【正文】 搭亂建 、 破壞房屋外 ? 立面美觀統(tǒng) ? 一以及改變 ? 房屋 用途等 ? 行為。 （ 1） 嚴(yán)格裝修檢 ? 查 、 巡視 。 加強(qiáng)管理力 ? 度 ， 掌握并記錄 ? 每一業(yè)主的 ? 裝修進(jìn)度 ， 工程維修部 ? 每天到施工 ? 現(xiàn)場(chǎng)隨機(jī)了 ? 解施工情況 ? ，以防止亂搭 ? 亂建現(xiàn)象的 ? 發(fā)生和建筑 ? 外立面及公 ? 共部位發(fā)生 ? 損壞 ，阻止亂倒香 ? 蕉水 、 油漆 、 木屑刨花等 ? 行為 ， 避免火險(xiǎn)險(xiǎn) ? 情的發(fā)生。 （ 2） 加強(qiáng)對(duì)施工 ? 人員的管理 ? 。 管理處與裝 ? 修企業(yè)簽訂 ? 《 房屋裝修責(zé) ? 任協(xié)議 》， 以禁止各種 ? 不規(guī)范野蠻 ? 裝修行為。 （ 3） 對(duì)違章裝修 ? 、 野蠻裝修損 ? 壞共有部位 ? 共用設(shè)施 ， 除賠償或恢 ? 復(fù)原狀外 ， 必要時(shí)提交 ? 政府相關(guān)部 ? 門追究和處 ? 理。 （ 4） 對(duì)裝修重要 ? 事項(xiàng)的重點(diǎn) ? 規(guī)定： ① 物品搬運(yùn) ： 業(yè)主承擔(dān)其 ? 所有聘請(qǐng)的 ? 搬運(yùn)工人在 ? 運(yùn)送物品過 ? 程中對(duì)小區(qū) ? 公共設(shè)施 、 設(shè)備破壞的 ? 賠償責(zé)任 。 裝修材料使 ? 用樓梯走廊 ? 永昌縣湖心 ?西苑公租房 ?B、 D區(qū)物業(yè)管 ?理 方案 廣居物業(yè) 第 33 頁 , 共 60 頁。 進(jìn)行搬運(yùn)時(shí) ? 應(yīng)避免損壞 ? 樓梯踏步 、 扶手 、 窗臺(tái) 、 燈具 、 開關(guān)及墻面 ?等。 ② 禁止損壞房 ? 屋結(jié)構(gòu) （ 如拆改原房 ? 屋的外墻 、 柱 、 梁 、 樓板等主體? 結(jié)構(gòu)部件 ， 開挖洞等 ）、 公共設(shè)施 （ 如損壞 、 擅自改變公 ? 共給排水管 ?線 、 照明燈具 、 電力管線及 ? 弱電系統(tǒng)等 ? ）、 改變或影響 ? 房屋結(jié)構(gòu) 、 外觀 、 性質(zhì) 、 設(shè)計(jì)用途 、 功能布局等 ? ， 侵占公共空 ? 間 、 在房屋頂面 ? 上擅自加層 ? 建房或搭棚 ? 。 電器線路必 ? 須從預(yù)留孔 ? 中通過 ， 不可在框架 ?梁上 、 樓面結(jié)構(gòu)層 ? 上穿洞 、 開槽安裝各 ? 類管道 。 公共管道不 ? 可擅自改道 ? 、 搭接 ， 不可將衛(wèi)生 ? 間或廚房間 ? 的污水接入 ? 雨水管 、 封閉公共管? 道檢查孔 。 不可封閉或 ? 暗設(shè)燃?xì)夤?? 道 ， 拆改須由燃 ? 氣公司進(jìn)行 ? 。不可附加建 ? 造洗手間 、 沐浴房之類 ? 的設(shè)施 。 不可擅自改 ? 變與其他業(yè) ?主相聯(lián)共用 ? 的電器 、 電話 、 有線電視等 ? 插座和給排 ? 水管道。 ③ 業(yè)主裝修僅 ? 限于室內(nèi)部 ? 分 ， 不可將公用 ? 部位納入裝 ? 修范圍 。不可破壞或 ? 隨意在樓宇 ? 外墻開孔 、 改變色彩 。 需在外墻增 ? 開孔的 ， 須報(bào)管理處 ? 并 經(jīng)書面同 ? 意后 ， 在統(tǒng)一規(guī)定 ? 的部位方可 ? 用金鋼鉆開 ? 孔機(jī)開孔。 ④ 空調(diào)安裝 ： 分體式空調(diào) ? 室外機(jī)組管 ? 理處制定統(tǒng) ? 一安放位置 ? ，空調(diào)排出的 ? 冷凝水接入 ? 統(tǒng)一的排水 ? 管中。 ⑤ 多層住宅晾 ? 衣架須按照 ? 管理處確定 ? 的統(tǒng)一式樣 ? 、 規(guī)格 、 材質(zhì) 、 顏色安裝 ， 不可安裝花 ? 架。 ⑥ 提倡不裝防 ? 盜網(wǎng) 。 若要安裝 ， 須在內(nèi)窗臺(tái) ? 安裝 （ 按管理處確 ? 定 永昌縣湖心 ?西苑公租房 ?B、 D區(qū)物業(yè)管 ?理 方案 廣居物業(yè) 第 34 頁 , 共 60 頁。 的材質(zhì) 、 顏色和式樣 ? ）； 敞開式陽臺(tái) ? 不可安裝防 ? 盜網(wǎng)。 （ 二 ） 外觀管理措 ? 施 外觀管理措 ? 施結(jié)合制止 ? 私搭亂建等 ? 裝修管理措 ? 施一起進(jìn)行? ， 以制止各種 ? 不合規(guī)定或 ? 未經(jīng)批準(zhǔn)在 ? 外墻上 附加 ? 設(shè)施以及隨 ? 意在外墻上 ? 開門開窗挖 ? 洞 、 破壞外墻或 ? 改變外墻色 ? 彩等行為。 將外觀管理 ? 具體內(nèi)容在 ? 住戶 《 裝修指南 》 中 ， 給予明確 ， 在《 前期物業(yè)管 ? 理服務(wù)協(xié)議 ? 》 或 《 業(yè)主臨時(shí)公 ? 約 》 中也作出約 ? 定 ， 同時(shí)管理處 ? 事先制定對(duì) ? 于外立面的 ? 一些統(tǒng)一管 ? 理方案 ， 如空調(diào)外機(jī) ?的放置辦法 ? 、 店鋪招牌的 ? 設(shè)置辦法等 ? 。 工程維修人 ? 員每天一次 ? 對(duì)小區(qū)外觀 ? 進(jìn)行巡視檢 ? 查 ， 發(fā)現(xiàn)問題及 ? 時(shí)匯報(bào)并配 ? 合有關(guān)單位 ? 采取措施盡 ? 快解決。 六 、 車輛進(jìn)出 、 流動(dòng)人口 、 噪音控制等 ? 管理措施 停車場(chǎng)及地 ? 面車輛管理 ? 方案 （ 1） 停車庫車位 ? 使用權(quán)多為 ? 業(yè)主所買斷 ? ， 因此 ， 車庫管理采 ?用 IC 卡門 ? 禁系統(tǒng) +攝像監(jiān)視系 ? 統(tǒng)結(jié)合保安 ? 巡邏進(jìn)行管 ? 理 。 做好車庫的 ? 日常照明 、 排水 、 門禁 、 監(jiān)視等系統(tǒng) ? 設(shè)備設(shè)施的 ? 運(yùn)行 、 維護(hù)和保養(yǎng)? 。做好 IC 卡 ? 續(xù)費(fèi) 、 車庫防火等 ? 工作 ， 制定車庫管 ? 理制度 ， 并張掛在車 ? 庫醒目處 ， 做到交通標(biāo) ? 志 、 標(biāo)識(shí) 、 車位號(hào)清晰 ? ， 及時(shí)通過監(jiān) ? 視系統(tǒng)了解 ? 車庫內(nèi)車輛 ? 進(jìn)出 、 停放及意外 ? 等情況 ， 每月統(tǒng)計(jì)整 ? 理車位使用 ? 情況。 （ 2） 機(jī)動(dòng)車出入 ? 小區(qū)實(shí)行出 ? 入證制度 、 登記制度 ， 禁止載有易 ? 永昌縣湖心 ?西苑公租房 ?B、 D區(qū)物業(yè)管 ?理 方案 廣居物業(yè) 第 35 頁 , 共 60 頁。 燃 、 易爆 、 有毒 、 有害 、 有污染性物 ? 品的車輛進(jìn) ? 入小區(qū) 。 小區(qū)醒目處 ?公布機(jī)動(dòng)車 ? 出入和停放 ? 規(guī)定。 （ 3） 建立業(yè)主車 ? 輛檔案 ， 動(dòng)態(tài)掌握業(yè) ? 主擁有車輛 ? 的數(shù)量狀況? 。 業(yè)主自有車 ? 輛包月停放 ? 的 ， 由管理處發(fā) ? 放小區(qū)車輛 ? 停放證 ， 放于車內(nèi)擋 ? 風(fēng)玻璃后 ， 確定固定車 ? 位 ， 并以書面形 ? 式告知車主 ? 停車規(guī)定 ， 按車位停放 ? ， 簽訂車輛停 ? 放協(xié)議。 （ 4） 在小區(qū)主要 ? 出入口設(shè)有 ? 交通標(biāo)志 ， 對(duì)車輛準(zhǔn)入 ? 、 限速 、 禁鳴等作出 ? 規(guī)定 。 車輛進(jìn)出須 ? 登記 （ 牌號(hào) 、 進(jìn)出時(shí)間等 ? ）。 （ 5） 地面停車場(chǎng) ? 地劃線規(guī)劃 ? 停車位 ， 按車位停放 ? 。 （ 6） 門崗對(duì)機(jī)動(dòng) ? 車輛出入行 ? 駛進(jìn)行指引 ? ，巡邏車管 保 ? 安負(fù)責(zé)車輛 ? 停放秩序和 ? 交通疏導(dǎo) ， 做到管理有 ? 序 ， 排列整齊 ， 不堵塞交通 ? ，不影響行人 ? 通行。 （ 7） 摩托車 、 助動(dòng)車 、 自行車或電 ? 動(dòng)自行車 、 其他非機(jī)動(dòng) ? 車劃出集中 ? 停放場(chǎng)地 ， 管理制度落 ? 實(shí)、停放整齊，場(chǎng)地清潔。 （ 8） 耐心勸導(dǎo)不 ? 遵守制度的 ? 車主 ， 遇嚴(yán)重影響 ? 停放秩序和 ? 區(qū)域交通的 ? 事件按應(yīng)急 ? 處理程序執(zhí) ? 行。 第四部分 ： 后期管理操 ? 作方案 第 一 章 組織架構(gòu)和 ? 管理 模式 第一 篇 廣居物業(yè)組 ? 織架構(gòu) ： 永昌縣湖心 ?西苑公租房 ?B、 D區(qū)物業(yè)管 ?理 方案 廣居物業(yè) 第 36 頁 , 共 60 頁。 一、 物業(yè)公司組 ? 織 機(jī)構(gòu) 圖 二 、 組織機(jī)構(gòu)圖 ? 說明： 廣居物業(yè)管 ? 理公司組織 ? 機(jī)構(gòu)設(shè)置的 ? 原則是精干 ? 、 高效 、 一專多能 ， 服務(wù)中心實(shí) ? 行公司領(lǐng)導(dǎo) ? 下的主任負(fù) ? 責(zé)制。 2 、 公司內(nèi)部采 ? 用直線智能 ? 結(jié)構(gòu) ， 實(shí)行垂直領(lǐng) ? 導(dǎo) ， 減少管理環(huán) ?節(jié) ， 提高工作效 ? 率。 董事長 、 經(jīng)理 、 主管屬管理 ? 層 ， 其余為操作 ? 層。 廣居物業(yè)管 ? 理公司組織 ? 機(jī)構(gòu)是項(xiàng)目 ? 的總體組織 ? 結(jié)構(gòu) ， 并根據(jù)項(xiàng)目 ? 一 、 二期的實(shí)際 ? 需要派駐具 ? 體管理中心 ? 人員 。 例如 ： 一期已入伙 ? 居住區(qū)域?qū)?? 盡快派駐物 ? 業(yè)公司管理 ? 人員進(jìn)駐。 董事長 住戶來訪登?記 經(jīng)理 主管 客服 組長 保潔綠化組 ?組長 維護(hù)組組長 ? 工程維修組 ?組長 監(jiān)控看管 保潔員 綠化員 門衛(wèi)員 巡邏崗 維修員 永昌縣湖心 ?西苑公租房 ?B、 D區(qū)物業(yè)管 ?理 方案 廣居物業(yè) 第 37 頁 , 共 60 頁。 第二篇 人員配備及 ? 要求 一 、 公司人員配 ? 備崗位職責(zé) ? 及素質(zhì)要求 ? 人員配備計(jì) ?劃 、 崗位職責(zé)及 ?素質(zhì)要求 部 門 職 務(wù) 人數(shù) 學(xué)歷職稱 崗位職責(zé) 素質(zhì)要求 物業(yè) 董事長 1 負(fù)責(zé)公司建? 設(shè)工作 物業(yè) 經(jīng)理 1 負(fù)責(zé)公司全? 面工作 物業(yè) 主管 1 大專以上文? 化 ， 持有全國物 ? 業(yè)管理企業(yè) ?經(jīng)理上崗證? 負(fù)責(zé)物業(yè)管? 理處的全面 ? 管理工作 熟練掌握與 ? 業(yè)務(wù)相關(guān)的? 政策 、 法規(guī) 、 制度 ， 具有豐富的 ? 物業(yè)管理經(jīng) ?驗(yàn) ， 有較強(qiáng)的組 ? 織協(xié)調(diào)管理 ? 、 解決問題和 ? 語言 、 文字表達(dá)能 ? 力。 財(cái)務(wù) 部 財(cái)務(wù)人員 2 中專以上文? 化 ， 持有會(huì)計(jì)證 ? ，計(jì)算機(jī)二級(jí)? 水平 負(fù)責(zé)公司賬? 務(wù)組建，管理。 稅收繳納，申報(bào)。 小區(qū)物業(yè)費(fèi) ? 的收納，催繳 。 責(zé)任心強(qiáng) ， 具有一定的 ?文化 、 公關(guān)素質(zhì) ， 有一定協(xié)調(diào) ? 能力。熟悉財(cái)會(huì)、稅收知識(shí) ， 懂電腦操作 ? 。 維護(hù)組 維護(hù)組 長 1 高中以上文? 化 ， 持有專業(yè)培 ? 訓(xùn)上崗證 負(fù)責(zé)維護(hù)組? 的全面管理 ? 工作 具有從事小 ? 區(qū)護(hù)衛(wèi)管理? 工作的經(jīng)驗(yàn) ? ， 責(zé)任心強(qiáng) ， 綜合素質(zhì)好 ? 。 門衛(wèi)、巡邏崗 保安 員 12 初中以上文? 化 ， 退伍軍人或 ? 經(jīng)過專業(yè)培 ?訓(xùn)、有上崗證 執(zhí)行各崗位? 職責(zé) ， 確保小區(qū)良 ?好的工作、生活環(huán)境。 責(zé)任心強(qiáng) ， 政治素質(zhì)好? ， 有專業(yè)知識(shí) ? 和護(hù)衛(wèi)管理 ? 工作經(jīng)驗(yàn) ， 有一定獨(dú)立 ? 處理突發(fā)事 ? 件能力，形象好。身高男 ～ 米之間 ? ，女 ～ 米之間。 工程 維 4 經(jīng)過專業(yè)培 負(fù)責(zé)小區(qū)的 具有水電崗 ? 位的技術(shù)技 永昌縣湖心 ?西苑公租房 ?B、 D區(qū)物業(yè)管 ?理 方案 廣居物業(yè) 第 38 頁 , 共 60 頁。 維修組 修 員 ? 訓(xùn) 、 有特殊工種 ? 上崗證 ? 房屋 、 水電 、 機(jī)電等設(shè)備 ? 設(shè)施的養(yǎng)護(hù) ? 和管理。 ? 能 ， 經(jīng)驗(yàn)豐富 ， 維修搶修能 ? 力強(qiáng) ， 能吃苦耐勞? 。 保潔綠化 組 綠 化 員 4 技工以上文? 化、園林專業(yè) 負(fù)責(zé)小區(qū)所? 有公共綠化 ? 地及植物的 ? 養(yǎng)護(hù)和管理 ? 。 園藝專業(yè)或 ? 有多年實(shí)際? 操作經(jīng)驗(yàn) ， 熟悉綠化養(yǎng)? 護(hù) 、 管理與種植 ? ， 能吃苦耐勞 ? 。 保 潔 員 10 經(jīng)過專業(yè)培 ? 訓(xùn) 負(fù)責(zé)小區(qū)的? 各項(xiàng)保潔、清潔工作。 熟悉日常的 ? 和特殊的清? 潔保潔工作 ? ， 責(zé)任心強(qiáng) ， 能吃苦耐勞 ? 。 客服中心 監(jiān)控看管員 ? 2 經(jīng)過專業(yè)培? 訓(xùn) 負(fù)責(zé)監(jiān)控管? 理 ， 看護(hù)工作 。 并及時(shí)將監(jiān) ? 控信息處理 ?和上報(bào) 。 必須有高度 ? 的工作責(zé)任? 心， 住戶來電來 ?訪登記 1 大專以上學(xué) ? 歷 負(fù)責(zé)住戶來? 電 、 來訪及登記 ? ，并及時(shí)將問? 題傳達(dá)給有 ? 關(guān) 部門，在最短時(shí)間? 內(nèi)予以解決 ? 。 給業(yè)主滿意 ? 答復(fù)。 具有良好的 ? 服務(wù)意識(shí) 、耐心和責(zé)任 ? 心 ， 工作積極主 ? 動(dòng)。 二