【正文】 方米？ 2/3= ，然后將小數(shù)點(diǎn)向右移三位，即 16400平方米（近似值）。 土地估價(jià)師考試總結(jié) 估價(jià)理論與方法 20 第九章 路線價(jià)估價(jià)法 一、路線價(jià)估價(jià)法概述 路線價(jià)估價(jià)法定義與基本原理 路線價(jià)是通過對(duì)面臨特定街道、使用價(jià)值相等的市街地，設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度，求取在該深度上數(shù)宗土地的平均單價(jià)并附設(shè)于特定街道上，即得到該街道的路線價(jià)。 路線價(jià)估價(jià)法是依據(jù)路線價(jià)，再配合深度指數(shù)表和其他修正率表，用數(shù)學(xué)方法算出鄰接同一街道的其他宗地地價(jià)的一種估價(jià)方法。它與市場(chǎng)比較法類似，基本原理是替代原理和區(qū)位論（可及性）的具體運(yùn)用。 路線價(jià)估價(jià)法的基本公式 基本公式：宗地總價(jià) =路線價(jià)深度百分率宗地面積 修正公式： 宗地總價(jià) =路線價(jià)深度百分率宗地面積 +其他條件修正額 或 宗地總價(jià) =路線價(jià)深度百分率其他條件修正率宗地面積 路線價(jià)估價(jià)法的特點(diǎn)與適用范圍 僅適用于城市的估價(jià)，能快速評(píng)估多宗土地的價(jià)格。 路線價(jià)估價(jià)中涉及的有關(guān)概念 （ 1）標(biāo)準(zhǔn)宗地 （ 2）標(biāo)準(zhǔn)深度 （ 3）里地線 ：標(biāo)準(zhǔn)深度的連線 （ 4）深度指數(shù)修正表 （ 5）路線價(jià)區(qū)段 二、路線價(jià)及其修正體系的建立（理解就可以了） 路線價(jià)及其修正體系確定的基本程序 路線價(jià)區(qū)段劃分與標(biāo)準(zhǔn)深度設(shè)定 設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)深度，通常是路線 價(jià)區(qū)段內(nèi)臨街各宗土地的深度的眾數(shù)。 路線價(jià)的評(píng)估確定 樣點(diǎn)宗地單位地價(jià)求取方法：收益還原法、市場(chǎng)比較法等 平均這些標(biāo)準(zhǔn)宗地單位地價(jià)的方法：眾數(shù)、中位數(shù)、簡單算術(shù)平均、加權(quán)算術(shù)平均等 路線價(jià)評(píng)估確定的具體步驟：地價(jià)實(shí)例調(diào)查 宗地地價(jià)計(jì)算 宗地?cái)?shù)據(jù)檢驗(yàn) 確定地價(jià)區(qū)段 計(jì)算區(qū)段地價(jià) 劃分地價(jià)等級(jí) 深度修正系數(shù)表的編制 深度指數(shù)修正表是反映隨宗地臨街深度的變化，地價(jià)變化相對(duì)程度的表格。 （ 1）深度指數(shù)修正的原理 （ 2）深度修正的各種方法 歐美的慎格爾法則（四三二一法則）、蘇慕斯法則、霍夫曼法則、哈柏法則 路 線價(jià)的表示方式不同，深度指數(shù)表的制作形式也有差異。 （ 3）深度修正表編制：單獨(dú)深度百分率、平均深度百分率、累計(jì)深度百分率 其他宗地條件修正系數(shù)表的編制 寬度修正、寬深比率修正、容積率修正、出讓轉(zhuǎn)讓年期修正、朝向修正、地價(jià)分配率修正 三、利用路線價(jià)估價(jià)法評(píng)估宗地地價(jià) 利用路線價(jià)估價(jià)法評(píng)估宗地地價(jià)的一般程序 （ 1）確定待估宗地所處的路線價(jià)區(qū)段與路線價(jià) （ 2）確定待估宗地的臨街深度和其他因素條件 （ 3）確定待估宗地的深度修正系數(shù)和其他條件修正系數(shù) （ 4）估算宗地地價(jià) 土地估價(jià)師考試總結(jié) 估價(jià)理論與方法 21 利用路線價(jià)估價(jià)法 評(píng)估各類宗地地價(jià)的方法 重點(diǎn)理解教材中的幾個(gè)圖和 31個(gè)計(jì)算（臺(tái)灣標(biāo)準(zhǔn)） （ 1）臨街地： 7種情況 臨街深度未達(dá)里地線者，按深度指數(shù)表和基本公式計(jì)算； 平行四邊形的宗地：以其高度為臨街深度； 梯形宗地分兩種情況：平行的、垂直的； 正三角形的宗地：以其高度的 1/2為臨街深度； 逆三角形的宗地：比照袋地計(jì)算； 街廓縱深在 36M以下者：以中間線分前后兩部分計(jì)算； 宗地深度超過里地線者：以里地單價(jià)與臨街單價(jià)按面積比例平均計(jì)算。 （ 2）路角地：幾種加成減成情況 （ 3）袋地：按起訖深度指數(shù)表，比 照臨街地方法計(jì)算 （ 4）其他土地：主要是里地按路線價(jià)四成計(jì)算 （ 5）實(shí)例計(jì)算 土地估價(jià)師考試總結(jié) 估價(jià)理論與方法 22 第十章 建筑物估價(jià)方法 一、建筑物估價(jià)概述 建筑物估價(jià)的定義 （ 1）建筑物的基本概念、基本功能 （ 2）建筑物的分類 按生產(chǎn)性質(zhì)，可分為生產(chǎn)型建筑（即工業(yè)建筑、農(nóng)業(yè)建筑）和非生產(chǎn)性建筑（即民用建筑，又分為居住建筑和公共建筑） 按建筑結(jié)構(gòu)（通常依建筑物的主要承重結(jié)構(gòu)所用材料進(jìn)行劃分），一般可分為五類：鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)（包括框架大板與框架輕板結(jié)構(gòu)）、磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、其他結(jié)構(gòu) （ 3）建筑物估價(jià)的定義 建筑物估價(jià)的基 本原理 分兩種：具有市場(chǎng)流動(dòng)性的建筑物，以重置成本為基礎(chǔ)，采用重置價(jià)折舊法、對(duì)照法、建筑物殘余法、比較法等估價(jià)；不具備市場(chǎng)流動(dòng)性的建筑物，用成本價(jià)計(jì)算的重置價(jià)格扣除折舊的方法估價(jià)。 影響建筑物價(jià)格的因素 分三類：建筑物重置價(jià)（最基本因素）、環(huán)境因素、其他因素 建筑物價(jià)格的特點(diǎn)，共五點(diǎn) 建筑物估價(jià)中的幾個(gè)概念 （ 1）房屋建筑成本 （ 2）重建成本：目前的價(jià)格、原來的材料和標(biāo)準(zhǔn) （ 3）重置成本：目前的價(jià)格、材料和標(biāo)準(zhǔn)，要與重建成本區(qū)別開來 （ 4）應(yīng)計(jì)折舊：包括物理的、功能的、經(jīng)濟(jì)的 （ 5）標(biāo)準(zhǔn)房價(jià)：同 一等級(jí)房屋的平均價(jià)格 （ 6）建筑工程安裝定額：單位建筑產(chǎn)品所消耗的數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)，是編制概算定額的基礎(chǔ) （ 7）建筑安裝工程概算定額：按擴(kuò)大分部分項(xiàng)工程確定的消耗數(shù)量標(biāo)準(zhǔn) （ 8）建筑物殘值 二、建筑物估價(jià)方法 重置價(jià)格折舊法（重點(diǎn)） 是成本估價(jià)法具體應(yīng)用中的一種方法，適合對(duì)獨(dú)立舊建筑物估價(jià)，及評(píng)估城市房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。 （ 1）基本思路與基本公式 建筑物價(jià)格 =建筑物重置價(jià)格 已使用年限的折舊額 或：建筑物價(jià)格 =建筑物重置價(jià)格成新度 （ 2）房屋建筑物分類，分 4類 7等 （ 3）重置價(jià)格的確定 包括兩種情況 ：一種以重建成本替代重置價(jià)格；另一種以重置成本替代重置價(jià)格。兩者適用范圍不同，得出的重置價(jià)格也不完全相同。 具體求取重置價(jià)格的方法有直接法和間接法兩種，必要時(shí)兩者可并用。 估價(jià)上通常將計(jì)算重置價(jià)格的方法分為三種：凈計(jì)法、平方法、立方法。 （ 4）折舊額的計(jì)算 折舊的概念、影響因素（物理、功能、經(jīng)濟(jì)） 確定折舊的方法： A. 新舊程度折舊法 ，又稱定額法、直線法（重點(diǎn)內(nèi)容，要記住公式及代表字母） 年折舊： D =( C CR ) / N = C ( 1 R ) / N n年折舊累計(jì)額： Dn = C ( 1 R ) n/N = C ( 1 R ) ( Nn’ )/N 土地估價(jià)師考試總結(jié) 估價(jià)理論與方法 23 = C(1R)n/( n+ n’) 現(xiàn)值： Pn = C – C( 1– R ) n/N = C [ 1(1R) n/N ] ，又稱殘存漸減法、遞減折舊法、余額折舊法 年折舊： Di = C ( 1– d )i1 d d=1(S/C)的 N次方 n年折舊累計(jì)額： Pn = C ( 1– d )n ：利用分?jǐn)?shù)的比率計(jì)算，分子為建筑物生于使用壽命在當(dāng)年開始的數(shù) 字 N(i1)，分母為全部壽命的年數(shù)總和 SN，要理解年折舊、總折舊和現(xiàn)值計(jì)算的三個(gè)公式。 ，又稱償債基金法，每年的折舊額相同，但要按復(fù)利計(jì)算折舊額的利息額。也要理解年折舊、總折舊和現(xiàn)值計(jì)算的三個(gè)公式。 折舊方法比較： 平均年限折舊法使用最普遍，定率折舊法和年數(shù)合計(jì)法都屬于加速折舊法，償還基金法每年折舊額比平均年限折舊法少。這四種方法與新舊程度折舊法相比各有優(yōu)缺點(diǎn)。 計(jì)算折舊應(yīng)注意事項(xiàng)：估價(jià)上的折舊與會(huì)計(jì)折舊的區(qū)別，耐用年限的確定、應(yīng)區(qū)別建筑物主體與附屬設(shè)備的折舊率（綜合折舊率、分類折舊率、個(gè) 別折舊率）。 建筑物折舊額的計(jì)算：實(shí)際工作中有必要并用幾種方法。 （ 5）建筑物價(jià)格評(píng)估 對(duì)照法 對(duì)照法也稱標(biāo)準(zhǔn)法，是指與標(biāo)準(zhǔn)房價(jià)要求的條件相對(duì)照。主要步驟： （ 1）確定待估房屋建筑物結(jié)構(gòu)等級(jí) （ 2）對(duì)照標(biāo)準(zhǔn)查房價(jià) 標(biāo)準(zhǔn)房價(jià)制定一般以房屋建筑成本為測(cè)算依據(jù)，注意標(biāo)準(zhǔn)房價(jià)制定的主要方法步驟。 （ 3）對(duì)基礎(chǔ)房價(jià)進(jìn)行調(diào)整：房屋新舊程度的修正、房屋朝向采光的修正、樓房層次的修正、共用部位的修正、時(shí)間的修正。 （ 4）確定房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，試算公式為： 房屋評(píng)估價(jià)格 =[（標(biāo)準(zhǔn)房價(jià)共用部位修正系數(shù)177。朝向差價(jià)177。樓層差價(jià)） 折舊率 ] 評(píng)估總建筑面積 建筑物殘余法 通過求出建筑物的純收益，再根據(jù)建筑物的還原利率與折舊率，采用收益還原法計(jì)算建筑物的收益價(jià)格的方法。 估價(jià)步驟： （ 1）計(jì)算土地與建筑物總收益 （ 2）計(jì)算土地的收益 （ 3）計(jì)算建筑物的收益 （ 4）確定還原利率 （ 5）估算建筑物價(jià)格 建筑物收益價(jià)格計(jì)算公式： p2 = a2 /( r2 + d ) = ( a p1r1 )/( r2 + d ) 比較法 比較法是將待估建筑物與在較近時(shí)期內(nèi)發(fā)生交易的類似建筑物加以比較，修正得出待估建筑物價(jià)格的一種估價(jià)方法。同 市場(chǎng)比較法評(píng)估土地的原理基本一致，只是比較的因素、項(xiàng)目不同。 計(jì)算公式為： 建筑物價(jià)格 =買賣實(shí)例單價(jià)評(píng)估時(shí)建材價(jià)格指數(shù) /交易時(shí)建材價(jià)格指數(shù)評(píng)估對(duì)象交易情況 /交易實(shí)例交易情況評(píng)估對(duì)象的比較因素條件系數(shù) /交易實(shí)例的比較因素條件系數(shù)建筑面積 土地估價(jià)師考試總結(jié) 估價(jià)理論與方法 24 第十一章 我國的地價(jià)體系與地價(jià)評(píng)估的技術(shù)途徑 一、我國的地價(jià)體系 地價(jià)體系的概念 地價(jià)體系的作用 （ 1）公示作用 （ 2）參考作用 （ 3）稅收和政策調(diào)控作用 （ 4）對(duì)土地利用方式和利用強(qiáng)度的引導(dǎo)作用 我國地價(jià)市場(chǎng)中存在的地價(jià)形式 我國地價(jià)體系的構(gòu)成 （ 1）基準(zhǔn)地價(jià) （ 2）標(biāo)定地價(jià) （ 3）交易底價(jià)或交易評(píng)估價(jià) （ 4）成交地價(jià) （ 5）由以上四種類型地價(jià)衍生出來的其他地價(jià) 這 5種地價(jià)的關(guān)系 基準(zhǔn)地價(jià)的概念與作用 （ 1）概念：分用途、平均價(jià)格、最高年期。 （ 2）作用：宏觀控制地價(jià)、征稅依據(jù)、土地有償使用收益中央與地方三七分成標(biāo)準(zhǔn)的依據(jù)、輔助評(píng)估宗地基準(zhǔn)地價(jià)、引導(dǎo)土地利用流動(dòng)、是協(xié)議出讓國有土地的最低價(jià)依據(jù)。 標(biāo)定地價(jià)的概念與作用 （ 1）概念 ：政府根據(jù)管理需要，評(píng)估的 具體宗地 在正常土地市場(chǎng) 和正常經(jīng)營管理?xiàng)l件下某一期日的土地使用權(quán)價(jià)格。 （ 2）作用 ：土地出讓金制定依據(jù)、土地作價(jià)入股依據(jù)、是否行使土地優(yōu)先購買權(quán)的衡量標(biāo)準(zhǔn)、核定土地增值稅和管理地產(chǎn)市場(chǎng)的具體標(biāo)準(zhǔn)、 補(bǔ)交出讓金的標(biāo)準(zhǔn)。 其他形式的宗地地價(jià) （ 1）土地出讓底價(jià)的概念 （ 2）成交地價(jià)的概念與特點(diǎn) 二 、我國土地估價(jià)的技術(shù)途徑（看一遍基本理解就可以了） 概述 （ 1）基準(zhǔn)地價(jià)及其他區(qū)域平均價(jià)評(píng)估的技術(shù)途徑 （ 2）標(biāo)定地價(jià)及其他宗地地價(jià)評(píng)估的技術(shù)途徑 基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估 標(biāo)定地價(jià)等宗地地價(jià)評(píng)估 土地估價(jià)師考試總結(jié) 估價(jià)理論與方法 25 第十二章 基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估 一、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估概述 基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的基本任務(wù)和原則 （ 1）基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的基本任務(wù) 當(dāng)前城市基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的任務(wù)應(yīng)是評(píng)估商業(yè)、住宅、工業(yè)用地的基準(zhǔn)地價(jià)。 （ 2）基準(zhǔn)地價(jià)的特點(diǎn) （ 3）基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估思路 。 、地租、地價(jià)測(cè)算相結(jié)合的形式進(jìn)行。 ，選擇評(píng)估技術(shù)路線。 基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的原理 （ 1）土地位置差異帶來的不同土地收益是評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)的依據(jù)。 （ 2）各行業(yè)對(duì)土地質(zhì)量要求不同是形成不同行業(yè)、用地基準(zhǔn) 地價(jià)的基礎(chǔ)。 （ 3）不同用地基準(zhǔn)地價(jià)具有不同的空間分布規(guī)律。 （ 4）城鎮(zhèn)中土地利用的相對(duì)合理性和變化性是基準(zhǔn)地價(jià)相對(duì)穩(wěn)定和不斷演化的前提。 （ 5）土地收益是基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的基礎(chǔ)，市場(chǎng)交易價(jià)格是土地收益在土地市場(chǎng)中的直接反映。 基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估思路 （ 1）以土地級(jí)別或土地條件均質(zhì)區(qū)域?yàn)榛A(chǔ)進(jìn)行基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估。 （ 2）建立宗地地價(jià)修正體系。 基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的基本要求 ： 1）土地等級(jí)評(píng)定或土地條件均值區(qū)劃分以城鎮(zhèn)土地現(xiàn)狀為準(zhǔn)。 2）評(píng)估所用數(shù)據(jù)以現(xiàn)時(shí)土地收益、租金、地價(jià)為主 3）要以級(jí)或均質(zhì)區(qū)域?yàn)閱挝唬?分行業(yè)測(cè)算土地收益和評(píng)估土地價(jià)格 4）評(píng)估數(shù)據(jù)要符合數(shù)理統(tǒng)計(jì)要求 5）樣本數(shù)據(jù)要準(zhǔn)確 6）評(píng)估模型選擇要合理 我國基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的資料條件 （ 1）能直接反映地租、地價(jià)的資料。 （ 2）房地交易、出租中包含的地價(jià)資料。 （ 3）企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)中利用土地的效益資料。 二、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的程序與方法 基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估區(qū)域的確定 （ 1）兩種劃分方法 （ 2）兩種劃分類型 （ 3）劃分評(píng)估區(qū)域的主要作用 （ 4））劃分評(píng)估區(qū)域的依據(jù) 基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估資料的收集與調(diào)查 （ 1）制定資料收集計(jì)劃 （ 2）編制調(diào)查表格 （ 3） 人員培訓(xùn) （ 4）劃分調(diào)查區(qū) （ 5）確定調(diào)查方法 （ 6）資料收集的一般要求 （ 7）資料收集的途徑 土地估價(jià)師考試總結(jié) 估價(jià)理論與方法 26 （ 8）地價(jià)調(diào)查資料審核 資料整理 （ 1）市場(chǎng)交易資料整理（重點(diǎn)） 根據(jù) 11 種市場(chǎng)交易資料評(píng)估地價(jià)。 修正到各類土地法定的最高出讓年限。