【正文】 受正體房地產大環(huán)境影響，項目銷售速度有所放緩，但銷售情況仍可圈可點。項目在售房源為 B1D1樓以及前期所剩余 A456部分房源，目前僅余房 32套，以小戶型為主。 【 壹號公館 】 目前的簽約均價為 /㎡ ，超出界首市場住宅均價 300多元 /㎡ ，且為界首市在售樓盤最高。 32 33 壹號公館區(qū)位圖 34 壹號公館景觀 35 ★ S優(yōu)勢 高檔次定位高，在本地有較好口碑 景觀先行，認可度較高 地段優(yōu)勢 品質優(yōu)良，產品用材皆取上品 七 SWOT分析 ★ W劣勢 交通欠佳，周邊小學上下學時間容易造成擁堵，項目南側勝利西路至今仍是泥濘小道 價格相比本地其他項目偏高 部分戶型設計欠佳 周邊暫無規(guī)劃發(fā)展 ★ O機會 勝利西路早晚修建，完善區(qū)位交通 項目全貌逐漸成型，宣傳效果更直觀 新老城區(qū)交匯處，地段優(yōu)勢永不落伍 ★ T威脅 市場高品質、低價位產品的先于本案上市 造成客戶分流，如：大唐 *國際城 界首市新增項目競爭 36 八 本案銷售分析 ? 本項目自 2022年 7月 28日開始銷售原有余房，進入銷售周期。 ? 設定 2022年 7月 28日 —— 12月 31日為銷售第一階段； ? 2022年 1月 1日 —— 2月 28日為銷售第二階段； ? 成交率小結 ：由以上表格信息反饋，本案第一銷售階段，市場認知度尚佳，自 7月底展開營銷工作以來，共積累來訪 1087組，來電 793組。但成交率較低，僅有 9%；銷售第二階段，兩個月蓄客 184組， 33組來電，平均每日 ， ，受春節(jié)節(jié)點影響，成交率有所上升，為 14%。 來客量 來電量 成交量 成交率 2022年 1087 793 100 9% 2022年 12月 184 33 26 14% 合計 1271 826 126 10% 37 小結： 從以上數據可以看出，在所有的面積當中，銷售速度最快的是 110120㎡ 以及 120— 130㎡ 以上的大戶型，而且大戶型的銷售率明顯高于其他，達到 %；其次為 ㎡ 的戶型，銷售率為 94%。相對較差的為 ㎡ 的戶型，銷售率為 50%，銷售率最低的是 8090平方米的小戶型，銷售率只有 11%。 面積（平方米） 已售量（套） 可銷售量（套） 占比（ %） 8090 2 18 11% 90100 44 54 81% 110120 185 188 98% 120130 71 72 99% 130140 2 3 67% 合計 304 335 91% 物業(yè)面積分析 38 ? ㎡ 戶型與 ㎡ 戶型銷售狀況欠佳原因分析： 界首市為北方縣級小城市，傳統(tǒng)觀念濃厚，大戶型相對受歡迎。從目前界首的房產銷售市場宏觀狀況看， 110130平方米三房兩廳一 /兩衛(wèi)的住宅的需求量相對較大，僅次與 100120㎡ 住宅的需求量。是市場上的主力戶型之一。由于受價格因素影響， 90— 100㎡ 的兩房或小三房亦占據相應需求量。 ? 本項目目前去化叫緩慢的為 ㎡ 與 ㎡ 的兩房戶型。 ㎡ 戶型： 從位置看，這個戶型位于 D1樓的中間，也是整個社區(qū)的中間位置，樓棟位置較好，整體采光和景觀都不錯。 從戶型看， 88㎡ 戶型特點可以歸納為：客廳開間大但采光差，雙臥朝南，陽臺與臥室連接，生活晾曬不方便，通透性欠佳。 從面積需求看， 88㎡ 戶型面積低于本地傳統(tǒng)觀念需求。 總結以上分析，該戶型所在位置是一營銷機會，景觀好，采光佳，但存在戶型設計方面的硬傷。面積較小，市場需求量不高。 ㎡ 戶型： 從位置看，這個戶型位于 D1樓的西側， D1樓位置較好。北方傳統(tǒng)觀念有“東為上”的觀念，部分傳統(tǒng)觀念濃厚的客戶會對此位置有考慮。 從戶型看， ㎡ 戶型特點為：客廳、主臥南向，采光和景觀尚可，但面積不小，設計為兩室兩廳一衛(wèi)，實用性不高?？蛻舾敢饨邮?，相當或者稍大面積的小三房或面積更小的兩室。 從面積需求看， 97㎡ 為市場所接受需求范圍。 總結以上分析，該戶型最大硬傷為戶型設計的面積實用性。花小三房的錢買兩室的戶型，需克服此客戶心理硬傷。 39 根據銷售周期總結，相關價格區(qū)間分析， 35萬 45萬之間為小戶型，去化周期長，與市場需求有關。界首購房需求以三房為主，兩房為輔，因此 45萬 60萬之間的經濟三房、舒適三房比較適合界首房產市場的需求。 60萬以上的房型基本為一層帶院房型，這樣的房型雖說總價相對較高，但屬稀缺型房型，所以去化周期也比較短。從上表可以看出，下期項目的調整應以經濟三房、舒適三房為主，總價在 45萬 60萬之間，也在界首市購房者的可承受范圍內。 價格力分析 40 余房情況 41 余房分析 ： 由以上表格反饋出來的信息 從戶型看，剩余房源最多的為 D1㎡ 兩房戶型，其次為 D1㎡ 兩房戶型。此兩種戶型均存在相應硬傷。 從位置看，剩余房源樓棟最多的為位于小區(qū)中間位置的 D1樓。該棟物業(yè)面對小區(qū)南大門入口，采光、景觀等尚佳。其中最滯銷的 ㎡ 的兩房戶型，更位于該棟樓的中間突出位置。 從樓層上看，剩余房源整體樓層偏高，尤其頂樓房源，客戶抗性最大。 從價格上來看，剩余房源總價區(qū)間為 35W45W，與其他熱銷房源進行對比，對客戶來說吸引力不大，但性價比卻不高。 另有原“佳和 新天地”遺留房源，該房源存在“外立面老化”“墻體開裂”“頂層滲水”“面積大，總價高”等 ，去化難度大。 42 九 項目推廣建議 目前本項目的成交均價約在 4346左右，因“地段優(yōu)”、“品質佳”，雖然價位在整個界 首市住宅市場獨占鰲頭，是以銷售情況仍然不俗，目前所采用的營銷策略有： ? A A A B1一致的優(yōu)惠政策： a、定房優(yōu)惠 200/平方米 b、按時簽約優(yōu)惠 30元 /㎡ c、一次性付款 30元 /㎡ 優(yōu)惠 ? D1（ 88— 97㎡ 兩房房源）優(yōu)惠政策 ： a、當期大定，享受 160元 /㎡ 優(yōu)惠（及時簽約優(yōu)惠包含在內） b、僅僅針對 D1房源，過年摸紅包（ 5000元、 8000元、 10000元） c、付款優(yōu)惠：按揭 20元 /㎡ ，一次性： 30元 /㎡ d、 D11802作為特價房，單價為 3988元 /㎡ 。特價房不享受任何優(yōu)惠。 根據本提報以上項目銷售分析，目前剩余房源主要因為存在“戶型欠佳”、“性價比不高”、或“總價高”、“頂層”“暫不能辦理按揭貸款”等原因，導致銷售速度相對緩慢。自采取該營銷策略以來，對此類房源的銷售，起到了積極的作用。目前去化速度約 /日 . 目前項目營銷方式 43 44 45 46 十 銷售目標擬定 47 THE END Thank Yo