【正文】 新生活中心 集工作、居住、娛樂、休閑、購物于一體的全功能社區(qū)，享受真正的國際化時尚生活 三、產(chǎn)品發(fā)展研究 ，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)城鎮(zhèn)化人口； 、企業(yè)中層管理 高級公務(wù)員、企業(yè)高層、小私營業(yè)主 投資客戶 主力客群 爭取客群 偶得客群 置婚房； 性居住 改善性居住兼投資； 投資 客戶分類 置業(yè)目的 ㎡， 110150㎡； ， 90130萬 需求 1.150㎡； ㎡； 三、產(chǎn)品發(fā)展研究 13地塊產(chǎn)品配比 總 建筑面積 [㎡ ] 建筑形態(tài) 業(yè)態(tài)配比 戶型 [㎡ ] 戶型配比 配比面積 [㎡ ] 戶型套數(shù) 小高層 15% 140 75% 200 180 25% 52 高層 85% 80 10% 264 90 35% 822 140 30% 453 170 5% 62 180 10% 117 210 5% 50 280 5% 38 總計 100% 2059 三、產(chǎn)品發(fā)展研究 按照一般外向型商住面積配比比例，商業(yè)面積一般占住宅面積 5%11%。本項目考慮到區(qū)域商業(yè)容量，及市場去化時間因素，設(shè)為 5%，約 2萬㎡； 目前江陰市場辦公存量極大，年僅去化不到 4萬㎡，并且城南并非典型辦公消費市場，所以本項目 14地塊產(chǎn)品定位為酒店式公寓和商鋪。 14地塊產(chǎn)品配比 總建筑面積 [㎡ ] 建筑形態(tài) 戶型 [㎡ ] 戶型配比 配比面積 [㎡ ] 戶型套數(shù) 酒店式公寓 60 80% 1765 80 20% 331 商鋪 20220 三、產(chǎn)品發(fā)展研究 三、產(chǎn)品發(fā)展研究 14 13 高層 小高層 酒店式公寓 商業(yè) ，不遮擋北部高層光線視線； ，提升品質(zhì)； “甲板”陽臺設(shè)計，增加附贈面積，商業(yè)置于 14地塊西北角，便于利用社區(qū)人氣，毗陵路車流； ArtDeco風(fēng)格。 13 四、經(jīng)濟測算 —— 報告框架 四、經(jīng)濟測算 比較內(nèi)容 比較因子 權(quán)重 類比 A： 梅園 類比 B：朝宗原筑 類比 C： 翰庭 類比 D：陽光假日 擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù) 地段資源 市政交通 10% 地塊自然環(huán)境 10% 1 周邊市政配套 10% 區(qū)域知名度 10% 1 1 投資價值 10% 項目可提升價值 建筑風(fēng)格 5% 單體戶型設(shè)計 5% 1 1 1 設(shè)備、材質(zhì)檔次 2% 1 1 建筑規(guī)模 5% 1 空間布局和環(huán)藝設(shè)計 5% 1 1 小區(qū)配套 5% 物業(yè)管理 3% 1 1 發(fā)展商品牌和實力 5% 價值實現(xiàn)的經(jīng)濟因素 區(qū)域規(guī)劃潛力 10% 1 1 政策方面 5% 1 1 1 合計 100% 當(dāng)前售價 [元 /㎡ ] 8728 11832 8864 8800 毗陵路項高層公寓售價 [元 /㎡ ] 9400 采用市場比較法可知本項目高層公寓定價在 9400元 /㎡左右 比較內(nèi)容 比較因子 權(quán)重 類比 A： 梅園 類比 B： 翰庭 擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù) 地段資源 市政交通 10% 地塊自然環(huán)境 10% 1 周邊市政配套 10% 區(qū)域知名度 10% 1 投資價值 10% 項目可提升價值 建筑風(fēng)格 5% 單體戶型設(shè)計 5% 1 1 設(shè)備、材質(zhì)檔次 2% 1 建筑規(guī)模 5% 空間布局和環(huán)藝設(shè)計 5% 1 小區(qū)配套 5% 物業(yè)管理 3% 1 1 發(fā)展商品牌和實力 5% 價值實現(xiàn)的經(jīng)濟因素 區(qū)域規(guī)劃潛力 10% 1 政策方面 5% 1 合計 100% 當(dāng)前售價 [元 /㎡ ] 毗陵路項小高層公寓售價 [元 /㎡ ] 9100 四、經(jīng)濟測算 本項目小高層公寓定價在 9100元 /㎡左右 四、經(jīng)濟測算 比較內(nèi)容 比較因子 權(quán)重 類比 A： 梅園 類比 B：鸚鵡之城 類比 C：陽光假日花園 擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù) 地段資源 市政交通 10% 1 地塊自然環(huán)境 10% 1 周邊市政配套 10% 1 區(qū)域知名度 10% 1 1 投資價值 10% 項目可提升價值 建筑風(fēng)格 5% 1 單體戶型設(shè)計 5% 1 1 1 設(shè)備、材質(zhì)檔次 5% 1 1 建筑規(guī)模 5% 1 空間布局和環(huán)藝設(shè)計 5% 1 1 物業(yè)管理 5% 1 發(fā)展商品牌和實力 5% 價值實現(xiàn)的經(jīng)濟因素 區(qū)域規(guī)劃潛力 10% 政策方面 5% 1 合計 100% 當(dāng)前售價 [元 /㎡ ] 22022 24000 20220 毗陵路項目商鋪售價 [元 /㎡ ] 22022 本項目商鋪定價在 22022元 /㎡左右 比較內(nèi)容 比較因子 權(quán)重 類比 A：總部壹號 類比 B：長晟豪生環(huán)球公寓 類比 C：萬達廣場 擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù) 地段資源 市政交通 10% 1 地塊自然環(huán)境 10% 1 周邊市政配套 10% 區(qū)域知名度 10% 1 投資價值 10% 1 項目可提升價值 建筑風(fēng)格 5% 1 1 1 單體戶型設(shè)計 5% 1 1 1 設(shè)備、材質(zhì)檔次 2% 1 1 建筑規(guī)模 5% 1 空間布局和環(huán)藝設(shè)計 5% 1 1 小區(qū)配套 5% 物業(yè)管理 3% 1 1 發(fā)展商品牌和實力 5% 價值實現(xiàn)的經(jīng)濟因素 區(qū)域規(guī)劃潛力 10% 1 政策方面 5% 1 1 合計 100% 當(dāng)前售價 [元 /㎡ ] 8500 11832 8864 毗陵路項目酒店式公寓售價 [元 /㎡ ] 9859 四、經(jīng)濟測算 本項目酒店式公寓定價在 9800元 /㎡左右 四、經(jīng)濟測算