[管理學]第3章房地產(chǎn)融資-資料下載頁
2025-01-21 13:34本頁面
【正文】 國礦業(yè)大學建工學院 63 傳統(tǒng)項目融資方式的資金圖 商業(yè)銀行 建筑施工企業(yè) 房地產(chǎn)開發(fā)商 購房者 土地開發(fā)商 商業(yè)銀行 商業(yè)銀行 商業(yè)銀行 房地產(chǎn)市場運行及資金流程圖 FDC 2022/2/16 中國礦業(yè)大學建工學院 64 （ 2）自有資金＋房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金 在國外，以產(chǎn)業(yè)基金形式投資房地產(chǎn)是很普遍的，但在我國由于法律和市場的原因，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)性質的基金還處在起步階段。但從國外的房地產(chǎn)金融經(jīng)驗來看，“ 自有資金＋房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金 ” 的融資方式，在我國是比較有發(fā)展前景的。 （ 3）自有資金＋信托計劃 自從央行出臺了貨幣信貸調控的政策后，對傳統(tǒng)的“ 自有資金＋銀行信貸 ” 的融資方式，提高了門檻，開發(fā)商開始考慮 “ 自有資金＋信托計劃 ” 的融資方式，該種融資方式的融資成本在 8％～ 15％左右，比銀行的融資成本要高，但抵押 ﹑ 擔保方式比銀行靈活。 FDC 2022/2/16 中國礦業(yè)大學建工學院 65 第四節(jié) 房地產(chǎn)融資的成本管理 房地產(chǎn)融資的決策分析 銀行貸款融資與信托融資的成本分析 房地產(chǎn)融資的成本管理 直接融資與間接融資的成本分析 不同融資方式的成本比較 FDC 2022/2/16 中國礦業(yè)大學建工學院 66 我國房地產(chǎn)融資中的主要風險 第五節(jié) 房地產(chǎn)融資的風險管理 主要風險類型 ? 政治風險 ? 市場和經(jīng)營風險 ? 財務風險 ? 道德和信用風險 風險產(chǎn)生的原因 ? 房地產(chǎn)開發(fā)資金過多依賴銀行貸款； ? 土地儲備制度不完善； ? 個人住房消費信貸的發(fā)展可能存在違約風險； ? 商業(yè)銀行和其他金融機構存在經(jīng)營行為問題。 FDC 2022/2/16 中國礦業(yè)大學建工學院 67 房地產(chǎn)私募資金的風險 ? ? 房地產(chǎn)企業(yè)對土地的經(jīng)營模式 房地產(chǎn)上市融資的模式，商業(yè)模式、現(xiàn)金流模式等 ? 投資者對房地產(chǎn)企業(yè)的基本評估 ? 房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流 ? ? ? FDC 2022/2/16 中國礦業(yè)大學建工學院 68 ? 房地產(chǎn)私募資金的風險 ? 房地產(chǎn)企業(yè)重組 ? 投資者 ? 投資者與房地產(chǎn)企業(yè)之間的合作關系 FDC 2022/2/16 中國礦業(yè)大學建工學院 69 ? 風險管理 私人住房按揭貸款的風險管理 房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風險管理 房地產(chǎn)基金的風險管理 FDC 2022/2/16 中國礦業(yè)大學建工學院 70 第六節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目資金籌集規(guī)劃 房地產(chǎn)開發(fā)項目資金籌集規(guī)劃的概念 房地產(chǎn)開發(fā)項目資金籌集規(guī)劃就是根據(jù)項目可行性研究估算的總投資需要量和年度投資需要量（或分期投資需要量），通過編制投資計劃與資金籌措表，研究、安排資金的來源與運用，通過對各種可能的籌資方案的安全性、經(jīng)濟性和可行性的比較分析，為項目尋求適宜的資金籌集方案，以適應項目預期的現(xiàn)金流量。 FDC 2022/2/16 中國礦業(yè)大學建工學院 71 房地產(chǎn)開發(fā)項目資金籌集規(guī)劃的主要內容 ?對企業(yè)和項目的內外因素進行分析； ?合理確定籌資活動期望達到的目的和要求； ?編制投資計劃與資金籌措計劃； ?籌資方案的選擇； ?籌資方案的實施及調整。 FDC 2022/2/16 中國礦業(yè)大學建工學院 72 編制投資計劃與資金籌措計劃主要步驟 ?項目總投資（不含財務費用）的估算及用款計劃的編制。 ?資金籌措方式規(guī)劃。 ?編制貸款還本付息表、投資計劃與資金籌措表 。 FDC 2022/2/16 中國礦業(yè)大學建工學院 73 實例 某房地產(chǎn)開發(fā)項目預計總投資（不含財務費用）為 11669萬元，試根據(jù)開發(fā)企業(yè)的實際情況和類似項目的有關數(shù)據(jù)，編制項目的用款計劃、貸款還本付息表和投資計劃與資金籌措表。 FDC 2022/2/16 中國礦業(yè)大學建工學院 74 根據(jù)開發(fā)企業(yè)的實際情況，項目總投資中，擬投入資本金 3800萬元，向商業(yè)銀行貸款 4200萬元，不足的資金擬由預售房款解決。貸款條件：年利率 %，每年支付當年利息，從第三年起分三年等額還本。 編制貸款還本付息表和投資計劃與資金籌措表。 FDC 2022/2/16 中國礦業(yè)大學建工學院 75 借款還本付息估算表 序號 項目 合計 1 2 3 4 5 年初借款累計 1000 4200 2800 1400 本年借款 4200 1000 3200 本年應計利息 本年還本付息 還本 4200 1400 1400 1400 付息 FDC 2022/2/16 中國礦業(yè)大學建工學院 76 投資計劃與資金籌措表 序號 項目 合計 0 1 2 1 投資計劃 1968 項目投資 1968 其中：不含財務費用 11669 1968 3754 5947 財務費用 2 資金籌措 1968 資本金 3800 1968 1332 500 商品房預售收入 0 銀行貸款 4200 1000 3200 FDC 2022/2/16 中國礦業(yè)大學建工學院 77 籌資方案的選擇方法 ?安全性 ?經(jīng)濟性 ?可行性 FDC 2022/2/16 中國礦業(yè)大學建工學院 78 復習思考題 1. 我國房地產(chǎn)融資的渠道包括哪些？各有什么特點？ 2. 請對比分析不同類型的房地產(chǎn)融資成本 3. 房地產(chǎn)開發(fā)成本由哪些項組成？不同融資方式的成本區(qū)別在哪里？ 4. 房地產(chǎn)融資與一般性企業(yè)融資的相同點及區(qū)別是什么？ 5. 不同類型房地產(chǎn)的融資風險是什么？如何降低融資風險？ 6. 采用商業(yè)企業(yè)融資方案的技術經(jīng)濟評價模式，對房地產(chǎn)企業(yè)融資決 策進行案例分析，對不同投資組合進行成本及收益分析，選擇最佳 的融資方案。
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