盛世大道定價培訓ppt課件-資料下載頁
2025-01-11 17:26本頁面
【正文】 人對數(shù)字的認識是由高位開始讀起，往往對后面的 低位數(shù)字不敏感 ，數(shù)字提供的信息主要集中在前幾位。 如消費者普遍感受認為 49元比 50元便宜許多。 尾數(shù)定價法是對原有價格尾數(shù)進行調(diào)整，利用客戶對尾數(shù)不敏感的方式，提升產(chǎn)品銷售價格 /促進成交。 ?保留尾數(shù)使消費者產(chǎn)生便宜的心理錯覺。 ?合理的尾數(shù)設(shè)定有利于沖破客戶的價格防線。 ?消費者相信企業(yè)制定的價格是科學、合理、有根據(jù)的。 ?給消費者一種數(shù)學寓意吉祥的感覺，使消費者在心理上得到一定的滿足，讓人產(chǎn)生美好的聯(lián)想。 ?采用整數(shù)的形式也能給客戶以尊貴的感受。 本報告是嚴格保密的。 制作基價表 基價表是制作銷售價格表的基本依據(jù)，也是我公司與開發(fā)商達成合作的重要部分之一，需要得到雙方的確認，因此基價表的制作非常重要。 基價表制作要求： ? 數(shù)據(jù)準確， ? 清晰美觀 ? 具備一定的數(shù)據(jù)統(tǒng)計功能 ? 明確制表人、版本、修改時間等信息 本報告是嚴格保密的。 案例分析 假設(shè)條件： ? 五棟高層均價為 3000元 /平米； ? 每棟樓均為兩個單元，分為東單元和西單元； ? 每單元為兩戶， 2號樓為 A戶、 B戶， A戶為 東， B戶為西。 5號樓為 C戶、 D戶。 C戶 為東， D戶為西。 ? A戶型面積 100平米， B戶型面積 90平米， C戶型面積 110平米， D戶型面積 120平米。 ? 每棟樓均為 33層高層。 1 2 3 4 5 會所 人口 本報告是嚴格保密的。 全部因素綜合評分 第二步 第三步 第一步 第四步 水平系數(shù)評定 對同層單位進行評定，根據(jù)其相互間細微差別進行評分并加權(quán)匯總 對各棟單元進行縱向考慮（景觀、噪音心理等），區(qū)別層差大小 垂直系數(shù)評定 特殊影響調(diào)整 對各棟單元進行縱向考慮（景觀、噪音心理等），區(qū)別層差大小 布局系數(shù)評定 對小區(qū)布局進行評定，根據(jù)各樓棟位于小區(qū)位置的不同進行樓棟評分 以中間樓層： 15F為 評分基準，各系數(shù)之間采用相乘的關(guān)系 本報告是嚴格保密的。 布局系數(shù)評定 景觀評分標準 本項目布局差主要是受景觀和迎賓路噪音影響，故本項目布局系數(shù)評定主要從景觀、噪音方面考慮。 第一級別（ 910分）： 第二級別（ 8分）： 第三級別（ 67分）： 第四級別（ 5分）： 一級 二級 三級 四級 510分 通觀園林內(nèi)景，無遮擋，視程遠，景觀極佳。 視程較遠，但所觀賞的景觀資源一般。 視程受限，有較好的樓間距離，但主視線受部分遮擋。 視程短，景觀嚴重遮擋。 1 2 3 4 5 會所 本報告是嚴格保密的。 1 2 3 4 5 會所 噪音評分標準 310分 第一級別（ 910分）： 第二級別（ 78分）： 第三級別（ 56分）： 第四級別（ 34分）： 一級 二級 三級 四級 小區(qū)內(nèi)，可忽略噪音影響。 已明顯感受到噪音影響，影響較小 臨近迎賓路，噪音明顯。 臨近迎賓路，且臨近人流聚集地，噪音明顯。 本報告是嚴格保密的。 水平系數(shù)評定是按同一平面各單位的差別劃分檔次，進而細分打分， 分為： 戶型平面設(shè)計、景觀視野、噪聲灰塵、朝向 四項評分因素。 評分標準 ?平面結(jié)構(gòu)、朝向（日照 /通風）： 本項目為板式結(jié)構(gòu)，戶戶南北通透，在戶型結(jié)構(gòu)及朝向、通風方面，有著較強的相似性及均好性；因而難以通過戶型平面設(shè)計及朝向?qū)Ω鲉卧M行價格區(qū)分、拉大價格差距，因而在價格表制作中， 平面設(shè)計及朝向所占比重較小，各占 10％。 ?視野景觀、噪音灰塵： 項目的外部環(huán)境差別較大，其受外界噪音、景觀差別、周邊慢性病醫(yī)院及舊農(nóng)民房影響的很大，各項因素對客戶的心理影響各不相同，不同單元外部環(huán)境變化尤為明顯。因而，在平面區(qū)分上，重點考慮噪音、景觀對項目影響，對此項打分設(shè)置較大權(quán)重，分別為 景觀視野占 35％，噪聲灰塵占 45％。 水平系數(shù)評定 本報告是嚴格保密的。 影響因素 權(quán)重 影響因素 權(quán)重 影響因素 權(quán)重 一 平面設(shè)計 % 二 景觀視野 % 四 朝向 (日照 /通風 ) % 客廳尺寸布局 客餐廳 客餐廳（ 50%） 餐廳尺寸布局 主臥 主臥（ 30%） 臥室尺寸布局 次臥 次臥（ 20%） 廚房尺寸布局 三 噪聲灰塵 % 電梯間采光通風 戶內(nèi)過道合理性 客餐廳 實用率 主臥 戶梯比 次臥 孝義項目影響同一平面各單位價差的因素及權(quán)重 注： 價格表制作過程中，由各項客觀情況制定其分值，再根 據(jù)各項目的權(quán)重確定其對整體價格的影響。 水平四大因素及權(quán)重 本報告是嚴格保密的。 垂直系數(shù)評定是按同一單位因為樓層高低的變化而引起素質(zhì)差異進行打分。 主要包括 ?視野景觀變化 ?空間感差異 ?心理優(yōu)越差異 ?客戶心理感受 垂直系數(shù)評定 本報告是嚴格保密的。 ?? 價格制定過程中的基本層差： 大體上保持根據(jù)樓層從上到下逐層價格遞減，在價格制定過程中， 設(shè)定基本層差為 1％， 即單位單價為 3000元 /㎡ ，則計算過程中的基準層差為 30元 /㎡ 層； 以 15層為基準層。 ?? 折線型層差： 低層大，中高層?。河捎诒卷椖靠蛻魳情g距小，且孝義客戶多喜歡購買中、高層單位，對于低層單位相對保守，因而減小低層單位（ 36層）層差，應該降 %，以便促進銷售（注： 3/4棟西單元，由于其優(yōu)勢十分突出，因而其低樓層與高樓層的層差保持不變，均為 1％）； 垂直評定標準 如有特殊景觀和不利因素，另行考慮；如有復式、躍層等戶型也另行制作。 3F 9F 15F 本報告是嚴格保密的。 價格表的制定 注意：加強鏈接、公式的運用，以便方便修改。 本報告是嚴格保密的。 讓更多的人享受真正的地產(chǎn)服務 You enjoy. We serve. 謝謝聆聽！
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