【正文】 日內(nèi)通告行政人事部，必要時直接向總經(jīng)理匯報。 該員工所在部門經(jīng)理負責(zé)與該員工溝通無法達成一致時，經(jīng)理應(yīng)在當日匯報給分管副總經(jīng)理，由副總經(jīng)理與該員工溝通。溝通結(jié)果在當日內(nèi)通告行政人事部，必要時直接向總經(jīng)理匯報。 溝通達成一致時，溝通人向行政人事部當日內(nèi)通報。 行政人事部起草解決方案，報總經(jīng)理審批。 無法達成一致時，公司或員工都可向本市政府勞動仲裁部門或法院進行仲裁和訴訟。仲裁和訴訟程序依勞動仲裁部門和法院規(guī)定執(zhí)行。 如果涉及仲裁或訴訟的，由行政人事部協(xié)調(diào)集團公司法律顧問提出 處理意見，總經(jīng)理審批《勞資糾紛處理方案》。 35 25培訓(xùn)管理 目的 創(chuàng)建學(xué)習(xí)型組織，提高全體員工的理論修養(yǎng)和綜合素質(zhì)，適應(yīng)公司發(fā)展。 范圍 適用于公司內(nèi)部培訓(xùn)、外部培訓(xùn)工作的管理。 職責(zé) 公司各部門、項目部提出培訓(xùn)需求，按照計劃實施培訓(xùn)。 總經(jīng)理負責(zé)審批年度培訓(xùn)計劃。 行政人事部負責(zé)組織落實培訓(xùn)工作，并在集團公司人力資源部備案。 工作程序 崗前培訓(xùn) （ 1）崗前培訓(xùn)的內(nèi)容主要是學(xué)習(xí)企業(yè)文化、公司規(guī)章制度、基本的崗位知識、實際操作技能、基本的專業(yè)知識，以便較快地適應(yīng)工作。 （ 2）每次公 開招聘結(jié)束、新員工報到后一周內(nèi)，行政人事部要組織一次對新進員工進行的崗前培訓(xùn)。 在職培訓(xùn) （ 1）在職培訓(xùn)要從實際出發(fā)，更新專業(yè)知識，學(xué)習(xí)新的業(yè)務(wù)和技術(shù)。培訓(xùn)按計劃、分批分階段，按不同的崗位需要進行培訓(xùn)。 （ 2）在職培訓(xùn)實行“三級學(xué)習(xí)制度體系” ①公司級：由公司行政人事部統(tǒng)一組織安排，中層以上干部參加，原則每周一次，學(xué)習(xí)內(nèi)容為當前政府的有關(guān)方針、政策和法規(guī)，先進企業(yè)管理理論和技術(shù)，房地產(chǎn)相關(guān)知識計算機、網(wǎng)絡(luò)及國際經(jīng)濟等先進的科學(xué)知識。通過學(xué)習(xí)，提高市場預(yù)測能力、決策能力、管理控制能力。 ②部門級：由各部門 自行安排學(xué)習(xí)，一般每周一次，由部門負責(zé)人制定當月學(xué)習(xí)計劃，學(xué)習(xí)內(nèi)容以公司規(guī)章制度、公司下發(fā)學(xué)習(xí)材料（含書籍）、專業(yè)技能知識學(xué)習(xí)及相關(guān)知識等。專業(yè)技術(shù)人員如財會人員、工程技術(shù)人員、房屋銷售人員等，應(yīng)接受各自的專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)，了解政府有關(guān)政策，掌握本專業(yè)的基礎(chǔ)理論和業(yè)務(wù)操作方法，提高專業(yè)技能。③個人學(xué)習(xí)：個人學(xué)習(xí)以利用工作之余自我學(xué)習(xí)為主，除學(xué)習(xí)上述兩項學(xué)習(xí)內(nèi)容外，重點掌握各自崗位責(zé)任和要求，熟悉客戶心理，學(xué)會業(yè)務(wù)知識和操作技能。通過自學(xué)，充實自己的知識，提高自己的實際工作能力。公司鼓勵職工結(jié)合自身專業(yè)和工作特點 ，在 36 保證不影響正常工作的情況下，進行繼續(xù)教育、職稱考評和專業(yè)研修等多種形式的個人教育培訓(xùn)。 外部培訓(xùn) （ 1）外部培訓(xùn)申請及外出紀律 ①外部培訓(xùn)的重點是專業(yè)技術(shù)、實用技能、困擾企業(yè)且必需急待解決的問題。 ②外部培訓(xùn)必須選擇專業(yè)培訓(xùn)機構(gòu)組織的培訓(xùn)班、研討會、論壇等。 ③包括副總經(jīng)理，外出培訓(xùn)的人員必須填寫《外出培訓(xùn)申請》，經(jīng)行政人事部審核備案后報總經(jīng)理審批。 ④外出培訓(xùn)期間，不得私自旅游，不得做損壞公司形象的事情或發(fā)表損壞公司形象的言論。 ⑤培訓(xùn)結(jié)束后，未經(jīng)公司允許，必須及時返回公司，不得超期滯留。 （ 2） 外出培訓(xùn)結(jié)束后，當事人要及時撰寫《外出培訓(xùn)總結(jié)報告》，并將培訓(xùn)教材、證書、成績單、培訓(xùn)期間所發(fā)重要資料（包括文字資料和音像資料）等交由行政人事部留存，以便交流使用。證書留存時間為二年。 （ 3）行政人事部適時安排外出培訓(xùn)人員做培訓(xùn)講座，分享交流，以便于知識共享。 （ 4）除了公司按照計劃派出的培訓(xùn)，公司承擔費用外，任何職工個人自費參加的各類證書進修培訓(xùn)，公司不承擔任何費用。 培訓(xùn)計劃 各部門、項目部經(jīng)理要求在每年的 12月底向行政人事部報送明年的《培訓(xùn)計劃》。行政人事部匯總后，制定年度公司培訓(xùn)計劃，報 送總經(jīng)理審批實施。 培訓(xùn)紀律 （ 1）公司和部門組織的集中培訓(xùn)，沒有特殊情況，通知的受訓(xùn)人員必須參加。如有特殊情況，部門經(jīng)理以下人員必須向部門經(jīng)理請假，并向行政人事部提交“請假條”。 （ 2）部門經(jīng)理及以上人員必須向總經(jīng)理請假，并向行政人事部提交“請假條”。培訓(xùn)的請假、遲到、早退、曠工等處理參照公司考勤管理條例。 37 第三部分 財財 務(wù)務(wù) 管管 理理．． ．． ．． ．． 38 31開發(fā)成本核算 目的 加強公司的成本、費用核算，提高公司的經(jīng)濟效益，規(guī)范公司成本核發(fā)算方法。 范圍 適用于公司項目開發(fā)成本核算工作。 職責(zé) 財務(wù)部負責(zé)全面的經(jīng)濟核算，負責(zé)編制計劃成本和降低成本措施，核算開發(fā)項目實際成本，負責(zé)編制和匯總年、季度成本報表。 預(yù)算成本部、項目部造價人員協(xié)助財務(wù)部的工作。 工作程序 成本核算的對象及要求 （ 1）成本核算對象一般應(yīng)在開工之前確定，一經(jīng)確定就不得任意改變，更不能互能混淆、串戶。成本核算對象應(yīng)結(jié)合工程地點、用途、結(jié)構(gòu)、裝修、層高及施工隊伍等因素，分別做以下處理： ①一般的開發(fā)項目以每一獨立編制設(shè)計概（預(yù)）算或每一獨立的施工圖預(yù)算所列的單項開發(fā)工程項目為成本核算對象。 ②同一開發(fā)地點，結(jié)構(gòu)類 型相同的群體開發(fā)項目開竣工時間相近，同一施工隊伍施工，可以合并為一個成本核算對象。 ③對于個別規(guī)模較大、工期較長的項目，可以結(jié)合經(jīng)濟責(zé)任制的需要，按開發(fā)項目的一定區(qū)域或部位劃分成本核算對象。 （ 2）各成本項目的預(yù)算成本（計劃成本）和實際成本的核算范圍，計算口徑必須一致。 （ 3）成本核算應(yīng)根據(jù)計算期內(nèi)已完工程實際消耗和實際價格，按照“權(quán)責(zé)發(fā)生制”的原則，分別進行成本核算，做到手續(xù)完備、內(nèi)容真實、準確及時。按照“收益與費用配比”的原則，正確使用“待攤費用”和“預(yù)提費用”科目。 成本項目和開支范圍 （ 1）根據(jù) 房地產(chǎn)開發(fā)公司會計制度規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品的成本項目分為： —— 土地征用及拆遷補償費； —— 前期工程費； —— 建筑安裝工程費； —— 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費； —— 公共配套設(shè)施費； 39 —— 開發(fā)間接費（開發(fā)公司沒有二級管理機構(gòu)則無此項目）。 （ 2）成本開支范圍 房地產(chǎn)開發(fā)成本科目分類表 成本科目 主要包含內(nèi)容 一 土地獲得價款 1 政府地價及市政配套費 土地出讓金、土地開發(fā)費、大市政配套費、契稅、土地使用費、 耕地占用費、土地變更用途和超面積補交的地價等。 2 合作款項 補償合作方地價、合作項目建房轉(zhuǎn)入分給合作方的 房屋成本和相應(yīng)稅金等。 3 紅線外市政設(shè)施費 紅線外道路、水、電、氣、通信等建造費、管線鋪設(shè)費、接口補償費 二 開發(fā)前期準備費 1 勘察設(shè)計費 勘測丈量費 水文、地質(zhì)、文物和地質(zhì)勘察費、沉降觀測費、日照測試費、撥地釘樁驗線費、復(fù)線費、定線費、施工放線費、竣工面積丈量費等。 規(guī)劃設(shè)計費 規(guī)劃費 :方案招標費 \規(guī)劃設(shè)計模型制作費、方案評審費、效果圖設(shè)計費、總體規(guī)劃設(shè)計費。 設(shè)計費：施工圖設(shè)計費、修改設(shè)計費、環(huán)境景觀設(shè)計費等。 其他：可行性研究費、制圖、曬圖費、樣品制作費等。 產(chǎn)品 研究開發(fā) 材料及施工費 2 報建費 報批報建費 項目報批報建費：報建時按規(guī)定向政府有關(guān)部門交納的報批費。 交易中心手續(xù)費、人防報建費、消防配套設(shè)施費、散裝水泥集資費、白蟻防治費、墻改基金、路口開設(shè)費等 、規(guī)劃管理費、環(huán)境評測費、新材料基金（或墻改專項基金）、拆遷管理費、招投標管理費等。 增容費 水、電、煤氣增容費、雙電源高可靠性費 3 三通一平費 臨時道路 施工用的臨時道路設(shè)計、建造費用 臨時用電 施工用的臨時用電規(guī)劃設(shè)計費、臨時管線鋪設(shè)、改造、遷移、臨時變壓器安裝及拆 除費用。 臨時用水 施工用臨時給排水設(shè)施設(shè)計、建造、管線鋪設(shè)、改造、遷移等 40 費用。 場地平整 基礎(chǔ)開挖前的場地平整、場地清運、舊房拆除等費用。 4 臨時設(shè)施費 臨時圍墻 圍墻、圍欄設(shè)計、制造、裝飾費用。 臨時辦公室 租金、建造及其裝飾費用。 臨時場地占用費 施工用臨時占道費、臨時借用空地租賃 臨時圍板 臨時圍板的設(shè)計、建造、裝飾費用 三 主體建筑工程費 1 基礎(chǔ)造價 土石方、樁基、護壁（坡）工程費、樁基咨檢測費、降水 2 土建工程 主體結(jié)構(gòu)、外墻抹灰、公共部位內(nèi)普通抹灰、室 內(nèi)毛胚抹灰。 3 門窗工程 單元門、入戶門、戶內(nèi)門、外墻門窗、防火門等工程費用 4 公共部位精裝修 大堂、電梯廳、樓梯間、屋面、外立面及雨蓬、欄桿等精裝修費用 5 戶內(nèi)精裝修 廚房、衛(wèi)生間、廳房、陽臺、露臺的精裝修費用 四 主體安裝工程費 1 室內(nèi)水、電、氣 室內(nèi)給排水 給排水 自來水、排水 直飲水系統(tǒng) 熱水系統(tǒng) 室內(nèi)燃氣 儲氣站土建、設(shè)備、室外管線、室內(nèi)管線。 室內(nèi)電氣工程 樓梯及單元配電箱、電表箱、戶配電箱、管線敷設(shè)、燈具、開關(guān)插座、含弱電工程管盒預(yù)埋。 2 設(shè)備及安裝 通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng) 空調(diào)設(shè)備及安裝費用、空調(diào)管道、通風(fēng)系統(tǒng) 電梯供貨及安裝 發(fā)電機供貨及安裝 發(fā)電機供貨、安裝、機房降噪 消防系統(tǒng) 含消防水、電、防排煙 水消防系統(tǒng) 自動噴淋、主體內(nèi)消火栓箱、獨立的室外消火栓系統(tǒng) 41 電消防系統(tǒng) 煙感、溫感、報警、消防廣播 氣體滅火系統(tǒng) 防排煙工程 人防設(shè)備及安裝 密閉門、氣體過濾裝置 3 弱電系統(tǒng) 居家防盜系統(tǒng) 陽臺及室內(nèi)紅外探測防盜、門磁、緊急按鈕 對講系統(tǒng) 包括可視及非可視對講 三表遠抄 水 、電、氣遠程抄表 有線電視 有線電視、衛(wèi)星電視主體內(nèi)外布線及終端插座 電話 主體內(nèi)外布線及終端插座 寬帶網(wǎng) 主體內(nèi)外布線及終端插座 五 社區(qū)管網(wǎng)工程費 1 室外給排水系統(tǒng) 室外給水系統(tǒng) 小區(qū)內(nèi)給水管道、檢查井、水泵房設(shè)備、以及外接的消火 雨污水系統(tǒng) 2 室外燃氣系統(tǒng) 3 室外電氣及高低壓設(shè)備 儲氣站土建、設(shè)備、室外管線。 高低壓配電設(shè)備及安裝 供電所到配電房的高壓線、高壓柜、變壓器、低壓柜；箱式變壓設(shè)備 室外強電管道及電纜敷設(shè) 室外強電總平線路部分 室外弱電管 道埋設(shè) 用于電視、電話、寬帶網(wǎng)、智能化布線的管道預(yù)埋、檢查井 4 室外智能化系統(tǒng) 停車管理系統(tǒng) 露天停車場管理系統(tǒng)、地下室或架空層停車場管理系統(tǒng) 小區(qū)閉路監(jiān)控 攝像頭、顯示屏及電氣系統(tǒng)安裝 周界紅外防越 紅外對掃 小區(qū)門禁系統(tǒng) 電子巡更系統(tǒng) 電子公告屏 42 六 園林環(huán)境工程費 1 綠化建設(shè)費 公共綠化、組團宅向綠化、一樓私家花園、小區(qū)周邊綠化 2 建筑小品 雕塑、水景、環(huán)廊、假山。 3 道路、廣場建造費 道路廣場鋪設(shè)、開設(shè)路口工程及補償費、土方回填等。 車行道 廣場、人行道 4 圍墻建造費 永久圍墻、圍欄及大門 5 室外照明 室外燈光照明工程 6 室外前景音樂 7 室外零星設(shè)施 兒童游樂設(shè)施、老年康體設(shè)施、指示牌、標識牌、示意圖、垃圾桶、座椅 七 配套設(shè)施費 1 游泳池 建造成本及配套資產(chǎn)購置 2 業(yè)主會所 建造成本及配套資產(chǎn)購置 3 幼兒園 建造成本及配套資產(chǎn)購置 4 學(xué)校 建造成本及配套資產(chǎn)購置 5 網(wǎng)球場 6 設(shè)備用房 配電房、水泵房土建及裝修費 7 車道建造費 建造成本及配套資產(chǎn)購置 8 ?? 八 開發(fā)間接費用 1 工程管理費 工程監(jiān)理費 支付聘請的項目或工程建立單位的費用 預(yù)結(jié)算編審費 支付給造價咨詢公司的預(yù)結(jié)算的編制、審核費用 行政管理費 直接從事項目開發(fā)的部門的人員工資、獎金、補貼等人工及行政費 施工合同外獎金 趕工獎、進度獎 工程質(zhì)量監(jiān)督費 建設(shè)主管部門的質(zhì)監(jiān)費 城建檔案存檔費 43 用 安全監(jiān)督費 建設(shè)主管部門的質(zhì)監(jiān)費 工程保險費 2 營銷設(shè)施建設(shè)費 廣告設(shè)施及發(fā)布費 車站廣告、路牌廣告 現(xiàn)場發(fā)裝費 彩旗、氣球、條幅、花架、花籃 接待廳裝修裝飾費 設(shè)計、工程 、裝飾等 樣板間 包括樣板間的設(shè)計、裝修、家具、飾品以及維持清潔、保安、維修費等。主體外搭設(shè)的樣板間還包括建造費用。主體內(nèi)樣板間銷售后回收的設(shè)計、裝飾、家具、家私等費用。 銷售模型費 售樓沙盤、戶型模型等。 其他 3 資本利息化 直接用于項目開發(fā)所借入資金的利息支出、匯總損失、減去利息。 4 物業(yè)管理完善費 開發(fā)商承擔的由物業(yè)管理公司代管的大修基金、物業(yè)管理基金或其他專項基金，以及小區(qū)入往前投入的物業(yè)管理 九 期間費用 目標成本編制可不包括此項費用，本表列明供參考，詳見《費用核算辦法》 1 管理費用 人工費用 行政費用 財產(chǎn)費用 其它 2 銷售費用 詳見《費用核算辦法》 媒介廣告費 電視、廣播、互聯(lián)網(wǎng)、報紙、雜志、公交廣告、電子屏等 展銷費 展位費、布置費、制作費