都鎮(zhèn)gm6號地塊可行性報告-資料下載頁
2025-01-21 15:44本頁面
【正文】 缺點： 別墅的性質(zhì)將對商業(yè)形成一定的限制，兩者定位的融洽將是最大的問題 項目投資價值性結(jié)論 不同產(chǎn)品類型的比較 產(chǎn)品類型 優(yōu)勢 劣勢 專業(yè)市場 背靠太湖，蟹資源豐富，專業(yè)市 場氛圍業(yè)已形成 螃蟹交易市場本身的性質(zhì)， 體量較大，后續(xù)難以去化 酒店等旅游娛樂服務(wù)業(yè) 背靠太湖，水景資源豐富 周圍已有較多類似配套，五星級度假村業(yè)也將要完工 商鋪 無明顯優(yōu)勢 位于城郊，社區(qū)整體消費水 平較低，地段劣勢 獨棟 背靠太湖，一線水景優(yōu)勢，價格 較低 40年的使用年限，周圍配套不完善，整體景觀不明顯 聯(lián)排 背靠太湖，一線水景優(yōu)勢，更低 的價格 40年的使用年限，周圍居民 的居住習(xí)慣 標志性建筑 小戶型、標志性建筑彰顯氣派 投資氛圍較差，區(qū)域地理環(huán) 境并不優(yōu)越。 不同定位方式的比較 定位方式 優(yōu)勢 劣勢 純商業(yè) 專業(yè)市場 背靠太湖，蟹資源豐富，專業(yè)市場氛圍業(yè)已形成，水景資源豐富，該地右側(cè)地塊綠化良好 螃蟹交易市場本身性質(zhì)以及其市場上商戶習(xí)慣； 周圍已有較多類似配套，五星級度假村業(yè)也將要完工； 體量較大，去化速度將非常緩慢 酒店等旅游服務(wù)業(yè) 專業(yè)市場＋酒店等旅游服務(wù)業(yè) 純別墅 純獨棟 背靠太湖，一線水景優(yōu)勢，價格較低 40年的使用年限，整體景觀不明顯； 體量較大，營銷將面臨較大的問題 純聯(lián)排 獨棟＋聯(lián)排 商業(yè)、別墅 別墅＋酒店等旅游服務(wù)業(yè) 分攤市場風(fēng)險，各產(chǎn)品類型體量較少，易于去化 別墅的性質(zhì)和商業(yè)的性質(zhì)在一定程度有所相左，如果處理不好，將會兩敗具傷 綜合分析來看，該地地段一般，周圍相關(guān)配套并不完善，區(qū)域投資價值并不明顯，但其太湖優(yōu)勢成為其最大的亮點之一 若要決定該地的開發(fā)，則建議按以下方式開發(fā)最為合理： 可以先開發(fā)一部分別墅（獨棟＋聯(lián)排）： 獨棟： 812套 /左右， 45005000元 /m178。 聯(lián)排： 1624套 /左右， 36003800元 /m178。 相對于商業(yè)項目來說，別墅總體優(yōu)勢略高于商業(yè)，由于市場目前尚不明朗，因此我們選擇別墅作為我們打探市場的先鋒，來探測市場對別墅的接受程度。 針對別墅的客戶定位以及銷售策略： 客戶定位 ：以本地客戶為主， 七都、橫扇、盛澤等周邊地區(qū)客戶為輔， 客戶年齡層次以中老年為主； 銷售策略 ：借鑒 “ 湖東會館 ” 銷售策略，模糊使用年限，舉行大量活動，如 送面積，提供裝修方案等等 產(chǎn)品注意點 ：別墅的景觀、質(zhì)量以及后續(xù)物業(yè)管理必須要符合別墅的基 本要求，讓客戶感覺物有所值 若別墅產(chǎn)品銷售良好，則接下來可以繼續(xù)考慮別墅的開發(fā)，并注意適當延伸市場范圍，并著力挖掘本地市場潛力； 若別墅產(chǎn)品銷售一般，甚至較差的情況下，則接下來可以考慮商業(yè)項目的開發(fā)，所謂 “ 船小好調(diào)頭 ” 也是這個道理 接下來討論第二種開發(fā)情況 因為前期別墅項目的限制，因此后續(xù)商業(yè)可以考慮開發(fā)酒店等旅游服務(wù)業(yè)： 建議本項目開發(fā)產(chǎn)權(quán)式酒店，充分利用當?shù)氐馁Y源，包括其蟹資源、旅游資源，吸引廟港周邊客戶前來投資。 該產(chǎn)權(quán)式酒店將于廟港社區(qū)其它酒店項目形成錯位競爭，在一定程度上規(guī)避了一定的市場風(fēng)險，提高本項目的抗風(fēng)險能力。 謝謝！
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