展順勢而為。 中原對區(qū)域發(fā)展的預判，商業(yè)價值最大化，要到項目開發(fā)到最后才能實現(xiàn) 發(fā)展思路上 Code of this report | 92 169。 Copyright Centaline Group, 2022 公寓產(chǎn)權化。 核心區(qū)域上的酒店需求量較大，產(chǎn)權式酒店可提升公寓售價。 中原對公寓溢價研究程度深，合理招商酒店，達成客戶與酒店之間招租協(xié)議，提升售價。 銷售模式上 1棟 25~28樓產(chǎn)品為酒店層。 價格均價為 7200 25層以下為去化層價格均價為 6000 Code of this report | 93 169。 Copyright Centaline Group, 2022 本次經(jīng)濟測算作為上次溝通會議中 《 經(jīng)濟測算 》 的完善版，核心因素“ 地價 ”已明確，其他經(jīng)費校準，得出最后數(shù)據(jù)。 經(jīng)濟測算說明： Code of this report | 94 169。 Copyright Centaline Group, 2022 在保證 %的銷售利潤之下，該地塊可承受 1000元 /平米的地價成本，建安成本參考建工、中鐵等高品質樓盤，詳情見表。 Code of this report | 95 169。 Copyright Centaline Group, 2022 營銷推廣控制圖 2022年 1月 2月 5月 6月 3月 4月 8月 9月 7月 10月 11月 12月 工程節(jié)點 銷售階段 媒體主題 營銷節(jié)點 媒體推廣 8月 20，一批開盤 建立差異化形象，強勢占位 10月 22 二批加推 大事件系列活動 推新品，鞏固形象 體育新城首席都會綜合體駕臨，宣布體育新城正式起航。 路旗、報紙、戶外廣告牌、網(wǎng)絡、短信和雜志、現(xiàn)場活動 住宅出正負零 樣板房、售樓部到位 高層預售取得，在中歐項目前開盤 4月初，新品發(fā)布會 6月底，售樓處揭幕活動 加推產(chǎn)品 Code of this report | 96 169。 Copyright Centaline Group, 2022 報告回顧 發(fā)展方向 項目本體機會小結： 不具備豪宅價值滿足普通住宅需求，商業(yè)發(fā)展具備挑戰(zhàn)性，同時也是機會點。 住宅控制總價，做好產(chǎn)品，做好展示面，商業(yè)轉化面積。 體育新城 活力都會綜合體 項目定位： 4億利潤保障： 產(chǎn)品優(yōu)勢化、營銷本土化、商鋪價值化、 商業(yè)后臵化、公寓產(chǎn)權化 營銷節(jié)點： 計劃 5月出正負零， 8月?lián)屧诟偁幤放魄?，完成首開 市場競爭機會小結： 本項目地段與配套作為重要賣 點，區(qū)別于競爭品牌。 客戶機會小結： 本區(qū)域購房客戶次年輕化，對生活品質有不俗追求。 Code of this report | 97 169。 Copyright Centaline Group, 2022 Thanks for your attention Wish you a good day