【正文】 應(yīng)包括固定資產(chǎn)投資、流動(dòng)資產(chǎn)投資和建設(shè)期間的利息費(fèi)用三大部分。 ① 固定資產(chǎn)投資估算。固定資產(chǎn)投資通常由下列各項(xiàng)費(fèi)用相加組成： A．施工前期準(zhǔn)備費(fèi)用。主要包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)等。 B．工程用材料費(fèi)。 C．工程用設(shè)備費(fèi)，包括設(shè)備購(gòu)置費(fèi)。 D．工程用工工資。 E．預(yù)付工程價(jià)款。 F．工程管理費(fèi)。 G．工程水電費(fèi)。 H．其他費(fèi)用，包括試運(yùn)營(yíng)費(fèi)、職工培訓(xùn)費(fèi)、辦公和生活用家具購(gòu)置費(fèi)等。 各種費(fèi)用的估算可以參照同類飯店不同規(guī)模項(xiàng)目投資。 ② 流動(dòng)資產(chǎn)投資估算。流動(dòng)資產(chǎn)的估算方法介紹兩種： A．產(chǎn)值資金率法。經(jīng)營(yíng)流動(dòng)資金 = 正常年份銷售收人Ｘ產(chǎn)值資金率 B．固定資金比例法。即以流動(dòng)資金占固定資金的比例來(lái)估算，通常用固定資金乘以 12— 20%的比例進(jìn)行估算。飯店收益以現(xiàn)金結(jié)算收入較多，流動(dòng)資金所占比例可略低一些。 ③ 建設(shè)期間借款利息的估算。一般情況下，各年投資支出并不是于年初一次投入，而是在全年中陸續(xù)支出的，因此在計(jì)算當(dāng)年投資借款的利息時(shí)，應(yīng)按照當(dāng)年借款總額的二分之一計(jì)算全年利息。計(jì)算公式如下： 建設(shè)期間當(dāng)年借款利息 =（年初借款累計(jì) + 本年借款 / 2 ） X利率 （ 3—— 1） 2．項(xiàng)目投產(chǎn)后年收入和年成本估算 ①項(xiàng)目投產(chǎn)后年收入估算。飯店投資建設(shè)項(xiàng)目投產(chǎn)后的年銷售收入可根據(jù)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)能力、生產(chǎn)能力利用率、產(chǎn)品銷售價(jià)格進(jìn)行估算。 年銷售收入 = 項(xiàng)目設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力生產(chǎn)能力利用率產(chǎn)品銷售單價(jià) （ 3—— 2） ②項(xiàng)目投產(chǎn)后年成本的估算。 三、飯店投資指標(biāo)分析 用于進(jìn)行投資決策判斷的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)很多，大體有以下數(shù)種：①收益最大或付稅后利潤(rùn)最大；②成本最?。虎凼找媾c成本之比最大；④承擔(dān)各種損失的風(fēng)險(xiǎn)最小；⑤最好的服務(wù)質(zhì)量；⑥規(guī)模最大或質(zhì)量檔次最高的飯店；⑦飯店的發(fā)展速度最快等。事實(shí)上，一項(xiàng)具體投資不可能同時(shí)滿足上述標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)滿足幾個(gè)標(biāo)準(zhǔn)都很困難。對(duì)于大多數(shù)投資者來(lái)說(shuō)，最經(jīng)常采用的決策標(biāo)準(zhǔn)是上述的第一和第三個(gè)，我們圍繞這兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)介紹一下評(píng)價(jià)投資方案經(jīng)濟(jì)效益的貼現(xiàn)方法和非貼現(xiàn)方法。 1．非貼現(xiàn)指標(biāo) ．投資回收期法。投資回收期是指以項(xiàng)目的凈現(xiàn)金流量抵償全部投資所需要的時(shí)間長(zhǎng)度。其計(jì)算公式為： （ 3—— 4） 現(xiàn)金流量是指一定時(shí)期內(nèi)現(xiàn)金流動(dòng)的數(shù)量?，F(xiàn)金凈流量作為一項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)是飯店的現(xiàn)金流入量與現(xiàn)金流出量之差。其計(jì)算公式為： 現(xiàn)金凈流量 =（投資所增加的收入－投資所增加的費(fèi)用－投資的折舊） （１－所得稅率）＋折舊 （ 3—— 5） 從公式中可看出，現(xiàn)金凈流量等于稅后利潤(rùn)加上折舊，所以投資回收期公式可以以寫成： （ 3—— 6） 從公式中可看出，現(xiàn)金凈流量越大，投資回收期越短。就飯店的投資回收期來(lái)講，一般為 6至 7年，因?yàn)檫@時(shí)恰好是飯店設(shè)備的更新期，如果這時(shí)投資還未收回，勢(shì)必影響投資者再投資的信心。世界上最快的飯店 4年便可回收投資， 6至7年可作為飯店投資回收期的一個(gè)指標(biāo)。 ．投資利潤(rùn)率。投資利潤(rùn)率是指年度平均利潤(rùn)與投資額的比率，它反映每百元投資每年可創(chuàng)造的利潤(rùn)額，其計(jì)算公式為： （ 3—— 8） 如果計(jì)算出來(lái)的利潤(rùn)率高于現(xiàn)行市場(chǎng)資金利率，那么此方案就是可行的。 2．貼現(xiàn)指標(biāo) 貼現(xiàn)法就是考慮貨幣時(shí)間價(jià)值的復(fù)利貼現(xiàn)方法，包括凈現(xiàn)值（ＮＰＶ）法、凈現(xiàn)值率（ＮＰＶＲ）法和內(nèi)部報(bào)酬率（ＩＲＲ）法等。 ．凈現(xiàn)值法。凈現(xiàn)值指項(xiàng)目按資本成本或設(shè)定的折現(xiàn)率（ｉ），將各年的凈現(xiàn)金流量貼現(xiàn)到建設(shè)起點(diǎn)的現(xiàn)值之和，用ＮＰＶ表示。公式為： （ 3—— 9） 式中：ＮＰＶ表示在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)，項(xiàng)目投資對(duì)企業(yè)的超額凈貢獻(xiàn)。 ＣＩ —— 現(xiàn)金流入 ＣＯ —— 現(xiàn)金流出 （ＣＩ — ＣＯ） t— 一第ｔ年的凈現(xiàn)金流量 ｉ —— 折現(xiàn)率 ．凈現(xiàn)值比率法。凈現(xiàn)值比率是指投資項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值與全部投資額之比，亦即單位投資額能獲得的凈現(xiàn)值，其計(jì)算公式為： （ 3—— 10） ．內(nèi)部收益率。內(nèi)部收益率（ Internal Rate of Return）就是使投資項(xiàng)目各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值之和等于零的折現(xiàn)率。用公式表示為： （ 3—— 11） 其中 IRR—— 內(nèi)部收益率 內(nèi)部收益率公式和凈現(xiàn)值公式是一樣的，不同的是，使用凈現(xiàn)值公式，折現(xiàn)率是已知的，求凈現(xiàn)值；而使用內(nèi)部收益率公式時(shí)是令凈現(xiàn)值為零，求凈現(xiàn)值等于零的折現(xiàn)率（即內(nèi)部收益率）。 內(nèi)部收益率一般不易從 3—— 11式中直接求得，通常用“試算法”結(jié)合插值公式求解。求解步驟如下： ①任選一貼現(xiàn)率（折現(xiàn)率） i代入上式，求出ＮＰＶ值，若Ｎ PV＞ 0，則換一較大的貼現(xiàn)率值重新計(jì)算ＮＰＶ；若ＮＰＶ＜０，則換一較小的貼現(xiàn)率值重新計(jì)算ＮＰＶ。 ②一直試算到相鄰兩個(gè)貼現(xiàn)率 i i2 對(duì)應(yīng)的 NPVNPV2符號(hào)相反為止。 ③利用插值公式，求得 IRR值 （ 3—— 12） 如果項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率大于等于資本成本或期望投資報(bào)酬率，項(xiàng)目就可以接受。 四、飯店投資風(fēng)險(xiǎn)控制 1．風(fēng)險(xiǎn)計(jì)算。投資風(fēng)險(xiǎn)大小是通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)程度來(lái)反映的。風(fēng)險(xiǎn)程度可用絕對(duì)值即投資收益標(biāo)準(zhǔn)離差表示，也可用相對(duì)值即投資收益標(biāo)準(zhǔn)離差率表示，亦可用風(fēng)險(xiǎn)率表示。 標(biāo)準(zhǔn)離差的計(jì)算步驟如下： ①計(jì)算各投資方案的損益期望值（預(yù)期報(bào)酬率），一般用表示。 （ 3—— 14） 式中： 為第 i種可能結(jié)果出現(xiàn)后的預(yù)期報(bào)酬率。 Ｐ i為第ｉ種可能結(jié)果出現(xiàn)的概率。 ｎ為所有可能結(jié)果的數(shù)目。 ② 計(jì)算每一種可能結(jié)果與損益期望值的差： 第ｉ種可能結(jié)果的離差 = ③ 計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)離差 δ ： （ 3—— 15） 一般說(shuō)來(lái)，標(biāo)準(zhǔn)離美越大，說(shuō)明方案盈利可能偏離期望值越大，投資收益分布松散，經(jīng)濟(jì)效益越不穩(wěn)定，因此風(fēng)險(xiǎn)程度大；相反，標(biāo)準(zhǔn)離差越小，說(shuō)明方案盈利可能偏離期望值越小，投資收益分布緊湊，經(jīng)濟(jì)效益比較穩(wěn)定，因此風(fēng)險(xiǎn)程度小。 衡量投資風(fēng)險(xiǎn)的大小，還可以用風(fēng)險(xiǎn)率指標(biāo)。風(fēng)險(xiǎn)率就是標(biāo)準(zhǔn)離差率與風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值系數(shù)的乘積。標(biāo)準(zhǔn)離差率是標(biāo)準(zhǔn)離差與期望利潤(rùn)之間的比率；風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值系數(shù)一般有投資者主觀決定，愿冒風(fēng)險(xiǎn)以追求高額利潤(rùn)的投資者可以將風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值系數(shù)取值小點(diǎn)，否則可以取值大點(diǎn)。風(fēng)險(xiǎn)率計(jì)算后，與銀行貸款利率相加，如果所得之和小于投資利潤(rùn)率，那么方案是可行的，否則是不可行的。 2．減少風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策。每一項(xiàng)投資都會(huì)面臨風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)，即有經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，又有市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。相對(duì)于其它行業(yè)來(lái)說(shuō)，飯店投資風(fēng)險(xiǎn)更大。因?yàn)轱埖戤a(chǎn)品是憑借各種設(shè)備設(shè)施所提供的服務(wù)，服務(wù)這種產(chǎn)品具有不可貯存性，一旦投資決策失誤或旅游市場(chǎng)需求發(fā)生變化，飯店產(chǎn)品的銷售將會(huì)受阻，預(yù)期的投資效益無(wú)法實(shí)現(xiàn)，甚至虧本倒閉，因此，只有加強(qiáng)投資的風(fēng)險(xiǎn)管理，進(jìn)行科學(xué)決策，才能降低風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的損失，提高投資的經(jīng)濟(jì)效益。 與此同時(shí)．還可通過(guò)采取措施盡量減少投資風(fēng)險(xiǎn)。如加強(qiáng)對(duì)客源市場(chǎng)的分析研究，掌握旅游市場(chǎng)需求變化趨勢(shì)，組織適銷對(duì)路的產(chǎn)品，提供適合需求的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，以吸引更多的客源。還可通過(guò)發(fā)展多種經(jīng)營(yíng)，以達(dá)到分散風(fēng)險(xiǎn)的目的。亦可通過(guò)嚴(yán)格管理，采取靈活的價(jià)格機(jī)制，建立能適應(yīng)市場(chǎng)變化的靈敏的反應(yīng)機(jī)制，積極參加企業(yè)的各項(xiàng)保險(xiǎn)，使飯店風(fēng)險(xiǎn)減少到最低限度。 [閱讀材料 ] 飯店選址方法評(píng)介 飯店選址問(wèn)題是飯店投資策劃中最為重要的問(wèn)題，國(guó)外飯店中，有不少有自己的飯店選址方法，特別是大型飯店集團(tuán)，但是，我們很難獲得其詳盡的方法或資料，所以，本書(shū)附錄較為詳盡地介紹了運(yùn)用于商業(yè)企業(yè)和工業(yè)企業(yè)的各種選址方法，目的在于提供具有借鑒意義的選址方法。在學(xué)習(xí)過(guò)程中，可以根據(jù)所列理論，結(jié)合現(xiàn)有國(guó)內(nèi)飯店的所處區(qū)位，進(jìn)行選址問(wèn)題探討，已形成自己的選址判斷。總體而言，國(guó)內(nèi)飯店選址缺少科學(xué)的方法體系，即使有些飯店在建造時(shí)考慮了地理位置問(wèn)題，或者選擇了很好的地址，但由于城市的發(fā)展或商圈的變化，很好的地址也有可能轉(zhuǎn)變?yōu)椴涣嫉膮^(qū)位，因此，在分析中不能簡(jiǎn)單地照搬照抄。 第四章 飯店經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)方法 學(xué)習(xí)要點(diǎn)： 飯店經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)的基本原則與程序 飯店的定性預(yù)測(cè)方法 飯店預(yù)測(cè)的季節(jié)指數(shù)法 回歸分析預(yù)測(cè)法 預(yù)測(cè)是一門實(shí)用科學(xué)，并非憑空想象和主觀臆斷，它必須建立在市場(chǎng)調(diào)查和科學(xué)分析的基礎(chǔ)之上。隨著預(yù)測(cè)方法研究的迅速發(fā)展，目前運(yùn)用于管理中的具體預(yù)測(cè)方法已達(dá)數(shù)百種之多，其中常用的預(yù)測(cè)方法也有 20多種。我們選擇一些適合于飯店經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)的方法加以介紹，以期達(dá)到事半功倍之效。 第一節(jié) 預(yù)測(cè)的基本原理 與定性預(yù)測(cè)方法 一、預(yù)測(cè)的基本原理 1．預(yù)測(cè)的基本原理 科學(xué)的預(yù)測(cè)一般有以下幾種途徑：一是因果分析，通過(guò)研究事物的形成原因來(lái)預(yù)測(cè)事物未來(lái)發(fā)展變化的必然結(jié)果；二是類比分析，如把單項(xiàng)技術(shù)的發(fā)展同飯店技術(shù)進(jìn)步與技術(shù)創(chuàng)新下的增長(zhǎng)相類比，把正在發(fā)展中的事物同歷史上的“先導(dǎo)事件”相類比等，通過(guò)類比分析預(yù)測(cè)事物的未來(lái)發(fā)展；三是統(tǒng)計(jì)分析，運(yùn)用一系列數(shù)學(xué)方法，通過(guò)對(duì)事物過(guò)去和現(xiàn)在的數(shù)據(jù)資料進(jìn)行分析，去偽存真，由表及里，揭示出歷史數(shù)據(jù)背后的必然規(guī)律性，明確事物的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)。 2．預(yù)測(cè)的基本原則 為保證預(yù)測(cè)工作的科學(xué)、有效，必須堅(jiān)持以下幾條基本原則： ．堅(jiān)持正確的指導(dǎo)思想。 ．堅(jiān)持系統(tǒng)性原則。 ．堅(jiān)持關(guān)聯(lián)性原則。 ．堅(jiān)持動(dòng)態(tài)性原則。 3．飯店經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)分類 ．按方法分類 經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)的具體方法很多，根據(jù)不同的預(yù)測(cè)對(duì)象，可采用不同的方法。但可運(yùn)用于飯店經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)的可歸為四大類。 ①直觀法。這是一種定性的預(yù)測(cè)方法。它主要依靠預(yù)測(cè)者的經(jīng)驗(yàn)和綜合分析的能力來(lái)預(yù)測(cè)。 ②外推法。外推法是一種定量的預(yù)測(cè)方法。這種方法主要是利用過(guò)去的資料來(lái)對(duì)未來(lái)進(jìn)行預(yù)測(cè)。由于過(guò)去與未來(lái)之間有著必然的聯(lián)系，而這種內(nèi)在的必然性正是外推法賴以建立的基礎(chǔ)。 ③ 因果法。有因必有果，有果乃有因。因果法就是一種強(qiáng)調(diào)通過(guò)分析事物變化的原因和后果，找出事物變化的原因和后果之間的聯(lián)系規(guī)律，并以此規(guī)律進(jìn)行定量的預(yù)測(cè)方法。 ④隨機(jī)法。在現(xiàn)實(shí)中，許多經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象的變化并不是時(shí)間或其他因素的確定性函數(shù)，而是具有很大隨機(jī)性。隨機(jī)性預(yù)測(cè)法就是利用隨機(jī)時(shí)間序列預(yù)測(cè)法和概率預(yù)測(cè)法來(lái)進(jìn)行預(yù)測(cè)。 ．按時(shí)間分類 預(yù)測(cè)時(shí)間的長(zhǎng)短是預(yù)測(cè)者要充分考慮的一個(gè)問(wèn)題。對(duì)不同的預(yù)測(cè)期，必須采用不同的預(yù)測(cè)方法以增加預(yù)測(cè)的準(zhǔn)確性。對(duì)飯店而言，預(yù)測(cè)期可分為： 長(zhǎng)期預(yù)測(cè)：預(yù)測(cè)期一般在 5年或更長(zhǎng)時(shí)間； 中期預(yù)測(cè)：預(yù)測(cè)期一般在 2~3年； 短期預(yù)測(cè)：預(yù)測(cè)期一般在一年以內(nèi)，以季、月計(jì)。 ．按內(nèi)容分類 飯店預(yù)測(cè)的內(nèi)容應(yīng)包括三個(gè)主要方面： ①社會(huì)需求量預(yù)測(cè)。 ②客房出租率、市場(chǎng)占有率預(yù)測(cè)。 ③發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)。 ．按預(yù)測(cè)方法的性質(zhì)分類 ①定性預(yù)測(cè) 定性預(yù)測(cè)是指預(yù)測(cè)者通過(guò)調(diào)查研究，憑自己的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和理論、業(yè)務(wù)水平，對(duì)事物發(fā)展前景的性質(zhì)、方向和程度做出判斷進(jìn)行預(yù)測(cè)的方法，也稱為判斷預(yù)測(cè)或調(diào)研預(yù)測(cè)。 ②定量預(yù)測(cè) 定量預(yù)測(cè)是指根據(jù)準(zhǔn)確、及時(shí)、系統(tǒng)、全面的調(diào)查統(tǒng)計(jì)資料和信息，運(yùn)用統(tǒng)計(jì)方法和數(shù)學(xué)模型，對(duì)事物未來(lái)發(fā)展的規(guī)模、水平、速度和比例關(guān)系的測(cè)定。定量預(yù)測(cè)與統(tǒng)計(jì)資料、統(tǒng)計(jì)方法有密切關(guān)系。 ．按預(yù)測(cè)時(shí)是否考慮時(shí)間因素分類 ①靜態(tài)預(yù)測(cè) 靜態(tài)預(yù)測(cè)是指不包括時(shí)間變動(dòng)因素，對(duì)事物在同一時(shí)期的因果關(guān)系進(jìn)行預(yù)測(cè)。 ②動(dòng)態(tài)預(yù)測(cè) 動(dòng)態(tài)預(yù)測(cè)是指包含時(shí)間變動(dòng)因素，根據(jù)事物發(fā)展的歷史和現(xiàn)狀，對(duì)其未來(lái)發(fā)展前景做出的預(yù)測(cè)。 4．預(yù)測(cè)的程序 為了保證預(yù)測(cè)工作的順利進(jìn)行，以期取得應(yīng)有的成效，預(yù)測(cè)程序如下： ．明確預(yù)測(cè)任務(wù)，制定預(yù)測(cè)計(jì)劃 ．收集、審核和整理資料