【正文】 石峰 荷塘 醴陵 株洲 縣 攸縣 茶陵 炎陵 長沙 湘潭 外省 其他 合計(jì) 占比 100% 尚格名城 客戶主要來自天元區(qū)，但由于項(xiàng)目前期口碑較好，成交客戶中下屬縣市的客戶占到相當(dāng)比重，攸縣客戶占到 %。 湘銀星城 美的城 Code of this report | 53 169。 Copyright Centaline Group, 2022 項(xiàng)目本體分析 市場競爭 項(xiàng)目判斷 提出問題 項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略 項(xiàng)目整體定位 經(jīng)濟(jì)測算 客戶分析 提綱： Code of this report | 52 169。 Copyright Centaline Group, 2022 從競爭看機(jī)會(huì)點(diǎn)： 地段和配套是本案優(yōu)勢，形象有提升空間。 Copyright Centaline Group, 2022 市場小結(jié)： ，片區(qū)競爭激烈，本案突圍需靠產(chǎn)品創(chuàng)新； ，本案首開需避開市場集中 放量； ，發(fā)力于自身資源或配套，高舉高打其形 象是三大運(yùn)營策略可為本項(xiàng)目借鑒。 本案 已開發(fā)項(xiàng)目分析 潛在土地市場分析 ?體育新城片區(qū)土地潛在供應(yīng)活躍，目前成交的土地有中歐城以及錦繡華都；待出售的土地有株洲國投的 A/B/C地塊； ?潛在土地整體住宅面積近 70萬方，商業(yè)面積達(dá) 21萬方，預(yù)計(jì) 2022年即將入市，隨著新興項(xiàng)目的開發(fā)利用，質(zhì)數(shù)較好的土地將越來越少。 已開發(fā)項(xiàng)目分析 潛在土地市場分析 本案 Code of this report | 48 169。樓梯6000元 /㎡ 面積： 85㎡ 二 房， 90130㎡三房、 140平四房 未來 2年推量： 約 30萬方 總價(jià)： 4684萬 華晨國際 總體量： 50萬 均價(jià)： 5700元 /㎡ 面積： 8088平二房，105116平三房 未來 2年推量： 10萬方 總價(jià)： 5270萬 —— 老項(xiàng)目后續(xù)不斷推出， 12年內(nèi)整個(gè)片區(qū)項(xiàng)目預(yù)計(jì)將近 190萬方 ，競爭激烈 美的城 總體量： 130萬 均價(jià)： 4300元 /平米 面積： ， ， 210250五房 未來三年推量： 30萬方 總價(jià)： 45 12月 1月 2月 3月 4月 2022年5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 已開發(fā)項(xiàng)目分析 潛在土地市場分析 山河錦園 總體量： 59萬 均價(jià)： 4300元 /平米 面積： 94114二房， 、四房 未來推貨量： 6萬方 總價(jià)： 4576萬 旺城天悅 總體量： 26萬 均價(jià)： 3800元 /㎡ 面積： 90150，二、三、四房 未來 2年推量： 15萬方 總價(jià)： 3560萬 Code of this report | 47 169。 面積： 8587平兩房、 119152平三房 未來 2年推量： 20萬方 總價(jià)： 預(yù)計(jì) 4294萬 廬山春天曼城 總體量： 55萬 均價(jià)： 5100元 /m178。 Copyright Centaline Group, 2022 區(qū)域潛在競爭分析 PART 3 Code of this report | 46 169。 套數(shù) 比例 二房 9299 90 28% 緊湊三房 103107 72 22% 舒適三房 112116 90 28% 闊景三房 122128 72 22% Code of this report | 44 169。 Copyright Centaline Group, 2022 旺城天悅（已推高層）： 主力戶型為二房、三房；主力面積區(qū)間為 92128平米，基本較為方正。 Copyright Centaline Group, 2022 現(xiàn)代簡歐風(fēng)格建筑立面，步行商業(yè)街略帶 artdeco造型，園林延續(xù)性好。 Copyright Centaline Group, 2022 1 2 3 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 開發(fā)商 株洲旺城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 占地（萬方） 地址 天元區(qū)株洲大道 666號(hào)（豐田 4S店西側(cè)） 建面（萬方） 總戶數(shù) 5000戶 容積率 裝修狀況 毛坯 建筑類型 高層 物業(yè)類別 住宅、商業(yè)、會(huì)所 綠化率 30% 開盤日期 預(yù)計(jì) 2022年 11月底 入住時(shí)間 2022年 均價(jià) 33003980元 /平米 配套 內(nèi)部配套：幼兒園、 5000平米星級豪華會(huì)所 周邊配套：湘江風(fēng)光帶、石峰公園、體育中心 旺城天悅： 45萬平濱江居住體； 高層、小高層中檔社區(qū)， 戶型 面積控制。 戶型 面積段 / m178。24房，且以 90130m178。 Copyright Centaline Group, 2022 尚格名城（六期）： 主力戶型為緊湊三房、舒適三房；主力面積區(qū)間為 90130平米，基本較為方正。 Copyright Centaline Group, 2022 尚格名城： 區(qū)域傳統(tǒng)領(lǐng)導(dǎo)者； 開發(fā)商 湖南尚格臵業(yè)有限公司 占地面積 800畝 物業(yè)管理 尚格物業(yè) 總建筑面積 132萬㎡ 物業(yè)類型 多層、小高層、高層 容積率 物業(yè)類型 洋房、普通住宅、商業(yè)、酒店 綠化率 % 交通情況 1 4 59 建筑分期 12期，目前開發(fā)至第 6期 自身配套 學(xué)校、酒店、寫字樓、中央生態(tài)公園 周邊配套 北師大附中、紅星美凱龍、體育中心、石峰公園 四大價(jià)值體系：產(chǎn)品品質(zhì) +交通優(yōu)勢 +成熟社區(qū) +完善配套 +景觀優(yōu)勢 Code of this report | 39 169。 Copyright Centaline Group, 2022 大江觀邸一期戶型配比 ：作為江景樓盤，項(xiàng)目在面積控制上趨于保守；主力戶型為兩房、三房；主力面積控制在 85127平米； 戶型 面積段（ m178。 Copyright Centaline Group, 2022 建筑風(fēng)格： 尊貴優(yōu)雅的新古典主義外立面，浪漫北美風(fēng)情園林； 游艇級會(huì)所 鳥瞰圖 外立面 5000m178。 Copyright Centaline Group, 2022 大江觀?。?體育中心旁 〃 全江景資源豪宅； 以戶型 (景觀空間 )贈(zèng)送、景觀資源打開市場 開發(fā)商 湖南億帆房地產(chǎn)開發(fā)公司 占地面積 120畝 物業(yè)管理 待定 總建筑面積 30萬㎡ 建筑類型 高層 容積率 物業(yè)類型 商業(yè)、普通住宅 綠化率 40% 交通情況 暫無公交直達(dá) 建筑分期 2期，目前為 1期， 1期預(yù)計(jì) 9月份開盤 自身配套 商業(yè)（ ）、國際幼兒園、 5千 m178。 Copyright Centaline Group, 2022 廬山春天 〃 曼城二期： 主力戶型以舒適型三房和奢華型三房為主；主力面積區(qū)間為 112148平米； 戶型 面積段（ m178。 Copyright Centaline Group, 2022 廬山春天曼城： 一座城市的中央生態(tài)居住區(qū)； 高層、小高層中檔社區(qū)，以中心園林和面積贈(zèng)送為核心賣點(diǎn) 開發(fā)商 株洲華晨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 占地面積 m178。 Copyright Centaline Group, 2022 戶型 面積段（ m178。 Copyright Centaline Group, 2022 配套規(guī)劃： 現(xiàn)代簡潔里面，時(shí)尚感、都市感十足，城市級商業(yè)引擎，半徑覆蓋到體育新城。 Copyright Centaline Group, 2022 區(qū)域 天元區(qū) 板塊 體育中心新城 容積率 樓盤地址 栗雨工業(yè)園中央商務(wù)區(qū) 當(dāng)期建筑面積 36萬 平方米 當(dāng)期規(guī)劃戶數(shù) 別墅 136戶；高層 659戶 主力戶型 四房 、 五房、六房 綠化率 % 物業(yè)形態(tài) 雙拼、聯(lián)排、高層 開發(fā)商 美的地產(chǎn) 社區(qū)內(nèi)配套 萬豪、會(huì)所、 SHOPING MALL、商業(yè)街，幼兒園、麥德龍 周邊配套 天元區(qū)政府、體育中心、紅星美凱龍、北京 師大附中 美的城： 天元 CBD高端資源型綜合體，約 35萬平米商業(yè)體量。曼城 尚格名城 美的城 體育新城外 體育新城內(nèi) 旺城天悅 Code of this report | 29 169。 Copyright Centaline Group, 2022 典型比準(zhǔn)個(gè)案選取原則 望云項(xiàng)目 檔次相同或相近 區(qū)位相同或類似 產(chǎn)品線相同或類似 項(xiàng)目比準(zhǔn)個(gè)案選取的三個(gè)維度 —— Code of this report | 28 169。 產(chǎn)品組合類似， 唯有美的城 Code of this report | 26 169。 VS神農(nóng)城：未來城市中心定 位，價(jià)格稍微劣 勢。隨著板塊的不斷開發(fā)，未來體育新城會(huì)從配套和影響力上逐步超越。 項(xiàng)目名稱 占地面積 （㎡） 建筑面積 （㎡） 容積 率 住宅類型 在售及待售主力 產(chǎn)品 當(dāng)前住宅、均價(jià)元/㎡） 商業(yè) /公寓均價(jià) 銷售率 主要賣點(diǎn) 佳兆業(yè) 〃金域天下 22萬 57萬 多層、小高層、高層 167172三房 4600 18000 一期 85% 區(qū)域規(guī)劃前景、雙水系、雙公園、純水岸豪宅 湘銀星城 38萬 132萬 多層、高層 90160三房五房 4500 2800030000 一期在售 湘銀品牌、 6+1創(chuàng)新戶型 +教育配套 +規(guī)模優(yōu)勢 美的城 53萬 150萬 多層、高層 110250 4400 10000 高層未開盤 品牌、區(qū)域規(guī)劃前景、栗雨湖 公園 尙格名城 53萬 120萬 高層、小高層、多 層 85~140兩 四房 5000 1500030000 六期 94% 地段、交通；主題園林及品質(zhì) ；多層產(chǎn)品，自身配套 廬山春天 55萬 高層、小高層 99190二、五房 4900 —— 二期 96% 新城地段，配套完善，華晨品 牌號(hào)召力 華晨 .國際 12萬 50萬 高層 90~115二、三房 5800 50005500公寓 85% 緊鄰神龍城、市政府，天臺(tái)公園、北師大附中 天泉一品 10萬 2 小高層、別墅 236316聯(lián)排別墅 8500 —— 余 50套聯(lián)排 湘水灣、湘江、純別墅區(qū) 大江觀邸 30萬 高層 85167二到三房 4800 30000 一期在售 一線江景、石峰公園、高贈(zèng)送 湘江名都 25萬 高層 120140四房 4900 20220 一期 75% 區(qū)位神龍城及湘江，園林及物 業(yè)、自身配套大體量商業(yè) 華晨御園 32萬 高層、別墅 45100三房 5400 2500030000 剩 100套 生活配套完善，株百、神龍城 Code of this report | 25 169。天悅 Code of this report | 24 169。 Copyright Centaline Group, 2022 天元區(qū)競爭分析 PART 1 Code of this report | 23 169。 從地塊看機(jī)會(huì)點(diǎn)： 不具備打造豪宅的價(jià)值，可滿足普通住宅需求，商業(yè)發(fā)展具備挑戰(zhàn)性，同時(shí)是機(jī)會(huì)點(diǎn) 住宅 商業(yè) Code of this report | 21 169。 通達(dá)性： 15分鐘暢達(dá)全城