房地產(chǎn)交易-法律講座-資料下載頁
2025-01-01 09:27本頁面
【正文】 人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。在商品房買賣合同中，開發(fā)商欲解除合同，一般都是由于買房人不按照約定付款。一般來說，我們會在合同中設(shè)置合同解除條款，約定解除條件。當(dāng)條件成就時，我們可以先行催告，而后解除合同，但不要超過自催告之日起的1年期限。也可以不予催告而直接解除，但行使解除權(quán)也不要超過1年。合同不能自動解除，行使合同解除權(quán)的方式為：通知。當(dāng)合同解除的條件成就后，行使合同解除權(quán)的一方應(yīng)當(dāng)通知對方解除合同。一般情況下，我們應(yīng)當(dāng)采用書面通知的形式。如果沒有證據(jù)證明我方已通知對方解除合同的，一旦發(fā)生糾紛，會處于不利的地位。在蘭州崔娟一案中，我公司與崔娟的買賣合同約定：崔娟應(yīng)自合同簽訂一個月時間內(nèi)辦理完畢貸款手續(xù)，否則，我方有權(quán)解除合同。其后，經(jīng)過了大約半年的時間，崔娟仍沒能辦理完畢貸款手續(xù)。在此期間，我方多次電話聯(lián)系買房人，要求解除合同、退還已付購房款。然后，我方將該房屋出售給第三人。在事實(shí)上，我們已經(jīng)做到了仁至義盡，但在法律層面，我們沒有證據(jù)證明我們已經(jīng)行使了合同解除權(quán)。也就是說，在法律上，該合同仍會被認(rèn)定為沒有解除，我們第二次售房行為很可能被認(rèn)定為一房二賣，即將面臨購房款一倍以內(nèi)的賠償風(fēng)險(xiǎn)。在這里，要求我們銷售人員：凡是已經(jīng)簽訂了買賣合同或是認(rèn)購協(xié)議的，如果不打算向原來的購房人出售（打算另行出售的），首先審查是否具備合同解除的條件；其次，如果具備解除條件的，必須以書面通知的方式通知對方解除合同。在每個開發(fā)項(xiàng)目上，我們都應(yīng)建立合同定期整理、審查的制度，凡是發(fā)現(xiàn)符合解除條件的買賣合同（包括認(rèn)購書），如果仍然打算出售給原購房者，就發(fā)通知催告；如果打算另行出售，則通知其解除合同。問題十一：如何降低由于產(chǎn)權(quán)辦理期限問題引發(fā)的法律風(fēng)險(xiǎn)？ 《解釋》第十八條 由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任： ?。ㄒ唬┥唐贩抠I賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限； ?。ǘ┥唐贩抠I賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； ?。ㄈ┥唐贩抠I賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。第十九條 商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。根據(jù)以上兩條規(guī)定，在訂立合同時，必須根據(jù)我們的實(shí)際情況、我們及當(dāng)?shù)卣块T的工作效率來約定辦理產(chǎn)權(quán)的期限。一般來說，在90天內(nèi)辦理完畢產(chǎn)權(quán)登記是有一定困難的。因此，我們可以在合同中約定一個較長的期限，比如1年。對我們相關(guān)工作人員的要求：注意審查每一份合同辦理產(chǎn)權(quán)的期限，盡量不過期。如果延期，有如下危害：（1）買房人要求解除合同，賠償損失；（2）由于大部分買賣合同的付款方式為按揭，買房人在取得產(chǎn)權(quán)證之前，開發(fā)商要為買房人對貸款銀行承擔(dān)保證責(zé)任。如果由于非出賣人原因，未能在約定或法定期限內(nèi)辦妥產(chǎn)權(quán)的，開發(fā)商不承擔(dān)責(zé)任。我們必須證明：（1）我們已經(jīng)在合理期限內(nèi)通知了業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)、業(yè)主不予配合；（2）業(yè)主配合辦理，而我們已經(jīng)向產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)提交了辦理產(chǎn)權(quán)的相應(yīng)資料（登記機(jī)關(guān)未能及時辦理）。我們在呼和浩特的項(xiàng)目，遇到了這種情況：業(yè)主由于不愿交納契稅、公共維修基金而不愿配合我們辦理產(chǎn)權(quán)。我們已經(jīng)向該業(yè)主發(fā)出了催告辦理產(chǎn)權(quán)的通知。這樣做，將來如發(fā)生糾紛，即使我們不能完全置身事外，也可取得證據(jù)，說明我們已盡到了義務(wù)，我們本身沒有過錯。而無過錯，一般就不會承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任?！ ?第 20 頁 共 20 頁
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