【正文】 日內通告行政人事部，必要時直接向總經理匯報。 該員工所在部門經理負責與該員工溝通無法達成一致時，經理應在當日匯報給分管副總經理，由副總經理與該員工溝通。溝通結果在當日內通告行政人事部，必要時直接向總經理匯報。 溝通達成一致時，溝通人向行政人事部當日內通報。 行政人事部起草解決方案，報總經理審批。 無法達成一致時，公司或員工都可向本市政府勞動仲裁部門或法院進行仲裁和訴訟。仲裁和訴訟程序依勞動仲裁部門和法院規(guī)定執(zhí)行。 如果涉及仲裁或訴訟的，由行政人事部協(xié)調集團公司法律顧問提出 處理意見，總經理審批《勞資糾紛處理方案》。 35 25培訓管理 目的 創(chuàng)建學習型組織，提高全體員工的理論修養(yǎng)和綜合素質，適應公司發(fā)展。 范圍 適用于公司內部培訓、外部培訓工作的管理。 職責 公司各部門、項目部提出培訓需求，按照計劃實施培訓。 總經理負責審批年度培訓計劃。 行政人事部負責組織落實培訓工作，并在集團公司人力資源部備案。 工作程序 崗前培訓 （ 1）崗前培訓的內容主要是學習企業(yè)文化、公司規(guī)章制度、基本的崗位知識、實際操作技能、基本的專業(yè)知識，以便較快地適應工作。 （ 2）每次公 開招聘結束、新員工報到后一周內，行政人事部要組織一次對新進員工進行的崗前培訓。 在職培訓 （ 1）在職培訓要從實際出發(fā)，更新專業(yè)知識，學習新的業(yè)務和技術。培訓按計劃、分批分階段，按不同的崗位需要進行培訓。 （ 2）在職培訓實行“三級學習制度體系” ①公司級：由公司行政人事部統(tǒng)一組織安排，中層以上干部參加，原則每周一次，學習內容為當前政府的有關方針、政策和法規(guī)，先進企業(yè)管理理論和技術，房地產相關知識計算機、網絡及國際經濟等先進的科學知識。通過學習，提高市場預測能力、決策能力、管理控制能力。 ②部門級：由各部門 自行安排學習，一般每周一次，由部門負責人制定當月學習計劃，學習內容以公司規(guī)章制度、公司下發(fā)學習材料（含書籍）、專業(yè)技能知識學習及相關知識等。專業(yè)技術人員如財會人員、工程技術人員、房屋銷售人員等，應接受各自的專業(yè)技術培訓，了解政府有關政策，掌握本專業(yè)的基礎理論和業(yè)務操作方法，提高專業(yè)技能。③個人學習：個人學習以利用工作之余自我學習為主，除學習上述兩項學習內容外，重點掌握各自崗位責任和要求，熟悉客戶心理，學會業(yè)務知識和操作技能。通過自學，充實自己的知識，提高自己的實際工作能力。公司鼓勵職工結合自身專業(yè)和工作特點 ，在 36 保證不影響正常工作的情況下，進行繼續(xù)教育、職稱考評和專業(yè)研修等多種形式的個人教育培訓。 外部培訓 （ 1）外部培訓申請及外出紀律 ①外部培訓的重點是專業(yè)技術、實用技能、困擾企業(yè)且必需急待解決的問題。 ②外部培訓必須選擇專業(yè)培訓機構組織的培訓班、研討會、論壇等。 ③包括副總經理，外出培訓的人員必須填寫《外出培訓申請》，經行政人事部審核備案后報總經理審批。 ④外出培訓期間，不得私自旅游，不得做損壞公司形象的事情或發(fā)表損壞公司形象的言論。 ⑤培訓結束后，未經公司允許，必須及時返回公司，不得超期滯留。 （ 2） 外出培訓結束后，當事人要及時撰寫《外出培訓總結報告》，并將培訓教材、證書、成績單、培訓期間所發(fā)重要資料（包括文字資料和音像資料）等交由行政人事部留存，以便交流使用。證書留存時間為二年。 （ 3）行政人事部適時安排外出培訓人員做培訓講座，分享交流，以便于知識共享。 （ 4）除了公司按照計劃派出的培訓，公司承擔費用外，任何職工個人自費參加的各類證書進修培訓，公司不承擔任何費用。 培訓計劃 各部門、項目部經理要求在每年的 12月底向行政人事部報送明年的《培訓計劃》。行政人事部匯總后，制定年度公司培訓計劃，報 送總經理審批實施。 培訓紀律 （ 1）公司和部門組織的集中培訓，沒有特殊情況，通知的受訓人員必須參加。如有特殊情況，部門經理以下人員必須向部門經理請假，并向行政人事部提交“請假條”。 （ 2）部門經理及以上人員必須向總經理請假，并向行政人事部提交“請假條”。培訓的請假、遲到、早退、曠工等處理參照公司考勤管理條例。 37 第三部分 財財 務務 管管 理理．． ．． ．． ．． 38 31開發(fā)成本核算 目的 加強公司的成本、費用核算，提高公司的經濟效益，規(guī)范公司成本核發(fā)算方法。 范圍 適用于公司項目開發(fā)成本核算工作。 職責 財務部負責全面的經濟核算，負責編制計劃成本和降低成本措施，核算開發(fā)項目實際成本，負責編制和匯總年、季度成本報表。 預算成本部、項目部造價人員協(xié)助財務部的工作。 工作程序 成本核算的對象及要求 （ 1）成本核算對象一般應在開工之前確定，一經確定就不得任意改變，更不能互能混淆、串戶。成本核算對象應結合工程地點、用途、結構、裝修、層高及施工隊伍等因素，分別做以下處理： ①一般的開發(fā)項目以每一獨立編制設計概（預）算或每一獨立的施工圖預算所列的單項開發(fā)工程項目為成本核算對象。 ②同一開發(fā)地點，結構類 型相同的群體開發(fā)項目開竣工時間相近，同一施工隊伍施工，可以合并為一個成本核算對象。 ③對于個別規(guī)模較大、工期較長的項目，可以結合經濟責任制的需要，按開發(fā)項目的一定區(qū)域或部位劃分成本核算對象。 （ 2）各成本項目的預算成本（計劃成本）和實際成本的核算范圍，計算口徑必須一致。 （ 3）成本核算應根據計算期內已完工程實際消耗和實際價格，按照“權責發(fā)生制”的原則，分別進行成本核算，做到手續(xù)完備、內容真實、準確及時。按照“收益與費用配比”的原則，正確使用“待攤費用”和“預提費用”科目。 成本項目和開支范圍 （ 1）根據 房地產開發(fā)公司會計制度規(guī)定，開發(fā)產品的成本項目分為： —— 土地征用及拆遷補償費； —— 前期工程費； —— 建筑安裝工程費； —— 基礎設施建設費； —— 公共配套設施費； 39 —— 開發(fā)間接費（開發(fā)公司沒有二級管理機構則無此項目）。 （ 2）成本開支范圍 房地產開發(fā)成本科目分類表 成本科目 主要包含內容 一 土地獲得價款 1 政府地價及市政配套費 土地出讓金、土地開發(fā)費、大市政配套費、契稅、土地使用費、 耕地占用費、土地變更用途和超面積補交的地價等。 2 合作款項 補償合作方地價、合作項目建房轉入分給合作方的 房屋成本和相應稅金等。 3 紅線外市政設施費 紅線外道路、水、電、氣、通信等建造費、管線鋪設費、接口補償費 二 開發(fā)前期準備費 1 勘察設計費 勘測丈量費 水文、地質、文物和地質勘察費、沉降觀測費、日照測試費、撥地釘樁驗線費、復線費、定線費、施工放線費、竣工面積丈量費等。 規(guī)劃設計費 規(guī)劃費 :方案招標費 \規(guī)劃設計模型制作費、方案評審費、效果圖設計費、總體規(guī)劃設計費。 設計費：施工圖設計費、修改設計費、環(huán)境景觀設計費等。 其他：可行性研究費、制圖、曬圖費、樣品制作費等。 產品 研究開發(fā) 材料及施工費 2 報建費 報批報建費 項目報批報建費：報建時按規(guī)定向政府有關部門交納的報批費。 交易中心手續(xù)費、人防報建費、消防配套設施費、散裝水泥集資費、白蟻防治費、墻改基金、路口開設費等 、規(guī)劃管理費、環(huán)境評測費、新材料基金（或墻改專項基金）、拆遷管理費、招投標管理費等。 增容費 水、電、煤氣增容費、雙電源高可靠性費 3 三通一平費 臨時道路 施工用的臨時道路設計、建造費用 臨時用電 施工用的臨時用電規(guī)劃設計費、臨時管線鋪設、改造、遷移、臨時變壓器安裝及拆 除費用。 臨時用水 施工用臨時給排水設施設計、建造、管線鋪設、改造、遷移等 40 費用。 場地平整 基礎開挖前的場地平整、場地清運、舊房拆除等費用。 4 臨時設施費 臨時圍墻 圍墻、圍欄設計、制造、裝飾費用。 臨時辦公室 租金、建造及其裝飾費用。 臨時場地占用費 施工用臨時占道費、臨時借用空地租賃 臨時圍板 臨時圍板的設計、建造、裝飾費用 三 主體建筑工程費 1 基礎造價 土石方、樁基、護壁（坡）工程費、樁基咨檢測費、降水 2 土建工程 主體結構、外墻抹灰、公共部位內普通抹灰、室 內毛胚抹灰。 3 門窗工程 單元門、入戶門、戶內門、外墻門窗、防火門等工程費用 4 公共部位精裝修 大堂、電梯廳、樓梯間、屋面、外立面及雨蓬、欄桿等精裝修費用 5 戶內精裝修 廚房、衛(wèi)生間、廳房、陽臺、露臺的精裝修費用 四 主體安裝工程費 1 室內水、電、氣 室內給排水 給排水 自來水、排水 直飲水系統(tǒng) 熱水系統(tǒng) 室內燃氣 儲氣站土建、設備、室外管線、室內管線。 室內電氣工程 樓梯及單元配電箱、電表箱、戶配電箱、管線敷設、燈具、開關插座、含弱電工程管盒預埋。 2 設備及安裝 通風空調系統(tǒng) 空調設備及安裝費用、空調管道、通風系統(tǒng) 電梯供貨及安裝 發(fā)電機供貨及安裝 發(fā)電機供貨、安裝、機房降噪 消防系統(tǒng) 含消防水、電、防排煙 水消防系統(tǒng) 自動噴淋、主體內消火栓箱、獨立的室外消火栓系統(tǒng) 41 電消防系統(tǒng) 煙感、溫感、報警、消防廣播 氣體滅火系統(tǒng) 防排煙工程 人防設備及安裝 密閉門、氣體過濾裝置 3 弱電系統(tǒng) 居家防盜系統(tǒng) 陽臺及室內紅外探測防盜、門磁、緊急按鈕 對講系統(tǒng) 包括可視及非可視對講 三表遠抄 水 、電、氣遠程抄表 有線電視 有線電視、衛(wèi)星電視主體內外布線及終端插座 電話 主體內外布線及終端插座 寬帶網 主體內外布線及終端插座 五 社區(qū)管網工程費 1 室外給排水系統(tǒng) 室外給水系統(tǒng) 小區(qū)內給水管道、檢查井、水泵房設備、以及外接的消火 雨污水系統(tǒng) 2 室外燃氣系統(tǒng) 3 室外電氣及高低壓設備 儲氣站土建、設備、室外管線。 高低壓配電設備及安裝 供電所到配電房的高壓線、高壓柜、變壓器、低壓柜；箱式變壓設備 室外強電管道及電纜敷設 室外強電總平線路部分 室外弱電管 道埋設 用于電視、電話、寬帶網、智能化布線的管道預埋、檢查井 4 室外智能化系統(tǒng) 停車管理系統(tǒng) 露天停車場管理系統(tǒng)、地下室或架空層停車場管理系統(tǒng) 小區(qū)閉路監(jiān)控 攝像頭、顯示屏及電氣系統(tǒng)安裝 周界紅外防越 紅外對掃 小區(qū)門禁系統(tǒng) 電子巡更系統(tǒng) 電子公告屏 42 六 園林環(huán)境工程費 1 綠化建設費 公共綠化、組團宅向綠化、一樓私家花園、小區(qū)周邊綠化 2 建筑小品 雕塑、水景、環(huán)廊、假山。 3 道路、廣場建造費 道路廣場鋪設、開設路口工程及補償費、土方回填等。 車行道 廣場、人行道 4 圍墻建造費 永久圍墻、圍欄及大門 5 室外照明 室外燈光照明工程 6 室外前景音樂 7 室外零星設施 兒童游樂設施、老年康體設施、指示牌、標識牌、示意圖、垃圾桶、座椅 七 配套設施費 1 游泳池 建造成本及配套資產購置 2 業(yè)主會所 建造成本及配套資產購置 3 幼兒園 建造成本及配套資產購置 4 學校 建造成本及配套資產購置 5 網球場 6 設備用房 配電房、水泵房土建及裝修費 7 車道建造費 建造成本及配套資產購置 8 ?? 八 開發(fā)間接費用 1 工程管理費 工程監(jiān)理費 支付聘請的項目或工程建立單位的費用 預結算編審費 支付給造價咨詢公司的預結算的編制、審核費用 行政管理費 直接從事項目開發(fā)的部門的人員工資、獎金、補貼等人工及行政費 施工合同外獎金 趕工獎、進度獎 工程質量監(jiān)督費 建設主管部門的質監(jiān)費 城建檔案存檔費 43 用 安全監(jiān)督費 建設主管部門的質監(jiān)費 工程保險費 2 營銷設施建設費 廣告設施及發(fā)布費 車站廣告、路牌廣告 現場發(fā)裝費 彩旗、氣球、條幅、花架、花籃 接待廳裝修裝飾費 設計、工程 、裝飾等 樣板間 包括樣板間的設計、裝修、家具、飾品以及維持清潔、保安、維修費等。主體外搭設的樣板間還包括建造費用。主體內樣板間銷售后回收的設計、裝飾、家具、家私等費用。 銷售模型費 售樓沙盤、戶型模型等。 其他 3 資本利息化 直接用于項目開發(fā)所借入資金的利息支出、匯總損失、減去利息。 4 物業(yè)管理完善費 開發(fā)商承擔的由物業(yè)管理公司代管的大修基金、物業(yè)管理基金或其他專項基金，以及小區(qū)入往前投入的物業(yè)管理 九 期間費用 目標成本編制可不包括此項費用，本表列明供參考，詳見《費用核算辦法》 1 管理費用 人工費用 行政費用 財產費用 其它 2 銷售費用 詳見《費用核算辦法》 媒介廣告費 電視、廣播、互聯網、報紙、雜志、公交廣告、電子屏等 展銷費 展位費、布置費、制作費