【導(dǎo)讀】東與浦江縣接壤，南與蘭溪市和龍游縣毗鄰，西南與衢縣相交，西北與淳安縣為鄰，東北與桐廬縣交界。市人民政府駐地為新安江。轄新安江、洋溪、更樓3個街道，12個鎮(zhèn)、11個鄉(xiāng)、518個行政村。人口萬，計萬戶，非農(nóng)業(yè)人口萬。公布的重點風(fēng)景名勝區(qū)之一。建德是浙西重地，境內(nèi)有320、330兩條國道，是江浙至贛閩的主道，連；有航道105公里，可通200噸級的船只、1000噸級船隊，上可達(dá)黃山市，新建“建德千島湖通用航空機(jī)場”，使建德交通便捷程。2020年全市生產(chǎn)總值達(dá)到億元，比上年增長%；按戶籍人口計算的人均生產(chǎn)總值為20208元。全年居民消費價格總水平比上年增長%。米；農(nóng)民人均居住面積平方米，增加平方米。新安江水質(zhì)和空氣質(zhì)量進(jìn)一步提高，形成較為理想的山水旅游城市雛形。相銜接，其支線至終點淳安縣千島湖，預(yù)計2020年完工。2020年3月以來，隨這國務(wù)院嚴(yán)厲的房產(chǎn)新政出臺，市場明。顯疲軟，觀望氣氛很濃，新房和二手房成交價格和數(shù)量均不理想。

　　

【正文】 明 ? 財務(wù)分析從 簽訂土地出讓協(xié)議后開始，至項目竣工并實現(xiàn)全部銷售收入止。 以 3 個月為 1 個計算期，開發(fā)建設(shè)期擬定為 15，即 45 個月。前期規(guī)劃、設(shè)計、策劃， 2 個計算。施工建設(shè)共 12 計算期，按分三個組團(tuán)平均 劃分。 ? 土地款按前期一次性支付計算，工程款按每個組團(tuán)按計算期平均支付。 ? 銷售進(jìn)度共 10 個計算期，按每期 10%平均劃分，平均計算銷售回款。 ? 項目中非主體經(jīng)營收入未納入計算。 ? 基準(zhǔn)收益率按 2020 年國內(nèi) 79 家房地產(chǎn)類上市企業(yè)平均凈資產(chǎn)收益率%計算。 ? 開發(fā)自有資金率假定 55%。 ? 公建面積 按照 中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》 GB 5018093 執(zhí)行 。 ? 項目基本參數(shù)為初步測算，未經(jīng)精確核實，存在一定誤差。項目選用的基本參數(shù)和未來收益計算，是以擬建項目按時保質(zhì)完成并達(dá)到設(shè)定的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)為前 提，項目開發(fā)過程中的提前、延期或其他不確定、不可控因素，不在考慮范圍。 (二 ) 項目投資 預(yù)算 1. 成本估算 （見財務(wù)分析表一） 2. 投資計劃（見財務(wù)分析表二） (三 ) 項目現(xiàn)金流量分析（ 見財務(wù)分析表二、三） Interwit 智優(yōu)策略聯(lián)盟 第 頁 共 23 頁 藍(lán)德新安江溪頭開發(fā)項目研究分析報告 20 項目建設(shè)進(jìn)度、銷售進(jìn)度均包含于表中。 (四 ) 項目財務(wù)評價 1. 項目財務(wù)指標(biāo)分析（見下表） 序號 項目名稱 計量單位 基本方案 1 土地出讓費 萬元 5602 征地費單價 元 /M2 1200 征地費單價 元 /畝 800271 征地費占比例 % 2 項目總成本 萬元 11897 3 資金籌措 萬元 11897 資本金 萬元 6543 借款 萬元 5353 4 經(jīng)營總收入 萬元 15409 銷售收入 萬元 15409 租賃收入 萬元 0 5 利潤總額 萬元 3513 6 所得稅 萬元 1159 7 稅后利潤 萬元 2354 8 全投資財務(wù)內(nèi)部收益率 % 9 資本金財務(wù)內(nèi)部收益率 % 10 全投資財務(wù)凈現(xiàn)值 (Ic=%) 萬元 1877 11 資本金財務(wù)凈現(xiàn)值 (Ic=%) 萬元 6784 12 全投資回收期 年 13 資本金回收期 年 14 投資利潤率 % 15 資本金利潤率 % 2. 項目凈現(xiàn)值評價 以全部投資測算，本項目財務(wù)凈現(xiàn)值 為 1877 萬元，表明本項目開發(fā)完成后累計收益的現(xiàn)值大于原始投資的現(xiàn)值，該投資項目的報酬率大于基準(zhǔn)收益率（即 2020年國內(nèi) 79家房地產(chǎn)類上市企業(yè)平均凈資產(chǎn)收益率 ），開發(fā)商可以獲得折現(xiàn)后凈收益 1877 萬元，項目在經(jīng)濟(jì)上完全可行。 3. 項目內(nèi)部收益率評價 本項目內(nèi)部收益率為 %，高于基準(zhǔn)收益率，具備優(yōu)秀 的盈利能Interwit 智優(yōu)策略聯(lián)盟 第 頁 共 23 頁 藍(lán)德新安江溪頭開發(fā)項目研究分析報告 21 力。 本項目內(nèi)部收益率計算的基本前提是項目在后續(xù)開發(fā)過程中保持穩(wěn)定持續(xù)的開發(fā)銷售狀態(tài)，同時建德房地產(chǎn)市場亦保持穩(wěn)定發(fā)展態(tài)勢。 4. 項目敏感性分析 投資風(fēng)險來源于市場的變化， 由于目前政策調(diào)控的力度比較大，市場存在很多不確定的變數(shù)， 市場銷售價格在未來三年內(nèi)起伏的可能比較大。由于開發(fā)成本中固定的土地成本占了 %，所以總成本的變化概率比較小，本方案以銷售市場的變化作為變量，具體分析項目敏感性，見下表： 項目名稱 基數(shù) 敏感性分析結(jié)果 銷售 20% 銷售 15% 銷售 5% 銷售 +10% 銷售 +20% 經(jīng)營總收入 15409 12328 13098 14639 16950 18491 銷售收入（萬元） 15409 12328 13098 14639 16950 18491 利潤總額（萬元） 3513 634 1354 2793 4952 6391 稅后利潤（萬元） 2354 425 907 1872 3318 4282 全投資財務(wù)內(nèi)部收益率 % 資本金財務(wù)內(nèi)部收益率 % 全投資財務(wù)凈現(xiàn)值 (Ic=%)萬元 1914 473 124 1317 3107 4301 資本金財務(wù)凈現(xiàn)值 (Ic=%)萬元 6805 4342 4958 6189 8037 9268 全投資回收期（年） 資本金回收期（年） 投資利潤率 % 資本金利潤率 % ? 內(nèi)部收益率敏感性分析：銷售下降 20%，內(nèi)部收益率下降 %，銷售下降 15%，內(nèi)部收益率下降 %，銷售上升 20%，內(nèi)部收益率上升 %， 線性影響非常大， 銷售波動對收益率影響幾乎成正比。 ? 銷售下滑 20%是比較悲觀的估計，但即使如此，項目依然能實現(xiàn)盈利。 當(dāng)銷售價格下降 %時，項目內(nèi)部收益率為 0，在該銷售價格形勢 下項目 完全 不可行 。 Interwit 智優(yōu)策略聯(lián)盟 第 頁 共 23 頁 藍(lán)德新安江溪頭開發(fā)項目研究分析報告 22 ? 本方案對基準(zhǔn)銷售價格的設(shè)定是比較保守的價格，已經(jīng)考慮了部分政策調(diào)控因素，上浮 10%應(yīng)該是比較合理的價 位。 本方 案自由資金設(shè)定比率為 55%，比一般項目高；融資成本則按人民銀行的基準(zhǔn)貸款利率設(shè)定。如果自由資金下降，而融資成本上升則會影響降低利潤率。所以在項目開發(fā)過程中必須密切關(guān)注和控制資金成本，節(jié)省資金的運用和加快資金的流轉(zhuǎn)，同時嚴(yán)格控制費用發(fā)生。 Interwit 智優(yōu)策略聯(lián)盟 第 頁 共 23 頁 藍(lán)德新安江溪頭開發(fā)項目研究分析報告 23 六 結(jié)論與建議 (一 ) 新安江房地產(chǎn)市場發(fā)展偏弱，目前新安江市場的高端住宅產(chǎn)品依然稀缺，而購買群體已經(jīng)形成，加上 財務(wù)層面 彈性空間比較大 ，本項目完全有條件啟動。 (二 ) 一般所認(rèn)為建德土地供應(yīng)緊缺 的 情況目前基本已經(jīng)不再存在，必須正視未來 有更多的市場競爭者進(jìn)入 。 (三 ) 政策調(diào)控必將暫時滯緩新的市場競爭 者的進(jìn)入，本項目應(yīng)在經(jīng)濟(jì)可行性比較好的情況下，盡快啟動，穩(wěn)步開發(fā)。政策調(diào)控對自由資金比率較高的項目或許有積極的意義。 (四 ) 新安江的客戶已經(jīng)比較重視品質(zhì)和品牌，項目的開發(fā)質(zhì)量、品牌形象和小區(qū)生活品質(zhì)的提高是本項目在競爭上處于領(lǐng)先地位的關(guān)鍵所在。 (五 ) 新安江大規(guī)模城市建設(shè)華章初序，樓市的花樣年華才剛剛開始，至少 3~5年的黃金時期就是本項目的發(fā)展機(jī)遇。