【正文】 計局發(fā)布的 2022年數(shù)據(jù) ,全國地方性稅收總收入為 11693億元。其中城鎮(zhèn)土地使用稅征收了 億元 (占全部稅收 %)。耕地占用稅 120億元 (占全部稅收 %)。兩項合計為 。 ? 北京征收到的和土地使用有關的稅收收入是 ,上海收入了 ,天津收入了 ,重慶收入。如果把房產(chǎn)稅也一并計入 ,那么 ,北京市收入與房地產(chǎn)有關的稅收總和為 ,上海為 元 ,天津為 ,重慶為 。 表 75 2022年增收的與土地有關的稅收 (億元 ) 地方總計 北京 上海 天津 重慶 2022年房產(chǎn)稅 2022年房產(chǎn)稅 2022年城鎮(zhèn)土地使用稅 2022年耕地占用稅 2022年土地稅收總和 2022年與房地產(chǎn)有關收入 2022與土地相關稅增收額 資料來源 :《 中國統(tǒng)計摘要 》 ,2022年 ,P7475。 ? 2022年由于房價暴漲使得購房者多支付了 1663億元。極而言之 ,地方政府不過從稅收渠道拿走了 元 ,還需要追究其余的 1200億元的去向。 ? 土地出讓金是地方政府預算外最主要的收入來源 ,根據(jù)國土資源部公布的數(shù)據(jù) ,2022年全國主要大城市的平均綜合地價為 1198元 /平方米 ,與 2022年相比增長%,這意味著在購房者多付的 1663億元中 ,各級政府的土地收入占了約 ,加上預算內稅收增加收入的約 269億元 ,一共才 530億 ,還有近千億的資金流到哪里去了呢？ ? 究竟房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤有多大？ ? 在 1997— 1999年期間 ,房地產(chǎn)業(yè)全行業(yè)虧損。在 2022年房地產(chǎn)企業(yè)所有者權益 (自有資本 )為 8279億元 ,營業(yè)利潤 253億元。按照這些數(shù)據(jù)計算出來的資本利潤率只有 %。 房地產(chǎn)業(yè)的利潤 ? 2022年 12月 16日 ,全國經(jīng)濟普查數(shù)據(jù)第二號公報宣稱 ,2022年全國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行業(yè)平均利潤率%。 ? 許多開發(fā)商馬上表態(tài)認同這個數(shù)字。引用國家統(tǒng)計局 2022年經(jīng)濟普查報告說 ,房地產(chǎn)業(yè)總資產(chǎn)利潤率只有 %。 表 77房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營情況 (億元 ) 資產(chǎn)總計 所有者權益 經(jīng)營總收入 經(jīng)營稅費 營業(yè)利潤 利潤率 1997 16417 3902 2218 104 10 % 1998 19526 4669 2951 139 11 % 1999 18745 4481 3026 145 35 % 2022 25186 6154 4516 215 73 % 2022 28567 7131 5472 273 125 % 2022 33043 8279 7078 370 253 % 資料來源 :《 中國統(tǒng)計年鑒 》 ,2022年 ,P249。 ? 有人說 :“ 沒有 25%的利潤 ,開發(fā)商難以再生存” ,“ 業(yè)內人士聲稱 :開發(fā)商資本回報率高達 70%” 。 ? 根據(jù) 2022年 20家上市房地產(chǎn)企業(yè)的年報 ,房地產(chǎn)開發(fā)商的資本回報率為 %,凈利潤增長幅度普遍在 3050%。 ? 福州市房地產(chǎn)開發(fā)項目的利潤率平均為 50%,最低的超過20%,最高的超過 90%。而開發(fā)商在公開場合宣稱的利潤率只有 15%。 ? 國家統(tǒng)計局所說房地產(chǎn)企業(yè)的平均利潤率只有 %,和福州物價局統(tǒng)計出來的 50%簡直是天壤之別。 ? 時隔半年之后 ,國家統(tǒng)計局依然堅持原來的數(shù)據(jù) ,房地產(chǎn)企業(yè)的利潤率只有 %。到底誰錯了？ ? 房地產(chǎn)商的利潤究竟有多高 ,還是一個謎。在中國有不少房地產(chǎn)研究所 ,他們都在干些什么？ 在房地產(chǎn)業(yè)中的行賄受賄無非二種 : ? 一種是 :“ 閻王式 ” ,另一種是 “ 雁過拔毛 ” 式。 ? 如果沒有高官介入 ,房地產(chǎn)開發(fā)商恐怕也要支付相當費用才能逐一打通環(huán)節(jié) ,取得開發(fā)經(jīng)營的資格。把一大筆賄賂分解為幾十筆 ,每一筆賄賂的數(shù)量可能都不大。如果這些賄賂是分多次進行 ,那么 ,每一次的數(shù)量更小一些。雖然是雁過拔毛 ,可是加到一起就可能駭人聽聞。 ? 這可能是房地產(chǎn)商不敢公開示人的一筆黑帳 ,也是他們有苦說不出來的地方。 究竟要給官員多少賄賂？ ? 吳思先生提出的血酬定律很有意思。血酬是流血拼命換來的錢。血酬定律是 ,為了活命 ,可以冒多大的死亡風險。 ? 行賄受賄大概也有一個經(jīng)濟規(guī)則。對于貪官污吏來說 ,為了得到不義之財 ,可以冒多大的被揭露的風險。對于行賄者來說 ,行賄的最大值無論如何不超過不義之財。否則豈不是為人作嫁 ,徒勞無益？實際上 ,在許多情況下 ,受賄、行賄雙方大致遵循著黑社會的潛規(guī)則 :見面劈一半。 房價研究嚴重不足 ,究其原因 ,無非以下幾條 : ? 第一 ,缺乏推動房價研究的激勵機制和體制保證。 ? 房價研究并不針對某個特定的房地產(chǎn)項目 ,一旦將研究成果公布于眾 ,人人皆知 ,沒有私密性。也就是說 ,房價理論和信息都是一種公共品 (Public Goods)。在希望取得房價信息的人當中普遍存在著搭便車的傾向。許多人指望讓別人來做這項研究而坐享其成。迄今為止 ,還沒有一個有效的房價研究激勵機制 ,也沒有相應的組織保證。在國內從事經(jīng)濟研究的人數(shù)眾多 ,卻沒有一個機制來強調和支持那些耗費較多時間和財力的科研題目。沒有足夠的社會科學研究基金來支持那些具有公益性的大課題研究。在現(xiàn)實中很少有企業(yè)或者政府部門愿意資助房價研究。 ? 第二 ,學風浮燥 ,急功近利 ,不利于推進房價研究。 ? 在國內的學術界缺乏公平的競爭環(huán)境 ,在許多情況下 ,瞎說亂說的沒有懲罰 ,有所建樹的得不到表彰。賞罰不明 ,是非不分。有些人為了提高知名度故作驚人之語。在沒有充分研究 ,有的時候甚至根本就沒有研究 ,就敢于毫不負責地大膽臆斷。事后 ,即使錯了也從不檢討更正。 ? 第三 ,房價研究的阻力很大。 強制披露房價信息的必要性 ? 房價信息屬于公共物品。 ? 公共物品的特征是適用于所有的人 ,而不存在排它性。 ? 對于一般民眾或企業(yè)來說 ,最佳對策是坐等其他人來提供準確信息。購房者不會事先知道研究房價的真正價值。他們也不會自愿為房價真實性付費。因此 ,房價研究肯定會處于投資不足狀態(tài)。 ? 房地產(chǎn)市場也肯定處于嚴重的信息不足狀態(tài)。這種不足不僅是由于房地產(chǎn)商和地方政府缺乏提供足夠信息的動機 ,也很難從其他渠道來獲得房價信息。 ? 在房地產(chǎn)市場信息不足的情況下 ,為了提高房地產(chǎn)市場的分配效率 ,維護正常的競爭秩序 ,必須采取二項措施 : ? 第一 ,強制房價信息披露。 ? 第二 ,建立完全獨立于所有房地產(chǎn)利益集團的房價研究機構。 房地產(chǎn)開發(fā)商有沒有比較強烈的自愿披露真實信息的動機？ ? 自愿披露信息的可能性取決于內部激勵機制的設計。 ? 房地產(chǎn)市場的基本性質決定了不可能產(chǎn)生自發(fā)的房價信息披露機制 ,也不可能促使人們投入足夠的力量來研究房價的真實性。這就是一種市場失靈。 ? 在市場失靈的情況下必須采取政府干預。 ? 而政府干預的最重要的手段就是強制信息披露 ,并且建立相應的機構來監(jiān)督信息的真實性。 ? 通過社會分工 ,由專門的研究機構來擔當房價收集和研究的任務。對房地產(chǎn)商實施強制房價信息披露制度就成為無可替代的制度選擇。 ? 強制披露制度是一種追求交易利潤前提下減少效率損失的重要手段。采取強制性的信息披露和引入對房價真實性的監(jiān)管是提高社會資源配置效率的必然結果。 房價研究的機構 ? 如果房價研究機構接受房地產(chǎn)開發(fā)商的資助那么很快就會喪失獨立性。他們所披露的信息的真實性也就很成問題了。 ? 而地方政府也缺乏公布真實信息的激勵。 ? 從目前的機制而言 ,房價的真實性是無法證明的。 ? 歸根結底 ,維護公平的市場競爭秩序是政府的職責 ,因此 ,測算房地產(chǎn)成本應當是政府的事情。 ? 一個具有權威性、科學性、專業(yè)性的測算體系就顯得尤為重要 ,同時 ,各部門信息共享 ,政府的強力推進更是重中之重。 ? 既然房價研究成果沒有確定的排它的受益者 ,房價研究機構只能由政府來支持。政府理應代表廣大民眾的利益推動房價研究。