【正文】 地被上海一開發(fā)商拿去，將于年內(nèi)開始拆遷，預(yù)計該樓盤價格不低。公寓以 110－ 140 的三室兩廳為主。雖然錦繡江南與本項目同屬鄂州下轄，但別墅客群99％是來自黃石。 按黃石市現(xiàn)有的房地產(chǎn)發(fā) 20 展趨勢來看，高品質(zhì)的別墅項目近期肯定會出現(xiàn)。 目前在本項目所在區(qū)域業(yè)已出現(xiàn)兩個定位于別墅產(chǎn)品的項目，這將有利于本項目所在板塊居住特征的形成，即以別墅類住宅產(chǎn)品為主的高檔居住板塊。 市場需求特征分析 、區(qū)位需求 目前的黃石市民多數(shù)仍然希望住在市中心，這主要是由于市區(qū)的外圍區(qū)域沒有高品質(zhì)住宅出現(xiàn)，而周邊的配套也不理想所致；由于黃石市中心建筑密度高，且有水泥廠、發(fā)電廠等一批大型污染企業(yè)的存在，使得黃石市中心 21 的的居住環(huán)境不盡如人意，但磁湖得天獨(dú)厚的自然條件卻極具吸引力，但由于磁湖周邊可供開發(fā)的土地有限，優(yōu)美的居住環(huán)境和市中心的繁華變得“魚與熊掌不可兼得”。 、管理服 務(wù)需求 黃石目前的住宅少有物業(yè)管理，居民對此也很不滿意，但由于市場的歷史原因，老的居住小區(qū)很難改變這一現(xiàn)象，于是大多數(shù)市民將希望寄托于換房，于是對新建住宅的物業(yè)管理的表現(xiàn)得非常關(guān)心。 市場綜述 根據(jù)黃石市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀結(jié)合城市經(jīng)濟(jì)狀況，明確了對整體市場的三點(diǎn)認(rèn)識： 22 首先是整體開發(fā)規(guī)模不大，潛在需求未能激發(fā)。 其次是普遍開發(fā)水平不高，有利于新產(chǎn)品及概念的導(dǎo)入。 這種不成熟是表現(xiàn)在多方面的，比如人們對按揭購房的疑慮。 商鋪市場 商鋪市場與宏觀經(jīng)濟(jì)的相關(guān)性分析 商鋪市場與宏觀 經(jīng)濟(jì)是密切相關(guān)的，他們的關(guān)系是局部與整體的關(guān)系。三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為 ： ： 。因此我們可以肯定在今后的兩三年內(nèi)黃石市的商鋪市場前景將十分看好。 黃石良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢、較高的經(jīng)濟(jì)增長率，使商鋪投資者的信心增強(qiáng)，同時也吸引更多的外地客群投資黃石商鋪，據(jù)我司調(diào)查，目前在黃石投資商鋪的人群已經(jīng)不僅僅限于當(dāng)?shù)亟?jīng)營戶及部分投資客，而且外省的一些經(jīng)營大戶及投資客開始逐步增多，而且其租賃或購買是往往是多間鋪面甚至是 24 大型商場。隨著投資者對商鋪開發(fā)、投資、經(jīng)營的“追捧 ”，商鋪市場逐步成為黃石房地產(chǎn)市場的一個重要分支。商鋪市場不可能脫離房地產(chǎn)市場發(fā)展的大軌跡而獨(dú)善其身。 目前，黃石的商鋪物業(yè)主要依賴于住宅小區(qū)、城市主干道等，基本形成了以黃石大道和武漢路為中心的核心商業(yè)圈，在這兩個商業(yè)圈內(nèi)其商鋪物業(yè)的類型主要以住宅底商、沿街商鋪以及百貨商場為主，區(qū)域內(nèi)人口密度高，因而其市場發(fā)展相對比較成熟，也正因為此，其價值表現(xiàn)已達(dá)到一個相當(dāng)?shù)母叨龋恼麄€租金的收益水平相對一般；黃石現(xiàn)有的幾大專業(yè)市場多數(shù)處在這一區(qū)域；同時在另一方面，由于政府在城市規(guī)劃方面重心的轉(zhuǎn)移，城西團(tuán)城山區(qū)域逐步成為未 來居住和商貿(mào)的中心，從而使的這些地方的商業(yè)價值開始逐步提高，其升值空間較大。 27 黃石金通舊貨市場： 地理 位臵： 位于頤陽路， 規(guī) 模： 約 2020 平方米 經(jīng)營范圍： 舊手機(jī)，舊家電和舊家具 經(jīng)營狀況： 舊手機(jī)的經(jīng)營尚可，但舊家電和舊家具的經(jīng)營一般 綜合描述： 緊鄰農(nóng)貿(mào)市場，屬于沿街底商的形式，共計 約 150 個攤位，其中手機(jī)柜臺約 90 個，月租金約 30～ 40 元 /平方米，外面的約 50 元 /平方米 /月，進(jìn)場需付押金 2020 元 /攤位，租金月付。 綜合描述： 1998 年開始營業(yè)，由住宅的一、二層群房部分組成，原為倉庫，后 改建成家私廣場，約 6000 平方米的營業(yè)面積，內(nèi)部柱網(wǎng)較密，每平方米月租金從 15 元 /月～ 30 元 /月不等，月付， 1F1700 平方米 2020 年以 350 萬價格售出。 30 亞光裝飾城 地理位臵： 位于湖濱大道的亞光新村 規(guī) 模： 總營業(yè)面積 1 萬多平方米，全部為住宅的底商，主要為沿街店面形式 經(jīng)營范圍： 家私、家居用 品，裝飾材料 經(jīng)營狀況： 建材經(jīng)營狀況較好，家具一般。 沈家營裝飾材料城 地理位臵： 位于黃石大道北端的沈家營， 31 規(guī) 模： 總營業(yè)面積約 3 千平方米 經(jīng)營范圍： 裝飾材料 經(jīng)營狀況： 經(jīng)營狀況一般 綜合描述： 主要為住宅底商的形式，約 100 間，共分為三處，每間 10～ 30 平方米，少數(shù) 有 50 平米以上，外圍沿街部分租金 20 元 /平方米 /月，月付，沒有優(yōu)惠措施，部分 1F+2F＝ 30 平方米，二樓住人，每間月租 1000 元。該市場是黃石首家整體規(guī)劃的專業(yè)市場，擁有相對完善的管理和配套，現(xiàn)招商形勢較好。 、小商品市場 雖說目前只有一家小商品市場，但規(guī)模及影響力卻不比其他的專業(yè)市場小，該市場一度是周邊各類小商店和小超市進(jìn)貨的主要渠道，隨著大型賣場的崛起，這類存在一定先天缺陷的專業(yè)市場開始出現(xiàn)經(jīng)營困難，但中天國際貿(mào)易廣場的推出， 將徹底改變黃石小商品市場的格局。 分析結(jié)論 黃石的專業(yè)市場在滿足本市需求的前提下，已達(dá)到一個相對飽和的市場狀態(tài)，雖然已有市場存在不足，但其升級換代均已開始（東方裝飾材料城和中天國際貿(mào)易廣場），這為本案的開發(fā)提供了機(jī)會。例如東方裝飾材料城、新明農(nóng)貿(mào)批發(fā)大市場、中天國際貿(mào)易廣場等，主要原因是由于：一，建立專業(yè)化市場是目前黃石市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大勢所需；二，專業(yè)市場往往規(guī)模較大，而市中心沒有大宗的土地提供其開發(fā)；三，專業(yè)市場一般以批發(fā)為主，兼顧零售，其商業(yè)的成交量較多，因而需要便利的 交通，而市區(qū)由于人口集中，交通比較擁擠。 市場存量： 通過我們的調(diào)查目前市場存量主要來中天國際貿(mào)易廣場、東方裝飾城兩個項目，合計其存量在 25 萬平米左右，其中營業(yè)面積在20 萬平米左右。 35 第三章、項目概況 一、項目基本情況 項目地理位臵及主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項目地理位臵 本地塊位于黃石市和鄂州市緊鄰的區(qū)域，緊靠武黃高速公路，在行政權(quán)屬方面屬于鄂州市管轄范圍之內(nèi) 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 總占地面積： 平方米； 總建筑面積： 平方米（其中：住宅 平方米；商業(yè) 平方米；公建部分： 平方米）； 容積率： ； 建筑密度： ％； 綠地面積： 平方米； 綠化率： ％； 總戶數(shù)： 2668 戶； 停車位： 3084 個。 項目地塊的開發(fā)條件 、交通條件 本項目距武 黃高速公路約一公里左右，對專業(yè)市場發(fā)展有利；地塊附近即有公交線路連接黃石市區(qū)，每三分鐘一班。 、景觀資源 本地塊地勢平坦，西側(cè)臨河，外部景觀資源尚可。 ? 黃石房價飛漲，但樓盤品質(zhì)卻未能與之同步提升。 ? 地塊距離黃石汽車站較近，為輻射周邊提供便利。 ? Opportunity 機(jī)會分析 ? 黃石目前尚無大規(guī)?？晒┏鍪鄣膶I(yè)市場 38 ? 黃石房價處于起步階段的上升通道之中。 相對住宅的蓄勢待發(fā)而言，本案地塊的專業(yè)市場的開發(fā)更具現(xiàn)實(shí)說服力，目前迎賓大道兩側(cè)已初步形成了一個大型物流中心的雛形，假以時日，迎賓大道兩側(cè)有望形成一個多種類、大體量、輻射湖北乃至整個華中地區(qū)大型商品集散中心，成為帶動鄂東南地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長的原動力，在這一前提下，本案地塊的專業(yè)市場的成長空間將十分巨大，這在為本項目的成功奠定堅實(shí)基礎(chǔ)的同時，也將為所有的經(jīng)營戶和投資者帶來豐厚的回報。 其二，傳統(tǒng)的項目管理模式比較適用于不以市場為導(dǎo)向的公共工程項目管理，因為它主要強(qiáng)調(diào)中期開發(fā)的管理。 更新 以工程管理為主要內(nèi)容的傳統(tǒng)項目管理思路，建立以滿足市場需求為導(dǎo)向的新項目管理思想。 ? Threat 威脅分析 ? 地塊周邊的項目如中天國際貿(mào)易廣場，將會和本案形成競爭。 ? Weakness 劣勢分析 ? 本項目地塊所處區(qū)域?qū)儆邳S石的最外圍區(qū)域，商業(yè)氣息 欠缺。 ? 目前整個黃石市場都缺少高品質(zhì)樓盤，本項目有望引領(lǐng)市場。 37 ? Weakness 劣勢分析 ? 地塊周邊目前人氣不足，區(qū)域內(nèi)短期很難形成良好的居住氛圍； ? 區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有生活配套設(shè)施不足； ? 地塊距離老城區(qū)較遠(yuǎn)，市民對區(qū)域認(rèn)可度不高。菜場、學(xué)校、銀行等生活配套設(shè)施不足，商業(yè)設(shè)施基本上沒有。但其地理位臵上距黃石市市區(qū)更為接近，且根據(jù)黃石市今后的發(fā)展規(guī)劃市區(qū)范圍將向團(tuán)城山、花湖傾斜，所以本項目在客群上更側(cè)重于吸引黃石市的客戶。 （五）、 市場需求特征分析 黃石的專業(yè)市場多數(shù)管理不規(guī)范，部分經(jīng)營戶對市場現(xiàn)狀感到不滿，但由于經(jīng)營狀況尚可，在加上選擇的局限性而默認(rèn)現(xiàn)狀，但若經(jīng)營狀況不佳的（如新安綜合批發(fā)市場）經(jīng)營戶就存在強(qiáng)烈的易地經(jīng)營的愿望。 部分經(jīng)營戶通過幾年的努力經(jīng)營積累了一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，其對擴(kuò)大經(jīng)營的愿望逐漸強(qiáng)烈，而現(xiàn)有的商鋪市場無法滿足他們的要求，在這樣的背景下，老城區(qū)內(nèi)的專業(yè)市場向外遷移成為市場發(fā)展的必然趨勢，也是城市發(fā)展的必然結(jié)果。因此，本項目的市場定位將會把目標(biāo)擴(kuò)大到 黃石以外，立足黃石，放眼全省，從湖北全省的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)上考慮本案專業(yè)市場的定位。 、服裝 黃石號稱全國服裝名稱城，服裝行業(yè)在黃石具有良好的行業(yè)基礎(chǔ)，但之所以未能出現(xiàn)大型專業(yè)批發(fā)市場，和黃石距離武漢較近又很大關(guān)系，在武漢周邊的 100 公里的范圍內(nèi)很難出現(xiàn)可以和漢正街相提并論的服裝批發(fā)市場。 （三）、 專業(yè)市場分類分析 黃石的專業(yè)市場分析 、家具市場 黃石的家具市場是黃石發(fā)展的最興旺的專業(yè)市場，共有三家，均達(dá)到滿場經(jīng)營，且經(jīng)營狀況較好，雖然各個市場均存在一定的先天不足，但由于地段優(yōu)越，人氣旺，經(jīng)營狀況均不曾出現(xiàn)衰敗跡象，這從一個側(cè)面反映出黃石的家具市場需求旺盛，而隨著房地產(chǎn)市場的持續(xù)發(fā)展，必將帶動黃石的家具需求 更趨旺盛。 東方裝飾材料城 地理位臵： 位于城郊部位迎賓大道南側(cè) 規(guī) 模： 總規(guī)模 250 畝，一期占地 150 畝，是黃石目前已開業(yè)規(guī)模最大的專業(yè)綜合市場 經(jīng)營范圍： 分為木材區(qū)、陶瓷區(qū)、潔具區(qū)、石材區(qū)、五金油漆涂料區(qū)等 經(jīng)營狀況： 木材和陶瓷的經(jīng)營狀況較好，其他一般。目前滿場經(jīng)營。 綜合描述： 1984 年開業(yè)，初期經(jīng)營小商品和鞋類，至 1993 年，和原來的倉庫一起改造成現(xiàn)在的家具城，由于是老房子改造而成，層高、柱網(wǎng)、開間等均不夠理想，消防設(shè)施嚴(yán)重 不足，缺少貨運(yùn)電梯，通道狹窄，在暴雨天氣下有大面積漏水現(xiàn)象，市場管理很不規(guī)范，整體環(huán)境較差；租金視樓層位臵好壞而定，從 7 元～ 50 元 /平方米 /月不等，月付， 1F 的外圍最貴， 4F 最便宜，樓層越低，經(jīng)營的家具檔次也越低，反之，樓層越高則檔次也越高。 經(jīng)營 狀況： 經(jīng)營狀況較好， 綜合描述： 由個人整體承包后轉(zhuǎn)租給經(jīng)營戶，沒有統(tǒng)一管理，租金 3000 元 /月 /間，月付，由于房東的個人行為，經(jīng)營狀況較好的時候，租金也會隨之上浮，經(jīng)營商家存在一定的買鋪意愿。 黃石部分專業(yè)市場情況： 26 新安綜合批發(fā)市場： 地理位臵： 上窯 規(guī) 模： 約 20200 平方米 經(jīng)營范圍： 經(jīng)營品類繁多，有服裝、鞋帽、日用品、文具、小家電、食品、小五金、工藝禮品、玩具等。 總結(jié) 25 通過對商鋪市場跟黃石市的宏觀 經(jīng)濟(jì) 、房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)分析，可以發(fā)現(xiàn)在今后的幾年，黃石市的商鋪市場將步入一個快速發(fā)展的階段，其商鋪形態(tài)將更趨于多樣化，逐步與經(jīng)濟(jì)相對發(fā)達(dá)的城市接軌，其商鋪市場形勢看好。最明顯的表現(xiàn)就是隨著房地產(chǎn)開發(fā)投資力度加強(qiáng)，商鋪數(shù)量和面積都出現(xiàn)了不同程度的增長。另一方面，由于較高的經(jīng)濟(jì) 增長率使得當(dāng)?shù)厝巳旱氖杖朐黾樱@不僅增強(qiáng)了商鋪投資者的購買力，而且也提高了廣大市民的整體消費(fèi)能力，更進(jìn)一步提高商業(yè)產(chǎn)品的購買力，這些都形成了較為有效的商鋪市場需求，從而進(jìn)一步促進(jìn)商鋪市場向縱深方向發(fā)展。綜觀近幾年來黃石的經(jīng)濟(jì)開始進(jìn)入一個快速 發(fā)展的時期， 2020 年雖然在我國遭受了“非典”的疫情，但是黃石的當(dāng)年國內(nèi)生產(chǎn)總值仍然達(dá)到了 274 億元，增長 %。黃石屬于老工業(yè)城市，第二產(chǎn)業(yè)一直占據(jù)主導(dǎo)地位，第一產(chǎn)業(yè)非常薄弱，而第三產(chǎn)業(yè)有崛 起的趨勢，黃石的第三產(chǎn)業(yè)是近幾年才發(fā)展起來的，第三產(chǎn)業(yè)繼第二產(chǎn)業(yè)之后開始成