【導(dǎo)讀】黃石市位于湖北東南，環(huán)山面湖臨長(zhǎng)江之南岸?？h為鄰，東南與江西省武寧縣、瑞昌縣接壤。黃石市是在原黃石港和石灰窯。黃石地處湖北長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶的重要位臵，當(dāng)前長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶的迅速崛起，更。是為黃石將來(lái)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了廣闊的空間和動(dòng)力。全市耕地和林地資源占全市土地面積的％，主要分布在大冶市。黃石市土地總面積占湖北省的。黃石房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展必然是利好大于利空的成長(zhǎng)型的市場(chǎng)。旅客列車可直達(dá)武漢、上海、福州等地。境內(nèi)公路縱橫交錯(cuò)，通車?yán)锍踢_(dá)554多公里。黃石同世界緊密聯(lián)系在一起。發(fā)達(dá)的交通通信網(wǎng)絡(luò)讓黃石成為輻射周邊的經(jīng)濟(jì)中心城市成為可能。目前開發(fā)區(qū)是黃石市正在。建設(shè)的山水園林式新市區(qū)，黃石市市委、市政府的未來(lái)行政中心將設(shè)于此，城鎮(zhèn)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，2020年城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)為％，增長(zhǎng)％;農(nóng)民居民人均居住面積平方米，增長(zhǎng)％。

　　

【正文】 裝飾城 地理位臵： 位于湖濱大道的亞光新村 規(guī) 模： 總營(yíng)業(yè)面積 1 萬(wàn)多平方米，全部為住宅的底商，主要為沿街店面形式 經(jīng)營(yíng)范圍： 家私、家居用 品，裝飾材料 經(jīng)營(yíng)狀況： 建材經(jīng)營(yíng)狀況較好，家具一般。 綜合描述： 該市場(chǎng)地理位臵較好，有具有一定的規(guī)模，在市場(chǎng)上具有一定的影響力，但建筑形式的先天不足卻無(wú)法避免； 1F 租金 20 元 /平方米 /月，月付，前兩年 13 元 /平方米 /月，免稅半年。目前滿場(chǎng)經(jīng)營(yíng)。一層為裝飾材料，二層為家私、家居用品。 沈家營(yíng)裝飾材料城 地理位臵： 位于黃石大道北端的沈家營(yíng)， 31 規(guī) 模： 總營(yíng)業(yè)面積約 3 千平方米 經(jīng)營(yíng)范圍： 裝飾材料 經(jīng)營(yíng)狀況： 經(jīng)營(yíng)狀況一般 綜合描述： 主要為住宅底商的形式，約 100 間，共分為三處，每間 10～ 30 平方米，少數(shù) 有 50 平米以上，外圍沿街部分租金 20 元 /平方米 /月，月付，沒(méi)有優(yōu)惠措施，部分 1F+2F＝ 30 平方米，二樓住人，每間月租 1000 元。這里主要經(jīng)營(yíng)的是一些檔次不高的，沒(méi)有品牌的裝飾材料，且有其他業(yè)態(tài)摻雜其中。 東方裝飾材料城 地理位臵： 位于城郊部位迎賓大道南側(cè) 規(guī) 模： 總規(guī)模 250 畝，一期占地 150 畝，是黃石目前已開業(yè)規(guī)模最大的專業(yè)綜合市場(chǎng) 經(jīng)營(yíng)范圍： 分為木材區(qū)、陶瓷區(qū)、潔具區(qū)、石材區(qū)、五金油漆涂料區(qū)等 經(jīng)營(yíng)狀況： 木材和陶瓷的經(jīng)營(yíng)狀況較好，其他一般。 綜合描述： 屬于出租性質(zhì)土地，所以不能銷售，只能出 租，目前開業(yè)的除沿街部分為磚混結(jié)構(gòu)外，其余的均為大棚市場(chǎng)，展廳面積每間 40～ 100 平方米不等，開業(yè)初期免半年租金，自開業(yè)之日起，免地稅及工商管理費(fèi) 2 年，免物業(yè)管理費(fèi) 3 年，月租金 20～ 25 元 /平方米，保證金 1000～ 5000 元不等。該市場(chǎng)是黃石首家整體規(guī)劃的專業(yè)市場(chǎng)，擁有相對(duì)完善的管理和配套，現(xiàn)招商形勢(shì)較好。 中天國(guó)際貿(mào)易廣場(chǎng) 32 地理位臵： 位于城郊部位迎賓大道北側(cè) 規(guī) 模： 總規(guī)模 270 畝，目前處于即將動(dòng)工的階段 經(jīng)營(yíng)范圍： 首期規(guī)劃為副食品和小商品 綜合描述： 方案仍在調(diào)整中，價(jià)格預(yù)計(jì)一、二、三層均價(jià) 2500 元 /平方米，店鋪形式為四米開間，九米進(jìn)深，層高 米；可提供 7 成 20 年的按揭貸款。 （三）、 專業(yè)市場(chǎng)分類分析 黃石的專業(yè)市場(chǎng)分析 、家具市場(chǎng) 黃石的家具市場(chǎng)是黃石發(fā)展的最興旺的專業(yè)市場(chǎng)，共有三家，均達(dá)到滿場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，且經(jīng)營(yíng)狀況較好，雖然各個(gè)市場(chǎng)均存在一定的先天不足，但由于地段優(yōu)越，人氣旺，經(jīng)營(yíng)狀況均不曾出現(xiàn)衰敗跡象，這從一個(gè)側(cè)面反映出黃石的家具市場(chǎng)需求旺盛，而隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)發(fā)展，必將帶動(dòng)黃石的家具需求 更趨旺盛。 、裝飾材料市場(chǎng) 黃石的裝飾材料市場(chǎng)和家具市場(chǎng)差不多，也達(dá)到三家，其中東方裝飾材料城已成為區(qū)域的龍頭市場(chǎng)，開始向周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)輻射；也由于東方裝飾材料城的崛起，黃石的裝飾材料市場(chǎng)正逐漸形成規(guī)模優(yōu)勢(shì)，隨著東方裝飾材料城二期的開發(fā)，這種優(yōu)勢(shì)將變的愈發(fā)明顯，但競(jìng)爭(zhēng)也逐漸激烈。 、小商品市場(chǎng) 雖說(shuō)目前只有一家小商品市場(chǎng)，但規(guī)模及影響力卻不比其他的專業(yè)市場(chǎng)小，該市場(chǎng)一度是周邊各類小商店和小超市進(jìn)貨的主要渠道，隨著大型賣場(chǎng)的崛起，這類存在一定先天缺陷的專業(yè)市場(chǎng)開始出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)困難，但中天國(guó)際貿(mào)易廣場(chǎng)的推出， 將徹底改變黃石小商品市場(chǎng)的格局。 、家電、五金、舊貨等 這些品類在黃石均還未成氣候，市場(chǎng)的供需關(guān)系還未能形成良性互動(dòng)，由于城市規(guī)模和人口基數(shù)的原因，本地需求還不能支撐一個(gè)大規(guī)模專業(yè)市場(chǎng) 33 的生存，但小規(guī)模的市場(chǎng)卻擁有較大的生存空間。 、服裝 黃石號(hào)稱全國(guó)服裝名稱城，服裝行業(yè)在黃石具有良好的行業(yè)基礎(chǔ)，但之所以未能出現(xiàn)大型專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)，和黃石距離武漢較近又很大關(guān)系，在武漢周邊的 100 公里的范圍內(nèi)很難出現(xiàn)可以和漢正街相提并論的服裝批發(fā)市場(chǎng)。漢正街已不僅是武漢的市場(chǎng)，它已經(jīng)是湖北乃至整個(gè)華中地區(qū)的服裝集散地 ，其影響力之大，在湖北已無(wú)人能望其項(xiàng)背。 分析結(jié)論 黃石的專業(yè)市場(chǎng)在滿足本市需求的前提下，已達(dá)到一個(gè)相對(duì)飽和的市場(chǎng)狀態(tài)，雖然已有市場(chǎng)存在不足，但其升級(jí)換代均已開始（東方裝飾材料城和中天國(guó)際貿(mào)易廣場(chǎng)），這為本案的開發(fā)提供了機(jī)會(huì)。但是從現(xiàn)有的專業(yè)市場(chǎng)來(lái)看，作為湖北的第二大城市，卻缺少輻射范圍突破黃石的大型專業(yè)市場(chǎng)，這和黃石的城市地位及區(qū)位優(yōu)勢(shì)都很不相稱。因此，本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位將會(huì)把目標(biāo)擴(kuò)大到 黃石以外，立足黃石，放眼全省，從湖北全省的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)上考慮本案專業(yè)市場(chǎng)的定位。 （四）、 供應(yīng)市場(chǎng)分析 供應(yīng)市場(chǎng)區(qū)域分布分析 從目前黃石市商鋪物業(yè)的開發(fā)情況來(lái)看，主要趨向于市場(chǎng)類商鋪開發(fā)，同時(shí)輔以住宅底商的開發(fā)，目前市場(chǎng)類商鋪開發(fā) 主要 集中在迎賓大道的兩側(cè)。例如東方裝飾材料城、新明農(nóng)貿(mào)批發(fā)大市場(chǎng)、中天國(guó)際貿(mào)易廣場(chǎng)等，主要原因是由于：一，建立專業(yè)化市場(chǎng)是目前黃石市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大勢(shì)所需；二，專業(yè)市場(chǎng)往往規(guī)模較大，而市中心沒(méi)有大宗的土地提供其開發(fā)；三，專業(yè)市場(chǎng)一般以批發(fā)為主，兼顧零售，其商業(yè)的成交量較多，因而需要便利的 交通，而市區(qū)由于人口集中，交通比較擁擠。 供應(yīng)物業(yè)市場(chǎng)特點(diǎn)分析 目前已經(jīng)營(yíng)業(yè)的主要以出租為主，很少有完整產(chǎn)權(quán)、可供出售的專業(yè)市場(chǎng)，但隨著中天國(guó)際貿(mào)易廣場(chǎng)的開發(fā)，黃石產(chǎn)權(quán)式專業(yè)市場(chǎng)的開發(fā)將正式拉開序幕，黃石的專業(yè)市場(chǎng)將由單純的租賃經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)向租售并舉的多元化經(jīng)營(yíng)方 34 式。 部分經(jīng)營(yíng)戶通過(guò)幾年的努力經(jīng)營(yíng)積累了一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，其對(duì)擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)的愿望逐漸強(qiáng)烈，而現(xiàn)有的商鋪市場(chǎng)無(wú)法滿足他們的要求，在這樣的背景下，老城區(qū)內(nèi)的專業(yè)市場(chǎng)向外遷移成為市場(chǎng)發(fā)展的必然趨勢(shì)，也是城市發(fā)展的必然結(jié)果。 黃石市城區(qū)市場(chǎng)類商鋪潛在供應(yīng)量分析 在黃石 市市場(chǎng)類商鋪潛在供應(yīng)量主要包含兩個(gè)方面：一是目前在售物業(yè)的市場(chǎng)存量；二是今后即將推出的土地開發(fā)量，從目前形勢(shì)來(lái)看，黃石市商業(yè)用地開發(fā)量較大，預(yù)計(jì)今后商業(yè)用地推出會(huì)相對(duì)減少。 市場(chǎng)存量： 通過(guò)我們的調(diào)查目前市場(chǎng)存量主要來(lái)中天國(guó)際貿(mào)易廣場(chǎng)、東方裝飾城兩個(gè)項(xiàng)目，合計(jì)其存量在 25 萬(wàn)平米左右，其中營(yíng)業(yè)面積在20 萬(wàn)平米左右。 項(xiàng)目名稱 市場(chǎng)存量 營(yíng)業(yè)面積存量 中天國(guó)際貿(mào)易廣場(chǎng) 18 萬(wàn)平米 15 萬(wàn)平米 東方裝飾城 7 萬(wàn)平米 5 萬(wàn)平米 合計(jì) 25 萬(wàn)平米 20 萬(wàn)平米 未來(lái)供應(yīng)量： 從規(guī)劃部門了解到迎賓大道 兩側(cè)現(xiàn)有的空地規(guī)劃基本為專業(yè)市場(chǎng)用地，約 500 畝左右，具體推出時(shí)間未定，若按容積率 計(jì)算，遠(yuǎn)期將產(chǎn)生約 33 萬(wàn)平米供應(yīng)量；但在本案的開發(fā)周期內(nèi)則主要還是中天國(guó)際貿(mào)易廣場(chǎng)和東方裝飾城的 20 萬(wàn)平方米的存量。 （五）、 市場(chǎng)需求特征分析 黃石的專業(yè)市場(chǎng)多數(shù)管理不規(guī)范，部分經(jīng)營(yíng)戶對(duì)市場(chǎng)現(xiàn)狀感到不滿，但由于經(jīng)營(yíng)狀況尚可，在加上選擇的局限性而默認(rèn)現(xiàn)狀，但若經(jīng)營(yíng)狀況不佳的（如新安綜合批發(fā)市場(chǎng)）經(jīng)營(yíng)戶就存在強(qiáng)烈的易地經(jīng)營(yíng)的愿望。 黃石的專業(yè)市場(chǎng)起步較早，很多經(jīng)營(yíng)戶已經(jīng)完成了原始積累，部分對(duì)租房經(jīng)營(yíng)已經(jīng)不能滿足 ，開始尋求買鋪經(jīng)營(yíng)，但對(duì)市場(chǎng)的優(yōu)惠措施、經(jīng)營(yíng)狀況均非常關(guān)心，而對(duì)產(chǎn)品的需求則根據(jù)自己經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)而表現(xiàn)不同，但有一個(gè)共同特征就是，均希望能夠擁有獨(dú)立店面。 35 第三章、項(xiàng)目概況 一、項(xiàng)目基本情況 項(xiàng)目地理位臵及主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項(xiàng)目地理位臵 本地塊位于黃石市和鄂州市緊鄰的區(qū)域，緊靠武黃高速公路，在行政權(quán)屬方面屬于鄂州市管轄范圍之內(nèi) 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 總占地面積： 平方米； 總建筑面積： 平方米（其中：住宅 平方米；商業(yè) 平方米；公建部分： 平方米）； 容積率： ； 建筑密度： ％； 綠地面積： 平方米； 綠化率： ％； 總戶數(shù)： 2668 戶； 停車位： 3084 個(gè)。 項(xiàng)目地塊所在區(qū)域分析 36 區(qū)域市場(chǎng)概況 本項(xiàng)目地處黃石市與鄂州市交界處，在行政劃分屬鄂州市下屬管轄。但其地理位臵上距黃石市市區(qū)更為接近，且根據(jù)黃石市今后的發(fā)展規(guī)劃市區(qū)范圍將向團(tuán)城山、花湖傾斜，所以本項(xiàng)目在客群上更側(cè)重于吸引黃石市的客戶。 本項(xiàng)目距花湖區(qū)最為接近，目前花湖區(qū)在開發(fā)的項(xiàng)目不多，缺乏熱點(diǎn)樓盤；與市區(qū)及團(tuán)城山相比價(jià)格不高，具有一定的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。 項(xiàng)目地塊的開發(fā)條件 、交通條件 本項(xiàng)目距武 黃高速公路約一公里左右，對(duì)專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展有利；地塊附近即有公交線路連接黃石市區(qū)，每三分鐘一班。 、配套情況 屬城鄉(xiāng)結(jié)合部，目前周邊基本上是農(nóng)民自建房為主。菜場(chǎng)、學(xué)校、銀行等生活配套設(shè)施不足，商業(yè)設(shè)施基本上沒(méi)有。 、周圍環(huán)境 遠(yuǎn)離市區(qū)廠礦集中區(qū)，且按黃石市今后的規(guī)劃發(fā)展來(lái)看，未來(lái)的工礦區(qū)將離此地更遠(yuǎn)，土塊周邊基本上沒(méi)有污染源，空氣、水源質(zhì)量良好。 、景觀資源 本地塊地勢(shì)平坦，西側(cè)臨河，外部景觀資源尚可。 二、項(xiàng)目 SWOT 分析 項(xiàng)目地塊住宅部分ＳＷＯＴ分析 針對(duì)項(xiàng)目的地塊現(xiàn)狀，結(jié) 合供應(yīng)市場(chǎng)以及客戶需求的詳盡分析，對(duì)本項(xiàng)目ＳＷＯＴ做出如下研判，分析如下： ? Strength 優(yōu)勢(shì)分析 ? 規(guī)模大，地勢(shì)平整，產(chǎn)品規(guī)劃可塑性強(qiáng)； ? 地塊內(nèi)有天然水系，環(huán)境規(guī)劃有良好的自然資源； ? 地塊周圍沒(méi)有工業(yè)污染，環(huán)境品質(zhì)較好； ? 南面與黃石迎賓大道 —— 武黃公路相連，交通便捷。 37 ? Weakness 劣勢(shì)分析 ? 地塊周邊目前人氣不足，區(qū)域內(nèi)短期很難形成良好的居住氛圍； ? 區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有生活配套設(shè)施不足； ? 地塊距離老城區(qū)較遠(yuǎn)，市民對(duì)區(qū)域認(rèn)可度不高。 ? 地塊的行政歸屬屬于鄂州 ? Opportunity 機(jī)會(huì)分析 ? 市區(qū)可供開發(fā)土地稀少，市中 心向北擴(kuò)張將是必然。 ? 黃石房?jī)r(jià)飛漲，但樓盤品質(zhì)卻未能與之同步提升。 ? 黃石的房地產(chǎn)開發(fā)與營(yíng)銷水平均處于起步階段。 ? 目前整個(gè)黃石市場(chǎng)都缺少高品質(zhì)樓盤，本項(xiàng)目有望引領(lǐng)市場(chǎng)。 ? Threat 威脅分析 ? 區(qū)域內(nèi)已有項(xiàng)目將與本項(xiàng)目分食黃石房地產(chǎn)的中、高端市場(chǎng) 項(xiàng)目地塊商業(yè)部分 SWOT 分析 ? Strength 優(yōu)勢(shì)分析 ? 地塊規(guī)模較大，有利形成規(guī)模優(yōu)勢(shì)。 ? 地塊距離黃石汽車站較近，為輻射周邊提供便利。 ? 南面與黃石迎賓大道、武黃高速公路相連，交通便捷。 ? Weakness 劣勢(shì)分析 ? 本項(xiàng)目地塊所處區(qū)域?qū)儆邳S石的最外圍區(qū)域，商業(yè)氣息 欠缺。 ? 地塊周邊的專業(yè)市場(chǎng)的氛圍形成仍需要一定的時(shí)間。 ? Opportunity 機(jī)會(huì)分析 ? 黃石目前尚無(wú)大規(guī)模可供出售的專業(yè)市場(chǎng) 38 ? 黃石房?jī)r(jià)處于起步階段的上升通道之中。 ? 黃石的房地產(chǎn)開發(fā)與營(yíng)銷水平均處于起步階段。 ? Threat 威脅分析 ? 地塊周邊的項(xiàng)目如中天國(guó)際貿(mào)易廣場(chǎng)，將會(huì)和本案形成競(jìng)爭(zhēng)。 結(jié)論： 本案地塊開發(fā)住宅和專業(yè)市場(chǎng)均具有較為明顯的優(yōu)勢(shì)，對(duì)于一個(gè)處于開發(fā)初期的城市邊緣板塊來(lái)說(shuō)，先行進(jìn)入者無(wú)疑擁有諸多優(yōu)勢(shì)，目前該板塊已處于全面啟動(dòng)的狀態(tài)，本案的開發(fā)時(shí)機(jī)可謂恰到好處，這為本案的盈利空間提供了豐富的想象力。 相對(duì)住宅的蓄勢(shì)待發(fā)而言，本案地塊的專業(yè)市場(chǎng)的開發(fā)更具現(xiàn)實(shí)說(shuō)服力，目前迎賓大道兩側(cè)已初步形成了一個(gè)大型物流中心的雛形，假以時(shí)日，迎賓大道兩側(cè)有望形成一個(gè)多種類、大體量、輻射湖北乃至整個(gè)華中地區(qū)大型商品集散中心，成為帶動(dòng)鄂東南地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的原動(dòng)力，在這一前提下，本案地塊的專業(yè)市場(chǎng)的成長(zhǎng)空間將十分巨大，這在為本項(xiàng)目的成功奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)的同時(shí)，也將為所有的經(jīng)營(yíng)戶和投資者帶來(lái)豐厚的回報(bào)。 三、項(xiàng)目法人的組建 （二）項(xiàng)目管理模式 根據(jù)本項(xiàng)目公司發(fā)起的背景，以及董事會(huì)成員的專業(yè)能力，經(jīng)研究選擇適合本項(xiàng)目的模式。 更新 以工程管理為主要內(nèi)容的傳統(tǒng)項(xiàng)目管理思路，建立以滿足市場(chǎng)需求為導(dǎo)向的新項(xiàng)目管理思想。 傳統(tǒng)的項(xiàng)目管理模式對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)起著一定的積極作用，但是它越來(lái)越不能適應(yīng)新經(jīng)濟(jì)時(shí)期的要求，其不足之處更加明顯： 其一，傳統(tǒng)的以施工管理為主要管理對(duì)象的項(xiàng)目管理模式是一種以某個(gè)項(xiàng)目為主的封閉式管理模式，在內(nèi)外信息不對(duì)稱的條件下，很難迅捷地對(duì)外部干擾做出反應(yīng)，進(jìn)行自我調(diào)整。 其二，傳統(tǒng)的項(xiàng)目管理模式比較適用于不以市場(chǎng)為導(dǎo)向的公共工程項(xiàng)目管理，因?yàn)樗饕獜?qiáng)調(diào)中期開發(fā)的管理。過(guò)分強(qiáng)調(diào)成本管理、進(jìn)度管理，強(qiáng) 39 調(diào)技術(shù)的先進(jìn)性和合理性，而容易