【導(dǎo)讀】核準(zhǔn)通過(guò)，歸檔資料。未經(jīng)允許，請(qǐng)勿外傳！形，可以做出高差不同的聯(lián)體別墅或者獨(dú)棟別墅。尖岡山位于廣深高速公路和西鄉(xiāng)大道的交界處，交通將會(huì)十分方便，且處于城市的外圍，通勤成本相對(duì)較低。本宗地出讓面積為21萬(wàn)平方米之多，整個(gè)尖岡山土地出讓面積將會(huì)達(dá)到2平方公里，現(xiàn)，那么，該區(qū)域?qū)?huì)成為寶安區(qū)最有錢(qián)人聚集地。府會(huì)在配套建設(shè)，政策支持等方面加大力度，以期實(shí)現(xiàn)其高尚生活居住區(qū)的目標(biāo)。該宗地由于背靠高速公路，后退紅線(xiàn)僅為6米，因此，很難避免高速公路的噪音困擾，與其高尚居住生活區(qū)的環(huán)境要求其背離。如何規(guī)避噪音污染將會(huì)成為該地塊尤其是南部區(qū)域。來(lái)說(shuō)，將會(huì)花費(fèi)大量的成本去宣傳推廣該區(qū)域。

　　

【正文】 想象空間，而對(duì)于本宗地來(lái)說(shuō)，則會(huì)因?yàn)榧訌?qiáng)與關(guān)內(nèi)的聯(lián)系，加快城市化進(jìn)程而間接的影響本宗地。 地產(chǎn)外移，低密度住宅絕對(duì)稀缺 對(duì)于別墅用地來(lái)說(shuō)，深圳市政府已經(jīng)有明確規(guī)定，禁止批復(fù)別墅用地。由于需求所在， 本宗地算是政策擦邊球。正是由于別墅用地稀缺，尖岡山別墅用地的可替代性原來(lái)越小，因 此，對(duì)于想購(gòu)買(mǎi)別墅的客戶(hù)來(lái)說(shuō)，選擇尖岡山是因?yàn)槠?稀缺所在。 政策支持 該宗地市尖岡山第一宗土地出讓?zhuān)晒εc否對(duì)于后期土地的推出有著重要的意義，因此，相信政府在土地的拍賣(mài)底價(jià)，土地拍賣(mài)過(guò)程中的一系列承諾都會(huì)實(shí)現(xiàn)。 威脅點(diǎn)： 市場(chǎng)不確定性因素較多，土地供應(yīng)計(jì)劃，寶城其它區(qū)域別墅用地的情況。 對(duì)于尖岡山居住區(qū)來(lái)說(shuō)，存在著很多的市場(chǎng)不確定性因素，一方面，尖岡山土地整體出讓計(jì)劃還未出臺(tái)，其相應(yīng)的后續(xù)土地出讓時(shí)間，規(guī)模會(huì)對(duì)本宗地造成一定的影響。另一方面，寶城市場(chǎng)其它區(qū)域尚有部分土地可以規(guī)劃為低密度住宅，如西鄉(xiāng)濱海區(qū)，如果該區(qū)域的土地啟動(dòng)，將會(huì) 對(duì)本項(xiàng)目造成一定的影響。另外，關(guān)內(nèi)別墅或者 townhouse，未來(lái)幾年有多少的供給量，尚是一個(gè)未知數(shù)，因此，其他區(qū)域別墅在未來(lái)幾年的供給量的大小會(huì)對(duì)本宗地帶來(lái)很多不確定性的影響。 政策威脅 對(duì)于本宗地來(lái)說(shuō)，盡管政府已經(jīng)明確規(guī)劃為別墅用地，但是，由于中央政府對(duì)于別墅用 地，及其政策方面都有嚴(yán)格規(guī)定，政策變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)較大，而且，銀行對(duì)于別墅用地的支持力度 專(zhuān)業(yè)好文檔 也存在一定的變數(shù)，風(fēng)險(xiǎn)也不小，因此，在政策方面，應(yīng)該綜合考慮。 二、計(jì)價(jià)依據(jù) 由于本項(xiàng)目在寶城片區(qū)沒(méi)有可比實(shí)例，故只能選擇市區(qū)的別墅作為計(jì) 價(jià)依據(jù)。 關(guān)口價(jià)格：據(jù) 2021 年上半年住宅市場(chǎng)銷(xiāo)售量分析：南山區(qū)住宅均價(jià)和寶安區(qū)相 比相差 2631 元 /平方米，即關(guān)口價(jià)格相對(duì)南山來(lái)說(shuō)大約為 2631 元 /平方米。福田區(qū)住宅整體均 價(jià)與寶安區(qū)相比高出 4102 元 /平方米，即對(duì)于福田區(qū)來(lái)說(shuō)，南頭關(guān)的價(jià)格約在 4102 元 /平方 米，如果按照這種思路計(jì)算寶城市場(chǎng)上的別墅價(jià)格，南山區(qū)別墅均價(jià)為 12021 元 /平方米，福 田區(qū)為 14000 元 /平方米，那么寶城別墅應(yīng)該為 9633 元 /平方米 區(qū)域房地產(chǎn)別墅價(jià)格與住宅整體均價(jià)之比較： 南山區(qū)別墅價(jià)格與整體住宅均價(jià)相 比高出 5625 元 /平方米，福田區(qū)別墅價(jià)格相對(duì)福田區(qū)住宅均價(jià)高出 6154 元 /平方米，綜合兩種差價(jià)，寶成片區(qū)的別墅價(jià)格應(yīng)為 9633 元 /平方米。 可替代性原則 對(duì)于寶城市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，別墅價(jià)格一般不會(huì)低于 7000 元 /平方米，否則根據(jù)可替代性原則，消費(fèi)者則會(huì)放棄寶城市場(chǎng)上普通住宅最高價(jià) 7000 元 /平方米而選擇別墅，同樣的道理，寶城市場(chǎng)上別墅的最高價(jià)也不應(yīng)該高于 12021 元 /平方米，否則，消費(fèi)者則會(huì)放棄寶城市場(chǎng)的別墅而選擇市區(qū)的別墅。所以，寶城別墅價(jià)格應(yīng)該在 7000 元 /平方米 12021 元 /平方米之間。但是，值 得注意的是，隨著城市化進(jìn)程的加快和市區(qū)隨著別墅項(xiàng)目的日益稀缺，可替代性逐漸減少，則寶城市場(chǎng)上的別墅面臨升值的可能性。 市場(chǎng)認(rèn)可度：對(duì)于寶城別墅市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，主要的需求對(duì)象為企業(yè)主和高級(jí)政府公務(wù)人員，其價(jià)格敏感性相對(duì)較差，即價(jià)格彈性較小，因此，對(duì)于其別墅價(jià)格，很難有一個(gè)可以度量的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。 三、拍賣(mài)價(jià)格估算 本次拍賣(mài)價(jià)格將會(huì)受到以下幾個(gè)因素的影響： 尖岡山第一宗土地 本宗地是尖岡山板塊出讓的第一宗土地，尤其周邊配套，市場(chǎng)環(huán)境均處于不成熟狀態(tài)中，因此，按照正常思維，本宗地拍賣(mài)價(jià)格會(huì)低 于后期推出的土地拍賣(mài)價(jià)格，即有可能低于正常的市場(chǎng)價(jià)格。 年底拍賣(mài)，財(cái)務(wù)吃緊 本宗地屬于本年度最后一宗土地出讓?zhuān)瑢?duì)于一般的公司來(lái)說(shuō)，年底公司財(cái)務(wù)比較吃緊，現(xiàn)金流量有限，因此，熱情雖高，能力未達(dá)。但是，值得一提的是，如果對(duì)本宗地較為感興趣的企業(yè)，現(xiàn)金流應(yīng)該不成問(wèn)題。因?yàn)?，之前這些企業(yè)就會(huì)做好充分準(zhǔn)備。 寶安開(kāi)發(fā)商熱情不夠，關(guān)內(nèi)開(kāi)發(fā)商尚未看好該地塊。 本宗出讓土地處于寶城片區(qū)，從地緣企業(yè)的角度來(lái)說(shuō)，寶城開(kāi)發(fā)商最能看清該宗地的發(fā)展前景，也是最熟悉該片區(qū)的市場(chǎng)，但是從本地企業(yè)參與熱情來(lái)看，無(wú)論 是泰華，還是富通，都沒(méi)有太大的興趣。至于航空城，所有可能，卻與其以前開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品品質(zhì)不符，戰(zhàn)略上難以行通。龍光地產(chǎn)之前已經(jīng)透露過(guò)希望私下獲取土地，以降低開(kāi)發(fā)成本，所以對(duì)于本宗地更大程度上只是持觀(guān)望態(tài)度。所以，對(duì)于本宗地來(lái)說(shuō)，如果從關(guān)內(nèi)企業(yè)的角度來(lái)判斷該市場(chǎng)，則有可能低估該片區(qū)的市場(chǎng)價(jià)值。 專(zhuān)業(yè)好文檔 綜合以上因素，本宗土地出讓有可能略低于正常的市場(chǎng)價(jià)格。 四、經(jīng)濟(jì)核算： 基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 項(xiàng)目面積 (㎡ ) 土地面積 建筑面積 106600 住宅面積 96100 會(huì)所 500 居委會(huì) 10000 地下室及架空層 0 容積率 總投資（總成本 +銷(xiāo)售費(fèi)用、稅金） 萬(wàn)元 總利潤(rùn) 萬(wàn)元 凈利潤(rùn) 萬(wàn)元 成本利潤(rùn)率（稅前） % 年成本利潤(rùn)率（稅前） % 投資利潤(rùn)率（稅前） % 年投資利潤(rùn)率（稅前） % 成本利潤(rùn)率（稅后） % 年成本利潤(rùn)率（稅后） % 投資利潤(rùn)率（稅后） % 年投資利潤(rùn)率 (稅后 )% 投資構(gòu)成表項(xiàng)目單價(jià) (元 )總價(jià)所占比例 1 土地購(gòu)置費(fèi)用 2 前期勘察設(shè)計(jì)費(fèi)用 3 建安成本 4 管理費(fèi)用 5 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用 6 財(cái)務(wù)費(fèi)用 7 銷(xiāo)售費(fèi)用 8 營(yíng)業(yè)稅金 9 合計(jì) 投資成本表 序號(hào)項(xiàng)目建筑面積（㎡）市場(chǎng)價(jià) (元 /㎡ )單價(jià) (元 /㎡ ) 總價(jià) (元 ) 一土地費(fèi)用 10660035004000426400000 二前期費(fèi)用 (勘察設(shè)計(jì)費(fèi)用 )1066005080505330000 專(zhuān)業(yè)好文檔 三建筑工程費(fèi)用（ 1～ 4） 106600 1，主體工程 106600113813821134120884400 2，基礎(chǔ)土方 106600 10511193000 ①基礎(chǔ)土石方 106600121850 ②樁基礎(chǔ) 106600110140110 3，配套費(fèi)用 106600 ①對(duì)講系統(tǒng) ②消防系統(tǒng) 1066007011038 ③通訊系統(tǒng) ④電視天線(xiàn) ⑤煤氣系統(tǒng) ⑥水電安裝 106600235313238 ⑦電梯 1066001501800 ⑧室外配套 106600110150300 四不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) (建安成本的 3%)106600 五管理費(fèi)用 (建安成本的 3%)106600 六財(cái)務(wù)費(fèi)用 七①土地利息 106600 ②建安成本利息 106600 總成本（一～七） 106600 資金回收表 面積單價(jià)合計(jì) 住宅 961009500912950000 小計(jì) 961009500912950000 保持住宅價(jià)格每平方米 9500 元不變，土地價(jià)格上下浮動(dòng) 1500 元時(shí)， 土地價(jià)格 (彈性系數(shù) 1)浮動(dòng)比例土地費(fèi)用樓面地價(jià)成本利潤(rùn)率 250↑ % 500↑ % 750↑ % 1000↑ 53300000050000% 浮動(dòng)比例土地費(fèi)用樓面地價(jià)成本利潤(rùn)率 250↓ % 500↓ % 750↓ % 1000↓ % 專(zhuān)業(yè)好文檔 住宅價(jià)格下調(diào) 1500 元 /平方米，即住宅價(jià)格為 8000 元 /平方米，土地價(jià)格下調(diào) 1000 元，即土地價(jià)格為 3000 元 /平方米時(shí)土地的彈性浮動(dòng)表格如下 土地價(jià)格 (彈性系數(shù) 2)浮動(dòng)比例土地費(fèi)用樓面地價(jià)成 本利潤(rùn)率 250↑ % 500↑ % 750↑ % 1000↑ 42640000040002% 土地價(jià)格 (彈性系數(shù) 2)浮動(dòng)比例土地費(fèi)用樓面地價(jià)成本利潤(rùn)率 250↓ % 500↓ % 750↓ % 1000↓ % 保持土地價(jià)格每平方米 4000 元不變，住宅價(jià)格 上下浮動(dòng)： 銷(xiāo)售價(jià)格（彈性浮動(dòng)）浮動(dòng)比例銷(xiāo)售單價(jià)成本利潤(rùn)率浮動(dòng)比例銷(xiāo)售單價(jià)成本 利潤(rùn)率 500↑ %500↓ % 1000↑ %1000↓ % 1500↑ %1500↓ % 五：競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析 參加本次拍賣(mài)的企業(yè)有以下八家：和記黃埔，保利文化，百士達(dá)，卓越地產(chǎn)，沙河地產(chǎn)，泰華地產(chǎn)，中海地產(chǎn)和鴻榮源地產(chǎn)。以下依照競(jìng)拍能力順序逐個(gè)分析。 第一位，百士達(dá)地產(chǎn)：百士達(dá)地產(chǎn)是深圳的嘉里建設(shè)，以打造 精品和豪宅聞名于深圳地產(chǎn)界。無(wú)論是羅湖百士達(dá)花園，還是紅樹(shù)西岸，都可堪稱(chēng)深圳豪宅的經(jīng)典之作。在紅樹(shù)西岸開(kāi)工之后，除了鹽田地塊之外，還沒(méi)有聽(tīng)說(shuō)百士達(dá)還有別的土地儲(chǔ)備，這種土地儲(chǔ)備量顯然和其大企業(yè)不相適應(yīng)，據(jù)此判斷，百士達(dá)是有獲取這種土地的沖動(dòng)的。另外，對(duì)于本宗土地來(lái)說(shuō)，由于規(guī)劃上是別墅項(xiàng)目，因此，正好和百士達(dá)精品路線(xiàn)相吻合，所以，百士達(dá)地產(chǎn)最有動(dòng)力和激情競(jìng)拍次宗地。 第二位：保利文化：是中國(guó)保利集團(tuán)下屬的企業(yè)，在南山開(kāi)發(fā)過(guò)保利城花園，此外，再無(wú)別的建樹(shù)。但是，值得注意的是，保利地產(chǎn)的背景，中國(guó)保利集團(tuán)，乃 國(guó)務(wù)院計(jì)劃單列的大型企業(yè)集團(tuán)，業(yè)務(wù)遍及北京，上海，廣州等大中城市，深圳保利公司在成功開(kāi)發(fā)保利城之后，急需別的項(xiàng)目已證明自己的存在，因此，保利地產(chǎn)在此次拍賣(mài)中有可能成為最大的黑馬。 第三位：和記黃埔：在所有的參加拍賣(mài)的公司中，除了泰華和鴻榮源之外，就數(shù)到和記黃埔最熟悉當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)了，也最能看清該地塊的市場(chǎng)價(jià)值所在。更為重要的是，和記黃埔在開(kāi)發(fā)御龍居之后，區(qū)域品牌優(yōu)勢(shì)已經(jīng)顯現(xiàn)。借此良機(jī)，加大開(kāi)發(fā)力度，爭(zhēng)取更大勝利當(dāng)然在所難免。但是，值得注意的是，和記黃埔拿地的方法多樣，該宗地如果超出其預(yù)期目標(biāo)，和黃便會(huì)就此打住 ，絕不存在勢(shì)在必得的決心。也因此，和黃所出的價(jià)位可能是最理性的價(jià)位。 第四位：沙河地產(chǎn)：沙河競(jìng)拍次塊土地有點(diǎn)出人意外，因?yàn)閷?duì)于沙河地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，其在沙河農(nóng)場(chǎng)有著足夠的土地儲(chǔ)備，并且，其戰(zhàn)略規(guī)劃為全國(guó)戰(zhàn)略。雖然世紀(jì)村的開(kāi)發(fā)也稱(chēng)得上是比較成功，但是，如果讓沙河地產(chǎn)大批量的開(kāi)發(fā)別墅，其開(kāi)發(fā)能力值得商榷。所以，沙河參加此次拍賣(mài)，更大程度上是為了其上市公司的臉面著想，沙河股份雖然擺脫了前幾年的 st深華源的慘淡經(jīng)營(yíng)狀況，但是如果說(shuō)企業(yè)績(jī)表現(xiàn)較為突出，也是不現(xiàn)實(shí)的，沙和股份的在股票市場(chǎng)的表現(xiàn)一直平平淡淡，所以，此次拍賣(mài)有 可能激發(fā)沙河地產(chǎn)的激情，所謂老夫傾發(fā)少專(zhuān)業(yè)好文檔 年狂也。因此，明天的拍賣(mài)，沙河地產(chǎn)的表現(xiàn)值得期待。 第五位：中海地產(chǎn)：中海地產(chǎn)既不缺地，也不缺錢(qián)，但是卻缺乏規(guī)范的統(tǒng)一的管理制度，中海目前正處在調(diào)整期，調(diào)整之后的中海才更值得關(guān)注，也更值得期待，畢竟理科中海也曾經(jīng)是深圳市場(chǎng)上的三劍客之一。中海出席此次拍賣(mài)并不意外，因?yàn)椋瑤缀趺看未笮团馁u(mài)都能看到他的身影。 第六位：卓越地產(chǎn)：蔚藍(lán)海岸的成功成就了今天的卓越地產(chǎn)，近年來(lái)，卓越地產(chǎn)的發(fā)展可圈可點(diǎn)，雖然在橫崗項(xiàng)目羞于啟齒，但是，其良好的體制以及發(fā)展戰(zhàn)略卻是非常明晰，多元化 和全國(guó)化戰(zhàn)略。對(duì)于本宗地來(lái)說(shuō)，卓越地產(chǎn)更大程度上是試水，有便宜便捎著，沒(méi)有便走人。 第七位：鴻榮源地產(chǎn)：如果沒(méi)有龍崗地塊的成功獲取，本次拍賣(mài)的最有競(jìng)爭(zhēng)力的一定是鴻榮源。鴻榮源是寶安本地的企業(yè)，也是寶安精品路線(xiàn)的始作俑者和領(lǐng)頭雁，對(duì)于本地市場(chǎng)，鴻榮源極為熟悉，社會(huì)資源豐富，開(kāi)發(fā)水平在與關(guān)內(nèi)的開(kāi)發(fā)商相比，也絕對(duì)可以稱(chēng)得上是一流。但是，龍崗地塊的獲取，使其在此地塊上更大程度上是觀(guān)望，撿到便宜更好，撿不到也沒(méi)關(guān)系，后年再來(lái)嗎，重在參與嘛。 第八位：泰華地產(chǎn)：泰華沉寂了兩年之后，終于又回到了拍賣(mài)場(chǎng)，回到了曾經(jīng) 令其一舉成名的拍賣(mài)場(chǎng)，回來(lái)的泰華地產(chǎn)值得關(guān)注是因?yàn)樗?jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間的內(nèi)部調(diào)整，到今天，終于有了結(jié)果。明天的泰華是否還能一帆風(fēng)順，只得期待。 本次拍賣(mài)，相比前幾次，我們能夠發(fā)現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商參與的熱情略有下降，這一方面和拍賣(mài)時(shí)間有關(guān)系，安排在年底的拍賣(mài)令開(kāi)發(fā)商有無(wú)所適從的感覺(jué)，大部分開(kāi)發(fā)商在此之前都已經(jīng)完成了土地的原始積累，如富通，鴻榮源，中海等企業(yè)，所以參與的熱情降低在所難免。另一方面，本宗地拍賣(mài)時(shí)機(jī)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠成熟，在和黃的御龍居還沒(méi)有完成熱身運(yùn)動(dòng)的情況下，在寶恒還沒(méi)有把項(xiàng)目來(lái)得及推向市場(chǎng)的條件下，就急急忙忙的把 該宗地推向市場(chǎng)，實(shí)在有利益攻心之嫌，如果該宗地在兩年之后，甚至在年后推出，其地價(jià)已定高出本次拍賣(mài)地價(jià)。本次拍賣(mài)另一個(gè)值得關(guān)注的現(xiàn)象是本地企業(yè)參與熱度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，在此之前，每次寶城拍賣(mài)土地，寶安本地的開(kāi)發(fā)商都傾注了幾乎全部熱情，但是，本次拍賣(mài)，寶安本地的開(kāi)發(fā)商關(guān)注度大大降低，之所以提出這個(gè)問(wèn)題，因?yàn)橹挥斜镜仄髽I(yè)才更能看出該地塊的市場(chǎng)價(jià)值所在，如果由關(guān)內(nèi)開(kāi)發(fā)商來(lái)參與的話(huà)，對(duì)于市場(chǎng)的判斷或高或低，很難看得清楚市場(chǎng)狀況。所以，本次土地拍賣(mài)可能低于本宗地市場(chǎng)價(jià)值。 另外，在考察本宗地的過(guò)程中，筆者得到一個(gè)重要信息， 在此與各位共享，因?yàn)槿绻床磺暹@種市場(chǎng)暗流，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，可能是致命打擊。深圳動(dòng)物園原用地已經(jīng)被香港一家地產(chǎn)巨頭獲取，規(guī)劃為全別墅用地。此信息未得到有關(guān)部門(mén)的核實(shí)，但是，絕對(duì)值得關(guān)注。 八、 價(jià)格定位策略 鹽田區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然在走一條上升的路線(xiàn)，但目前只是處在這個(gè)過(guò)程的起步階段，鹽田區(qū)“最具特色的濱海住區(qū)”還未建立起來(lái)，因此我們不能對(duì)本區(qū)域的房?jī)r(jià)過(guò)于樂(lè)觀(guān)，所以我們認(rèn)為本樓盤(pán)要走市場(chǎng)平均價(jià)路線(xiàn)，而銷(xiāo)售中的價(jià)格策略是銷(xiāo)售的核心。目前鹽田區(qū)三個(gè)區(qū)域的價(jià)格水平呈現(xiàn)三個(gè)檔次，最低為鹽田新區(qū)，平均價(jià)格為 3500 元 /㎡，沙頭角物業(yè)均價(jià)在 40006500 元 /㎡不等，東部物業(yè)價(jià)格最高，價(jià)格水平達(dá) 700