【正文】 32號樓216。 推售比例：一居、二居 /三居、四居為 6： 4本報告是嚴(yán)格保密的。7月夏展加推小戶型補(bǔ)貨18號樓， Block中舒適三居、豪華四居為明星產(chǎn)品2730號樓，一居、兩居現(xiàn)金牛產(chǎn)品1 18號樓，價值標(biāo)桿，速度控制3 32號樓一居、兩居現(xiàn)金牛產(chǎn)品216。第一次推售目標(biāo)：確保首期火爆熱銷，奠定大盤氣勢216。拿出 1 18號優(yōu)質(zhì)小高層：1，補(bǔ)缺精致型三居產(chǎn)品，各類產(chǎn)品全面滿足客戶需求，確保首期成功2，樹立最高單價標(biāo)桿，促進(jìn) Block中三居銷售速度成名戰(zhàn)本報告是嚴(yán)格保密的。除五證齊全外工程要求：216。為確保首次開盤的火爆熱銷，現(xiàn)場售樓處、市內(nèi)體驗館、商業(yè)街包裝和樣板間需 4月內(nèi)對外展示216。5號地展示區(qū)在 5月底前完工本報告是嚴(yán)格保密的。第二次開盤第二次開盤9月上旬普通產(chǎn)品推 33消化 247， 75%消化五號地： 2425，四號地 A1A4,A7， A8， B 均價房型 一居 兩居 精致三居 舒適三居 四居 9900除底躍外推出房源 60 125 69 71 3預(yù)計銷售房源 50 105 50 35 2銷售率 83% 81% 75% 49% 67%216。 第一次開盤： 9月上旬216。 普通產(chǎn)品推 338套，預(yù)計消化 247套， 75%消化率216。 推出樓棟： 五號地： 2425，四號地 A1A4,A7， A8， B216。 推售比例：一居、二居 /三居、四居為 5： 5本報告是嚴(yán)格保密的。10月秋展加推小戶型補(bǔ)缺216。9月至 10月目標(biāo)為迅速回現(xiàn)，保障至第三次開盤前完成全年任務(wù)額的 85%以上2426號樓，價值標(biāo)桿，速度控制A1A4號樓， Block中舒適三居、豪華四居為明星產(chǎn)品B5現(xiàn)金牛產(chǎn)品A7A8現(xiàn)金牛產(chǎn)品閃電戰(zhàn)本報告是嚴(yán)格保密的。除五證外工程要求：216。要求 4號地南部育文中學(xué)在 9月上旬舉辦動工儀式，促進(jìn) 4號地的銷售本報告是嚴(yán)格保密的。第三次開盤第三次開盤11月下旬普通產(chǎn)品推 21消化 145， 65%消化五號地： 1316，四號地 B6B9 均價房型 一居 兩居 精致三居控 制（控制速度） 舒適三居 四居 11000除底躍外推出房源 30 61 35 92 0預(yù)計銷售房源 25 50 25 45 0銷售率 73% 82% 71% 50% 216。 第一次開盤： 11月下旬216。 普通產(chǎn)品推 21消化 145， 65%消化216。 推出樓棟： 五號地： 1316，四號地 B6B9216。 推售比例：一居、二居 /三居、四居為 4： 6本報告是嚴(yán)格保密的。216。 單價、總價的全面提升，客戶升級，在 08年業(yè)績實(shí)現(xiàn)保障前提下項目價值檔次的實(shí)現(xiàn)216。 推出最優(yōu)質(zhì)小高層而非 Block: 252。繼一期、二期主推 Block后的產(chǎn)品創(chuàng)新，制造市場熱點(diǎn)，252。創(chuàng)新產(chǎn)品支撐價格的迅速拉升，252。同時保障 09年戶型的合理性B6B9號樓，一居、兩居現(xiàn)金牛產(chǎn)品1 16樓，價值標(biāo)桿，明星產(chǎn)品 10樓，價值標(biāo)桿，明星產(chǎn)品1 14樓，價值標(biāo)桿，控制速度榮譽(yù)戰(zhàn)本報告是嚴(yán)格保密的。除五證外工程要求：216。要求 5號地中央景觀軸上寬景洋房具體現(xiàn)場展示條件本報告是嚴(yán)格保密的。整體價格走勢圖價格低開高走，小步快跑，保障全年業(yè)績銷售額進(jìn)入安全線后，新產(chǎn)品推售，價格迅速拉升，實(shí)現(xiàn)項目價值檔次本報告是嚴(yán)格保密的。底躍推售方案推售 時間 二室 三室一衛(wèi) 三室兩衛(wèi) 四室 總數(shù) 低躍均價第二次推售 6月中旬 7 2 34 0 43 14700第二次推售 8月初 10 7 9 2 28 14200第二次推售 9月末 11 14 7 0 32 14500第三次推售 11月中旬 14 7 10 3 34 150001，五號地底躍為現(xiàn)房銷售，均價為當(dāng)期標(biāo)準(zhǔn)層產(chǎn)品價格的 2，四號地底躍為期房銷售，均價為當(dāng)期標(biāo)準(zhǔn)層產(chǎn)品價格的 本報告是嚴(yán)格保密的。第一次推售216。 底躍推售方案第一次推售底躍標(biāo)桿產(chǎn)品第三次推售第四次推售標(biāo)桿第二次推售第三次推售標(biāo)桿第二次推售標(biāo)桿第四次推售本報告是嚴(yán)格保密的。較低起價保障首期開盤的火爆熱銷，利于后期大盤造勢，價格小步快跑迅速拉升，最終 5號地整體實(shí)現(xiàn)均價為 10900元 /平， 08年銷售均價預(yù)計為10525類別 時段 面積 均價 總額 銷售比例 加權(quán)面積 加權(quán)金額普通產(chǎn)品 第一次開盤 42441 9500 403189025 1 403189025夏展加推 8649 9700 83899568 1 83899568第二次開盤 9900 338772159 304894943秋展加推 8012 10100 80921402 72829262第三次推 11000 260618380 182432866小計 117014 　 1167400534 　 1047245664底躍 第一次開盤 14700 72918909 100% 7291899第二次開盤 14200 45093236 80% 36074589第三次開盤 14500 54495930 70% 38147151第四次開盤 15000 56450400 60% 33870240小計 15658 　 228958475 　 105683 181010889總計 132947 　 1396350009 　 117111 1228256553類別 整體均價 08年實(shí)現(xiàn)均價 5號地普通產(chǎn)品 10025 9909 5號地底躍 14623 14610 5號地 08年整體 10525 10402本報告是嚴(yán)格保密的。類型 一居 兩居 精致三居 舒適三居 四居 總計 /總平均總房源 195 660 246 467 42 161008年開放房源 170 601 221 335 25 1352各開放房源所占比例 13% 44% 16% 25% 2% 100%08集中推售消化 110 373 116 157 10 766 08年正常消化 57 139 89 122 10 417銷售總房源 167 512 205 279 20 1,183 銷售比例 98% 85% 93% 83% 80% 88%09年剩余房源 28 148 41 188 22 427 09年各房型比例 7% 35% 10% 44% 5% 100%216。 5號地可售面積共 ， 08年開了 ，面積比占 83%，套數(shù)比為84%，銷售率要求達(dá)到 87%216。 08年開放房源中一居、兩居與三居、四居比例為 57 %： 43% ， 09年剩余產(chǎn)品此比例為 42%： 58%，整體比例適中 ，不會對 09年造成不合理的較大壓力備注：如保留 5號地中軸寬景洋房，此比例為 29%： 71%216。 整體推售數(shù)據(jù)本報告是嚴(yán)格保密的。2023年銷售政策建議本報告是嚴(yán)格保密的。促銷政策制定原則：1. 利于客戶逼定、促進(jìn)客戶盡早成交和付出承諾2. 利于客戶維系，促進(jìn)客戶對項目的持續(xù)關(guān)序和多次到訪，營造良好氛圍，相互影響3. 反饋業(yè)主，增強(qiáng)滿意度，口碑傳播4. 展現(xiàn)大盤高品質(zhì)氣度和服務(wù)，宜精而系統(tǒng)，不宜多而雜，符合樓盤高檔形象5. 提升客戶帶動效應(yīng)，支撐大盤持續(xù)營銷需求6. 成本可控、可計算本報告是嚴(yán)格保密的。例 1：現(xiàn)金增值、日進(jìn)百 /千金從辦理 VIP卡起，每日可減免相應(yīng)金額，時間越長，金額越大l目的：—— 吸引客戶早日辦理相關(guān)誠意登記—— 促進(jìn)口碑傳播、促進(jìn)成交l操作方式：（ 1）辦理 VIP卡 ?每日進(jìn) 100元 ?開盤根據(jù)其累計天數(shù)的相應(yīng)金額進(jìn)行房價減免l針對客群： 現(xiàn)有意向客戶有效維系本報告是嚴(yán)格保密的。例 2：金眾藍(lán)鉆風(fēng)景 — 積分卡l目的：—— 促進(jìn)客戶持續(xù)關(guān)注、多次到訪，有力現(xiàn)場氛圍營造—— 關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)、活動人氣有保障成交l操作方式：派發(fā)體驗 /看樓積分卡，客戶上門（限定相關(guān)條件）、參與關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)活動（售樓處開放、產(chǎn)品說明會），即獲取相應(yīng)積分，每次積分即可獲取相應(yīng)優(yōu)惠或禮品（每個積分 **元房款）通過蓋章個數(shù)來確定開盤時選房額外優(yōu)惠本報告是嚴(yán)格保密的。例 3： 老業(yè)主措施優(yōu)惠216。典型樓盤：深圳桃源居l目的：—— 依托客戶推薦，提升上門量和成交率—— 提升老業(yè)主滿意度l操作方式：成交客戶推薦新客戶成交，給與成交新客戶 99折額外優(yōu)惠，并同時給與老客戶 500～ 1000元現(xiàn)金獎勵本報告是嚴(yán)格保密的。2023年整體推廣策略本報告是嚴(yán)格保密的。216。 推廣渠道原則：立體強(qiáng)勢推廣、多媒體全面覆蓋252。 全城覆蓋、強(qiáng)勢推廣：主要依靠報紙、網(wǎng)絡(luò)和大幅戶外廣告 252。 重點(diǎn)區(qū)域戶外重點(diǎn)覆蓋 ：項目到達(dá)其他主要通道、城市重要干道 的候車亭、交通指示盤、公家車身等廣告252。 重要節(jié)點(diǎn)多媒體重點(diǎn)推廣 ：開盤前后的廣播、候車亭、報紙媒體樓書和 展會期間的戶外大盤、報紙?zhí)厥鈴V告位252。 重要人群新渠道重點(diǎn)觸及分眾樓宇液晶：重點(diǎn)觸及西崗、中山區(qū)白領(lǐng) 雜志：利用《格調(diào)》《航空畫報》重點(diǎn)覆蓋高端人群 本報告是嚴(yán)格保密的。推廣渠道策略： 各媒體配合，立體推廣報紙 主體客戶，大眾宣傳雜志 高端客戶，針對推廣戶外 重點(diǎn)區(qū)域，形象展示廣播 節(jié)點(diǎn)運(yùn)用，信息發(fā)布電視 廣泛覆蓋，品質(zhì)展示推廣渠道策略： 各媒體配合、對目標(biāo)客戶的立體式覆蓋樓宇液晶網(wǎng)絡(luò)p渠道推廣要求互動媒體，概念宣傳高端白領(lǐng)，拓展客源u為了配合第五郡形象宣傳，建議可選擇《財經(jīng)》《經(jīng)濟(jì)學(xué)人》《三聯(lián)生活周刊》等全國性高檔雜志投放 1至 2次特殊位置廣告，并購買樣刊在現(xiàn)場發(fā)放u針對 2023年奧運(yùn)會，建議選擇熱點(diǎn)航空雜志和體育廣播頻道黃金時段相關(guān)欄目投放硬廣或節(jié)目冠名u避免媒體通常的漲價和對于某些關(guān)鍵廣告資源的壟斷，建議在 12月完成主要媒體的關(guān)鍵訂位本報告是嚴(yán)格保密的。216。 推廣形式原則：大盤氣度、簡潔銳利，氣勢營銷、拒絕邊角營銷252。 報廣：整版表現(xiàn)，軟硬結(jié)合，拒絕邊角營銷252。 戶外：市中心核心地段、項目主要通達(dá)要道全程覆蓋252。 雜志：整版、跨版廣告 +分析性新聞軟廣配圖片（新聞稿為主）252。 廣播：黃金時段，主流頻道（交通臺或音樂臺）252。 網(wǎng)絡(luò)：關(guān)鍵網(wǎng)頁通欄 +直播＋網(wǎng)上展示216。 表現(xiàn)形式原則：盡量使用實(shí)景圖片本報告是嚴(yán)格保密的。216。 配合銷售節(jié)奏，推廣節(jié)奏如下：252。 3月啟動期： 3月底 4月初結(jié)合售樓處進(jìn)駐，廣告宣傳四報聯(lián)動高調(diào)展開，一次性全面展開宣傳252。 46月市場強(qiáng)勢立勢關(guān)鍵期，全面爆發(fā)推廣期：所有采用渠道全面覆蓋，將項目最有價值和吸引力的優(yōu)勢點(diǎn)在此階段全部一一歸于 “美國市鎮(zhèn)生活 ”主題下進(jìn)行整體形象推廣252。 710月持續(xù)熱銷期：結(jié)合現(xiàn)場最好的展示效果，以大幅實(shí)景圖片分別對項目產(chǎn)品規(guī)劃、建筑、細(xì)節(jié)和配套優(yōu)勢進(jìn)行點(diǎn)質(zhì)深入闡述252。 1112月尾盤銷售期：逐步減弱，具體強(qiáng)度視銷售業(yè)績待定。主要以軟文形式推廣第五郡的成功、西部市場的崛起和相關(guān)新聞，為 09年作鋪墊本報告是嚴(yán)格保密的。216。 全年線下軟文宣傳：線下 結(jié)合第五郡項目 3年研發(fā)歷史，詳細(xì)闡述項目理念和精心打造的產(chǎn)品細(xì)節(jié)，引導(dǎo)輿論，為大盤的后續(xù)營銷奠定基礎(chǔ)本報告是嚴(yán)格保密的。時間： 2023年 3月中、下旬推廣主題：三年背后你看不見的故事推廣內(nèi)容：結(jié)合第五郡 3年研發(fā)歷程、項目整體設(shè)計理念闡述區(qū)域優(yōu)勢自然資源、城市巨大發(fā)展?jié)摿?、推廣形式： 2/3軟文 +硬廣 /整版硬廣本報告是嚴(yán)格保密的。本報告是嚴(yán)格保密的。軟文 +異型硬廣本報告是嚴(yán)格保密的。時間： 2023年 4月 3日（展會前一周）推廣主題：萬眾矚目、 3年期待始揭神秘面紗推廣內(nèi)容：售樓處進(jìn)駐、第五郡正式對現(xiàn)場接待客戶推廣形式：四報聯(lián)動整版硬廣 /媒體樓書工程要求： 3月底現(xiàn)場售樓處正式完工本報告是嚴(yán)格保密的。時間： 2023年 4月推廣主題：第五郡建筑風(fēng)格、規(guī)劃、建筑細(xì)節(jié)整體形象推廣推廣內(nèi)容：第五郡 150處建筑標(biāo)桿、 180度自然生活、 365天的鄰里生活，從產(chǎn)品規(guī)劃、建筑單體、建筑細(xì)節(jié)結(jié)合美國市鎮(zhèn)生活精神內(nèi)涵進(jìn)行整體形象推廣。推廣形式：整版硬廣工程要求：建筑單體群、樣板間在 08年 4月完成本報告是嚴(yán)格保密的。時間： 2023年 5月推廣主題：第五郡完美配套整體形象推廣推廣內(nèi)容：第五郡 12年一體化教育、 15分鐘步行社區(qū)的完善教育、醫(yī)療、生活配套結(jié)合美國市鎮(zhèn)生活精神內(nèi)涵進(jìn)行整體形象推廣。推廣形式：整版硬廣工程要求：在 08年 5月前完成品牌學(xué)校、定點(diǎn)醫(yī)院、主力超市的簽約本報告是嚴(yán)格保密的。時間： 2023年 6月推廣主題：第五郡園林形象推廣推廣內(nèi)容：第五郡百年社區(qū)園林、樹陣文化使用實(shí)景圖片進(jìn)行形象推廣推廣形式：整版硬廣工程要求：示范園林在 08年 6月前完成本報告是嚴(yán)格保密的。以產(chǎn)品為基礎(chǔ)、切合精神內(nèi)涵的系列整體賣點(diǎn)硬廣本報告是嚴(yán)格保密的。本報告是嚴(yán)格保密的。本報告是嚴(yán)格保密的。時間： 2023年 7月 8月推廣主題：第五郡建筑規(guī)劃、細(xì)節(jié)點(diǎn)質(zhì)深入推廣推