【正文】 、戶型等有很大優(yōu)勢(shì)，對(duì)于德保美食城住宅部分銷售有很大的口碑作用，而商業(yè)將是該項(xiàng)目的難點(diǎn)。劣勢(shì)：項(xiàng)目規(guī)劃已經(jīng)很久，遲遲未能動(dòng)工，目前施工進(jìn)度較慢，未拿到預(yù)售證，對(duì)銷售有所影響。閩都花園項(xiàng)目名稱閩都花園開(kāi)發(fā)商聯(lián)系電話07763833999 3825999項(xiàng)目地址城關(guān)鎮(zhèn)德盛路富田小區(qū)總占地面積25畝總建筑面積40025㎡容積率總戶數(shù)190戶綠化率35%建筑形態(tài)6層、11層總棟數(shù)4棟銷售方式首付20%開(kāi)工時(shí)間未動(dòng)工竣工時(shí)間開(kāi)盤(pán)時(shí)間住宅戶型面積套數(shù)準(zhǔn)四星期酒店20000㎡兩房?jī)蓮d一衛(wèi)887㎡三房?jī)蓮d兩衛(wèi)10122㎡四房?jī)蓮d兩衛(wèi)1142㎡起步價(jià)元/㎡最高價(jià)元/㎡均價(jià)元/㎡銷售情況商鋪量間面積㎡價(jià)格元/㎡銷售情況優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目緊靠城西市政廣場(chǎng)（規(guī)劃中），交通方便，是未來(lái)城西商業(yè)、行政、文化中心，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。項(xiàng)目規(guī)劃3棟小高層，1棟多層，準(zhǔn)四星級(jí)酒店，小區(qū)規(guī)劃有水系等景觀，戶型面積、配比與市場(chǎng)吻合。劣勢(shì)：地理位置偏遠(yuǎn)，周邊配套設(shè)施不齊全，周邊未形成成熟生活圈，生活不方便。周邊無(wú)景觀優(yōu)勢(shì)，需在小區(qū)內(nèi)部園林做文章。德保商貿(mào)城項(xiàng)目名稱德保商貿(mào)城開(kāi)發(fā)商聯(lián)系電話07763823555 3833555項(xiàng)目地址德保城西市政廣場(chǎng)總占地面積60畝總建筑面積80040㎡容積率總戶數(shù)400戶綠化率30%建筑形態(tài)6層總棟數(shù)6棟銷售方式首付20%開(kāi)工時(shí)間竣工時(shí)間開(kāi)盤(pán)時(shí)間住宅戶型面積套數(shù)商業(yè)30000㎡兩房?jī)蓮d一衛(wèi)887㎡三房?jī)蓮d兩衛(wèi)11132㎡四房?jī)蓮d兩衛(wèi)13142㎡起步價(jià)元/㎡最高價(jià)元/㎡均價(jià)元/㎡銷售情況商鋪量間面積㎡價(jià)格元/㎡銷售情況優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目緊靠城西市政廣場(chǎng)（規(guī)劃中），交通方便，是未來(lái)城西商業(yè)、行政、文化中心，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。項(xiàng)目規(guī)劃6棟多層住宅，8棟商業(yè)，小區(qū)規(guī)劃內(nèi)規(guī)劃大型停車場(chǎng)，滿足商業(yè)的停車需要，住宅戶型面積、配比與市場(chǎng)吻合。劣勢(shì)：地理位置偏遠(yuǎn)，周邊配套設(shè)施不齊全，周邊未形成成熟生活圈，生活不方便。西南驛站項(xiàng)目名稱西南驛站開(kāi)發(fā)商廣西德保金宇置業(yè)有限責(zé)任公司聯(lián)系電話07763823999項(xiàng)目地址德盛路東段總占地面積總建筑面積24401㎡容積率總戶數(shù)103戶綠化率15%建筑形態(tài)總棟數(shù)5棟銷售方式首付30%開(kāi)工時(shí)間未動(dòng)工竣工時(shí)間開(kāi)盤(pán)時(shí)間住宅戶型面積套數(shù)天地樓320450㎡停車位2540㎡起步價(jià)元/㎡最高價(jià)元/㎡均價(jià)元/㎡銷售情況停車量325間面積2540㎡價(jià)格元/㎡銷售情況優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目位于南寧至德?？h城區(qū)入口處（城東新區(qū)），德盛路東段，交通便利，周邊機(jī)關(guān)單位林立，居住人口在逐漸增多，緊鄰紅山公園，空氣清新，夏季清涼舒適，是德保新的中央居住區(qū)。鋁工業(yè)發(fā)展所帶來(lái)的人流、物流、資金流促使德保商業(yè)格局發(fā)生新巨變，城市發(fā)展標(biāo)桿——向東擴(kuò)張，以西南驛站為物流中心的城東新區(qū)將成為德保新的行政辦公、物流貿(mào)易區(qū)。項(xiàng)目定位為物流中心，項(xiàng)目四周規(guī)劃天地樓，滿足貿(mào)易、娛樂(lè)、飲食、休閑、汽車美容等需要，項(xiàng)目還規(guī)劃有三星級(jí)酒店、大量停車位充分滿足物流的需要，項(xiàng)目外立面采用中國(guó)民族特色的古樸中式的亮麗風(fēng)格，充分體現(xiàn)高檔次的功能齊全的特色商貿(mào)中心。劣勢(shì)：地理位置偏遠(yuǎn)，周邊配套設(shè)施缺乏，生活便捷性差。市 調(diào) 結(jié) 論：天地樓：德保由于房地產(chǎn)起步相對(duì)比較較晚，居民的居住意識(shí)處于一個(gè)逐步轉(zhuǎn)變的過(guò)程。在很長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)，天地樓物業(yè)一直作為當(dāng)?shù)鼐用竦闹饕幼∥飿I(yè)，導(dǎo)致在在2000年2006年期間，水岸人家、陽(yáng)光水岸、德保賓館天地樓、德利山莊、德保新城項(xiàng)目的天地樓物業(yè)的大量供應(yīng)，同類產(chǎn)品的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也比較激烈。當(dāng)時(shí)各個(gè)能夠銷售出的天地樓物業(yè)，都是具有沿江、沿路；具有很有的景觀優(yōu)勢(shì)和底層作為商業(yè)用途出租的特殊優(yōu)勢(shì)，而項(xiàng)目?jī)?nèi)部規(guī)劃的天地樓物業(yè)基本處于銷售進(jìn)度緩慢。隨著各個(gè)項(xiàng)目的銷售完成，天地樓物業(yè)開(kāi)始逐步退出人們的視野。商品房：就目前德?？h各個(gè)已售、在售的房地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)看，開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)初期一直以地段作為項(xiàng)目銷售第一要素，幾個(gè)已經(jīng)交付使用的項(xiàng)目，在銷售階段里，開(kāi)發(fā)商都認(rèn)為只要地段好就不愁賣，紛紛主推地段優(yōu)勢(shì)及有限周邊自然景觀和生活配套。德保房地產(chǎn)市場(chǎng)的產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)方面都比較弱。各個(gè)開(kāi)發(fā)商為了追求高利潤(rùn)率，在盡可能做大容積率的同時(shí)，忽略產(chǎn)品自身品質(zhì)的鑄造。主要體現(xiàn)為：i. 樓間距狹窄約（812米為主）；ii. 外墻主要使用涂料，雖交付使用初期色澤鮮亮，經(jīng)歷1個(gè)雨季后，污垢很多。iii. 各項(xiàng)目雖然預(yù)留了一定的綠地面積，但綠化效果差，普遍只有簡(jiǎn)單的草地及觀賞性差、生長(zhǎng)不茂盛的 常見(jiàn)樹(shù)木。iv. 住宅區(qū)內(nèi)缺少會(huì)所、健身場(chǎng)館等運(yùn)動(dòng)休閑設(shè)施。v. 雖各小區(qū)均有聘請(qǐng)物業(yè)管理公司，但管理水平較低。德保房地產(chǎn)市場(chǎng)具有一般縣級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)的普遍現(xiàn)象，現(xiàn)房轉(zhuǎn)讓單價(jià)比期房銷售單價(jià)低100元/平方米。序號(hào)項(xiàng)目名稱戶型樓層面積轉(zhuǎn)讓單價(jià)轉(zhuǎn)讓總價(jià)備注1陽(yáng)光水岸三房?jī)蓮d兩衛(wèi)三層1021620元/㎡未裝修2陽(yáng)光水岸三房?jī)蓮d兩衛(wèi)六層1091640元/㎡23萬(wàn)帶40平米閣樓3山水碧苑四房?jī)蓮d兩衛(wèi)四層1361700元/㎡23萬(wàn)未裝修德?？h2009年僅剩興和家園項(xiàng)目有標(biāo)準(zhǔn)層住宅銷售，待售6樓頂層兩房17001720元/㎡，三房1745元/㎡（折后價(jià)格）目前可售住宅少，致使頂層房號(hào)的價(jià)格也超過(guò)1700元/㎡。目前各項(xiàng)目交付使用后入住率都達(dá)到75%以上，且客戶購(gòu)買后轉(zhuǎn)讓的投資性客戶數(shù)量很少，市場(chǎng)總體呈現(xiàn)良性發(fā)展。2008年的全球金融危機(jī)，全國(guó)各地房地產(chǎn)普遍降價(jià)，導(dǎo)致在2008年期間德?？h無(wú)大宗的土地出讓。各個(gè)項(xiàng)目的住宅存量基本消化完成，目前市場(chǎng)僅有興和家園項(xiàng)目剩余為數(shù)不多頂層住宅。德保美食城、閩都花園、德保商貿(mào)中心等商住一體的項(xiàng)目還處于項(xiàng)目前期籌備階段，市場(chǎng)出現(xiàn)短期“斷供”現(xiàn)象。雖然下半年各項(xiàng)目進(jìn)入銷售階段，但德?？h房地產(chǎn)缺少真正意義上純居住性的高品質(zhì)樓盤(pán)。商業(yè)：德?？h城區(qū)范圍的商業(yè)氛圍較好，導(dǎo)致各個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)的時(shí)候大量設(shè)置臨街商鋪，且分布凌亂。各項(xiàng)目的臨街商鋪無(wú)統(tǒng)一的業(yè)態(tài)規(guī)劃，在市場(chǎng)供應(yīng)量較大的情況下，銷售價(jià)格攀升緩慢，同時(shí)各項(xiàng)目商鋪銷售后的空置率很高。市場(chǎng)缺少大面積的商業(yè)賣場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)，此類產(chǎn)品在有地段優(yōu)勢(shì)的情況下有較大的市場(chǎng)開(kāi)發(fā)前景。從營(yíng)銷策略看市場(chǎng)：各項(xiàng)目對(duì)天地樓的商業(yè)定位不明確，僅把其作為單一的鋪面+住宅形式的產(chǎn)品銷售，沒(méi)能形成整體的商業(yè)定位，沒(méi)有進(jìn)行區(qū)域商業(yè)的打造，對(duì)市場(chǎng)的觸動(dòng)不夠。市場(chǎng)銷售手段太過(guò)于單一，都是坐等客戶上門，而不是主動(dòng)出擊；促銷手段也比較缺乏，僅陽(yáng)光水岸在銷售期內(nèi)進(jìn)行過(guò)買天地樓送車庫(kù)的促銷方式。開(kāi)發(fā)商的營(yíng)銷意識(shí)薄弱，商業(yè)項(xiàng)目銷售現(xiàn)場(chǎng)包裝不能體現(xiàn)其商業(yè)氛圍，銷售物料不全推廣力度也非常弱，無(wú)明確推廣主題和方向。除德保商貿(mào)城、廣聯(lián)美食街項(xiàng)目聘請(qǐng)了營(yíng)銷策劃代理公司以外，均為開(kāi)發(fā)商自行銷售，個(gè)別項(xiàng)目銷售人員態(tài)度異常惡劣，素質(zhì)非常低下。結(jié) 束 語(yǔ)總投資達(dá)110個(gè)億的華銀鋁業(yè)落戶德?？h后，全縣的經(jīng)濟(jì)開(kāi)始大跨步前進(jìn)，圍繞華銀鋁項(xiàng)目的配套工作正開(kāi)展得如火如荼，縣政府行政中心將向華銀鋁遷移，與華銀鋁相關(guān)的配套工程招商將近100個(gè)億，巨大的資金投入，給德保帶來(lái)的沖擊將是前所未有的，這也是德保發(fā)展的一大歷史契機(jī)。大招商引資力度的同時(shí)，政府也加快了城市建設(shè)的步伐，從2004年開(kāi)始，該縣投資上億元，對(duì)舊城進(jìn)行全面改造，先后完成縣城肥皇、鑒小、東蒙、農(nóng)行、人行、電業(yè)等7個(gè)居民住宅區(qū)的道路硬化、綠化、亮化建設(shè)；對(duì)西橋至南橋左右兩岸進(jìn)行拆遷和改造，建設(shè)成江濱游覽帶；完成中興商業(yè)步行街一、二期工程建設(shè)；完成德盛路口至友誼林岔路的出城路拓寬改建工程，同時(shí)實(shí)施兩邊人行道建設(shè)；完成對(duì)城區(qū)臨街樓房穿衣戴帽改造工程；完成云山廣場(chǎng)、東蒙開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)，等等，城市環(huán)境美化的同時(shí)也帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，興和家園、廣聯(lián)山水碧苑、鑫源華興苑等項(xiàng)目的銷售良好態(tài)勢(shì)，說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)在較長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)上尚未飽和，有足夠的開(kāi)發(fā)空間。