【正文】 目由于不同樓棟在空間布局上的不同造成樓棟之間景觀面、便利性的不同，形成 棟差 。 本報告是嚴(yán)格保密的。 因素 重要 次重要 景觀要素 水景 ＞ 山景 ＞ 城市景觀 區(qū)位要素 交通 ＞ 生活配套 ＞ 娛樂配套 項(xiàng)目要素 立面設(shè)計 ＞ 園林設(shè)計 ＞ 會所 ＞ 戶型設(shè)計 ＞ 工程質(zhì)量 ＞ 規(guī)劃設(shè)計 …… 其他要素 開發(fā)商品牌 ＞ 代理公司品牌 ＞ 物業(yè)管理公司品牌 …… 本報告是嚴(yán)格保密的。 第二步 確定比較因素及相應(yīng)權(quán)重 對比因素 對比項(xiàng)目 1 對比項(xiàng)目 2 對比項(xiàng)目 3 對比項(xiàng)目 4 本項(xiàng)目分值 因素 權(quán)重 S1 S2 S3 S4 100% 外部環(huán)境 30% 景觀 t1 f1 交通 t1 F2 生活配套 T1 f3 產(chǎn)品要素 60% 建筑設(shè)計 T1 F4 戶型設(shè)計 T1 F5 園林設(shè)計 T1 F6 會所 T1 F7 附加值10% 開發(fā)商品牌 T1 F8 物業(yè)管理 T1 F9 產(chǎn)品理念 t1 f10 合計 100% V1 V2 V3 V4 100 價格 P1 P2 P3 P4 P0 對比項(xiàng)目：指最具比較價值項(xiàng)目，其權(quán)重應(yīng)當(dāng)適當(dāng)加大 本報告是嚴(yán)格保密的。 在比較對象的選擇時，根據(jù)競爭度的不同，調(diào)整選擇的范圍；競爭度越高的產(chǎn)品，如二線城市高層，地縣市的多層、小高，應(yīng)縮小比較范圍，突出重點(diǎn)可比較項(xiàng)目；競爭度低的產(chǎn)品，如別墅、創(chuàng)新型產(chǎn)品，應(yīng)通過擴(kuò)大比較范圍來找比較的對象。 如何尋找比較對象？ 有的項(xiàng)目感覺競爭項(xiàng)目很多，如何篩選？ 有的項(xiàng)目找不到可比對象，又該怎么辦？ 第一步 選擇對比 產(chǎn)品 及相應(yīng)權(quán)重。 可比樓盤量化定價法的操作流程 開發(fā)商 意見 選擇對比產(chǎn)品 及相應(yīng)權(quán)重 確定比較因素 及相應(yīng)權(quán)重 專家打分并進(jìn) 行計算和調(diào)整 開發(fā)商 確認(rèn)均價 開發(fā)商 確認(rèn)價格表 制作價格表 確定布局差 確定水平差 確定垂直差 實(shí)地考察項(xiàng)目 本報告是嚴(yán)格保密的。 樓盤定級因素定級公式 P =∑Wi * Fi = W1 F1 + W2 F2 + W3 F3 + W4 F4 + W5 F5 + W6 F6 + … Wn Fn 公式中， P—— 總分（諸因素在片區(qū)內(nèi)尋樓盤優(yōu)劣的綜合反映） n—— 樓盤定級因素的總數(shù) Wi—— 權(quán)重（某定級因素對樓盤優(yōu)劣的影響度）； Fi—— 分值（某定級因素對片區(qū)所表現(xiàn)出的優(yōu)劣度）。 權(quán)重越大，重要性及影響力就越高，反之亦然。由于影響樓盤的因素很多，不可能都被選擇為樓盤定級因素，只有在進(jìn)行了重要性排序和差異性選擇后確定的因素，才能確定為樓盤定級因素。 定級因素 指 標(biāo) 分 值 位置 A、距離在片區(qū)中心區(qū)的遠(yuǎn)近； B、商業(yè)為臨街或背街； C、寫字樓為臨街或背街； D、住宅為距所在片區(qū)中心區(qū)的遠(yuǎn)近 （遠(yuǎn)） 1； （遠(yuǎn)） 2； 3； （近） 4； （近） 5 價格 A、百元以上為等級劃分基礎(chǔ)； B、商鋪、寫字樓、豪宅、普通住宅等級依次減少； C價格是否有優(yōu)勢 1； 2； 3； 4； 5 配套 A、城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施：供水、排水、供氣、供電； B、社會服務(wù)設(shè)施：文化教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文娛體育、郵電、公園綠地 1； 2； 3； 4； 5 物業(yè)管理 A、保安； B、清潔衛(wèi)生； C、機(jī)電； D、綠化率及養(yǎng)護(hù)狀況； E、物業(yè)管理費(fèi)（元 /月）； F、是否人車分流； G、物業(yè)管理商資質(zhì) 1； 2； 3； 4； 5 建筑質(zhì)量 A、是否漏水； B、門窗封閉情況； C、內(nèi)墻； D、地板、 E、排水管道 1； 2； 3； 4； 5 交通 A、大中小巴士路線數(shù)量； B、距工交站遠(yuǎn)近； C、站點(diǎn)數(shù)量； D、大中小巴士舒適程度 （遠(yuǎn)） 1； （遠(yuǎn)） 2； 3； （近） 4； （近） 5 城市規(guī)劃 A、規(guī)劃期限（遠(yuǎn)中近期）； B、規(guī)劃完善程度； C、規(guī)劃所在區(qū)域重要性程度； D、規(guī)劃現(xiàn)狀 1； 2； 3； 4； 5 樓盤規(guī)模 A、總建筑面積（在建及未建）； B、總占地面積； C、戶數(shù) 1； 2； 3； 4； 5 朝向 A、按方向； B、按山景； C、按海景； D、視野 （西北、西南） 1； （東南、東北） 2； C北（東北、西北） 3； （東南、西南） 5 外觀 A、是否醒目； B、是否新穎； C、是否高檔； D、感官舒適程度 1； 2； 3； 4； 5 室內(nèi)裝修 A、高檔； B、實(shí)用； C、功能是否完善； D、質(zhì)量是否可靠 （遠(yuǎn)） 1； （遠(yuǎn)） 2； 3； （近） 4； （近） 5 環(huán)保 A、空氣； B、噪音； C、廢物； D、廢水 1； 2； 3； 4； （遠(yuǎn)） 5 發(fā)展商實(shí)力及信譽(yù) A、資產(chǎn)及資質(zhì)； B、開發(fā)樓盤多少； C、樓盤質(zhì)量； D、品牌 （少） 1； （少） 2； 3； （多） 4； （多） 5 付款方式 A、一次性付款； B、分期付款； C、按揭付款； D、其他 1； 2； 3； 4； 5 戶型設(shè)計 A、客廳和臥室的結(jié)構(gòu)關(guān)系； B、廚房和廁所的結(jié)構(gòu)關(guān)系； C、是否有暗房；D、實(shí)用率大小 1； 2； 3； 4； 5 銷售情況 A、銷售進(jìn)度； B、銷售率； C、尾盤現(xiàn)狀 1； 2； 3； 4； 5 廣告 A、版面大??； B、廣告頻率； C、廣告創(chuàng)意 （?。?1； （小） 2； 3； （大） 4； （大） 5 停車位數(shù)量 A、停車位數(shù)量； B、住戶方便程度 （少） 1； （少） 2； 3； （多） 4； （多） 5 本報告是嚴(yán)格保密的。分值越大，表示等次越高。 可比樓盤量化定價法（競品樓盤權(quán)重比較） 我們總共列出 18個定級因素，分別為 位置、價格、配套、物業(yè)管理、建筑質(zhì)量、交通、城市規(guī)劃、樓盤規(guī)模、朝向、外觀、室內(nèi)裝飾、環(huán)保、發(fā)展商信譽(yù)、付款方式、戶型設(shè)計、銷售情況、廣告、停車位數(shù)量 。 競爭導(dǎo)向的價格調(diào)整策略路線圖 競爭對手降價了嗎？ 維持目前的價格水平， 繼續(xù)關(guān)注競爭者的價格 此