【正文】 第六節(jié) 房產(chǎn)稅會(huì)計(jì) 一、房產(chǎn)稅概述 房產(chǎn)稅是指以房產(chǎn)為征稅對(duì)象，按照房產(chǎn)的評(píng)估值征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。 （ 一 ） 納稅義務(wù)人 房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人是房屋的產(chǎn)權(quán)所有人 。具體包括三種人： 1． 產(chǎn)權(quán)所有人 。 2． 承典人 ， 在房產(chǎn)抵押期間 ， 房產(chǎn)所有人不能控制房產(chǎn) ， 承典人享有房產(chǎn)的使用和收益之權(quán) 。 3． 代管人或者使用人：當(dāng)產(chǎn)權(quán)所有人 、 承典人不在房產(chǎn)所在地的 ， 或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的 ， 由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納房產(chǎn)稅 。 （ 二 ） 征稅對(duì)象 —— 房產(chǎn) （ 三 ） 征稅范圍 1． 房產(chǎn)稅的征稅范圍為：城市 、 縣城 、 建制鎮(zhèn)和工礦區(qū) 。 2． 房產(chǎn)稅的征稅范圍不包括農(nóng)村 。 （ 四 ） 計(jì)稅依據(jù) —— 計(jì)稅依據(jù)是房產(chǎn)原值一次減除10%～ 30%的扣除比例后的余值。 對(duì)房產(chǎn)原值需要說明的是： （ 1）房產(chǎn)原值是指納稅人按照會(huì)計(jì)制度規(guī)定，在賬簿 “ 固定資產(chǎn) ” 科目中記載的房屋原價(jià)。 （ 2）房產(chǎn)原值應(yīng)包括與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨(dú)計(jì)算價(jià)值的配套設(shè)施 （ 3）納稅人對(duì)原有房屋進(jìn)行改建、擴(kuò)建的，要相應(yīng)增加房屋的原值。 需要注意的特殊問題： 第一，以房產(chǎn)聯(lián)營投資的，房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)應(yīng)區(qū)別對(duì)待： （ 1）以房產(chǎn)聯(lián)營投資，共擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的，按房產(chǎn)余值為計(jì)稅依據(jù)計(jì)征房產(chǎn)稅； （ 2）以房產(chǎn)聯(lián)營投資，不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定收入的，實(shí)際是以聯(lián)營名義取得房產(chǎn)租金，因此應(yīng)由出租方按租金收入計(jì)征房產(chǎn)稅。 第二，融資租賃房屋的，以房產(chǎn)余值為計(jì)稅依據(jù)計(jì)征房產(chǎn)稅，租賃期內(nèi)該稅的納稅人，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)根據(jù)實(shí)際情況確定。 第三，房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的計(jì)稅規(guī)定 —— 計(jì)稅依據(jù)為房產(chǎn)租金收入。 （ 五 ） 房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額的計(jì)算 房產(chǎn)稅的計(jì)算辦法有從價(jià)計(jì)征和從租計(jì)征兩種 ， 其應(yīng)納稅額的計(jì)算見下表： 計(jì)稅辦法 計(jì)稅依據(jù) 稅率 計(jì)算公式 從價(jià)計(jì)征 房產(chǎn)余值 % 應(yīng)納稅額 =房產(chǎn)原值 (1－ 10%～ 30%) ％ 從租計(jì)征 租金收入 12% 應(yīng)納稅額 =租金收入 12％ （ 個(gè)人 4％ ） 【 例題 】 某企業(yè) 2022年 1月 1 日的房產(chǎn)原值為 3000萬元，4月 1日將其中原值為 1000萬元的臨街房出租給某連鎖商店，月租金 5萬元。當(dāng)?shù)卣?guī)定允許按房產(chǎn)原值減除 20%后的余值計(jì)稅。該企業(yè)當(dāng)年應(yīng)繳納房產(chǎn)稅（ ）。 【 解析 】 自身經(jīng)營用房的房產(chǎn)稅按房產(chǎn)余值從價(jià)計(jì)征，臨街房 4月 1日才出租， 1至 3月仍從價(jià)計(jì)征，自身經(jīng)營用房應(yīng)納房產(chǎn)稅 =（ 30001000） （ 120%） %+1000 （ 120%） %247。 12 3=+= 萬元；出租的房產(chǎn)按本年租金從租計(jì)征 =5 9（月） 12%=，企業(yè)當(dāng)年應(yīng)納房產(chǎn)稅 =+=27萬元 例題 2：某日化企業(yè)增值稅一般納稅人，注冊(cè)資本金 1000萬元，生產(chǎn)職工年均 1000人。 2022年相關(guān)生產(chǎn)、經(jīng)營資料如下： （ 2）企業(yè)當(dāng)年度的固定資產(chǎn)原值共計(jì) 6000萬元，其中：房產(chǎn)原值 4000萬元，機(jī)器設(shè)備及其他固定資產(chǎn)原值 2022萬元。簽訂租賃合同 1份， 4月 1日將房產(chǎn)原值 200萬元的倉庫出租給某商場(chǎng)存放貨物，出租期限 1年，共計(jì)租金萬元，簽訂合同時(shí)預(yù)收一個(gè)季度租金 10萬元，其余的在租用期的當(dāng)季收取。 【 答案 】 （ 4000200） （ 120%） %+200 （ 120%） %247。 12 3+10 3 12% =++=（萬元） （ 六 ） 稅收優(yōu)惠 房產(chǎn)稅的法定免稅的優(yōu)惠政策主要有以下幾個(gè)方面 ， 考生應(yīng)注意將其和城鎮(zhèn)土地使用稅比較： 1． 國家機(jī)關(guān) 、 人民團(tuán)體 、 軍隊(duì)自用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅 。 2． 由國家財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位 ， 本身業(yè)務(wù)范圍內(nèi)使用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅 。 3． 宗教寺廟 、 公園 、 名勝古跡自用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅 。 4． 個(gè)人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅 。 5． 財(cái)政部批準(zhǔn)的其他房產(chǎn) 。 （ 七 ） 納稅申報(bào) 二、房產(chǎn)稅的會(huì)計(jì)處理 企業(yè)按規(guī)定繳納的房產(chǎn)稅，應(yīng)在 “ 管理費(fèi)用 ”賬戶中據(jù)實(shí)列支。 預(yù)提稅金時(shí)，作會(huì)計(jì)分錄如下： 借：管理費(fèi)用 貸：應(yīng)交稅金 ── 應(yīng)交房產(chǎn)稅 繳納稅金時(shí)，作會(huì)計(jì)分錄如下： 借：應(yīng)交稅金 ── 應(yīng)交房產(chǎn)稅 貸：銀行存款 【 例 1020】 某企業(yè) 2022年 1月 1日 “ 固定資產(chǎn) ” 分類賬中，房產(chǎn)原值為 240萬元，當(dāng)年2月份，企業(yè)將 50萬元的房產(chǎn)租給其他單位使用，每年收租金 6萬元。 3月份房產(chǎn)無變化。當(dāng)?shù)卣?guī)定，企業(yè)自用房屋，按房產(chǎn)原值一次減除 20%后作為房產(chǎn)余值納稅。按年計(jì)算，分季繳納。 按房產(chǎn)余值計(jì)算 1月份應(yīng)納房產(chǎn)稅： 年應(yīng)納稅額＝ 2 400 000 （ 1－ 20%） % ＝ 23 040（元） 月應(yīng)納稅額＝ 23 040247。 12＝ 1 920（元） 按房產(chǎn)余值計(jì)算 2月份應(yīng)納房產(chǎn)稅： 年應(yīng)納稅額＝（ 2 400 000－ 500 000） （ 1－ 20%） %＝ 18 240（元） 月應(yīng)納稅額＝ 18 240247。 12＝ 1 520（元） 按租金收入計(jì)算 2月份應(yīng)納房產(chǎn)稅： 月應(yīng)納稅額＝ 60 000 12％ 247。 12＝ 600（元） 3月份應(yīng)納房產(chǎn)稅與 2月份相同： 1 520＋ 600＝ 2 120（元） 1月份預(yù)提稅金時(shí)，作會(huì)計(jì)分錄如下： 借：管理費(fèi)用 1 920 貸：應(yīng)交稅費(fèi) ── 應(yīng)交房產(chǎn)稅 1 920 2月份預(yù)提稅金時(shí)，作會(huì)計(jì)分錄如下： 借：管理費(fèi)用 1 520 其他業(yè)務(wù)成本 600 貸：應(yīng)交稅費(fèi) ── 應(yīng)交房產(chǎn)稅 2 120 3月份與 2月份相同（分錄略）。繳納第一季度房產(chǎn)稅時(shí)，作會(huì)計(jì)分錄如下： 借：應(yīng)交稅費(fèi) ── 應(yīng)交房產(chǎn)稅 6 160 貸：銀行存款 6 160