【導(dǎo)讀】中海和萬科都是國內(nèi)一流房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，近幾年全國綜合排名一。直在第一、第二之間輪換。在長春，中海的綜合排名更是連續(xù)四年居。于長春地產(chǎn)行業(yè)的首位。兩家公司都具備成熟的管理方法、先進(jìn)的管。了不同風(fēng)格的產(chǎn)品。一些可以借鑒的方法和理念，今天與大家一起分享一下。項目管理理念、側(cè)重點。中海地產(chǎn)工程業(yè)務(wù)線的愿景：致力于工程管理的行業(yè)領(lǐng)先。與公司愿景與價值觀，個體的體現(xiàn)與公司的榮譽息息相關(guān)。以營銷為主導(dǎo)，設(shè)計、成本優(yōu)先，項目牽頭進(jìn)行工程管。中海地產(chǎn)始終以營銷為龍頭老大，設(shè)計、合約、工程建設(shè)、發(fā)展管。理均圍繞營銷活動展開；營銷組織的開盤公司全員參加；產(chǎn)品發(fā)布會、促銷活動大部分員工。營銷擁有直接與高層直接溝通的權(quán)利。杜絕事故，維護(hù)形象。加強(qiáng)安全文明管理，提升項目整體形象

　　

【正文】 責(zé)任不明確及施工雙方的相互索賠等的糾紛扯皮現(xiàn)象的出現(xiàn)。 53 ?裝修房管理與預(yù)控 ? 精裝修主包單位分判時間 裝飾工程的分判插入時間應(yīng)在結(jié)構(gòu)封頂前一個半月開展較為合適，具體進(jìn)場時間視砌筑抹灰工程的進(jìn)度而定（如果裝飾材料的乙供品種較多，如外墻磚、石材，裝飾分判應(yīng)進(jìn)一步提前以保證材料的備貨）。如大堂裝修和廚衛(wèi)的墻地磚裝修都可以根據(jù)主體墻面抹灰和地面面層的進(jìn)展盡早的進(jìn)場施工，而不能毛坯驗收借結(jié)束后在進(jìn)場，這樣可以節(jié)約部分工期，高層項目一般在室內(nèi)抹灰和地面完成 10層左右進(jìn)場，多層項目根據(jù)工作面情況可適當(dāng)提前。 54 ?裝修房管理與預(yù)控 ? 精裝修監(jiān)理單位的分判 深圳公司是三位一體的管理模式，即監(jiān)理公司是中海系統(tǒng)內(nèi)監(jiān)理，甲方和監(jiān)理實為一體，如深圳大山地項目除項目經(jīng)理、水電、 QS外各一名外，三棟高層住宅由一位甲方工程師總協(xié)調(diào)，每棟樓按標(biāo)段配備 23名監(jiān)理工程師，這樣管理人員配備較為合理。 長春公司因是外聘監(jiān)理，土建監(jiān)理對精裝修工作經(jīng)驗欠缺，尚不能很好履行精裝修監(jiān)理工作，需要項目部人員補(bǔ)充，但項目部人員編制有限，管理精細(xì)度上有存在盲區(qū)，建議結(jié)合深圳經(jīng)驗，可以分判有精裝修專業(yè)資質(zhì)的有經(jīng)驗的監(jiān)理人員補(bǔ)充到管理隊伍中。 55 ?裝修房管理與預(yù)控 ? 編制精裝修工程管理策劃 策劃內(nèi)容針對項目目標(biāo)編制切實可行的技術(shù)措施及管理措施，策劃內(nèi)容涵蓋整個項目實施過程中的每一環(huán)節(jié)。項目管理策劃是進(jìn)行項目管理的指導(dǎo)性文件。精裝修工程管理策劃重點對精裝修樣板房規(guī)劃、總施工進(jìn)度計劃、甲供材料進(jìn)場計劃、施工要素要求（人、機(jī)、材料等）、工作面交接與驗收、施工工序總體安排、工程質(zhì)量管控措施、質(zhì)量驗收標(biāo)準(zhǔn)、現(xiàn)場安全文明措施、售后服務(wù)措施等方面進(jìn)行重點的、深入的研究。 56 ?裝修房管理與預(yù)控 ? 實施精裝修樣板房制度 根據(jù)營銷部門的要求及現(xiàn)場大面積施工需要，項目部應(yīng)選擇合適的某一樓層及時間先行施工精裝修實體樣板房。因為營銷展示的需要，樣板房實施的周期有限，往往樣板房裝修完成后一些問題尚未完全暴露，或者一些問題已發(fā)現(xiàn)但未找到好的解決辦法，還有一些問題則已經(jīng)沒有時間改正，需要在后續(xù)實施中進(jìn)行調(diào)整。這樣精裝修交房標(biāo)準(zhǔn)樣板房施工完成后仍需組織各部門認(rèn)真地從客戶使用的角度仔細(xì)檢查核對，細(xì)致梳理各類存在問題并提出解決辦法。同時項目部也應(yīng)該將精裝修交房標(biāo)準(zhǔn)樣板房作為工程樣板房，認(rèn)真小結(jié)實施過程中存在的問題，提出針對性的解決辦法，以指導(dǎo)后續(xù)精裝修工程大規(guī)模實施。重要的是梳理施工工序安排，精裝修工程施工內(nèi)容和交叉施工多，合理的工序安排顯得更為重要。通過樣板房實施過程中暴露的一些問題，梳理精裝修工程施工工序安排，以指導(dǎo)后續(xù)大規(guī)模精裝修工程的開展。 57 ?裝修房管理與預(yù)控 ? 精裝修與土建工序交接 ? 項目部負(fù)責(zé)組織，監(jiān)理公司、土建總包單位、裝修單位及門窗、欄桿等分包單位按照毛坯房交樓標(biāo)準(zhǔn)參與交接驗收。 ? 對驗收中發(fā)現(xiàn)的問題，項目部詳細(xì)記錄整改意見并下發(fā)到監(jiān)理公司及各施工單位，限時整改。 ? 主體工程已按土建 /裝修交接標(biāo)準(zhǔn)完成所有工程內(nèi)容，并經(jīng)項目部驗收合格后組織交接；交接時間包括整改時間每批次應(yīng)在 1015天內(nèi)完成。 ? 驗收應(yīng)按現(xiàn)行驗收規(guī)范進(jìn)行，特別是針對房間尺寸、凈高、墻面空鼓、裂縫、外墻滲水、屋面漏水、外窗滲水、洞口尺寸等方面要重點關(guān)注。 ? 驗收應(yīng)逐戶進(jìn)行，對相應(yīng)項目嚴(yán)格按當(dāng)?shù)刭|(zhì)量監(jiān)督部門要求的分戶驗收標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行。 58 ?裝修房管理與預(yù)控 ? 工作面移交管理 工作面交接驗收時是總包單位向精裝修主包單位移交，精裝修主包單位向各精裝修分包單位移交。建議總包單位向精裝修主包單位移交時，可以讓相關(guān)精裝修分包單位參與移交，以提高效率。 ? 明確管理界面，精裝修主包單位負(fù)責(zé)整個施工現(xiàn)場的管理工作，精裝修分包施工單位需服從總包單位的管理，精裝修分包單位和材料設(shè)備供應(yīng)商納入精裝修施工單位的管理范圍，做到層層管理。 ? 明確施工界面，土建總包單位與精裝修單位，精裝修單位與各分包單位。 ? 明確責(zé)任界面，注意質(zhì)量問題和成品保護(hù)責(zé)任劃分 。 59 ?裝修房管理與預(yù)控 ? 精裝修現(xiàn)場檢查、驗收、考評 ? 項目部負(fù)責(zé)組織監(jiān)理單位、施工單位相關(guān)負(fù)責(zé)人全程參加工程檢查； ? 以施工方案及專題方案為依據(jù)，每周對在建精裝修工程實施中施工單位、監(jiān)理單位、甲供材單位的進(jìn)度、質(zhì)量、安全文明進(jìn)行檢查； ? 在周精裝修工程管理檢查中對施工單位、監(jiān)理單位、甲供材料單位的內(nèi)業(yè)資料進(jìn)行檢查； ? 周精裝修工程管理檢查應(yīng)每標(biāo)段抽取 2至 4套精裝修房進(jìn)行檢查（不含公共部位），檢查房屋的分布應(yīng)充分考慮不同標(biāo)段、不同在施工序等因素，盡量加大檢查的覆蓋面； ? 當(dāng)天檢查完成后應(yīng)與監(jiān)理單位、施工單位負(fù)責(zé)人就檢查中發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行即時的溝通，分析問題產(chǎn)生原因與整改措施。 60 ?裝修房管理與預(yù)控 ? 當(dāng)裝修總包、各分包工程完成全部工作量后并自查合格后，提請材料項目部會同監(jiān)理公司組織初步驗收并確定驗收時間； ? 項目部各參建單位對精裝修工程進(jìn)行一次全面的驗收，戶外按規(guī)范進(jìn)行驗收，戶內(nèi)逐戶進(jìn)行驗收；對存在質(zhì)量缺陷的地方逐項記錄并限時整改； ? 裝修總包單位或分包單位對驗收中提出的問題在規(guī)定時間內(nèi)進(jìn)行整改，并將整改結(jié)果在規(guī)定時間內(nèi)通知監(jiān)理組織驗收； ? 對驗收未通過部份繼續(xù)進(jìn)行整改，已驗收合格的各部門進(jìn)行簽收，需成品保護(hù)的，做好成品保護(hù)等；對不能進(jìn)行整改或整改成本太大或整改后效果還不如從前的可說服業(yè)主接受現(xiàn)實的應(yīng)說明。 ? 項目部每周對在建精裝修項目進(jìn)行檢查，進(jìn)行量化的項目評估，檢查內(nèi)容分三個方面：工作質(zhì)量（ 30分）、實體質(zhì)量（ 40分）、安全文明（ 30分）。 61 ?裝修房管理與預(yù)控 ? 售后服務(wù) 因精裝修交樓與毛坯交樓不同，業(yè)主入住后直接投入使用，對使用功能和質(zhì)量要求非常高，如果成品保護(hù)不利任何瑕疵都會暴露在業(yè)主面前，所以投訴量較毛坯房大，維持一定售后維修整改時間顯得非常必要。建議精裝修住宅在交樓后應(yīng)有 3個月的售后服務(wù)時間 ? 項目部負(fù)責(zé)落實，物業(yè)公司參與驗收與整改。 ? 各維修單位維修期間注意成品保護(hù)，對其他項目造成損壞的應(yīng)負(fù)責(zé)賠償； ? 項目部應(yīng)及時對維修好的房屋進(jìn)行驗收，驗收合格的通知物業(yè)公司人員驗收并進(jìn)行保潔； ? 物業(yè)公司及時通知維修好的業(yè)主來進(jìn)行再次驗收，疑難問題應(yīng)在驗收前做好溝通工作，避免影響本次驗收，再次發(fā)生糾紛。 62 ?項目管理評析、總結(jié) ? 項目管理評價由地區(qū)公司自行完成，發(fā)展管理部組織客服、物業(yè)根據(jù)業(yè)主投訴率對項目進(jìn)行評價，有懲無獎。 ? 項目部年會管理總結(jié) ? 項目后評估報告，涵蓋所有部門，對集團(tuán)匯報。 63