【正文】 73 房地產(chǎn)企業(yè)會計和稅收差異 接受抵債的固定資產(chǎn)入帳價值的確認不同。 企業(yè)接受抵債取得的固定資產(chǎn)，按照放棄債權(quán)的賬面價值加上支付的相關(guān)稅費計價。即借記固定資產(chǎn)（債權(quán)賬面價值加相關(guān)稅費），借記壞賬準備（該債權(quán)計提的壞賬準備），貸記應收賬款（應收債權(quán)的賬面余額），貸記銀行存款（支付的相關(guān)稅費）。 稅法規(guī)定以債務重組方式取得的固定資產(chǎn)，按照公允價值計價，公允價值低于重組債權(quán)的價值作為損失，允許稅前扣除，所得稅匯算清繳時作納稅調(diào)減處理。同時，企業(yè)高于公允價值部分計提的折舊不得稅前扣除，所得稅匯算清繳時作納稅調(diào)增處理。 74 房地產(chǎn)企業(yè)會計和稅收差異 ? 預收賬款計繳營業(yè)稅會計與稅收差異的的處理 ? 《 中華人民共和國營業(yè)稅法實施細則 》 第二十八條規(guī)定：納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn)，采用預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天。稅法中明確指出了納稅人在轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動產(chǎn)取得預收賬款時必須繳納營業(yè)稅，營業(yè)稅的計稅依據(jù)是實際收到的預收款金額。 ? 目前部分企業(yè)的處理：按預收賬款科目當期的發(fā)生額計提相關(guān)稅費，即借 “ 主營業(yè)務稅金及附加 ” ，貸 “ 應交稅金 ——應交營業(yè)稅（或城建稅） ” 、 “ 其他應交款 —— 應交教育費附加 ” 等，實際繳納稅款時，借記 “ 應交稅金 —— 應交營業(yè)稅（或城建稅） ” 、 “ 其他應交款 —— 應交教育費附加 ” 科目，貸 “ 銀行存款 ” 。度終，對達到收入確認條件的 “ 預收賬款 ”轉(zhuǎn)入當年銷售收入，并將 “ 主營業(yè)務稅金及附加 ” 轉(zhuǎn)入本年利潤。 ? 這樣處理違背了配比原則。 75 房地產(chǎn)企業(yè)會計和稅收差異 ? 本人認為：企業(yè)按收到的預收賬款計提相關(guān)稅費時，作借記 “ 遞延稅款 ――營業(yè)稅（或城建稅、教育附加） ” 科目，貸記 “ 應交稅金 —— 應交營業(yè)稅（或城建稅） ” 、 “ 其他應交款 —— 應交教育費附加 ” 科目。年終，根據(jù)預收賬款轉(zhuǎn)入主營業(yè)務收入的金額，計算本年度應承擔的相關(guān)稅費，作借記 “ 主營業(yè)務稅金及附加 ” 科目，貸記 “ 遞延稅款 ――營業(yè)稅（或城建稅、教育附加） ” 科目。 76 房地產(chǎn)企業(yè)會計和稅收差異 ? 預收賬款計繳所得稅會計與稅收差異的的處理 ? 《 國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通知 》 （國稅發(fā) [2022]31號）， 開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品，在其未完工前采取預售方式銷售的，其預售收入先按預計計稅毛利率分季 (或月 )計算出當期毛利額，扣除相關(guān)的期間費用、營業(yè)稅金及附加后再計入當期應納稅所得額，待開發(fā)產(chǎn)品結(jié)算計稅成本后再行調(diào)整。 77 房地產(chǎn)企業(yè)會計和稅收差異 一般核算方法：按預收賬款當期的發(fā)生額扣除期間費用及稅金計算繳納所得稅。作如下會計分錄，借 “ 應交稅金 —— 應交所得稅 ” ，貸 “ 銀行存款 ” 。年終，房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品完工交付后，企業(yè)應及時計算已實現(xiàn)的收入，同時按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)成本，經(jīng)過納稅調(diào)整計算出所得稅，借 “ 所得稅 ” ，貸“ 應交稅金 —— 應交所得稅 ” 。預繳所得稅少于應交所得稅補繳時，借 “ 應交稅金 —— 應交所得稅 ” ，貸 “ 銀行存款 ” 。對未達到收入確認條件的預收賬款對應的所得稅反映在應交稅金欄，用負數(shù)表示。 這樣處理簡便，但是，預交稅金應確認為遞延所得稅資產(chǎn)，而卻在貸方負數(shù)反映，違背了資產(chǎn)的定義。對報表的財務比率有影響。 78 房地產(chǎn)企業(yè)會計和稅收差異 ? 本人認為：對預繳的所得稅確認為遞延所得稅資產(chǎn)，并使用 “ 遞延稅款 — 所得稅 ” 科目，平時預交所得稅時借記本科目，貸記 “ 銀行存款 ” 科目，年終，對達到收入確認條件的預收賬款轉(zhuǎn)入 “ 主營業(yè)務收入 ” 科目，其對應的已上繳的所得稅，從 “ 遞延稅款 — 所得稅 ” 科目轉(zhuǎn)入 “ 所得稅 ” 科目，即借記 “ 所得稅 ” 科目，貸 “ 遞延稅款 — 所得稅 ” 科目。平時不預交，年末一并計繳時，借記 “ 遞延稅款 —所得稅（年末預收賬款預計所得稅額） ” 科目，貸記 “ 應交稅金－應交所得稅（按稅法調(diào)整后確認的所得稅額） ” 科目，根據(jù)兩者的差額，借記或貸記“ 所得稅 ” 科目。 79 房地產(chǎn)企業(yè)會計和稅收差異 ? 例 1：甲房地產(chǎn)公司，當年有一樓盤預售收入 2022萬元，其他應納稅所得額－ 200萬元，則： ? 應納稅額＝－ 200 33%+2022 15% 33%＝ 33萬 ? 借：遞延稅款 — 所得稅 99萬 ? 貸：應交稅金 —— 應交所得稅 33萬 ? 所得稅 66萬 ? 第二年甲企業(yè)實現(xiàn)上述樓盤 80%的銷售收入，即 1600萬元，確認經(jīng)營成本 1000萬元，期間費用 300萬元，同時另一樓盤預售收入 3000萬元。則：應納稅額 ? ＝（ 1600－ 1000－ 300） 33%－99 80%+3000 15% 33%＝ 。 ? 借： 所得稅 99 ? 遞延稅款 貸：應交稅金 —— 應交所得稅 80 房地產(chǎn)企業(yè)會計和稅收差異 ? 例題 2：又如乙房產(chǎn)公司當年有一樓盤銷售，總價為 1000萬元，該批住宅已完工并交付，成本為 800萬元，實收 30%首付款，尚有 70%為客戶以公積金貸款方式支付。由于當?shù)毓e金貸款資金緊張，預計明年才能到賬。 ? 按會計制度規(guī)定，可按總價確認收入，并計算營業(yè)利潤 200萬元。 ? 國稅發(fā) [2022]31號文件規(guī)定 :采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款應于實際收到日確認收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認收入的實現(xiàn)。 ” ? 因此，企業(yè)當年申報所得稅時，可只就實收款部分確認收入，確定應納稅所得 60萬元，其余推遲繳納的稅款可先計入 “ 遞延稅款 ” 貸方，明年資金到賬后再申報并作賬面余額轉(zhuǎn)出。 81 房地產(chǎn)企業(yè)會計和稅收差異 ? 會計分錄：借：銀行存款 3 000 000 ? 應收賬款 7 000 000 ? 貸：主營業(yè)務收入 10 000 000 ? 借：主營業(yè)務成本 8 000 000 ? 貸：庫存商品－房屋 8 000 000 ? 應計的所得稅費用＝ 2 000 000 33％ ＝ 660 000 ? 應納稅所得額＝ 2 000 000 30％ 33％ ＝ 198 000 ? 借：所得稅 660 000 ? 貸： 應交稅金－應交所得 198 000 ? 遞延稅款－所得稅 462 000 82 房地產(chǎn)企業(yè)會計和稅收差異 ? 建造合同計繳所得稅會計與稅收差異的的處理 ? 對于達到建造合同標準的開發(fā)項目，按 《 企業(yè)會計制度 》 規(guī)定，屬同一會計年度的，以合同完成法確認收入實現(xiàn)；不同會計年度完成的，在收入可估計的情況下，應按完工百分比法確定收入。 國稅發(fā) [2022]31號文件規(guī)定： “ 開發(fā)企業(yè)代建工程和提供勞務不超過 12個月的，可按合同約定的價款結(jié)算日或在合同完工之日確認收入的實現(xiàn)；持續(xù)時間超過 12個月的，可采用完工百分比法按季確認收入的實現(xiàn) .”12個月 ” 與會計制度的 “ 同一會計年度 ” 是有區(qū)別的，在實務中應加以不同處理。 83 房地產(chǎn)企業(yè)會計和稅收差異 ? 例：丙房產(chǎn)公司與某電力公司簽定一代建合同，建一幢住宅樓，合同約定工期 11個月，從當年 3月初動工至明年 1月底完成，總造價 1000萬元，預算成本800萬元，當年實際發(fā)生成本 700萬元。 ? 按會計制度規(guī)定，該建造合同由于在不同會計年度完成，應按完工百分比法確定收入。第一年計算完工程度 %（ 700247。 800 100%），確認賬面收入 875萬元（ 1000 %），成本 700萬元，利潤 175萬元。 ? 按稅法規(guī)定，由于工期不超過 12個月，可在明年1月完工時，再申報收入 1000萬元及實際成本，并計算應納稅所得。 84 房地產(chǎn)企業(yè)會計和稅收差異 ? 會計分錄（建造合同的主要賬務處理）： ? （ 1）簽訂建造合同后，收到客戶支付的工程預付款 借：銀行存款 貸：預收帳款 ? （ 2）工程施工過程中，發(fā)生相關(guān)合同成本 借 : （生產(chǎn)成本）工程施工－工程項目 或工程施工－間接費用 貸：應付工資、庫存材料、累計折舊等 期末根據(jù)人工分配法或直接費用分配法把 “ 工程施工－間接費用 ” 分攤到各工程項目中。 85 房地產(chǎn)企業(yè)會計和稅收差異 ? （ 3）收到客戶工程驗工計價單 借：應收帳款 貸：工程結(jié)算 ? （ 4）收到客戶撥付工程款 借：銀行存款 貸：應收帳款 ? （ 5）資產(chǎn)負債表日確認合同收入和支出 借：主營業(yè)務成本 7 000 000 工程施工 — 合同毛利 1 750 000 貸： 主營業(yè)務收入 8 750 000 86 房地產(chǎn)企業(yè)會計和稅收差異 ? （ 6）計算： 應計所得稅費用＝ 1 750 000 33％ ＝ 577 500 借：所得稅 577 500 貸：遞延稅款 —— 所得稅 577 500 ? （ 7）工程竣工結(jié)算 借： 工程結(jié)算 借或貸：工程施工－合同毛利 貸：工程施工－工程項目 87 房地產(chǎn)企業(yè)會計和稅收差異 ? （ 8）再次確認收入成本： 借：主營業(yè)務成本 1 000 000 （應為實際發(fā)生數(shù)） 工程施工 — 合同毛利 250 000 貸： 主營業(yè)務收入 1 250 000 （ 1000萬－ 8 75萬） ? （ 9）下年度，第一季度繳納所得稅時，遞延稅款結(jié)轉(zhuǎn)： 借：遞延稅款 —— 所得稅 577 500 貸：應交稅金 —— 應交所得稅 577 500 88 本 講 座 總 結(jié) ● 房地產(chǎn)會計的論述 ● 房地產(chǎn)會計的特點 ● 庫存商品的核算 ● 四種產(chǎn)品成本的核算 ● 收入成本費用的核算 ● 稅收與會計的九種差異 89 ?朱登學 ? 主任會計師 ? 中國注冊會計師 ? 注冊資產(chǎn)評估師 ? 電話 ： 63133288 ? 手機： 13706819369 ? 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