【正文】 房地產(chǎn)的出租，出租人雖取得了收入，但沒有發(fā)生房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。 (四 )房地產(chǎn)的抵押 對(duì)房地產(chǎn)的抵押，在抵押期間不征收土地增值稅。 (五 )房地產(chǎn)的交換 這種行為既發(fā)生了房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，交換雙方又取得了實(shí)物形態(tài)的收入，按 《 土地增值稅暫行條例 》 規(guī)定，它屬于土地增值稅的征稅范圍?？梢悦庹魍恋卦鲋刀?。對(duì)投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。 (八 )企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn) 在企業(yè)兼并中，對(duì)被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)公司而言，雖然取得了收入，但沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，故不屬于土地增值稅的征稅范圍。這種情況房地產(chǎn)雖然有增值，但其既沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)人也未取得收入，所以不屬于土地增值稅的征稅范圍。稅率為 30％。 (三 )增值額超過扣除項(xiàng)目金額 100％、未超過扣除項(xiàng)目金額 200％的部分，稅率為 50％。 三、 應(yīng)稅收入與扣除項(xiàng)目的確定 （一）應(yīng)稅收入的確定 從收入的形式來看，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。計(jì)算應(yīng)納土地增值稅如下： 21萬元，未超過前兩項(xiàng)成本之和的 10%（ ），可據(jù)實(shí)扣除 ＝（ 320＋ 65） （ 1＋ 20%）＋ 21＋ ＝ （萬元） ＝ 1 400－ ＝ （萬元） ＝ 247。公司為取得土地使用權(quán)所支付的金額 1 450萬元，開發(fā)土地、建房及配套設(shè)施等共支出 2 110萬元，開發(fā)費(fèi)用共計(jì) 480萬元（其中：利息支出 295萬元，未超過承認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)），轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金共付 47萬元。 （ 1 450＋ 2 110）＝ % 超過 5%的限額，按 5%計(jì)算如下： （ 1 450＋ 2 110） 5%＝ 178（萬元） 扣除項(xiàng)目金額＝（ 1 450＋ 2 110） （ 1＋ 20%）＋ 295＋ 178＋ 47＝ 4 792（萬元） ＝ 8 025－ 4 792＝ 3 233（萬元） ＝ 3 233247。 因國家建設(shè)需要征用 、 收回的房地產(chǎn) ， 免征土地增值稅 。 五、 征收管理 （ 一 ） 納稅申報(bào)：在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后的 7日內(nèi)辦理納稅申報(bào) 。 六、 土地增值稅的會(huì)計(jì)處理 （一）主營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的土地增值稅會(huì)計(jì)處理 ： 借：營業(yè)稅金及附加 貸：應(yīng)交稅費(fèi) ── 應(yīng)交土地增值稅 ： 借：應(yīng)交稅費(fèi) ── 應(yīng)交土地增值稅 貸：銀行存款等 （二）兼營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的土地增值稅會(huì)計(jì)處理 兼營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)應(yīng)交的土地增值稅，與其應(yīng)交營業(yè)稅一樣，也記入 “ 其他業(yè)務(wù)成本 ” 賬戶。企業(yè)實(shí)際交納土地增值稅時(shí)，借記“ 應(yīng)交稅費(fèi) ── 應(yīng)交土地增值稅 ” ，貸記“ 銀行存款 ” 。 （ 一 ） 納稅義務(wù)人 房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人是房屋的產(chǎn)權(quán)所有人 。 2． 承典人 ， 在房產(chǎn)抵押期間 ， 房產(chǎn)所有人不能控制房產(chǎn) ， 承典人享有房產(chǎn)的使用和收益之權(quán) 。 （ 二 ） 征稅對(duì)象 —— 房產(chǎn) （ 三 ） 征稅范圍 1． 房產(chǎn)稅的征稅范圍為：城市 、 縣城 、 建制鎮(zhèn)和工礦區(qū) 。 （ 四 ） 計(jì)稅依據(jù) —— 計(jì)稅依據(jù)是房產(chǎn)原值一次減除10%～ 30%的扣除比例后的余值。 （ 2）房產(chǎn)原值應(yīng)包括與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨(dú)計(jì)算價(jià)值的配套設(shè)施 （ 3）納稅人對(duì)原有房屋進(jìn)行改建、擴(kuò)建的，要相應(yīng)增加房屋的原值。 第二，融資租賃房屋的，以房產(chǎn)余值為計(jì)稅依據(jù)計(jì)征房產(chǎn)稅，租賃期內(nèi)該稅的納稅人，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)根據(jù)實(shí)際情況確定。 （ 五 ） 房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額的計(jì)算 房產(chǎn)稅的計(jì)算辦法有從價(jià)計(jì)征和從租計(jì)征兩種 ， 其應(yīng)納稅額的計(jì)算見下表： 計(jì)稅辦法 計(jì)稅依據(jù) 稅率 計(jì)算公式 從價(jià)計(jì)征 房產(chǎn)余值 % 應(yīng)納稅額 =房產(chǎn)原值 (1－ 10%～ 30%) ％ 從租計(jì)征 租金收入 12% 應(yīng)納稅額 =租金收入 12％ （ 個(gè)人 4％ ） 【 例題 】 某企業(yè) 2022年 1月 1 日的房產(chǎn)原值為 3000萬元，4月 1日將其中原值為 1000萬元的臨街房出租給某連鎖商店，月租金 5萬元。該企業(yè)當(dāng)年應(yīng)繳納房產(chǎn)稅（ ）。 12 3=+= 萬元；出租的房產(chǎn)按本年租金從租計(jì)征 =5 9（月） 12%=，企業(yè)當(dāng)年應(yīng)納房產(chǎn)稅 =+=27萬元 例題 2：某日化企業(yè)增值稅一般納稅人，注冊資本金 1000萬元，生產(chǎn)職工年均 1000人。簽訂租賃合同 1份， 4月 1日將房產(chǎn)原值 200萬元的倉庫出租給某商場存放貨物，出租期限 1年，共計(jì)租金萬元，簽訂合同時(shí)預(yù)收一個(gè)季度租金 10萬元，其余的在租用期的當(dāng)季收取。 12 3+10 3 12% =++=（萬元） （ 六 ） 稅收優(yōu)惠 房產(chǎn)稅的法定免稅的優(yōu)惠政策主要有以下幾個(gè)方面 ， 考生應(yīng)注意將其和城鎮(zhèn)土地使用稅比較： 1． 國家機(jī)關(guān) 、 人民團(tuán)體 、 軍隊(duì)自用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅 。 3． 宗教寺廟 、 公園 、 名勝古跡自用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅 。 5． 財(cái)政部批準(zhǔn)的其他房產(chǎn) 。 預(yù)提稅金時(shí)，作會(huì)計(jì)分錄如下： 借：管理費(fèi)用 貸：應(yīng)交稅金 ── 應(yīng)交房產(chǎn)稅 繳納稅金時(shí)，作會(huì)計(jì)分錄如下： 借：應(yīng)交稅金 ── 應(yīng)交房產(chǎn)稅 貸：銀行存款 【 例 1020】 某企業(yè) 2022年 1月 1日 “ 固定資產(chǎn) ” 分類賬中，房產(chǎn)原值為 240萬元，當(dāng)年2月份，企業(yè)將 50萬元的房產(chǎn)租給其他單位使用，每年收租金 6萬元。當(dāng)?shù)卣?guī)定，企業(yè)自用房屋，按房產(chǎn)原值一次減除 20%后作為房產(chǎn)余值納稅。 按房產(chǎn)余值計(jì)算 1月份應(yīng)納房產(chǎn)稅： 年應(yīng)納稅額＝ 2 400 000 （ 1－ 20%） % ＝ 23 040（元） 月應(yīng)納稅額＝ 23 040247。 12＝ 1 520（元） 按租金收入計(jì)算 2月份應(yīng)納房產(chǎn)稅： 月應(yīng)納稅額＝ 60 000 12％ 247。繳納第一季度房產(chǎn)稅時(shí)，作會(huì)計(jì)分錄如下： 借：應(yīng)交稅費(fèi) ── 應(yīng)交房產(chǎn)稅 6 160 貸：銀行存款 6 160