【正文】 國(guó)家的規(guī)定其土地使用權(quán)最高使用年限為 40年，現(xiàn)該房屋擬出租 ，出租期 l0 年，按租賃雙方合同規(guī)定，前 5 年租金是以第一年租金 8 萬(wàn)元為基礎(chǔ)，每年比上年遞增 2％，后 5 年按每年 15 萬(wàn)元固定不變。假定資本化率為 l0％，該房地產(chǎn) l0年租期內(nèi)的收益現(xiàn)值為多少 ? （ 5）有一待估宗地，現(xiàn)收集到 4個(gè)可比較參照交易案例，具體情況如下表。 宗地 成交價(jià)格 （元／平方米） 交易時(shí)間 交易情 況 容積 率 剩余使用 年限 區(qū)域因 素 個(gè)別因 素 待估地 2022/01 0 45 0 0 1 800 1998/01 2% 50 1% 0 2 850 1999/01 1% 50 0 1% 3 760 1998/01 0 40 0 2% 4 780 1998/01 0 45 1% 1% 表中的交易情況、區(qū)域因素及個(gè)別因素值，都是參照物宗地與待估宗地比較，負(fù)號(hào)表示參照物宗地條件比待估宗地條件差，正號(hào)表示參照物宗地條件比待估宗地條件優(yōu)，數(shù)值大小代表對(duì)宗地地價(jià)的修正幅度。容積率與地價(jià)的關(guān)系為：容積率在 ，容積率每增加 ，宗地單位地價(jià)比容積率為 1 時(shí)增加 3％。該城市地價(jià)指數(shù)見(jiàn)下表： 年份 1995 1996 1997 1998 1999 2022 指數(shù) 100 105 108 110 111 115 試根據(jù)以上條件評(píng)估待估宗地 2022年 1月 20日的價(jià)格。 （ 6）有一宗已七通一平的待開(kāi)發(fā)建設(shè)的空地，土地面積為 3200平方米，建筑容積率為 ，擬開(kāi)發(fā)建設(shè)為公寓。土地使用權(quán)年期為 50 年。據(jù)市場(chǎng)調(diào)查和項(xiàng)目可行性分析，該項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)發(fā)周期為 3年，取得土地使用權(quán)后即可動(dòng)工，建成后即可對(duì)外出租，出租率估計(jì)為 90％，每建筑平方米的年租金預(yù)計(jì)為 300 元，年出租費(fèi)用為年租金的 25％。建筑費(fèi)預(yù)計(jì)每建筑平方米 1000元，專(zhuān)業(yè)費(fèi)為建筑費(fèi)的 10％，建筑費(fèi)和專(zhuān)業(yè)費(fèi)在建設(shè)期內(nèi)均 勻投人。假設(shè)當(dāng)?shù)劂y行貸款利率為 7％，不動(dòng)產(chǎn)綜合還原利率為 8％，開(kāi)發(fā)商要求的總利潤(rùn)為所開(kāi)發(fā)不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)的 15％。試評(píng)估該宗土地的地價(jià)。計(jì)算結(jié)果以元為單位（取整）。 （ 7）房地產(chǎn)的總使用面積為 1 萬(wàn)平方米，月租金為 7 元／平方米。預(yù)計(jì)年房租損失費(fèi)為年預(yù)期租金總收入的 5％，房產(chǎn)稅為年預(yù)期租金總收入的 12％，管理費(fèi)、修繕費(fèi)為年預(yù)期租金總收入的 6％，房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)為 ／年。預(yù)計(jì)該房地產(chǎn)尚可以使用 10 年。折現(xiàn)率為 12％。計(jì)算該房地產(chǎn)的評(píng)估值。 （ 8） 假定某市政府將于 2022年 2月 1 日公開(kāi)拍賣(mài)一宗土地，規(guī)劃用途為住宅 ，土地面積 5000平方米，容積率限定為 4，土地使用權(quán) 70年，某開(kāi)發(fā)商欲購(gòu)買(mǎi)此地，他準(zhǔn)備取得土地后即投資開(kāi)發(fā)，施工期為 2年，建筑投資均勻投入。建筑成本為 1500元 /平方米，專(zhuān)業(yè)費(fèi)為建筑成本的 6%，開(kāi)發(fā)商的目標(biāo)利潤(rùn)為成本的 15%，有關(guān)稅費(fèi)為樓價(jià)的 5%，折現(xiàn)率為 10%，工程完工后每平方米售價(jià) 5500 元，估計(jì)一年內(nèi)售完。開(kāi)發(fā)商委托你評(píng)估該宗土地價(jià)格，試計(jì)算分析。 （ 9）某房地產(chǎn) 2022 年 10 月的年凈收益為 300 萬(wàn)元，預(yù)測(cè)未來(lái) 3 年的年凈收益仍然保持這一水平， 2022 年 10 月轉(zhuǎn)售時(shí)的價(jià)格預(yù)計(jì)比 2022 年 10 月上漲 10%，轉(zhuǎn)售時(shí)賣(mài)方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為售價(jià)的 6%。若該類(lèi)房地產(chǎn)的投資收益率為 9%，試測(cè)算該房地產(chǎn) 2022年 10月的價(jià)格。 （ 10）某建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，經(jīng)濟(jì)壽命為 50 年，實(shí)際已經(jīng)使用 8 年。經(jīng)過(guò)調(diào)查測(cè)算，現(xiàn)在重新建造全新?tīng)顟B(tài)的該類(lèi)建筑物的建造成本 800萬(wàn)元（建設(shè)期為 2年，假定第一年投入建造成本的 60%，第二年投入建造成本的 40%），管理費(fèi)用為建造成本的 3%，年利息率為 6%，銷(xiāo)售稅費(fèi)為 50萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)為 120萬(wàn)元。該建筑物的墻、地面等損壞的修復(fù)費(fèi)用為 18 萬(wàn)元；裝修的重置成本為 200萬(wàn)元，平均壽命為 5年，已經(jīng)使用 2年；設(shè)備部分的重置成本為 110萬(wàn)元，平均壽命為10年，已經(jīng)使用 8 年。假設(shè)殘值率為零，試計(jì)算該建筑物的折舊 (貶值 )總額。 （ 11）某房地產(chǎn)的土地面積 1000 平方米，建筑面積 2022 平方米。土地于 1994年 10月 1日通過(guò)有償出讓方式以 1000元 /平方米的價(jià)格取得，使用權(quán)年限為 50年。建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，于 1995年 10 月 1日建成使用，建筑造價(jià)為 800元 /建筑平方米。 1999 年 10 月 1 日與該房地產(chǎn)地段及用途相似、使用權(quán)年限為50年的土地的價(jià)格為 1100元 /平方米，該類(lèi)房屋的重置成本為 900元 /建筑平方米。 假定該類(lèi)建筑物的殘值為零，土地資本化率為 6%，試估算該房地產(chǎn) 1999年10月 1日的總價(jià)格。 （ 12）某在建工程開(kāi)工于 2022年 3月 1日，用地面積為 2022平方米，建筑容積率為 ，用途為公寓。土地使用權(quán)年限從 2022年 3月 1日起 50年。土地取得費(fèi)為樓面地價(jià) 1000 元 /平方米，該公寓正常建設(shè)期為 2年，建造費(fèi)用為 2500元 /建筑平方米，到 2022 年 9 月 1 日已經(jīng)投入預(yù)計(jì)建設(shè)費(fèi)用的 45%。估計(jì)該公寓開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可以按期完成，建成后出租的租金預(yù)計(jì)為 80元 /建筑平方米月，可出租面積為總建筑面積的 65%，正常出租率為 80%，出租經(jīng)營(yíng)費(fèi)用為收入的 30%。購(gòu)買(mǎi)該在建工程應(yīng)交納稅費(fèi)為購(gòu)買(mǎi)價(jià)格的 4%。試估算該在建工程 2022 年 9月 1日的價(jià)格。折現(xiàn)率為 10%。 （ 13）某商場(chǎng)的土地使用年限從 1994 年 5 月 31 日起 40 年，商場(chǎng)共有兩層，每層建筑面積為 2022 平方米，可出租面積占建筑面積的 60%。一層已經(jīng)于 1996年5月 31日出租，租期 5 年，月租金為 180元 /平方米。二層暫時(shí)空置。附近類(lèi)似商場(chǎng)一、二層可出租面積的正常月租金分別為 200元 /平方米、 120 元 /平方米，出租費(fèi)用為租金的 20%。折現(xiàn)率為 10%。試估算該房地產(chǎn) 1998 年 5 月 31 日 出售時(shí)的總價(jià)格。 (14) 某在建工程開(kāi)工于 2022 年 3 月 1 日，用地面積為 2022 平方米，建筑容積率為 5，用途為公寓。土地使用權(quán)年限從 2022 年 3月 1日起 50年。土地取得費(fèi)為樓面地價(jià) 1000 元 /平方米，該公寓正常建設(shè)期為 2 年，建造費(fèi)用為 2500 元 /建筑平方米，到 2022 年 9 月 1 日已經(jīng)投入預(yù)計(jì)建設(shè)費(fèi)用的 45%。評(píng)估基準(zhǔn)日相近地區(qū)類(lèi)似 70 年土地使用權(quán)的土地上剛剛建成公寓 (建設(shè)開(kāi)發(fā)周期為 2 年 )的出售價(jià)格為 3500 元 /建筑平方米 ,公寓類(lèi)房地產(chǎn)價(jià)格近年來(lái)每年上漲 2%,預(yù)計(jì)將繼續(xù)保持該增長(zhǎng)率。購(gòu)買(mǎi)該在建工程的契稅稅率為 購(gòu)買(mǎi)價(jià)格的 4%,市場(chǎng)利息率為10%,利潤(rùn)為樓價(jià)的 8%。試估算該在建工程 2022 年 9月 1日的價(jià)值。若按評(píng)估價(jià)值進(jìn)行交易 ,在建工程的原產(chǎn)權(quán)人大約贏余或虧損多少 (不計(jì)利息 )? 二 、參考答案 （ 1） 即土地資產(chǎn)，指具有權(quán)益屬性的土地，即作為財(cái)產(chǎn)的土地。 （ 2）是指房屋及其附屬物（與房屋相關(guān)的建筑物如小區(qū)設(shè)施、建筑附著物、相關(guān)林木等）和承載房屋及其附屬物的土地，以及與它們相應(yīng)的各種財(cái)產(chǎn)權(quán)利。 （ 3）是指不能移動(dòng)或移動(dòng)后會(huì)引起性質(zhì)、形狀改變，損失其經(jīng)濟(jì)價(jià)值的物及其財(cái)產(chǎn)權(quán)利，它包括土地、土地改良物（建筑物及建筑附著 物、生長(zhǎng)著的樹(shù)木及農(nóng)作物、已經(jīng)播撒于土地中的種子等）、與土地及其改良物有關(guān)的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。建筑附著物主要指已經(jīng)附著于建筑物上的建筑裝飾材料、電梯，以及各種給排水、采暖、電氣照明等與建筑物的使用密切相關(guān)的物。 （ 4）是對(duì)城鎮(zhèn)各級(jí)土地或均質(zhì)地域及其商業(yè)、住宅、工業(yè)等土地利用類(lèi)型評(píng)估的土地使用權(quán)單位面積平均價(jià)格。 （ 5）是指在一定時(shí)期和一定條件下，能代表不同區(qū)位、不同用途地價(jià)水平的標(biāo)志性宗地的價(jià)格。 （ 6）是單位建筑面積地價(jià)，它等于土地總價(jià)格除以建筑總面積，或等于土地單價(jià)除以容積率。 （ 1） a （ 2） b （ 3） d （ 4） c （ 5） b （ 6） b （ 7） d （ 8）c （ 9） b （ 10） d （ 11） c （ 12） d （ 13） b （ 14） c （ 15） c （ 16）b （ 17） c （ 18） a （ 19） d （ 20） c （ 21） c （ 22） b （ 23）a (24)c (25)c (26)c (27)b (28)b (29)c (30)c (1)acde (2)abd (3)abce (4)abcde (5)abcd (6)abcde (7) bcd (8) acd (9)acde (10)abd （ 11） abcde 計(jì)算題 （ 1）根據(jù)所給條件計(jì)算如下： 1)預(yù)計(jì)住宅樓的買(mǎi)樓價(jià)的現(xiàn)值為： ? ? 23 0 0 0 2 0 0 0 6 29752066( )1 1 0 %?? ?? 元 2)總建筑費(fèi)用現(xiàn)值為： ? ? ? ?0 . 5 1 . 51 0 0 0 6 0 % 1 0 0 0 0 1 0 0 0 4 0 % 1 0 0 0 0 9190000( )1 1 0 % 1 1 0 %? ? ? ????? 元 3)專(zhuān)業(yè)費(fèi)用 =9 190 000 6％ =551 400(元 ) 4)租售費(fèi)用及稅金 =29 7520 66 5％ =1 487 603(元 ) 5)投資利潤(rùn) =(地價(jià) +總建筑費(fèi)用 +專(zhuān)業(yè)費(fèi)用 ) 20％ =(地價(jià) 20％ )+(9 190 000+551 400) 20％ =(地價(jià) 20％ )+1 948 280 6)總地價(jià) =(29 7520669190000551 400l4876031948280)247。 (1+20％ ) =16574783247。 =13812319(元 ) （ 2）根據(jù)題中所給條件計(jì)算如下： 1)甲地樓面地價(jià) =1000/5=200(元 /平方米 ) 2)乙地樓面地價(jià) =800/3=269(元 /平方米 ) 從投資的經(jīng)濟(jì)性角度出發(fā)，投資者應(yīng)投資購(gòu)買(mǎi)甲地。 （ 3）根據(jù)題意： 該房屋價(jià)格 =970 (1+l％ +2％ +％ ) 1200 =970 1200 =851466(元 ) （ 4） ? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ? ? ? ? ?? ?232 3 445 5 58 1 2% 8 1 2% 8 1 2%81 10% 1 10% 1 10% 1 10%8 1 2% 15 111 10% 10% 1 10% 1 10%? ? ? ? ? ?? ? ?? ? ? ?????? ? ???? ? ? ????被估房地產(chǎn)十年租期內(nèi)的收益現(xiàn)值=萬(wàn)元 （ 5） ? ?? ?? ?45150111 1 0 %1 1 5 1 0 0 1 0 6 1 0 0 1 0 08 0 0 7 8 5 .4 /11 1 0 1 0 2 1 0 9 1 0 1 1 0 011 1 0 %P? ?? ? ? ? ? ? ? ?? ?元 平方米 ? ?? ?? ?? ?? ?? ?4525045340111 10%115 100 106 100 100850 812 .8 /1111 101 112 100 10111 10%111 10%115 100 106 100 100760 841 .53 /1110 100 103 100 9811 10%PP??? ? ? ? ? ? ? ?????? ? ? ? ? ? ? ???元 平方米元 平方米 ? ?? ?? ?? ?454451 2 3 4111 10%115 100 106 100 100780 /1110 100 100 99 9911 10% /44PP P P PP??? ? ? ? ? ? ? ???? ? ? ? ? ?? ? ?元 平方米元 平方米 即待估宗地 2022 年 1月 20日的價(jià)格為每平方米 （ 6）該題為收益法和剩余法的綜合運(yùn)用，利用收益法求取不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)，利用剩余法求取地價(jià)。 1） 測(cè)算不動(dòng)產(chǎn)總價(jià) ① 不動(dòng)產(chǎn)建筑總面積： 3200 = 8000(平方米 ) ② 不動(dòng)產(chǎn)純收益 = 300 8000 90％ (125％ ) = 1620220(元 ) ③ 不動(dòng)產(chǎn)收益年期 = 503 = 47(年 ) ④ ? ? 47116 20 00 0 / 8% 1 1 8%19706113??? ? ???????不 動(dòng) 產(chǎn) 總 價(jià)（ 元 ） 2