【正文】 32號樓216。 推售比例：一居、二居 /三居、四居為 6： 4本報告是嚴格保密的。7月夏展加推小戶型補貨18號樓， Block中舒適三居、豪華四居為明星產品2730號樓，一居、兩居現(xiàn)金牛產品1 18號樓，價值標桿，速度控制3 32號樓一居、兩居現(xiàn)金牛產品216。第一次推售目標：確保首期火爆熱銷，奠定大盤氣勢216。拿出 1 18號優(yōu)質小高層：1，補缺精致型三居產品，各類產品全面滿足客戶需求，確保首期成功2，樹立最高單價標桿，促進 Block中三居銷售速度成名戰(zhàn)本報告是嚴格保密的。除五證齊全外工程要求：216。為確保首次開盤的火爆熱銷，現(xiàn)場售樓處、市內體驗館、商業(yè)街包裝和樣板間需 4月內對外展示216。5號地展示區(qū)在 5月底前完工本報告是嚴格保密的。第二次開盤第二次開盤9月上旬普通產品推 33消化 247， 75%消化五號地： 2425，四號地 A1A4,A7， A8， B 均價房型 一居 兩居 精致三居 舒適三居 四居 9900除底躍外推出房源 60 125 69 71 3預計銷售房源 50 105 50 35 2銷售率 83% 81% 75% 49% 67%216。 第一次開盤： 9月上旬216。 普通產品推 338套，預計消化 247套， 75%消化率216。 推出樓棟： 五號地： 2425，四號地 A1A4,A7， A8， B216。 推售比例：一居、二居 /三居、四居為 5： 5本報告是嚴格保密的。10月秋展加推小戶型補缺216。9月至 10月目標為迅速回現(xiàn)，保障至第三次開盤前完成全年任務額的 85%以上2426號樓，價值標桿，速度控制A1A4號樓， Block中舒適三居、豪華四居為明星產品B5現(xiàn)金牛產品A7A8現(xiàn)金牛產品閃電戰(zhàn)本報告是嚴格保密的。除五證外工程要求：216。要求 4號地南部育文中學在 9月上旬舉辦動工儀式，促進 4號地的銷售本報告是嚴格保密的。第三次開盤第三次開盤11月下旬普通產品推 21消化 145， 65%消化五號地： 1316，四號地 B6B9 均價房型 一居 兩居 精致三居控 制（控制速度） 舒適三居 四居 11000除底躍外推出房源 30 61 35 92 0預計銷售房源 25 50 25 45 0銷售率 73% 82% 71% 50% 216。 第一次開盤： 11月下旬216。 普通產品推 21消化 145， 65%消化216。 推出樓棟： 五號地： 1316，四號地 B6B9216。 推售比例：一居、二居 /三居、四居為 4： 6本報告是嚴格保密的。216。 單價、總價的全面提升，客戶升級，在 08年業(yè)績實現(xiàn)保障前提下項目價值檔次的實現(xiàn)216。 推出最優(yōu)質小高層而非 Block: 252。繼一期、二期主推 Block后的產品創(chuàng)新，制造市場熱點，252。創(chuàng)新產品支撐價格的迅速拉升，252。同時保障 09年戶型的合理性B6B9號樓，一居、兩居現(xiàn)金牛產品1 16樓，價值標桿，明星產品 10樓，價值標桿，明星產品1 14樓，價值標桿，控制速度榮譽戰(zhàn)本報告是嚴格保密的。除五證外工程要求：216。要求 5號地中央景觀軸上寬景洋房具體現(xiàn)場展示條件本報告是嚴格保密的。整體價格走勢圖價格低開高走，小步快跑，保障全年業(yè)績銷售額進入安全線后，新產品推售，價格迅速拉升，實現(xiàn)項目價值檔次本報告是嚴格保密的。底躍推售方案推售 時間 二室 三室一衛(wèi) 三室兩衛(wèi) 四室 總數(shù) 低躍均價第二次推售 6月中旬 7 2 34 0 43 14700第二次推售 8月初 10 7 9 2 28 14200第二次推售 9月末 11 14 7 0 32 14500第三次推售 11月中旬 14 7 10 3 34 150001，五號地底躍為現(xiàn)房銷售，均價為當期標準層產品價格的 2，四號地底躍為期房銷售，均價為當期標準層產品價格的 本報告是嚴格保密的。第一次推售216。 底躍推售方案第一次推售底躍標桿產品第三次推售第四次推售標桿第二次推售第三次推售標桿第二次推售標桿第四次推售本報告是嚴格保密的。較低起價保障首期開盤的火爆熱銷，利于后期大盤造勢，價格小步快跑迅速拉升，最終 5號地整體實現(xiàn)均價為 10900元 /平， 08年銷售均價預計為10525類別 時段 面積 均價 總額 銷售比例 加權面積 加權金額普通產品 第一次開盤 42441 9500 403189025 1 403189025夏展加推 8649 9700 83899568 1 83899568第二次開盤 9900 338772159 304894943秋展加推 8012 10100 80921402 72829262第三次推 11000 260618380 182432866小計 117014 　 1167400534 　 1047245664底躍 第一次開盤 14700 72918909 100% 7291899第二次開盤 14200 45093236 80% 36074589第三次開盤 14500 54495930 70% 38147151第四次開盤 15000 56450400 60% 33870240小計 15658 　 228958475 　 105683 181010889總計 132947 　 1396350009 　 117111 1228256553類別 整體均價 08年實現(xiàn)均價 5號地普通產品 10025 9909 5號地底躍 14623 14610 5號地 08年整體 10525 10402本報告是嚴格保密的。類型 一居 兩居 精致三居 舒適三居 四居 總計 /總平均總房源 195 660 246 467 42 161008年開放房源 170 601 221 335 25 1352各開放房源所占比例 13% 44% 16% 25% 2% 100%08集中推售消化 110 373 116 157 10 766 08年正常消化 57 139 89 122 10 417銷售總房源 167 512 205 279 20 1,183 銷售比例 98% 85% 93% 83% 80% 88%09年剩余房源 28 148 41 188 22 427 09年各房型比例 7% 35% 10% 44% 5% 100%216。 5號地可售面積共 ， 08年開了 ，面積比占 83%，套數(shù)比為84%，銷售率要求達到 87%216。 08年開放房源中一居、兩居與三居、四居比例為 57 %： 43% ， 09年剩余產品此比例為 42%： 58%，整體比例適中 ，不會對 09年造成不合理的較大壓力備注：如保留 5號地中軸寬景洋房，此比例為 29%： 71%216。 整體推售數(shù)據(jù)本報告是嚴格保密的。2023年銷售政策建議本報告是嚴格保密的。促銷政策制定原則：1. 利于客戶逼定、促進客戶盡早成交和付出承諾2. 利于客戶維系，促進客戶對項目的持續(xù)關序和多次到訪，營造良好氛圍，相互影響3. 反饋業(yè)主，增強滿意度，口碑傳播4. 展現(xiàn)大盤高品質氣度和服務，宜精而系統(tǒng)，不宜多而雜，符合樓盤高檔形象5. 提升客戶帶動效應，支撐大盤持續(xù)營銷需求6. 成本可控、可計算本報告是嚴格保密的。例 1：現(xiàn)金增值、日進百 /千金從辦理 VIP卡起，每日可減免相應金額，時間越長，金額越大l目的：—— 吸引客戶早日辦理相關誠意登記—— 促進口碑傳播、促進成交l操作方式：（ 1）辦理 VIP卡 ?每日進 100元 ?開盤根據(jù)其累計天數(shù)的相應金額進行房價減免l針對客群： 現(xiàn)有意向客戶有效維系本報告是嚴格保密的。例 2：金眾藍鉆風景 — 積分卡l目的：—— 促進客戶持續(xù)關注、多次到訪，有力現(xiàn)場氛圍營造—— 關鍵節(jié)點、活動人氣有保障成交l操作方式：派發(fā)體驗 /看樓積分卡，客戶上門（限定相關條件）、參與關鍵節(jié)點活動（售樓處開放、產品說明會），即獲取相應積分，每次積分即可獲取相應優(yōu)惠或禮品（每個積分 **元房款）通過蓋章個數(shù)來確定開盤時選房額外優(yōu)惠本報告是嚴格保密的。例 3： 老業(yè)主措施優(yōu)惠216。典型樓盤：深圳桃源居l目的：—— 依托客戶推薦，提升上門量和成交率—— 提升老業(yè)主滿意度l操作方式：成交客戶推薦新客戶成交，給與成交新客戶 99折額外優(yōu)惠，并同時給與老客戶 500～ 1000元現(xiàn)金獎勵本報告是嚴格保密的。2023年整體推廣策略本報告是嚴格保密的。216。 推廣渠道原則：立體強勢推廣、多媒體全面覆蓋252。 全城覆蓋、強勢推廣：主要依靠報紙、網(wǎng)絡和大幅戶外廣告 252。 重點區(qū)域戶外重點覆蓋 ：項目到達其他主要通道、城市重要干道 的候車亭、交通指示盤、公家車身等廣告252。 重要節(jié)點多媒體重點推廣 ：開盤前后的廣播、候車亭、報紙媒體樓書和 展會期間的戶外大盤、報紙?zhí)厥鈴V告位252。 重要人群新渠道重點觸及分眾樓宇液晶：重點觸及西崗、中山區(qū)白領 雜志：利用《格調》《航空畫報》重點覆蓋高端人群 本報告是嚴格保密的。推廣渠道策略： 各媒體配合，立體推廣報紙 主體客戶，大眾宣傳雜志 高端客戶，針對推廣戶外 重點區(qū)域，形象展示廣播 節(jié)點運用，信息發(fā)布電視 廣泛覆蓋，品質展示推廣渠道策略： 各媒體配合、對目標客戶的立體式覆蓋樓宇液晶網(wǎng)絡p渠道推廣要求互動媒體，概念宣傳高端白領，拓展客源u為了配合第五郡形象宣傳，建議可選擇《財經》《經濟學人》《三聯(lián)生活周刊》等全國性高檔雜志投放 1至 2次特殊位置廣告，并購買樣刊在現(xiàn)場發(fā)放u針對 2023年奧運會，建議選擇熱點航空雜志和體育廣播頻道黃金時段相關欄目投放硬廣或節(jié)目冠名u避免媒體通常的漲價和對于某些關鍵廣告資源的壟斷，建議在 12月完成主要媒體的關鍵訂位本報告是嚴格保密的。216。 推廣形式原則：大盤氣度、簡潔銳利，氣勢營銷、拒絕邊角營銷252。 報廣：整版表現(xiàn)，軟硬結合，拒絕邊角營銷252。 戶外：市中心核心地段、項目主要通達要道全程覆蓋252。 雜志：整版、跨版廣告 +分析性新聞軟廣配圖片（新聞稿為主）252。 廣播：黃金時段，主流頻道（交通臺或音樂臺）252。 網(wǎng)絡：關鍵網(wǎng)頁通欄 +直播＋網(wǎng)上展示216。 表現(xiàn)形式原則：盡量使用實景圖片本報告是嚴格保密的。216。 配合銷售節(jié)奏，推廣節(jié)奏如下：252。 3月啟動期： 3月底 4月初結合售樓處進駐，廣告宣傳四報聯(lián)動高調展開，一次性全面展開宣傳252。 46月市場強勢立勢關鍵期，全面爆發(fā)推廣期：所有采用渠道全面覆蓋，將項目最有價值和吸引力的優(yōu)勢點在此階段全部一一歸于 “美國市鎮(zhèn)生活 ”主題下進行整體形象推廣252。 710月持續(xù)熱銷期：結合現(xiàn)場最好的展示效果，以大幅實景圖片分別對項目產品規(guī)劃、建筑、細節(jié)和配套優(yōu)勢進行點質深入闡述252。 1112月尾盤銷售期：逐步減弱，具體強度視銷售業(yè)績待定。主要以軟文形式推廣第五郡的成功、西部市場的崛起和相關新聞，為 09年作鋪墊本報告是嚴格保密的。216。 全年線下軟文宣傳：線下 結合第五郡項目 3年研發(fā)歷史，詳細闡述項目理念和精心打造的產品細節(jié)，引導輿論，為大盤的后續(xù)營銷奠定基礎本報告是嚴格保密的。時間： 2023年 3月中、下旬推廣主題：三年背后你看不見的故事推廣內容：結合第五郡 3年研發(fā)歷程、項目整體設計理念闡述區(qū)域優(yōu)勢自然資源、城市巨大發(fā)展?jié)摿Α⑼茝V形式： 2/3軟文 +硬廣 /整版硬廣本報告是嚴格保密的。本報告是嚴格保密的。軟文 +異型硬廣本報告是嚴格保密的。時間： 2023年 4月 3日（展會前一周）推廣主題：萬眾矚目、 3年期待始揭神秘面紗推廣內容：售樓處進駐、第五郡正式對現(xiàn)場接待客戶推廣形式：四報聯(lián)動整版硬廣 /媒體樓書工程要求： 3月底現(xiàn)場售樓處正式完工本報告是嚴格保密的。時間： 2023年 4月推廣主題：第五郡建筑風格、規(guī)劃、建筑細節(jié)整體形象推廣推廣內容：第五郡 150處建筑標桿、 180度自然生活、 365天的鄰里生活，從產品規(guī)劃、建筑單體、建筑細節(jié)結合美國市鎮(zhèn)生活精神內涵進行整體形象推廣。推廣形式：整版硬廣工程要求：建筑單體群、樣板間在 08年 4月完成本報告是嚴格保密的。時間： 2023年 5月推廣主題：第五郡完美配套整體形象推廣推廣內容：第五郡 12年一體化教育、 15分鐘步行社區(qū)的完善教育、醫(yī)療、生活配套結合美國市鎮(zhèn)生活精神內涵進行整體形象推廣。推廣形式：整版硬廣工程要求：在 08年 5月前完成品牌學校、定點醫(yī)院、主力超市的簽約本報告是嚴格保密的。時間： 2023年 6月推廣主題：第五郡園林形象推廣推廣內容：第五郡百年社區(qū)園林、樹陣文化使用實景圖片進行形象推廣推廣形式：整版硬廣工程要求：示范園林在 08年 6月前完成本報告是嚴格保密的。以產品為基礎、切合精神內涵的系列整體賣點硬廣本報告是嚴格保密的。本報告是嚴格保密的。本報告是嚴格保密的。時間： 2023年 7月 8月推廣主題：第五郡建筑規(guī)劃、細節(jié)點質深入推廣推