【正文】 益率的調(diào)查和比較分析，來確定待評估資產(chǎn)的投資期望回報(bào)率。由于不同類型資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)不同，因而其回報(bào)率也不同。 a．技術(shù)進(jìn)步因素 b．設(shè)備使用的 日歷天數(shù) c．設(shè)備使用強(qiáng)度 d．設(shè)備的維修保養(yǎng)水平 （ 10）運(yùn)用修復(fù)費(fèi)用法估測成新率適用于 ( )。 a．使用年限法 b．修復(fù)費(fèi)用法 c．觀測分析法 d．功能價(jià)值法 e．統(tǒng)計(jì)分析法 （ 10）安裝周期很短的一般設(shè)備，其重置成本包括 ( ) a．設(shè)備購置費(fèi) b．運(yùn)輸費(fèi)用 c．利息費(fèi)用 d．安裝費(fèi)用 （ 11）設(shè)備的功能性貶值通常要表現(xiàn)為 ( ) a. 超額重置成本 b．超額投資成本 c．超額運(yùn)營成本 d．超額更新成本 （ 12）機(jī)器設(shè)備壽命按其性質(zhì)可分為 ( ) a．法定壽命 b．市場壽命 c．物理壽命 d．經(jīng)濟(jì)壽命 e．技術(shù)壽命 計(jì)算題 （ 1）某被評估的生產(chǎn)控制裝置購建于 1985 年，原始價(jià)值 100 萬元， 1990 年和1993 年分別投資 50000 元和 20220 元進(jìn)行了兩次更新改造， 1995 年對該資產(chǎn)進(jìn)行評估。根據(jù)上述條件估算該設(shè)備的有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)參數(shù)和評估價(jià)值。 + 5 6247。（ ＋ 6）＝ % 4)估算實(shí)體性貶值 實(shí)體性貶值＝重置成本實(shí)體性貶值率＝ %＝ (萬元 ) 5）估算功能性貶值 第一步，計(jì)算被評估設(shè)備的年超額運(yùn)營成本 1000 12＝ 12022（元） 第二步，計(jì)算被評估設(shè)備的年凈超額運(yùn)營成本 12022（ 1－ 33%）＝ 8040（元） 第三步，將被評估裝置的年凈超額運(yùn)營成本，在其剩余使用年限內(nèi)折現(xiàn)求和，以確定其功能性貶值額 8040（ P/A， 10%， 6）＝ 8040 ＝ (元 ) ＝ 6）估算經(jīng)濟(jì)性貶值率 經(jīng)濟(jì)性貶值率＝ [1－（ 60%247。 a. 85000 b. 12631 c. 72369 d. 12369 （ 5）計(jì)算建筑期利息的工期應(yīng)按 ( )計(jì)算。 a. 205 b. 429 c. 633 d. 690 （ 12）待估地產(chǎn)年總收人 18 萬元，年總費(fèi)用 10 萬元，剩余使用年限 10 年，折現(xiàn)率為 10%，則其評估價(jià)值最接近于 ( )萬元。 a. 28 b. 32 c. 25 d. 30 （ 19）被評估土地的剩余 使用權(quán)年限為 30年，參照物剩余使用權(quán)年限為 25年，假定折現(xiàn)率為 8％，被評估土地的年限修正系數(shù)最接近于 ( ) a. b. c. d. （ 20）運(yùn)用最佳使用原則評估地產(chǎn)的前提條件是 ( )。該宗土地的價(jià)值應(yīng)評估為 300 萬元。 a. 位置因素 b. 地形地質(zhì)因素 c. 面積因素 d. 地塊形狀因素 e. 土地利用因素 (5)市場法中進(jìn)行區(qū)域因素修正需考慮的因素有 ( )。專業(yè)費(fèi)用為總建設(shè)費(fèi)用的 6％，利息率為 10％，利潤率為 20％，售樓費(fèi)用及稅金等綜合費(fèi)率為售樓價(jià)的 5％，假設(shè)住宅樓建成后即可全部售出，樓價(jià)預(yù)計(jì)為 3000元／平方米 ,折現(xiàn)率 10％ 。容積率與地價(jià)的關(guān)系為：容積率在 ，容積率每增加 ，宗地單位地價(jià)比容積率為 1 時(shí)增加 3％。計(jì)算結(jié)果以元為單位（取整）。開發(fā)商委托你評估該宗土地價(jià)格，試計(jì)算分析。土地于 1994年 10月 1日通過有償出讓方式以 1000元 /平方米的價(jià)格取得，使用權(quán)年限為 50年。月，可出租面積為總建筑面積的 65%，正常出租率為 80%，出租經(jīng)營費(fèi)用為收入的 30%。折現(xiàn)率為 10%。若按評估價(jià)值進(jìn)行交易 ,在建工程的原產(chǎn)權(quán)人大約贏余或虧損多少 (不計(jì)利息 )? 二 、參考答案 （ 1） 即土地資產(chǎn)，指具有權(quán)益屬性的土地，即作為財(cái)產(chǎn)的土地。 (1+20％ ) =16574783247。 （ 6）是單位建筑面積地價(jià)，它等于土地總價(jià)格除以建筑總面積，或等于土地單價(jià)除以容積率。購買該在建工程的契稅稅率為 購買價(jià)格的 4%,市場利息率為10%,利潤為樓價(jià)的 8%。二層暫時(shí)空置。土地取得費(fèi)為樓面地價(jià) 1000 元 /平方米，該公寓正常建設(shè)期為 2年，建造費(fèi)用為 2500元 /建筑平方米，到 2022 年 9 月 1 日已經(jīng)投入預(yù)計(jì)建設(shè)費(fèi)用的 45%。假設(shè)殘值率為零，試計(jì)算該建筑物的折舊 (貶值 )總額。 （ 8） 假定某市政府將于 2022年 2月 1 日公開拍賣一宗土地，規(guī)劃用途為住宅 ，土地面積 5000平方米，容積率限定為 4，土地使用權(quán) 70年，某開發(fā)商欲購買此地，他準(zhǔn)備取得土地后即投資開發(fā)，施工期為 2年，建筑投資均勻投入。假設(shè)當(dāng)?shù)劂y行貸款利率為 7％，不動產(chǎn)綜合還原利率為 8％，開發(fā)商要求的總利潤為所開發(fā)不動產(chǎn)總價(jià)的 15％。假定資本化率為 l0％，該房地產(chǎn) l0年租期內(nèi)的收益現(xiàn)值為多少 ? （ 5）有一待估宗地，現(xiàn)收集到 4個(gè)可比較參照交易案例，具體情況如下表。 （ 11） 房地產(chǎn)評估遵循的原則有 ( ) 計(jì)算分析題 （ 1）待估宗地為待開發(fā)建設(shè)的七通一平空地，面積 2022平方米，允許用途為住宅建設(shè)，允許容積率為 6，覆蓋率為≤ 50％，土地使用權(quán)年限為 70 年，要求按假設(shè)開發(fā)法估測該宗地公平市場價(jià)值。 a. 政治安定狀況 b. 社會治安程度 d. 房地產(chǎn)投機(jī) e. 交通管制 (3)影響商業(yè)用地土地價(jià)格的區(qū)域因素有 ( )。 （ 25）某一宗土地用于住宅開發(fā)時(shí)的價(jià)值為 300萬元，用于商業(yè)大樓開發(fā)時(shí)的價(jià)值為 500萬元，用于工業(yè)廠房開發(fā)時(shí)的價(jià)值為 280萬元。 a. 86 b. 87 c. 90 d. 85 （ 17）已知某房地產(chǎn)月租金收入為 20萬元，月費(fèi)用總額 為 5萬元，建筑物價(jià)格為 1000萬元，建筑物的資本化率為 10％，該房地產(chǎn)的土地年純收益最接近于( )萬元。 ..ABCD建 筑 總 價(jià) 格 土 地 總 價(jià) 格土 地 總 面 積 土 地 總 面 積房 地 總 價(jià) 格 土 地 總 價(jià) 格土 地 總 面 積 建 筑 總 面 積 （ 11） 某地產(chǎn)未來第一年純收益為 30萬元，假設(shè)該地產(chǎn)的使用年限為無限年期，預(yù)計(jì)未來每年土地純收益將在上一年的基礎(chǔ)上增加 l 萬元。 a. 地理位置和交通條件 b. 個(gè)別因素和市場轉(zhuǎn)讓條件 c. 容積率和覆蓋率 d. 特別利害關(guān)系和特殊動機(jī) （ 3）假設(shè)開發(fā)法屬于一種 ( )。 + 1 247。 125%+2 150%247。 （ 2）某被評估設(shè)備購建于 1995 年 6 月，賬面原值 100 萬元， 1998 年 6 月對該設(shè)備進(jìn)行了技術(shù)改造，以使用某種專利技術(shù)，改造費(fèi)用為 10萬元， 1999年 6月對該設(shè)備進(jìn)行評估，評估基準(zhǔn)日為 1999年 6 月 30日。若修理費(fèi) 用為 1 萬元，重置成本為 4萬元，則其成新率不會超過 ( ) a． 25％ b． 80％ c． 75％ d． 20％ 多項(xiàng)選擇題 （ 1）在設(shè)備評估中，重置核算法主要適用于 ( )設(shè)備重置成本的估算。 a．復(fù)原重量成本 b．更新重置成本 c．實(shí)體貶值 d．功能性貶值 （ 7）采用價(jià)格指數(shù)調(diào)整法評估進(jìn)口設(shè)備所適用的價(jià)格指 數(shù)是 ( ) a．設(shè)備進(jìn)口國零售商品價(jià)格指數(shù) b．設(shè)備出口國生產(chǎn)資料價(jià)格指數(shù) c．設(shè)備出口國綜合價(jià)格指數(shù) d．設(shè)備出口國零售商品價(jià)格指數(shù) （ 8） 機(jī)器設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命是指 ( )。不可分散風(fēng)險(xiǎn)是由那些對整個(gè)經(jīng)濟(jì)而不只是對某一項(xiàng)投資產(chǎn)生影響的事件帶來的，無法通過投資多樣化降低或消除。正確的折現(xiàn)率是投資者能夠從一項(xiàng)“相似的”投資中得到的回報(bào)率。③估計(jì)待評估資產(chǎn)的剩余使用壽命。 （ 9）成新率反映評估對象的現(xiàn)時(shí)價(jià)值與其全新狀態(tài)重置價(jià) 值的比率。 （ 2）更新重置成本是指在評估基準(zhǔn)日，運(yùn)用現(xiàn)代生產(chǎn)材料、生產(chǎn)及設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、工藝質(zhì)量，重新生產(chǎn)一與估價(jià)對象的具有同等功能效用的全新資產(chǎn)的成本。 a、 b、 c、 d、 6 （ 15）某評估參照物價(jià)格為 10 萬元，成新率為 ，被評估資產(chǎn)的成新率為 ，二者在新舊程度方面的差異為（ ）萬元。 a、相同的原材料 b、相同的建造技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) c、資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)格 d、相同的設(shè)計(jì) （ 8）運(yùn)用成本法評估一項(xiàng)資產(chǎn)時(shí)，若分別選用復(fù)原重置成本與更新重置成本，則應(yīng)當(dāng)考慮不同重置成本情況下，具有不同的（ ）。在估價(jià)對象已經(jīng)處于使用狀態(tài)的情況下，應(yīng)根據(jù)最佳使用原則對估價(jià)前提作如下選擇：（ 1）保持利用現(xiàn)狀前提，即認(rèn)為繼續(xù)保持利用現(xiàn)狀為最佳使用時(shí)，應(yīng)以保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用作為 估價(jià)前提；（ 2）轉(zhuǎn)換用途前提，即認(rèn)為轉(zhuǎn)換用途再予以使用最有利時(shí)，應(yīng)以轉(zhuǎn)換用途后的使用假定為估價(jià)前提；（ 3）投資改造前提，即認(rèn)為不轉(zhuǎn)換用途但需要進(jìn)行投資改造后再予以使用最為有利時(shí)，應(yīng)以改造后的使用假定為估價(jià)前提；（ 4）重新利用前提，即認(rèn)為拆除現(xiàn)有資產(chǎn)的某一部分再予以利用最為有利時(shí)，應(yīng)以拆除該部分后的使用假定為估價(jià)前提；（ 5）上述四種情形的某種組合。 替代原則的理論依據(jù)是同一市場上的相同（或相近似）物品具有相同（或相近）的價(jià)值 。專用性資產(chǎn)一般具有特殊的性質(zhì)，有特定的用途或限于特定的使用者，在不作為企業(yè)經(jīng)營活動的一部分時(shí)，很少能夠在公開市場上出售。 評估方法是估算資產(chǎn)價(jià)值所必需的特定技術(shù)方法。 （ 1） c （ 2） c （ 3） c （ 4） d （ 5） c （ 6） c （ 7） a （ 8） d （ 9） b （ 10） b （ 1） abcd （ 2） acde （ 3） ab （ 4） abcde （ 5） abde （ 6） ab （ 1） 資產(chǎn)評估的基本要素有哪些？ 資產(chǎn)評估的基本要素包括評估主體、評估對象、評估依據(jù)、評估目的、評估原則、價(jià)值類型、評估程序及評估方法八個(gè)構(gòu)成要素。 （ 4）在估價(jià)對象已經(jīng)處于使用狀態(tài)，運(yùn)用最佳使用原則的選擇前提有（ ） a、 保持利用現(xiàn)狀前提 b、轉(zhuǎn)換用途前提 c、投資改造前提 d、新利用前提 e、上述四種情形的某種組合 （ 5）適用于資產(chǎn)評估的假設(shè)有（ ） a、繼續(xù)使用假設(shè) b、公開市場假設(shè) c、持續(xù)經(jīng)營假設(shè) d、清算假設(shè) e、交易假設(shè) （ 6）確定評估基準(zhǔn)日的目的是（ ） a、確定評估對象的計(jì)價(jià)時(shí)間 b、將動態(tài)下的資產(chǎn)固定在某一時(shí)點(diǎn) c、將動態(tài)下的資產(chǎn)固定在某一時(shí)期 d、確定評估機(jī)構(gòu)的工作日 e、遵循科學(xué)的評估程序 問答題 （ 1）資產(chǎn)評估的基本要素有哪些？ （ 2）資產(chǎn)評估假設(shè)的具體內(nèi)容是什么？ （ 3）資產(chǎn)評估的經(jīng)濟(jì)原則有哪些？ 二、參考答案 （ 1）資產(chǎn)評估是對資產(chǎn)在某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)值進(jìn)行估計(jì)的行為或過程。 a、清算假設(shè) b、公開市場假設(shè) c、繼續(xù)使用假設(shè) d、持續(xù)經(jīng)營假設(shè) （ 7）銀行在因債務(wù)不能清償而需要對其受押的抵押房地產(chǎn)進(jìn)行處置時(shí)，該抵押房地產(chǎn)價(jià)值的評估適用于（ ）。 a、評估日期 b、評估工作日期 c、評估基準(zhǔn)日 d、過去、現(xiàn)在及未 （ 2）不可辨認(rèn)的資產(chǎn)是指（ ）。該宗土地的價(jià)值應(yīng)評估為（ ）萬元 a、 500 b、 300 c、 280 d、 360 多項(xiàng)選擇題 （ 1）資產(chǎn)評估行為涉及的經(jīng)濟(jì)行為包括（ ） a、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓 b、企業(yè)重組 c、資產(chǎn)抵押 d、資產(chǎn)納稅 e、停業(yè)整頓 （ 2）資產(chǎn)評估的科學(xué)性原則是指（ ） a、選擇適用的價(jià)值類型和方法 b、由包括科技專家組成的資產(chǎn)評估隊(duì)伍 c、制定科學(xué)的評估方案 d、以充分科學(xué)的事實(shí)為依據(jù) e、遵循科學(xué)的評估程序 （ 3）資產(chǎn)評估的公正性表現(xiàn)為（ ） a、 資產(chǎn)評估應(yīng)遵循正確適用的評估原則，依照法定的評估程序，運(yùn)用科學(xué)的評估方法。這一時(shí)點(diǎn)是所評估價(jià)值的適用日期，也是提供價(jià)值評估基礎(chǔ)的市場供求條件及資產(chǎn)狀況的日期，我們將這一時(shí)點(diǎn)稱為 評估基準(zhǔn)日。 國家的有關(guān)規(guī)定是指資產(chǎn)評估活動所應(yīng)當(dāng)遵守的有關(guān)法律、法規(guī) 、政策文件