【正文】 積率 小高層、高層 5090平公寓 100140平三居 75008500元 /平 地域性客戶為主 成熟的區(qū)域生活配套； 便利的交通 70% 鼎新鼎云都 建面 5萬平 多層、小高層 7090平兩居 110120平三居 8300元 /平 區(qū)域內(nèi)客戶 成熟區(qū)域 較低價格 70% 多層、高層 80008500元 /平 老居民區(qū)、成熟生活配套、交通便利 區(qū)域地緣性客戶 特征分析 產(chǎn)品類型 價格平臺 客戶類型 西南路板塊：區(qū)域平臺 80009000，借助較成熟城市配套和交通，結(jié)合價格優(yōu)勢吸引客戶，產(chǎn)品以經(jīng)濟型兩居、小三居為主?？蛻粢灾苓吶巳簽橹鳌? ? 價值分析 本報告是嚴(yán)格保密的。 與西南路競爭板塊比較：本項目區(qū)域?qū)用娴某鞘袃r值處于劣勢但擁有更優(yōu)越的自然資源，而產(chǎn)品層面即使與區(qū)域領(lǐng)袖項目唯美品格相比，第五郡在規(guī)劃、建筑、園林方面也更為領(lǐng)先， 08年與唯美品格競爭將加大 項目 地段區(qū)域價值 產(chǎn)品價值 人文精神 品牌團隊 城市價 值 自然資源 價值 規(guī)劃 建筑 園林 配套 唯美品格 較好 一般 較好 較好 一般 較好 較好 好 東特星中環(huán) 較好 無 一般 一般 一般 較好 無 無 鼎新鼎云都 較好 無 一般 一般 一般 較好 無 無 ? 價值分析 本報告是嚴(yán)格保密的。 西山板塊：區(qū)域價格平臺 90001萬，未來主力競爭板塊。依托強勢景觀資源和品牌開發(fā)商，產(chǎn)品為低密度住宅、注重觀景，客戶以市內(nèi)升級換代客戶為主，來源較廣 項目 規(guī)模 產(chǎn)品 /面積 價格 客戶 營銷主題 /客戶利益 銷售 率 晶品緣林 占地 4萬， 總建面 5棟疊拼， 9棟多層，1棟小高層， 2棟高層，共 480戶 目前疊拼洋房13000元 /平高層9300元 /平 多半市內(nèi)客戶； 40多歲為主；二次置業(yè)的比例占絕大多數(shù) 自然山水、臨湖生活 / 看中景觀、低密度多層、萬科物業(yè)， 90% 假日風(fēng)景 占地 平米， 總建面 15萬平米， 容積率 多層、小高層、高層 1400多套 ，主力戶型 90100平米 一期均價 6300元一天售罄 目前剩余少量高層 9000元 /平米 外地 1/3，本地 1/3；外地在大連工作的人1/3；二次置業(yè)比例80% 90% 陽光水岸 占地 15萬， 總建面 19萬平米 容積率 多層為主、少量聯(lián)排、小高和高層共 1150套；舒適三居占 60%，兩居 30%，一居加四居占 10% 一期：均價 6500元； 二期： 2022初 180套，均價 7500元； 目前均價 8650元 /平 首次置業(yè)和二次置業(yè)的比例大約各占 50%；30%的投資型客戶 80% 水映西山 占地 3萬，建面 ，860戶 多層、小高層，經(jīng)濟型戶型 起價 7000，多層起價 7500，均價 8000 市內(nèi)客戶為主 西山環(huán)境與相對低價 未售 溪之谷 占地 37萬 建面 38萬 容積率 1 聯(lián)排、多層、小高層、高層 一期聯(lián)排 220平， 70套 均價 15000元 /平 全市 西班牙山景美墅。原生山水，小鎮(zhèn)生活 / 看中 風(fēng)情別墅、景觀、萬科品牌 70% 多層為主、小高層、高層 85009000元 /平米 強勢景觀、低密度產(chǎn)品、品牌開發(fā)商 升級客戶，高收入、高文憑，分布廣泛 特征分析 產(chǎn)品類型 價格平臺 客戶類型 ? 價值分析 本報告是嚴(yán)格保密的。 與西山板塊比較：由于萬科西山板塊較成功的區(qū)域經(jīng)營，整個區(qū)域價值本項目不占優(yōu)，在產(chǎn)品價值方面本項目處于領(lǐng)先地位，而人文精神和品牌團隊方面雙方各分秋色 項目 地段區(qū)域價值 產(chǎn)品價值 人文精神 品牌團隊 城市價 值 自然資源 價值 規(guī)劃 建筑 園林 配套 晶品緣林 一般 好 較好 一般 一般 一般 無 好 假日風(fēng)景 一般 好 一般 一般 一般 一般 無 好 陽光水岸 一般 好 一般 一般 一般 一般 無 好 水映西山 一般 好 差 一般 一般 一般 無 無 溪之谷 低 較好 一般 較好 較好 較好 好 好 ? 價值分析 本報告是嚴(yán)格保密的。 旅順南路板塊：強勢海景自然資源、品牌開發(fā)商大盤開發(fā)。產(chǎn)品覆蓋全面，設(shè)計全面注意觀海效果，客戶以二次置業(yè)的主動郊區(qū)化客戶為主。未來供應(yīng)量大 項目 規(guī)模 產(chǎn)品 /面積 價格 客戶 營銷主題 /客戶利益 銷售 率 小平島 總建面 137萬平 一期 120180平 二期 80150平 一期 7300元 /平 二期尾房均價8500以上， 三期洋房 15000以上 一期以周邊高校、軟件園客戶為主，二期市沙河口區(qū)、中心區(qū)、外地，覆蓋較廣 百萬平米海岸線社區(qū) / 高性價比 一期85% 藍(lán)灣 一期占地 35萬平，建面 20萬平，容積率 別墅、高層 300萬 720萬 財富階層 復(fù)合型海岸度假生活區(qū) / 海景資源；品牌開發(fā)商 少量別墅，高層尚未銷售 別墅、多層、小高層、高層 80008500元 /平米 強勢海景資源、規(guī)模大盤、品牌開發(fā)商 二次臵業(yè)的主動郊區(qū)化客戶 特征分析 產(chǎn)品類型 價格平臺 客戶類型 ? 價值分析 本報告是嚴(yán)格保密的。 與旅順南路項目比較：主力競爭為小平島大盤的競爭，第五郡區(qū)域價值不占優(yōu)，但產(chǎn)品價值和品牌團隊領(lǐng)先 項目 地段區(qū)域價值 產(chǎn)品價值 人文精神 品牌團隊 城市價 值 自然資源 價值 規(guī)劃 建筑 園林 配套 小平島 較好 好 較好 一般 一般 較好 無 一般 藍(lán)灣 一般 好 好 好 較好 一般 無 好 ? 價值分析 本報告是嚴(yán)格保密的。 項目價值點分析總結(jié) :項目的產(chǎn)品價值在全市范圍內(nèi)全面領(lǐng)先、人文精神和品牌力量屬于項目較強價值點，而區(qū)域價值感需要進(jìn)一步加強 各主力競爭區(qū)域 地段區(qū)域價值 產(chǎn)品價值 人文精神、品牌 團隊 區(qū)域附近項目 （美樹日記、諾維溪谷） 不占優(yōu) 全面領(lǐng)先 全面領(lǐng)先 軟件園泛高新區(qū)板塊 劣勢 全面領(lǐng)先 領(lǐng)先 西南路板塊 （唯美品格） 城市價值面劣勢 自然資源面占優(yōu) 領(lǐng)先 持平 西山板塊 (溪之谷、陽光水岸、水映西山 ) 劣勢 領(lǐng)先 持平 旅順南路板塊 （小平島） 劣勢 領(lǐng)先 領(lǐng)先 不占優(yōu) /劣勢 全面領(lǐng)先 領(lǐng)先 ? 價值分析 本報告是嚴(yán)格保密的。 2022年整體營銷內(nèi)容：以產(chǎn)品價值為核心，通過在此基礎(chǔ)上的區(qū)域價值的夯實和人文精神的提升全面實現(xiàn)項目的營銷突破 地段區(qū)域價值 產(chǎn)品價值 人文精神、品牌價值 整體營銷主題定位： 美國市鎮(zhèn)生活 項目營銷核心 ——產(chǎn)品價值 項目層次提升 —— 人文精神、品牌價值 夯實基礎(chǔ) ——區(qū)域價值 本項目營銷主題價值方向： 本報告是嚴(yán)格保密的。 層次提升 人文精神、品牌價值 活動：線上活動焦點營造。 基于產(chǎn)品特點、充分展現(xiàn)美國市鎮(zhèn)生活特點的各種活動，進(jìn)行全城焦點營造、口碑傳播和客戶關(guān)系維護(hù) 營銷核心 產(chǎn)品價值 夯實基礎(chǔ) 區(qū)域價值 軟文：線下軟文輿論引導(dǎo)。 結(jié)合產(chǎn)品 3年研發(fā)闡述區(qū)域優(yōu)勢自然資源和城市巨大發(fā)展?jié)摿? 硬廣 ：線上硬廣全面宣傳 現(xiàn)場展示 ：現(xiàn)場實景強勢支撐 在整體推售節(jié)奏和銷售策略貫穿上，用強勢硬廣和現(xiàn)場展示實現(xiàn)核心產(chǎn)品價值；線上高規(guī)格活動焦點營造實現(xiàn)人文精神和品牌價值；線下軟文輿論引導(dǎo)夯實區(qū)域價值 推售節(jié)奏策略的全面把控 靈活促銷政策的全程貫穿 本報告是嚴(yán)格保密的。 夯實基礎(chǔ) ——區(qū)域價值 ：通過項目自身的完善配套彌補區(qū)域發(fā)展滯后的相對劣勢， 在通過產(chǎn)品震撼客戶極大提高客戶滿意度的同時讓完善的配套成為客戶保健因素，消除客戶逼定限制因素，縮短成交周期 項目配套要求與建議： 商業(yè)配套： ? 2022年 5月前完成與品牌超市的合同簽訂 ? 2022年 4月前完成 商業(yè)街的包裝與展示，目的在于現(xiàn)場售樓處開放時形成良好的商業(yè)、生活氛圍，促進(jìn)銷售，由于時間限制不需要一次性的招商實現(xiàn)經(jīng)營 1. 可做簡單裝修，作為各品牌商品的免費展示櫥窗，引進(jìn)時尚、高品質(zhì)、具有良好展示效應(yīng)的店 2. 可供參考的商家如：婚紗店、咖啡店、紅酒館、雪茄坊、風(fēng)情家具、海報名畫收藏屋等 3. 洽談成功的店要求在 20家以上，集中分布在售樓處兩側(cè)， 4. 沒有品牌展示的店面全部進(jìn)行各名品的大幅海報包裝，營造各名品即將入駐的氛圍，不能讓空置的店面直接顯現(xiàn)在客戶面前 本報告是嚴(yán)格保密的。 項目配套要求與建議： 交通配套： ? 現(xiàn)有離地塊最近的公交站步行需 10分鐘以上，對于普通改善型客戶為主的項目主力客群將構(gòu)成極大出行不便 ? 建議在 08年 4月售樓處正式進(jìn)駐前設(shè)立社區(qū)班車?？空?，彌補區(qū)域交通劣勢，建立社區(qū)班車，通往中山、西崗、沙河口等城市成熟區(qū) ? 與公交公司簽訂公交引進(jìn)協(xié)議書，并在售樓處公示 本報告是嚴(yán)格保密的。 項目配套要求與建議： 學(xué)校配套： ? 2022年 5月前確定學(xué)校資源，爭取大連市最好的學(xué)校和師資力量 ? 建議引進(jìn)北京著名學(xué)校的校長和確定至少 23名高級 /特級教師，便于在學(xué)校的教育品牌和質(zhì)量方面給客戶足夠信心保障，打造強勢區(qū)域資源 本報告是嚴(yán)格保密的。 項目配套要求與建議： 醫(yī)療配套： ? 產(chǎn)品規(guī)劃中缺乏醫(yī)院，周邊也缺乏較好醫(yī)院，建立物業(yè) 社區(qū)醫(yī)療所 定點醫(yī)院三級聯(lián)動醫(yī)療系統(tǒng) ? 在 08年 5月前與大連著名醫(yī)院建立定點醫(yī)療合作關(guān)系 本報告是嚴(yán)格保密的。 項目推廣核心 與項目規(guī)模相匹配的大手筆高價值感 產(chǎn)品價值 和項目層次提升 人文精神、品牌價值的內(nèi)在統(tǒng)一 項目產(chǎn)品價值詮釋 150處建筑標(biāo)桿 15分鐘步行社區(qū) 12年一體化教育 百年社區(qū)園林 品質(zhì)不僅在于“產(chǎn)品”的名牌堆砌，更在于做“藏品”的態(tài)度： 百名專家、歷時 3年國內(nèi)外的考察與研究 3年細(xì)節(jié)研發(fā) 180度自然生活 建筑不僅在于形似，更在于細(xì)節(jié)的神似： 150處建筑細(xì)節(jié)的考究與斟酌、可以欣賞觀摩的建筑立面、 4種花臺、 7種陽臺、 N種心情 園林不僅在于表面的綠化，更在于時間的尺度 ： 12棵百年銀杏、百年核桃樹、上百顆果樹、千棵成數(shù) 無處不在的風(fēng)景： 0度的貼磚、 30度的坡地綠化、 60度的成樹光影、 90度的藝術(shù)建筑、 120度的天際線、 180度的青山藍(lán)天 超市、醫(yī)院、商業(yè)街 15分鐘的生活半徑 幼兒園、小學(xué)、中學(xué)不出社區(qū)的成長故事 親近自然 享受生活 渴望交流 注重家庭 365天的鄰里生活 Block的庭院生活，休閑鄰里社區(qū)生活 美國市鎮(zhèn)生活詮釋 本報告是嚴(yán)格保密的。 2022年具體營銷執(zhí)行安排 本報告是嚴(yán)格保密的。 第五郡 2022年推售策略 本報告是嚴(yán)格保密的。 推售策略 ?營銷推廣要求 整體推售節(jié)奏制定原則： 1，開盤方式：集中開盤，利用群體搶購氛圍促進(jìn)成交、市場造勢 2，價格：價格低開高走，迅速提升，制造緊迫感，客戶逼定 本報告是嚴(yán)格保密的。 開盤方式一 一次集中大規(guī)模開盤 +正常消化： ? 具體方式 ： ? 08年 7月底集中一次大開盤，預(yù)計推出 500600套房源，消化400450套 ? 08年 10月小規(guī)模加推 150200套房源，消化 100套左右 ? 價格：首次開盤均價 1萬左右，視銷售情況決定提價時間和幅度 本報告是嚴(yán)格保密的。 開盤方式二 多次集中小規(guī)模開盤 +正常消化： ? 具體方式 ： ? 08年 6月、 8月、 10月小規(guī)模集中開盤，第一次開 400450套、消化 300350套，第二次、第三次各開 200350套、消化 250套左右 ? 價格：首次開盤均價 9500，二次開盤均價 10500，三次開盤11000左右，具體漲幅視市場和項目情況待定。 2022年全年均價實現(xiàn) 10000～ 11000元左右 本報告是嚴(yán)格保密的。 開盤方式 優(yōu)點 缺點 適用情況 一次集中大規(guī)模開盤 ?銷售任務(wù)前置，后期壓力小 ?價格一部到位 ?以成交量一舉