培訓(xùn)課件：房地產(chǎn)行業(yè)入門ppt課件-資料下載頁
2025-01-11 16:52本頁面
【正文】 塔樓，建筑成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于板樓 （綠色表示優(yōu)勢(shì)；灰色表示劣勢(shì)；空白背景表示中性） 小戶型 —— 塔樓突圍 塔樓市場(chǎng)形勢(shì)危難，在建筑形式上突破的實(shí)驗(yàn)之后，開發(fā)商開始實(shí)行市場(chǎng)定位的突破，其中，小戶型社區(qū)的定位，奮力一博為挽回塔樓的市場(chǎng)地位。 2022年，面對(duì)塔樓項(xiàng)目的滯銷，綠景苑將其規(guī)劃完成的塔樓二期改為全小戶型（ 1870平米）社區(qū)。為其命名 Solo， 寓意單獨(dú)、自由，目標(biāo)細(xì)分人群直指 20幾歲的年輕人。 Solo的熱銷，掀動(dòng)北京住宅市場(chǎng)小戶型風(fēng)浪，非常男女、炫特區(qū)、夏都盈座、東方銀座等３０余個(gè)樓盤打出了小戶型概念，供應(yīng)面積超過１００萬平方米。其中炫特區(qū)也取得非常好的市場(chǎng)銷量。 小戶型社區(qū)長(zhǎng)短處： 從建筑形式而言，小戶型社區(qū)，通常表現(xiàn)為同層樓 8戶甚至 10戶以上的單位，使塔樓的劣勢(shì)更加突出。 小戶型以總價(jià)低吸引消費(fèi)者，實(shí)際上單價(jià)的性價(jià)比較高。 小戶型社區(qū)的成功來源于細(xì)分市場(chǎng)定位，準(zhǔn)確地抓住目標(biāo)消費(fèi)者的心理，可以稱得上是以小博大的市場(chǎng)推廣典范。 板、塔之爭(zhēng)的后 sars情結(jié) 非典，不僅對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的促銷活動(dòng)或施工計(jì)劃產(chǎn)生暫時(shí)性影響，但對(duì)于建筑類型的消費(fèi)卻可能產(chǎn)生長(zhǎng)遠(yuǎn)影響。 隨著被媒體廣為關(guān)注的香港陶大花園的疫情爆發(fā)、政府對(duì)屋內(nèi)通風(fēng)條件的強(qiáng)調(diào)，板樓通風(fēng)好、人口密度低、環(huán)境通透的賣點(diǎn)又被賦予新的意義。 以中國建筑技術(shù)研究院國家住宅與居住環(huán)境工程技術(shù)研究中心為代表的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，非典的突如其來，讓人們重新審視住宅的健康要求。 非典給社會(huì)帶來的看待問題的新方式方法，促進(jìn)買房人造對(duì)健康住宅的需求，住宅品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)勢(shì)必加強(qiáng)。板樓在新一輪競(jìng)爭(zhēng)中又具備了新的砝碼。 板樓精選之風(fēng)林綠洲 —— 概況 項(xiàng)目類型 板樓 地理位置 朝陽區(qū)北沙灘 占地面積 距北四環(huán)不足 2公里，項(xiàng)目東側(cè) 1公里處是中軸線延伸路 規(guī)劃 社區(qū)布局 全板樓社區(qū)，包括高層、小高層、多層 售價(jià) 8080元／平方米 案例特色 全板樓社區(qū)；熱炒板樓概念的主力隊(duì)員 全板樓社區(qū)使每棟住宅樓都能夠享有充分的采光權(quán)和景觀權(quán)，使用戶四季都能享受陽光和通透的感覺。 解決方案： ，呈北高南低的階梯狀布局。 、一梯四戶的戶型，戶戶朝南。精品戶型更是所有房間都朝陽。 板樓精選之風(fēng)林綠洲 —— 設(shè)計(jì) 板樓精選之嘉銘園 —— 概況 項(xiàng)目類型 板樓 地理位置 朝陽區(qū)北苑發(fā)起路 占地面積 占地 28公頃，總建筑面積為 60萬平方米 規(guī)劃 社區(qū)布局 ７個(gè)組團(tuán)有機(jī)銜接而又各自獨(dú)立，由以板式小高層為主的建筑圍合而成 售價(jià) 6380元／平方米 案例特色 第三代板樓概念的始作俑者；熱炒板樓概念的主力隊(duì)員 板樓精選之嘉銘園 —— 設(shè)計(jì) 板樓社區(qū)，全部以圍合式板樓組成；在滿足板樓戶性特點(diǎn)的基礎(chǔ)上，減少建筑面積的占用。 戶型面積從 — ，滿足各種人群、家庭的需要。 塔樓精選之現(xiàn)代城 —— 概況 項(xiàng)目類型 塔樓 地理位置 國貿(mào)商圈 朝陽區(qū)建國路 88號(hào) 占地面積 占地面積 ，總建筑面積： 49 萬平米 規(guī)劃 社區(qū)布局 一期， 6棟 28層塔樓，總建筑面積 27萬平米，公寓總套數(shù)為 1385套；二期， 4棟聯(lián)體樓，總建筑面積 22萬平米，其中 SOHO公寓 512套 售價(jià) 9500元／平方米 案例特色 北京首屈一指的高知名度樓盤；建筑形式的炒作是焦點(diǎn)、建筑設(shè)計(jì)頗受爭(zhēng)議。 塔樓精選之現(xiàn)代城 —— 設(shè)計(jì) 高密度排列的傳統(tǒng)方形塔樓。 建筑立面突出，更借 soho現(xiàn)代城收獲之名氣，實(shí)行高價(jià)策略。 塔樓精選之 —— 概況 項(xiàng)目類型 別墅 地理位置 望京地區(qū)中心區(qū)域 建筑面積 總建筑面積 40萬平方米 規(guī)劃 社區(qū)規(guī)劃 一期 15萬平方米建筑將于今年底全面竣工 售價(jià) 5580元／平方米 案例特色 蝶塔項(xiàng)目，在設(shè)計(jì)上進(jìn)行了避免斜角問題的革新 塔樓精選之萬科星園 —— 設(shè)計(jì) 寶星園采用香港名師設(shè)計(jì)的蝶式建筑風(fēng)格，做到了戶戶朝陽，而且保證了室內(nèi)通風(fēng)效果；各單元布局合理，使用率高，令住戶充分享受舒適的空間感。 消費(fèi)者角度的項(xiàng)目類型比較 消費(fèi)者的項(xiàng)目類型偏好 消費(fèi)者建筑類型首選%%%%多層板樓小高層板樓塔樓townhouse北京住宅建筑類型受歡迎程度調(diào)查：高達(dá) ％的購房者選擇多層板樓，有 ％的購房者選擇小高層板樓，選擇塔樓的為 ％，選擇 Townhouse的為 ％。 資料來源：焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng) 排除一定范疇內(nèi)價(jià)格的影響因素，較理想狀態(tài)下，普通北京市民的對(duì)住宅項(xiàng)目類型的消費(fèi)心理是：首選多層板樓，然后是小高層板樓、塔樓與 townhouse。 定價(jià)比較 價(jià)格比較 （同檔次同條件） 別墅 Townhouse 板樓 塔樓 平均單價(jià) 最高 次高 單價(jià)比較：獨(dú)棟 雙拼疊拼〉聯(lián)排 高于板樓 單價(jià)比較：多層 小高層 高層 最低 蝶塔 傳統(tǒng)塔樓 平均總價(jià) 最高 以總建筑面積論 價(jià)格需求下的項(xiàng)目類型偏好 無論以單價(jià)或以總價(jià)論： 別墅、 Townhouse項(xiàng)目仍然很難在市場(chǎng)份額上有所進(jìn)步； 無論板樓還是塔樓， 100平米戶型仍將維持分水嶺狀態(tài)； 與居民收入最相宜的 5000元單價(jià)的普通住宅，有最廣闊市場(chǎng)空間。 資料來源：焦點(diǎn)房地產(chǎn)《總價(jià) 50萬元以下的住房是主流需求》調(diào)查報(bào)告、搜房研究院《典型住宅指數(shù)系統(tǒng)月報(bào)》 消費(fèi)者購房單價(jià)首選79%4%17%50006000元7000元7000以上消費(fèi)者購房總價(jià)首選%%%%50萬元 以下50100萬元 之間100150萬元 之間150萬元 以上區(qū)域分布 區(qū)域分布 （平均半徑） 別墅 Townhouse 板樓 塔樓 自然地理位置 自然風(fēng)光出眾 自然地理位置以選址論 經(jīng)濟(jì)地理位置 市政、配套不足 多數(shù)分布在近郊地區(qū)，犧牲了經(jīng)濟(jì)地理位置 公寓〉普通住宅〉經(jīng)濟(jì)適用房 區(qū)域需求下的項(xiàng)目類型偏好 別墅、 Townhouse、 板樓、塔樓，在自然與經(jīng)濟(jì)地理位置的條件中，誰擁有良好的交通環(huán)境，就贏得競(jìng)爭(zhēng)的先機(jī)。 交通便利成為消費(fèi)者對(duì)住宅區(qū)域的首要考慮因素： 在本次調(diào)查中， ％的被訪者希望項(xiàng)目周邊有良好的公共交通，交通問題已是被廣大購房者普遍關(guān)注的問題，而具有該項(xiàng)優(yōu)勢(shì)的房地產(chǎn)項(xiàng)目成為他們的首選。 28％的購房者希望所購房產(chǎn)在成熟社區(qū)， 19％的調(diào)查者希望有升值潛力，只有 ％的人希望在目前的熱點(diǎn)區(qū)域購房。 由此可見，一部分消費(fèi)者開始把住宅市場(chǎng)作為一種投資，并且北京有著不錯(cuò)的投資環(huán)境，但是由于在具體操作上的一些問題諸如稅費(fèi)過高、二級(jí)市場(chǎng)的拖沓不前、租賃市場(chǎng)信用較差，都成為制約房地產(chǎn)投資的因素。 消費(fèi)者購房區(qū)域條件首選%28%19%%周邊良好的交通環(huán)境成熟社區(qū)中具升值潛力熱點(diǎn)區(qū)
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