【正文】 000 11月 30日，分配景區(qū)應(yīng)負擔的開發(fā)間接費 30 000元，作分錄： 借：生產(chǎn)成本 —— 代建工程開發(fā) （開發(fā)間接費） 30 000 貸：制造費用 30 000 11月 30日，風景區(qū)竣工，結(jié)轉(zhuǎn)其實際成本 790 000元。 2．銷售費用 企業(yè)為銷售產(chǎn)品或提供勞務(wù)過程中發(fā)生的各項費用，以及專設(shè)的銷售機構(gòu)的各項費用，包括：在產(chǎn)品銷售過程中發(fā)生的廣告費、展覽費、代銷手續(xù)費、銷售服務(wù)費；在產(chǎn)品銷售前發(fā)生的改裝修復(fù)費、水電費等；專設(shè)銷售機構(gòu)人員工資、獎金、福利費、折舊費、修理費等。 ? 在實務(wù)中，準確地計算借款利息，應(yīng)注意： ? （ 1）確定用于開發(fā)成本中的借款數(shù)額，以區(qū)分資本化和費用化的界限；（ 2）細分用于不同工程項目的借款數(shù)，正確劃分同一借款在不同項目間的負擔額；（ 3）工程停工時的借款費用暫停資本化；（ 4）開發(fā)成本轉(zhuǎn)入開發(fā)產(chǎn)品即產(chǎn)品完工后，借款利息直接計入當期損益。 ? 其他收入：商品房售后服務(wù)收入、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入、固定資產(chǎn)出租收入。 ? 收入的確認：同一般企業(yè)。在實際操作過程中。 60 房地產(chǎn)企業(yè)收入的核算 ? 特殊銷售商品收入的確認： 分期收款開發(fā)商品收入的確定，按照合同約定的收款日確定收入的實現(xiàn)。 分期預(yù)收款銷售開發(fā)商品收入確定，待交付商品時確認收入實現(xiàn)。 61 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計的核算 ? 主營業(yè)務(wù)成本明細科目：土地轉(zhuǎn)讓成本、商品房銷售成本、配套設(shè)施銷售成本、代建工程結(jié)算成本、出租產(chǎn)品經(jīng)營成本。 ? 所得稅：會計處理同一般企業(yè)。 ? 財務(wù)報表：與一般企業(yè)基本相同。 62 房地產(chǎn)企業(yè)會計和稅收差異 ? 兩個文件： ? 國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知 ? 國稅發(fā) [2022]31號 《 國家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)所得稅管理問題的通知 》 國稅發(fā) [2022]142號） ? 成本費用扣除方法不同 ? 成本 [2022]142號第五條規(guī)定：企業(yè)當期成本費用的確定，應(yīng)根據(jù)當期實際銷售面積以及可售單位工程成本費用來確定。 總可售面積 ? 其中，可售總成本費用包括為開發(fā)建設(shè)工程而發(fā)生的成本及其期間費用。 63 房地產(chǎn)企業(yè)會計和稅收差異 房地產(chǎn)行業(yè)會計制度規(guī)定，除開發(fā)期間借入資金所發(fā)生的利息以間接費用列入開發(fā)產(chǎn)品成本科目外，其余的期間費用不分項目，應(yīng)一律作為當期損益處理。但是外資房地產(chǎn)企業(yè)按 142號文件規(guī)定，期間費用應(yīng)并入開發(fā)總成本，并按實際銷售面積隨銷售成本逐步攤銷。這種計算方法與會計制度的規(guī)定不同。 ? 31號文件也對內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)收到的預(yù)售款結(jié)轉(zhuǎn)收入的時間作了基本相同的規(guī)定。 會計制度對于取得的預(yù)售款在當期并不確認也不結(jié)轉(zhuǎn)收入，這一點和稅收制度存在不同，造成會計制度確認銷售實現(xiàn)時間與稅法規(guī)定的納稅義務(wù)時間發(fā)生不同。在實際操作過程中。 ? 66 房地產(chǎn)企業(yè)會計和稅收差異 ? 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在符合下列條件時確認收入的實現(xiàn)：（ 1）開發(fā)產(chǎn)品已竣工并經(jīng)有關(guān)部門驗收合格，房屋面積已經(jīng)有關(guān)部門測定；（ 2）已與客戶簽訂了正式房屋銷售合同；（ 3）標的物 —— 房屋已經(jīng)客戶驗收，對房屋的結(jié)構(gòu)、銷售面積及房款購銷雙方均無異議，并與客戶辦妥了交付入住手續(xù)，雙方均已履行了合同規(guī)定的義務(wù)。有些房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)產(chǎn)品過戶時才作收入賬，由于在我國辦理房產(chǎn)證、土地使用權(quán)證等手續(xù)較繁瑣，往往在開發(fā)產(chǎn)品已交付客戶使用時，尚未辦妥產(chǎn)權(quán)證手續(xù)，而以過戶為收入確認標準，顯然有過遲之嫌。就造成稅法和會計對當期確認利潤的時間不同。 31號文件和 142號文件規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的當期準予扣除的開發(fā)產(chǎn)品銷售成本，是指已實現(xiàn)銷售的開發(fā)產(chǎn)品的成本，按當期已實現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認。 總可售面積；銷售成本＝已實現(xiàn)銷售的可售面積 可售面積單位工程成本。 ? 上述情況， 142號文件對外資房地產(chǎn)企業(yè)沒有明確規(guī)定。 70 房地產(chǎn)企業(yè)會計和稅收差異 ? 31號文件規(guī)定：下列行為應(yīng)視同銷售確認收入： ? （ 1）將開發(fā)產(chǎn)品用于本企業(yè)自用、捐贈、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎勵等； ? （ 2）將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)； ? （ 3）將開發(fā)產(chǎn)品用作對外投資以及分配給股東或投資者； ? （ 4）以開發(fā)產(chǎn)品抵償債務(wù)； ? （ 5）以開發(fā)產(chǎn)品換取其他企事業(yè)單位、個人的非貨幣性資產(chǎn)。該房產(chǎn)的賬面價值為 2400萬元，市場價格為 3000萬元。 ? 2022年 12月，甲公司會計上確認收入房屋租賃收入 60萬元（ 240萬元 247。稅法上則還要確認視同銷售收入 3000萬元，結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本 2400萬元，確認利潤 600萬元。 20）。甲公司在申報2022年企業(yè)所得稅時，應(yīng)調(diào)增應(yīng)納稅所得額 570萬元。 企業(yè)接受抵債取得的固定資產(chǎn)，按照放棄債權(quán)的賬面價值加上支付的相關(guān)稅費計價。 稅法規(guī)定以債務(wù)重組方式取得的固定資產(chǎn)，按照公允價值計價，公允價值低于重組債權(quán)的價值作為損失，允許稅前扣除，所得稅匯算清繳時作納稅調(diào)減處理。 74 房地產(chǎn)企業(yè)會計和稅收差異 ? 預(yù)收賬款計繳營業(yè)稅會計與稅收差異的的處理 ? 《 中華人民共和國營業(yè)稅法實施細則 》 第二十八條規(guī)定：納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當天。 ? 目前部分企業(yè)的處理：按預(yù)收賬款科目當期的發(fā)生額計提相關(guān)稅費，即借 “ 主營業(yè)務(wù)稅金及附加 ” ，貸 “ 應(yīng)交稅金 ——應(yīng)交營業(yè)稅（或城建稅） ” 、 “ 其他應(yīng)交款 —— 應(yīng)交教育費附加 ” 等，實際繳納稅款時，借記 “ 應(yīng)交稅金 —— 應(yīng)交營業(yè)稅（或城建稅） ” 、 “ 其他應(yīng)交款 —— 應(yīng)交教育費附加 ” 科目，貸 “ 銀行存款 ” 。 ? 這樣處理違背了配比原則。年終，根據(jù)預(yù)收賬款轉(zhuǎn)入主營業(yè)務(wù)收入的金額，計算本年度應(yīng)承擔的相關(guān)稅費，作借記 “ 主營業(yè)務(wù)稅金及附加 ” 科目，貸記 “ 遞延稅款 ――營業(yè)稅（或城建稅、教育附加） ” 科目。 77 房地產(chǎn)企業(yè)會計和稅收差異 一般核算方法：按預(yù)收賬款當期的發(fā)生額扣除期間費用及稅金計算繳納所得稅。年終，房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品完工交付后，企業(yè)應(yīng)及時計算已實現(xiàn)的收入，同時按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)成本，經(jīng)過納稅調(diào)整計算出所得稅，借 “ 所得稅 ” ，貸“ 應(yīng)交稅金 —— 應(yīng)交所得稅 ” 。對未達到收入確認條件的預(yù)收賬款對應(yīng)的所得稅反映在應(yīng)交稅金欄，用負數(shù)表示。對報表的財務(wù)比率有影響。平時不預(yù)交，年末一并計繳時，借記 “ 遞延稅款 —所得稅（年末預(yù)收賬款預(yù)計所得稅額） ” 科目，貸記 “ 應(yīng)交稅金－應(yīng)交所得稅（按稅法調(diào)整后確認的所得稅額） ” 科目，根據(jù)兩者的差額，借記或貸記“ 所得稅 ” 科目。則：應(yīng)納稅額 ? ＝（ 1600－ 1000－ 300） 33%－99 80%+3000 15% 33%＝ 。由于當?shù)毓e金貸款資金緊張，預(yù)計明年才能到賬。 ? 國稅發(fā) [2022]31號文件規(guī)定 :采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款應(yīng)于實際收到日確認收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認收入的實現(xiàn)。 81 房地產(chǎn)企業(yè)會計和稅收差異 ? 會計分錄：借：銀行存款 3 000 000 ? 應(yīng)收賬款 7 000 000 ? 貸：主營業(yè)務(wù)收入 10 000 000 ? 借：主營業(yè)務(wù)成本 8 000 000 ? 貸：庫存商品－房屋 8 000 000 ? 應(yīng)計的所得稅費用＝ 2 000 000 33％ ＝ 660 000 ? 應(yīng)納稅所得額＝ 2 000 000 30％ 33％ ＝ 198 000 ? 借：所得稅 660 000 ? 貸： 應(yīng)交稅金－應(yīng)交所得 198 000 ? 遞延稅款－所得稅 462 000 82 房地產(chǎn)企業(yè)會計和稅收差異 ? 建造合同計繳所得稅會計與稅收差異的的處理 ? 對于達到建造合同標準的開發(fā)項目，按 《 企業(yè)會計制度 》 規(guī)定，屬同一會計年度的，以合同完成法確認收入實現(xiàn)；不同會計年度完成的，在收入可估計的情況下，應(yīng)按完工百分比法確定收入。 83 房地產(chǎn)企業(yè)會計和稅收差異 ? 例：丙房產(chǎn)公司與某電力公司簽定一代建合同，建一幢住宅樓，合同約定工期 11個月，從當年 3月初動工至明年 1月底完成，總造價 1000萬元，預(yù)算成本800萬元，當年實際發(fā)生成本 700萬元。第一年計算完工程度 %（ 700247。 ? 按稅法規(guī)定，由于工期不超過 12個月，可在明年1月完工時，再申報收入 1000萬元及實際成本，并計算應(yīng)納稅所得。 85 房地產(chǎn)企業(yè)會計和稅收差異 ? （ 3）收到客戶工程驗工計價單 借：應(yīng)收帳款 貸：工程結(jié)算 ? （ 4）收到客戶撥付工程款 借：銀行存款 貸：應(yīng)收帳款 ? （ 5）資產(chǎn)負債表日確認合同收入和支出 借：主營業(yè)務(wù)成本 7 000 000 工程施工 — 合同毛利 1 750 000 貸： 主營業(yè)務(wù)收入 8 750 000 86 房地產(chǎn)企業(yè)會計和稅收差異 ? （ 6）計算： 應(yīng)計所得稅費用＝ 1 750 000 33％ ＝ 577 500 借：所得稅 577 500 貸：遞延稅款 —— 所得稅 577 500 ? （ 7）工程竣工結(jié)算 借： 工程結(jié)算 借或貸：工程施工－合同毛利 貸：工程施工－工程項目 87 房地產(chǎn)企業(yè)會計和稅收差異 ? （ 8）再次確認收入成本： 借：主營業(yè)務(wù)成本 1 000 000 （應(yīng)為實際發(fā)生數(shù)） 工程施工 — 合同毛利 250 000 貸： 主營業(yè)務(wù)收入 1 250 000 （ 1000萬－ 8 75萬） ? （ 9）下年度，第一季度繳納所得稅時，遞延稅款結(jié)轉(zhuǎn)： 借：遞延稅款 —— 所得稅 577 500 貸：應(yīng)交稅金 —— 應(yīng)交所得稅 577 500 88 本 講 座 總 結(jié) ● 房地產(chǎn)會計的論述 ● 房地產(chǎn)會計的特點 ● 庫存商品的核算 ● 四種產(chǎn)品成本的核算 ● 收入成本費用的核算 ● 稅收與會計的九種差異 89 ?朱登學(xué) ? 主任會計師 ? 中國注冊會計師 ? 注冊資產(chǎn)評估師 ? 電話 ： 63133288 ? 手機： 13706819369 ? 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