界首市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告書(shū)-資料下載頁(yè)
2025-01-21 15:59本頁(yè)面
【正文】 受正體房地產(chǎn)大環(huán)境影響，項(xiàng)目銷(xiāo)售速度有所放緩，但銷(xiāo)售情況仍可圈可點(diǎn)。項(xiàng)目在售房源為 B1D1樓以及前期所剩余 A456部分房源，目前僅余房 32套，以小戶(hù)型為主。 【 壹號(hào)公館 】 目前的簽約均價(jià)為 /㎡ ，超出界首市場(chǎng)住宅均價(jià) 300多元 /㎡ ，且為界首市在售樓盤(pán)最高。 32 33 壹號(hào)公館區(qū)位圖 34 壹號(hào)公館景觀 35 ★ S優(yōu)勢(shì) 高檔次定位高，在本地有較好口碑 景觀先行，認(rèn)可度較高 地段優(yōu)勢(shì) 品質(zhì)優(yōu)良，產(chǎn)品用材皆取上品 七 SWOT分析 ★ W劣勢(shì) 交通欠佳，周邊小學(xué)上下學(xué)時(shí)間容易造成擁堵，項(xiàng)目南側(cè)勝利西路至今仍是泥濘小道 價(jià)格相比本地其他項(xiàng)目偏高 部分戶(hù)型設(shè)計(jì)欠佳 周邊暫無(wú)規(guī)劃發(fā)展 ★ O機(jī)會(huì) 勝利西路早晚修建，完善區(qū)位交通 項(xiàng)目全貌逐漸成型，宣傳效果更直觀 新老城區(qū)交匯處，地段優(yōu)勢(shì)永不落伍 ★ T威脅 市場(chǎng)高品質(zhì)、低價(jià)位產(chǎn)品的先于本案上市 造成客戶(hù)分流，如：大唐 *國(guó)際城 界首市新增項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng) 36 八 本案銷(xiāo)售分析 ? 本項(xiàng)目自 2022年 7月 28日開(kāi)始銷(xiāo)售原有余房，進(jìn)入銷(xiāo)售周期。 ? 設(shè)定 2022年 7月 28日 —— 12月 31日為銷(xiāo)售第一階段； ? 2022年 1月 1日 —— 2月 28日為銷(xiāo)售第二階段； ? 成交率小結(jié) ：由以上表格信息反饋，本案第一銷(xiāo)售階段，市場(chǎng)認(rèn)知度尚佳，自 7月底展開(kāi)營(yíng)銷(xiāo)工作以來(lái)，共積累來(lái)訪 1087組，來(lái)電 793組。但成交率較低，僅有 9%；銷(xiāo)售第二階段，兩個(gè)月蓄客 184組， 33組來(lái)電，平均每日 ， ，受春節(jié)節(jié)點(diǎn)影響，成交率有所上升，為 14%。 來(lái)客量 來(lái)電量 成交量 成交率 2022年 1087 793 100 9% 2022年 12月 184 33 26 14% 合計(jì) 1271 826 126 10% 37 小結(jié)： 從以上數(shù)據(jù)可以看出，在所有的面積當(dāng)中，銷(xiāo)售速度最快的是 110120㎡ 以及 120— 130㎡ 以上的大戶(hù)型，而且大戶(hù)型的銷(xiāo)售率明顯高于其他，達(dá)到 %；其次為 ㎡ 的戶(hù)型，銷(xiāo)售率為 94%。相對(duì)較差的為 ㎡ 的戶(hù)型，銷(xiāo)售率為 50%，銷(xiāo)售率最低的是 8090平方米的小戶(hù)型，銷(xiāo)售率只有 11%。 面積（平方米） 已售量（套） 可銷(xiāo)售量（套） 占比（ %） 8090 2 18 11% 90100 44 54 81% 110120 185 188 98% 120130 71 72 99% 130140 2 3 67% 合計(jì) 304 335 91% 物業(yè)面積分析 38 ? ㎡ 戶(hù)型與 ㎡ 戶(hù)型銷(xiāo)售狀況欠佳原因分析： 界首市為北方縣級(jí)小城市，傳統(tǒng)觀念濃厚，大戶(hù)型相對(duì)受歡迎。從目前界首的房產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)宏觀狀況看， 110130平方米三房?jī)蓮d一 /兩衛(wèi)的住宅的需求量相對(duì)較大，僅次與 100120㎡ 住宅的需求量。是市場(chǎng)上的主力戶(hù)型之一。由于受價(jià)格因素影響， 90— 100㎡ 的兩房或小三房亦占據(jù)相應(yīng)需求量。 ? 本項(xiàng)目目前去化叫緩慢的為 ㎡ 與 ㎡ 的兩房戶(hù)型。 ㎡ 戶(hù)型： 從位置看，這個(gè)戶(hù)型位于 D1樓的中間，也是整個(gè)社區(qū)的中間位置，樓棟位置較好，整體采光和景觀都不錯(cuò)。 從戶(hù)型看， 88㎡ 戶(hù)型特點(diǎn)可以歸納為：客廳開(kāi)間大但采光差，雙臥朝南，陽(yáng)臺(tái)與臥室連接，生活晾曬不方便，通透性欠佳。 從面積需求看， 88㎡ 戶(hù)型面積低于本地傳統(tǒng)觀念需求。 總結(jié)以上分析，該戶(hù)型所在位置是一營(yíng)銷(xiāo)機(jī)會(huì)，景觀好，采光佳，但存在戶(hù)型設(shè)計(jì)方面的硬傷。面積較小，市場(chǎng)需求量不高。 ㎡ 戶(hù)型： 從位置看，這個(gè)戶(hù)型位于 D1樓的西側(cè)， D1樓位置較好。北方傳統(tǒng)觀念有“東為上”的觀念，部分傳統(tǒng)觀念濃厚的客戶(hù)會(huì)對(duì)此位置有考慮。 從戶(hù)型看， ㎡ 戶(hù)型特點(diǎn)為：客廳、主臥南向，采光和景觀尚可，但面積不小，設(shè)計(jì)為兩室兩廳一衛(wèi)，實(shí)用性不高?？蛻?hù)更愿意接受，相當(dāng)或者稍大面積的小三房或面積更小的兩室。 從面積需求看， 97㎡ 為市場(chǎng)所接受需求范圍。 總結(jié)以上分析，該戶(hù)型最大硬傷為戶(hù)型設(shè)計(jì)的面積實(shí)用性?；ㄐ∪康腻X(qián)買(mǎi)兩室的戶(hù)型，需克服此客戶(hù)心理硬傷。 39 根據(jù)銷(xiāo)售周期總結(jié)，相關(guān)價(jià)格區(qū)間分析， 35萬(wàn) 45萬(wàn)之間為小戶(hù)型，去化周期長(zhǎng)，與市場(chǎng)需求有關(guān)。界首購(gòu)房需求以三房為主，兩房為輔，因此 45萬(wàn) 60萬(wàn)之間的經(jīng)濟(jì)三房、舒適三房比較適合界首房產(chǎn)市場(chǎng)的需求。 60萬(wàn)以上的房型基本為一層帶院房型，這樣的房型雖說(shuō)總價(jià)相對(duì)較高，但屬稀缺型房型，所以去化周期也比較短。從上表可以看出，下期項(xiàng)目的調(diào)整應(yīng)以經(jīng)濟(jì)三房、舒適三房為主，總價(jià)在 45萬(wàn) 60萬(wàn)之間，也在界首市購(gòu)房者的可承受范圍內(nèi)。 價(jià)格力分析 40 余房情況 41 余房分析 ： 由以上表格反饋出來(lái)的信息 從戶(hù)型看，剩余房源最多的為 D1㎡ 兩房戶(hù)型，其次為 D1㎡ 兩房戶(hù)型。此兩種戶(hù)型均存在相應(yīng)硬傷。 從位置看，剩余房源樓棟最多的為位于小區(qū)中間位置的 D1樓。該棟物業(yè)面對(duì)小區(qū)南大門(mén)入口，采光、景觀等尚佳。其中最滯銷(xiāo)的 ㎡ 的兩房戶(hù)型，更位于該棟樓的中間突出位置。 從樓層上看，剩余房源整體樓層偏高，尤其頂樓房源，客戶(hù)抗性最大。 從價(jià)格上來(lái)看，剩余房源總價(jià)區(qū)間為 35W45W，與其他熱銷(xiāo)房源進(jìn)行對(duì)比，對(duì)客戶(hù)來(lái)說(shuō)吸引力不大，但性?xún)r(jià)比卻不高。 另有原“佳和 新天地”遺留房源，該房源存在“外立面老化”“墻體開(kāi)裂”“頂層滲水”“面積大，總價(jià)高”等 ，去化難度大。 42 九 項(xiàng)目推廣建議 目前本項(xiàng)目的成交均價(jià)約在 4346左右，因“地段優(yōu)”、“品質(zhì)佳”，雖然價(jià)位在整個(gè)界 首市住宅市場(chǎng)獨(dú)占鰲頭，是以銷(xiāo)售情況仍然不俗，目前所采用的營(yíng)銷(xiāo)策略有： ? A A A B1一致的優(yōu)惠政策： a、定房?jī)?yōu)惠 200/平方米 b、按時(shí)簽約優(yōu)惠 30元 /㎡ c、一次性付款 30元 /㎡ 優(yōu)惠 ? D1（ 88— 97㎡ 兩房房源）優(yōu)惠政策 ： a、當(dāng)期大定，享受 160元 /㎡ 優(yōu)惠（及時(shí)簽約優(yōu)惠包含在內(nèi)） b、僅僅針對(duì) D1房源，過(guò)年摸紅包（ 5000元、 8000元、 10000元） c、付款優(yōu)惠：按揭 20元 /㎡ ，一次性： 30元 /㎡ d、 D11802作為特價(jià)房，單價(jià)為 3988元 /㎡ 。特價(jià)房不享受任何優(yōu)惠。 根據(jù)本提報(bào)以上項(xiàng)目銷(xiāo)售分析，目前剩余房源主要因?yàn)榇嬖凇皯?hù)型欠佳”、“性?xún)r(jià)比不高”、或“總價(jià)高”、“頂層”“暫不能辦理按揭貸款”等原因，導(dǎo)致銷(xiāo)售速度相對(duì)緩慢。自采取該營(yíng)銷(xiāo)策略以來(lái)，對(duì)此類(lèi)房源的銷(xiāo)售，起到了積極的作用。目前去化速度約 /日 . 目前項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)方式 43 44 45 46 十 銷(xiāo)售目標(biāo)擬定 47 THE END Thank Yo
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